Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verdi: Yurt Dışındaki Malik İçin İzinsiz Alt Kira Rehberi

Konut kiracısının evi başka kişiye bırakması

Türkiye’deki evini yurt dışından yöneten malik, kira sözleşmesindeki kişinin artık evde yaşamadığını ve başka birinin oturduğunu öğrendiğinde önce kullanımın hukuki kaynağını araştırmalıdır. Asıl kiracının geçici olarak seyahatte olması ile evi bedel karşılığında üçüncü kişiye bırakması farklıdır. Aynı şekilde yeni kullanıcının kira ödediği kişi ve kullanımın süresi de önemlidir. Sadece apartmanda farklı bir kişinin görülmesi üzerinden kesin alt kira sonucu çıkarılmaz.

Alt kirada asıl kiracı, kiralananın tamamını veya bir bölümünü kendi kurduğu ikinci ilişkiyle başkasına kullandırır. Asıl kira ilişkisi ile alt kira ilişkisi ayrı kalır. Malik, alt kira sözleşmesinin tarafı olduğu varsayımıyla hareket etmemelidir. Üçüncü kişinin asıl kiracıya para vermesi, malike karşı doğrudan bütün kiracı haklarını kendiliğinden kazandığı anlamına gelmez; ana sözleşme ve izin düzeni ayrıca incelenir.

TBK m.322, konut ve çatılı işyerinde kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına kiralama ve kullanım hakkını devretmeyi yasaklar. Taşınmazın başka ülkede yaşayan kişiye ait olması bu şartı hafifletmez. Bununla birlikte genel alt kira kuralı ile konut ve çatılı işyerine özgü kural ayrılmalıdır. Her taşınmaz türü için aynı izin düzeninin geçerli olduğu söylenemez.

Bu rehber uzun süreli veya olağan konut kullanımındaki izinsiz alt kiraya odaklanır. Turizm amaçlı kısa süreli kiralama ayrıca izin ve idari yaptırım düzeni içerir. Böyle bir kullanım varsa kiracının evi kısa süreli kiraya vermesi hakkındaki ayrı rehber incelenmelidir. İdari izin sorunu ile malik tarafından verilen özel hukuk rızası birbirinin yerine geçmez.

Misafirlik, ailece kullanım ve oda paylaşımı

Kiracının eşinin, çocuğunun veya misafirinin konutta bulunması tek başına alt kira değildir. Fiilî durumun sürekliliği, kullanımın bağımsızlığı ve bedel ilişkisi incelenir. Malikin kişisel hoşnutsuzluğu ile sözleşmeye aykırı kullanım aynı şey değildir. Konutun olağan aile yaşamı için kullanılması, kanuni ve sözleşmesel sınırlar içinde değerlendirilmelidir; özel yaşamı izleyen ölçüsüz yöntemlere başvurulmaz.

Bir odanın başka kişiye düzenli bedelle bırakılması, konutun tamamı devredilmemiş olsa da alt kira yönünden incelenir. Asıl kiracının evde yaşamaya devam etmesi, diğer odadaki bedelli kullanımın önemsiz olduğu anlamına gelmez. Buna karşılık giderlerin ortaklaşa karşılanması tek başına her olayda kira bedeli sayılmaz. Kimin neyi, ne kadar süreyle ve hangi anlaşmayla kullandığı somutlaştırılmalıdır.

Üçüncü kişinin adres kaydı, kullanım hakkında bir veri sağlar; fakat tek başına kira sözleşmesinin bütün unsurlarını göstermez. Abonelik veya apartman görevlisinin gözlemi de aynı şekilde değerlendirilir. Bu belgeler diğer delillerle birlikte anlam kazanır. Malik, resmî kayıttaki kişinin mutlaka alt kiracı olduğunu veya kayıtsız kişinin mutlaka misafir olduğunu varsaymamalıdır.

Asıl kiracının uzun süre başka ülkede veya başka şehirde bulunması da tek başına kira ilişkisinin devredildiğini kanıtlamaz. Evi kullanmaması, başkasına kullandırması ve sözleşmenin tarafı olmaktan çıktığını ileri sürmesi farklı olaylardır. Özellikle aile içinde geçici barınma düzeni bulunduğu savunuluyorsa yazışmalar, kullanım süresi ve varsa ödemeler birlikte incelenir.

Yazılı rıza nasıl değerlendirilir?

Rıza kira sözleşmesinde veya sonradan düzenlenen ayrı bir belgede yer almıştır. Belgenin hangi kişiye, hangi bölüm için ve hangi süreyle izin verdiği görülmelidir. Bir defalık belirli kullanıcı izni, bütün üçüncü kişilere sınırsız alt kira yetkisi gibi okunmaz. Aynı şekilde yalnızca mesleki kullanım için verilen onay, konutun farklı kişilere bağımsız olarak kiralanmasını otomatik kapsamaz.

