Apartmana Yönetici Atanması Dilekçesi 2026 | KMK 34 Word

Toplantı ve seçilememe durumu belgelenir

Atama mı, mevcut yöneticiyi değiştirme mi? Bu sayfa, kat maliklerinin yönetici atayamadığı durumda mahkemeden yönetici atanması talebine odaklanır. Görevde bir yönetici varken onun değiştirilmesini istiyorsanız apartman veya site yöneticisinin değiştirilmesi dilekçesindeki kurul, görev ihlali ve belge açıklamalarını inceleyin. Talebi yalnız “yönetici tayini” başlığına göre seçmeyin.

Bağımsız bölüm sayısı, malik listesi, toplantı çağrıları, tutanaklar ve yönetici seçilemediğini gösteren kayıtlar dilekçede sıralanır. Mahkemenin atayacağı yönetici kat maliklerinin yöneticisiyle aynı görev ve yetkilere sahip olur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34

KMK m.34 Yönetici Atanmasını Nasıl Düzenler?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.34, ana gayrimenkulün yönetiminin kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik kurula verilebileceğini düzenler. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Bütün bağımsız bölümlerin tek kişiye ait olması hâlinde ise malik kanunen yönetici durumundadır.

Dilekçede önce ana gayrimenkulde kaç bağımsız bölüm bulunduğu ve mülkiyet yapısı resmi kayıtlardan gösterilmelidir. “Bina büyük olduğu için yönetici zorunlu” gibi genel bir ifade yerine bağımsız bölüm sayısı açıkça yazılmalıdır.

Yönetici Normalde Hangi Çoğunlukla Seçilir?

KMK m.34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yalnız toplantıya katılanların basit çoğunluğu ile seçim yapıldığı varsayılmamalıdır. Kat maliklerinin toplam sayısı ve toplam arsa payı üzerinden gerekli iki çoğunluk birlikte kontrol edilmelidir.

Toplantı tutanağında katılan malik sayısı, temsil edilen arsa payları, vekâleten katılım varsa vekâlet bilgileri ve yönetici seçimi için kullanılan oylar ayrı gösterilmelidir. Mahkemeye başvurulacaksa yönetici seçilemediğini gösteren hesap açıkça dosyaya sunulmalıdır.

Mahkemeden Yönetici Atanması Ne Zaman İstenebilir?

Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazsa, kat maliklerinden biri ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Kanun, mahkemenin mümkünse diğer kat maliklerini de dinleyerek yönetici atamasını öngörür.

Bu başvuru, kat maliklerinin yönetici seçme yetkisinin keyfî biçimde mahkemeye bırakılması için değil, yönetimin fiilen kurulamaması sorununu çözmek içindir. Dilekçede hangi toplantıların yapıldığı, hangi çoğunluğun sağlanamadığı ve yönetimin hangi işlemlerinin aksadığı somut biçimde gösterilmelidir.

Toplantı Yapılmadan Doğrudan Mahkemeye Gidilir mi?

Kanun, “anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa” ifadesini kullanır. Dosya hazırlanırken kat maliklerinin yönetim konusunda anlaşamaması veya yönetici seçiminin gerçekleştirilememesi somutlaştırılmalıdır. Toplantı hiç yapılamadıysa çağrı girişimleri, tebligatlar ve maliklerin bir araya gelememesi açıklanır.

Yönetici seçimi gündeme alınmadan veya maliklere usulüne uygun çağrı yapılmadan doğrudan mahkeme başvurusu yapılması hâlinde, yönetici atanması ihtiyacının neden doğduğu daha ayrıntılı açıklanmalıdır. Yönetim planındaki toplantı ve çağrı hükümleri de incelenmelidir.

Mahkemenin Atadığı Yönetici Hangi Yetkilere Sahiptir?

KMK m.34, sulh mahkemesince atanan yöneticinin kat maliklerince atanmış yöneticiyle aynı yetkilere sahip olduğunu ve kat maliklerine karşı sorumlu bulunduğunu açıkça düzenler. Atama kararından sonra yönetici ortak giderleri toplama, zorunlu bakım-onarım işlerini yürütme, yönetim planını ve kurul kararlarını uygulama gibi KMK kapsamındaki görevleri yerine getirir.

Mahkemece atanmış olmak yöneticiyi sınırsız yetkili hâle getirmez. Yetkiler Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planı, mahkeme kararı ve kat malikleri kurulunun hukuka uygun kararları çerçevesindedir. Olağanüstü veya mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen işlemlerde gerekli kurul kararları ayrıca aranır.

Atanan Yönetici Altı Ay Dolmadan Değiştirilebilir mi?

KMK m.34 açık hükümle sulh mahkemesince atanan yöneticinin atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemeyeceğini düzenler. Ancak haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi atayan sulh mahkemesi değişikliğe izin verebilir.

Bu nedenle mahkemece atanan yönetici hakkında memnuniyetsizlik oluşması hâlinde kurulun hemen yeni yönetici seçtiğini bildirerek eski yöneticiyi görevden aldığı varsayılmamalıdır. İlk altı ay içinde haklı sebep varsa atama yapan mahkemeye başvurulmalıdır.

Yönetici Her Yıl Yeniden Seçilir mi?

KMK m.34, yöneticinin her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanacağını ve eski yöneticinin tekrar atanabileceğini düzenler. Yönetim planında yönetim dönemine ilişkin ayrıntılar bulunabilir; ancak kanunun emredici düzenlemeleri gözden kaçırılmamalıdır.

Mahkemece atanmış yönetici bakımından atama kararının içeriği ve altı aylık koruma süresi ayrıca dikkate alınır. Dilekçede mevcut yöneticinin görev süresi ile yeni yönetici seçiminin neden yapılamadığı açıklanmalıdır.

Yönetici İçin Teminat İstenebilir mi?

KMK m.34’e göre yönetici atanırken yapılan sözleşmede teminat göstermesi şart edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. Mahkeme ataması talebinde özellikle yüksek miktarda ortak gelir veya devam eden büyük onarım bulunduğu ileri sürülüyorsa bu durum başvuruda açıklanabilir.

Teminat talebi yönetici seçilememesi sorunundan farklıdır. Yönetici atanması dilekçesinde yalnız gerekli ve gerçek talepler yer almalı; yöneticiye cezalandırıcı nitelikte belirsiz mali yükümlülükler eklenmemelidir.

Yönetim Planı Neden Dosyaya Eklenmelidir?

Yönetim planı ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını ve yönetici/kurul işleyişini düzenleyen temel belgedir. Toplantı zamanı, çağrı usulü ve yönetim görevlerine ilişkin hükümler başvurunun değerlendirilmesinde önem taşır. Güncel yönetim planı tapu veya yönetim kayıtlarından alınmalıdır.

Yönetim planındaki hüküm kanuna aykırıysa kanunun emredici hükmü esas alınır. Dilekçede yönetim planı varmış gibi uydurma madde numarası kullanılmamalı; gerçek metin eklenmelidir.

Malik Listesi Nasıl Hazırlanır?

Kat malikleri listesi güncel tapu kayıtlarına göre hazırlanmalıdır. