Ataşehir İşyeri Kirası: Uyarlama ve Depozito

Konunuzla İlgili Diğer Rehberler

• Kira bedelinin tespiti
• Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk

İstanbul çalışma alanları ve Maslak ofisi

1. Ataşehir’de ofis ve dükkân için emsal nasıl seçilir?

Aynı ilçede bulunmak, iki işyerini kendiliğinden emsal yapmaz. Cadde üzerindeki dükkânla plaza içindeki ofisin kullanım biçimi, görünürlüğü, katı, cephesi, net alanı, otoparkı ve teslim durumu ayrı kaydedilir. Bina hizmetlerinin kira içinde mi, aidatla mı ödendiği de karşılaştırmayı etkiler.

Bir ilandaki istenen bedel ile imzalanmış sözleşmedeki kira birbirinden ayrılmalıdır. İlanın tarihi, adresi ve özellikleri saklanır; gerçekleşmiş kira sözleşmelerine ulaşılabiliyorsa bedelin hangi döneme ait olduğu ve vergilerle yan giderleri içerip içermediği belirtilir. Dava konusu işyerinin brüt kirasını başka bir işyerinin net kira ilanıyla doğrudan karşılaştırmak yanıltıcı olur.

Keşif için açık adres ve bağımsız bölüm bilgisi, alan ölçümü, kullanım fotoğrafları ve varsa proje hazırlanır. Güncel kurum bağlantıları İstanbul hukuk ve adliye rehberinde yer alır.

2. İşyeri kirası için altı belge grubu

Sözleşme ve ek protokoller

İlk sözleşme, uzatma veya bedel protokolleri, artış hükmü, para birimi ve teminat şartları birlikte okunur. İmzalayan kişinin kiracı şirketi temsil yetkisi ile sözleşmede yazan tarafın ödemeyi yapan kişiyle ilişkisi açıklanır. Sonradan imzalanan her belge, başlangıç tarihinin kendiliğinden değiştiği varsayımıyla değerlendirilmez.

Banka ödemeleri

Her ay için vade, ödenen miktar, ödeme günü ve dekont açıklaması ayrı sütuna yazılır. Kira, aidat, vergi kesintisi ve depozito tek toplamda eritilmez. Eksik ödeme iddiası varsa sözleşmedeki net veya brüt bedelle karşılaştırılır.

Artış ve uyarlama yazışmaları

İstenen bedel, uygulanması istenen dönem, bildirimin içeriği ve karşı tarafa ulaştığı tarih korunur. Uyarlama isteyen taraf, yalnız güncel fiyatı değil sözleşmenin kurulduğu koşullarla sonraki olağanüstü değişimi gösteren belgeleri hazırlar.

Giriş ve çıkış tutanakları

Anahtarların kime, hangi tarihte verildiği; sayaç değerleri, demirbaşlar ve mevcut hasarlar tutanağa geçirilir. Tarihli fotoğraflar girişteki durumla karşılaştırılır. İşyeri faaliyetine son verilmesi veya içerideki eşyaların boşaltılması ile kiralananın hukuken teslimi aynı olgu kabul edilmez.

Depozito ve teminat belgeleri

Ödeme dekontu, güvencenin tutulduğu hesap ve varsa teminat mektubunun aslı incelenir. Teminat mektubunda tutar, süre, talep şartları ve lehtar bilgisi; nakit güvencede ise iade ve bloke koşulları kontrol edilir. Bir güvence türüne ait işlem yolu diğerine otomatik uygulanmaz.

Aidat ve ortak gider dökümleri

Yönetimden dönem, gider kalemi, tahakkuk ve ödeme bilgisi istenir. Kiranın yanında hangi giderin talep edildiği açık olmalıdır. Çatı veya ana tesisat yenilemesi gibi giderler ile günlük kullanım giderleri sözleşme ve uygulanabilir kurallar incelenmeden aynı kalemde kiracı borcu olarak yazılmaz.

3. Kira artışı, tespit ve uyarlama arasındaki fark

Yıllık artış: Çatılı işyeri kiralarında TBK m.344’teki yenileme sınırı, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmedeki artış hükmü bu sınırla birlikte değerlendirilir. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerdeki bedel tespiti ayrı kurala tabidir; emsal, kiralananın durumu ve hakkaniyet de değerlendirmeye girer.

Uyarlama: TBK m.138’de sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durum, borçludan kaynaklanmama, sözleşme dengesindeki ağır değişim ve ifa ya da hak saklı tutma koşulları birlikte incelenir. İşyerinin cirosunun düşmesi veya çevrede kiraların artması tek başına kabul garantisi değildir. Kira uyarlama davası rehberi bu incelemeyi ayrıntılandırır.

Depozito: TBK m.342 kapsamında sözleşmeyle kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak güvencesi için bankada saklama ve çözme kuralları bulunur. Doğrudan kiraya verene ödenmiş depozitonun iadesi ile bankadaki güvencenin çözülmesi aynı işlem değildir. Depozito iadesi rehberine bakılabilir.