Malikin yurt dışındaki veya Türkiye’deki temsilcisi onay vermişse temsil yetkisinin kapsamı belirlenir. Kira bedelini toplama, onarım yaptırma ve alt kiraya izin verme aynı yetki değildir. Kiracının hangi belgeye veya malikin hangi açıklamasına güvendiği ayrıca incelenir. Dışarıya açıklanan yetki ile malik ve temsilci arasındaki iç talimat farklı hukuki sonuçlar doğurur.

Elektronik yazışmada açık izin ileri sürülüyorsa mesajın aslı, tarih ve gönderen bilgisi korunur. Bütün konuşma bağlamı görülmeden tek bir cevaba sınırsız anlam verilmez. Elektronik verinin belge niteliği ile yazılı rıza şartının gerçekleşmesi ayrıca değerlendirilir. Almanca veya başka dildeki yazışmalar Türk mahkemesine sunulurken uygun tercüme hazırlanır; özel mesaj ile yabancı resmî belgenin tasdik koşulları karıştırılmaz.

Malikin uzun süre sessiz kalması veya başka kişinin ödeme yapmasını kabul etmesi tek başına her durumda aynı hukuki sonucu doğurmaz. Ödemenin üçüncü kişi tarafından asıl kiracı hesabına yapılması ile yeni bir kira ilişkisinin kurulması ayrılır. Banka açıklaması, yazışmalar ve fiilî davranışlar birlikte incelenir. İzin veya taraf değişikliği tartışması, tek dekonttan çıkarılan varsayımla sonuçlandırılmaz.

Alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki fark

TBK m.323’te düzenlenen kira ilişkisinin devri, yalnızca kullanımın üçüncü kişiye bırakılmasından farklıdır. Devralan kişinin kira ilişkisindeki taraf konumuna geçmesi söz konusudur. Bu nedenle bir belgenin alt kira mı, sözleşme devri mi yoksa yeni kira mı olduğu açıkça belirlenmelidir. Konut ve işyeri bakımından uygulanacak özel düzenler de aynılaştırılmaz.

Asıl kiracının “ben çıktım, artık onunla görüşün” demesi, malikin kabulü ve gerekli şartlar olmadan bütün borçlarını ortadan kaldırmaz. Kiracının sözleşmeden hangi işlemle ayrıldığı ve malikin kimi taraf olarak kabul ettiği belgelenir. Anahtar teslimi, devir anlaşması ve yeni sözleşme farklı belgelerdir. Birinin bulunması diğerlerinin mutlaka yapıldığını göstermez.

Üçüncü kişiyle yeni sözleşme yapılacaksa geçmiş borçlar ve güvence ayrıca hesaplanmalıdır. Eski kiracının borcundan vazgeçildiği veya yeni kişinin bütün eski borçları üstlendiği düşünülüyorsa bunun açık ve geçerli dayanağı gerekir. Hazır bir sözleşmede taraf isimlerini değiştirmek, geçmiş hesap ve sorumluluk sorunlarını otomatik çözmez. Teslim tarihi ve yeni dönemin başlangıcı da kayda alınmalıdır.

Yurt dışındaki malik ihlali nasıl belgelemelidir?

İlk dosya kira sözleşmesinin tamamı, ödeme kayıtları, varsa izin belgesi ve fiilî kullanıma ilişkin hukuka uygun delillerden oluşur. İlan varsa tarih ve taşınmazı belirleyen bilgileri korunur. İlanın gerçekten aynı daireye ait olup olmadığı kontrol edilir. Aynı binadaki farklı dairenin fotoğrafı veya eski bir ilan, mevcut ihlalin kesin kanıtı gibi kullanılmaz.

İnternetteki ilanların ekran görüntüsünde tarih, hesap sahibi, açıklama ve ayırt edici daire bilgileri görünmelidir. Tek ekranın dışında bağlantı ve mümkün olan asıl kayıt saklanır. İlanın bulunması, kiralamanın fiilen gerçekleştiğini her durumda tek başına göstermez. Gerçek kullanım, ödeme veya sözleşme bilgileriyle ilişki kurulmalıdır; eksik delil tahminle tamamlanmaz.

Komşu ve yönetim görevlilerinin gördükleri olgular ayrı kaydedilir. Kimin ne zaman daireyi sürekli kullandığını doğrudan gözlemlemesi ile başkasından duyduğu söylenti aynı değildir. Tanık anlatımı teknik veya hukuki sonuç yerine somut olaya odaklanmalıdır. İnsanların özel hayatını izlemek, izinsiz ses kaydı toplamak veya konut içine gizli kamera yerleştirmek kabul edilebilir delil toplama yöntemi değildir.

Yabancı dildeki yazışmalar için HMK m.223 çerçevesinde Türkçe tercüme hazırlanır. Yabancı belgelerin Türkiye’de kullanılması rehberi, özel yazışma ile resmî belge ayrımını tamamlar. Belgeler gönderilirken asıl dosyalar korunur; seçilmiş cümlelerle konuşmanın anlamı değiştirilmez. Mahkemenin gerçeklik ve usul değerlendirmesi ayrıca yapılır.

İzinsiz kullanım tespit edilince nasıl bildirim yapılır?

Bildirimde kira sözleşmesi, taşınmaz ve iddia edilen aykırılık açıkça belirtilir. Kimin hangi tarihten beri hangi sıfatla kullandığına ilişkin mevcut bilgiler yazılır. Henüz doğrulanmamış hususlar kesin suçlama olarak sunulmaz. Gerekli açıklama ve aykırılığın giderilmesi talep edilir; olayın özelliğine göre uygulanacak süre ve sonuçlar kanuni dayanakla gösterilir.

TBK m.316’daki özen ve kullanım yükümlülükleri ile m.322’deki alt kira kuralı birlikte değerlendirilir. Konut ve çatılı işyerindeki bildirim ve süre düzeni göz önünde tutulur. Her olayda aynı gün fesih ve fiilî çıkarma sonucu doğduğu söylenemez. Kanundaki ağır ihlal veya süre vermenin yararsızlığı gibi istisnalar varsa bunun somut dayanağı ayrıca açıklanmalıdır.

Asıl kiracı ile fiilî kullanıcıya yöneltilecek talepler aynı olmayabilir. Asıl sözleşmenin tarafı, izinsiz kullanım ve teslim borcu ayrı incelenir. Yeni kullanıcının kimliğinin bilinmemesi hâlinde hukuka uygun tespit yöntemleri değerlendirilir; rastgele bir kişiye dava yöneltilmez. Bildirimin ulaştığı tarih ve içeriği saklanır; yalnızca gönderim yapıldığına dair belgesiz beyanla yetinilmez.

Malikin Türkiye’deki temsilcisinin yanlışlıkla üçüncü kişiyi yeni kiracı olarak kabul eden belge imzalaması, daha sonra ileri sürülecek iddiaları etkiler. Bu nedenle tahsil ve iletişim yetkisi netleştirilmelidir. Bir yandan izinsiz kullanım iddiası ileri sürülürken diğer yandan yeni kişiyle sınırsız kira anlaşması yapılıyormuş izlenimi veren çelişkili işlemlerden kaçınılır. Gerçek amaç yazılı belgelerde açık tutulur.

Asıl kira, alt kira ve güvence bedelleri

Alt kiracının asıl kiracıya ödediği para ile asıl kiracının malike borcu farklıdır. Üçüncü kişinin ödeme yapmış olması, malike karşı bütün dönemlerin ödendiğini tek başına göstermez. Ödemenin hangi hesaba, hangi borç için ve kimin adına yapıldığı incelenir. Malik doğrudan ödeme aldıysa bunun asıl kiracı adına ödeme mi yoksa yeni sözleşme bedeli mi olduğu açıklanmalıdır.

Asıl kiracının alt kiradan daha yüksek gelir elde etmesi, bu farkın tamamının malike ait olduğu sonucunu otomatik doğurmaz. İhlale ilişkin sözleşmesel haklar, tazminat veya başka talep dayanakları ayrı değerlendirilir. Sadece iki kira arasındaki fark hesaplanarak hukuki sebep belirlenmiş sayılmaz. Gerçek zarar, geçerli sözleşme hükümleri ve varsa diğer kanuni talepler somutlaştırılmalıdır.

Alt kiracının asıl kiracıya verdiği depozito, malikin elinde bulunmayan bir bedeldir. Bu bedelin iadesinden kimin hangi ilişki nedeniyle sorumlu olduğu ayrı incelenir. Malikin yeni sözleşmede eski güvenceyi devraldığı iddiası varsa belge aranır. Asıl kiracıyla alt kiracı arasındaki hesap, malike ait güvence hesabına açıklamasız aktarılamaz.

Taşınmazdaki hasar bakımından kimin hangi davranışı yaptığı önemlidir. TBK m.322’deki asıl kiracının sorumluluğu ve kiraya verenin alt kullanıcıya karşı hakları, somut kullanım ihlaliyle birlikte değerlendirilir. Hasarlı eşya, teslim durumu ve onarım gideri ayrıca belgelenir. Aynı hasar için birden çok kişiden toplam zararı aşan tahsilat yapılamaz; ödemeler hesapta dikkate alınır.