Yabancı para kaydı varsa öncelikle kaydın geçerliliği ve dövizle sözleşme sınırlamalarının kapsamı araştırılır. Ardından TBK m.344/4 ve uyarlama koşulları değerlendirilir; dövizli tutara doğrudan Türk lirası için kullanılan yıllık artış formülü uygulanmaz.

4. Bildirim, arabuluculuk ve mahkeme

Kira tespitinde davanın açılabildiği zamanla belirlenecek bedelin hangi dönemden uygulanacağı farklıdır. TBK m.345 yönünden yeni dönem başlangıcı, sözleşmedeki artış hükmü, yazılı bildirim ve dava tarihi birlikte değerlendirilir. Ayrıntılı süre kontrolü için İstanbul kira tespit davası rehberi kullanılabilir.

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda HUAK m.18/B gereğince dava öncesi arabuluculuk kuralı uygulanır; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin kanuni istisna ayrıca incelenir. Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri kaydedilir. Başvurunun süreye etkisi, sözleşmedeki her bildirim yükümlülüğünü yerine getirdiği anlamına gelmez.

Kira uyuşmazlıklarında görev kural olarak sulh hukuk mahkemesindedir; ilamsız icra tahliyesindeki özel hükümler saklıdır. Yetkide HMK m.6 ve m.10 ile uygulanabilir özel kurallar değerlendirilir. İşyeri kiracısının şirket olması dosyayı kendiliğinden asliye ticaret mahkemesine taşımaz. Tacirler arasındaki yetki anlaşmasının geçerliliği de ayrıca kontrol edilir.

5. Depozito kesintisi ve erken çıkış hesabı

Depozito hesabında önce verilen güvence, sonra iddia edilen kira veya gider borcu ve hasar kalemleri gösterilir. Her kesinti için dönem, tutar ve dayanak belge istenir. Giriş fotoğrafıyla çıkış fotoğrafı karşılaştırılmadan tüm tadilat faturasının kiracıya yüklenmesi, zararın kaynağını ve kapsamını açıklamaz.

TBK m.325’e göre süresinden önce geri vermede borçların devamı, benzer koşullarda yeniden kiralanabilecek makul süreyle bağlantılıdır. Ödeme gücü olan, kabulü beklenebilecek yeni kiracının hazır bulunması ve kiraya verenin tasarrufları hesabı etkiler. Tüm kalan sözleşme aylarını otomatik borç yazmak doğru bir hesap yöntemi değildir.

Örnek hesap tablosunda “teslim tarihi”, “iddia edilen dönem”, “kira”, “yan gider”, “yapılmış ödeme” ve “dayanak” sütunları bulunmalıdır. Bu tablo bir sonuç garantisi vermez; tartışmanın hangi kalemde olduğunu görünür kılar. Net-brüt ve vergi hesabı tarafların sıfatı ile sözleşmeye göre ayrıca denetlenir.

6. Uyuşmazlık öncesi izlenecek sıra

1. Sözleşmenin ilk tarihi, yenileme günü ve tüm ek protokolleri tek kronolojide toplayın.
2. Talebi ayırın: kira tespiti, uyarlama, depozito alacağı, kira borcu veya tahliye.
3. Bedel tablosunu banka kayıtlarıyla eşleştirin; emsal dosyasında taşınmazların karşılaştırılabilir özelliklerini yazın.
4. Gerekli bildirimleri ve arabuluculuk kapsamını, başvuru süresi dolmadan değerlendirin.
5. Dava veya takip yolunu, görev-yetki ve talep sonucuyla birlikte belirleyin.

İlk görüşme için sözleşme, son ödeme dökümü, ihtarlar ve varsa anahtar teslim tutanağı yeterli bir başlangıç setidir. Eksik belgeler ile yaklaşan tarihler ayrıca işaretlenir.

7. İstanbul ofisinden Ataşehir ve Türkiye geneli dosya takibi

İlk belge kabulü elektronik dosya altyapısı üzerinden yürütülür. UYAP ve UETS kayıtları, tarafça gönderilen belgelerle karşılaştırılır; süre tablosu hazırlanır. Duruşma, keşif veya kurumda fiziki işlem gerektiğinde dosyanın bulunduğu yerdeki işlem ayrıca planlanır.

Bu çalışma biçimi yetkili İstanbul mahkemesini veya Ataşehir’de yapılması gereken keşfi değiştirmez. Dosyanın uzaktan koordine edilmesi, belge ve bilgilendirme akışını merkezileştirir. Vekâletin kapsamı, masraf, yerinde işlem ve iş sahibine raporlama yöntemi yazılı belirlenir.

kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk · depozitonun geri alınması · İstanbul hukuk ve adliye rehberi · Türkiye geneli vekâletle dosya takibi · İstanbul ofisi iletişim bilgileri