Arabuluculuk, dava ve taşınmazın teslimi

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkta görevli mahkeme ve dava şartı arabuluculuk düzeni kontrol edilir. İcra yoluyla başvuru veya farklı talep bulunması hâlinde özel kapsam ve istisnalar ayrıca incelenir. Yurt dışındaki malikin tahliye başvuruları rehberi bu aşamada tamamlayıcıdır. İzinsiz alt kira, bütün diğer tahliye sebeplerinin yerine geçen genel bir etiket değildir.

Dava dilekçesinde asıl sözleşme, izin yokluğu veya izin sınırının aşılması, fiilî kullanım ve bildirim kronolojisi açıkça kurulmalıdır. Talep edilen teslim, fesih veya para sonucu ayrı gösterilir. Kira ilişkisi sona erdiğinde alt kullanıcının durumu da ilgili hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Fiilî kullanıcının hiç dikkate alınmadığı eksik taraf düzeni, kararın uygulanmasında sorun yaratır.

Mahkeme kararı olmadan kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak veya elektrik ve suyu kesmek olağan tahliye yöntemi değildir. Üçüncü kişinin izinsiz bulunduğu iddiası da malike sınırsız fiilî müdahale yetkisi vermez. Rızalı teslim sağlanırsa kimlerin evi boşalttığı, anahtarların kime verildiği ve taşınmazın durumu tutanakla gösterilir. Uyuşmazlık sürerse kararın kanuni usulle uygulanması gerekir.

Yeni bir anlaşmayla üçüncü kişinin kiracı olarak kabul edilmesi düşünülüyorsa önce eski ilişki tasfiye edilmelidir. Borç, hasar, güvence ve teslim tarihleri açıkça yazılır. Yeni sözleşme yapmak, geçmiş bütün haklardan vazgeçildiği anlamına otomatik gelmez; fakat imzalanan ibra metni farklı sonuç doğurur. Belge içeriği, tarafların gerçekten üzerinde anlaştığı sonucu yansıtmalıdır.

Örnek: Misafir ile bedelli bağımsız kullanımın ayrılması

Kiracının kardeşinin iki haftalık ziyaret için evde kalması ile kiracının başka şehre taşınıp evi altı aylığına bedel karşılığında arkadaşına bırakması farklıdır. İlkinde geçici aile ziyareti, ikincisinde bağımsız kullanım ve ödeme ilişkisi araştırılır. Her iki durumda apartmanda farklı kişi görülmesi, aynı hukuki sonuca ulaşmak için yeterli değildir. Süre, ödeme ve kullanım düzeni belirleyici delil başlıklarıdır.

Bir başka örnekte asıl kiracı evde yaşamaya devam ederken bir odayı düzenli bedelle üçüncü kişiye bırakmış olsun. Konutun tamamının devredilmemesi, m.322 incelemesini gereksiz kılmaz. Yazılı rıza ve yapılan anlaşma araştırılır. Ancak yalnızca ortak market veya elektrik gideri paylaşımı varsa bu tutarların gerçekten kullanım bedeli olup olmadığı ayrıca belirlenir; her para hareketi kira olarak adlandırılmaz.

Yurt dışından vekâletname ve güvenli dosya yönetimi

Malik ilk aşamada kira sözleşmesini, varsa alt kira iznini, banka kayıtlarını ve mevcut kullanım delillerini bir araya getirir. Türkiye’deki temsilcinin yeni sözleşme kurma veya sulh yetkisi açıkça sınırlandırılır. Gereksiz kişisel veri toplamadan fiilî kullanıcı bilgisi elde edilir. Başvuru yapılmadan önce olayın hukuki niteliği ve istenen sonuç belirlenir; yalnızca dairede farklı kişi görülmesine dayanılarak kesin tahliye sözü verilmez.

Vekâletname için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi ve Almanya’da yaşayanlar için Almanya konsolosluk rehberi kullanılır. Randevu ve şahsen başvuru koşulları temsilcilikten doğrulanır. Almanca bilgilendirmeyi tercih edenler için Almanca ana sayfa ayrıca sunulur.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Mersin’de veya başka ildeki konut bakımından fiilî kullanım, yazılı izin ve asıl sözleşme birlikte incelenir. Büro adresi görev ve yetki kurallarını değiştirmez. Somut belgeler ve taraf yapısı görülmeden tahliye sonucu veya kesin süre sözü verilmez.

Resmî kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.316, 322 ve 323.
• TBMM: Türk Borçlar Kanunu kabul metni; sonraki değişiklikler için güncel mevzuat esas alınır.
• Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, delil ve yabancı dilde belgeler.
• 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu: kira uyuşmazlıklarında ilgili dava şartı düzeni.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.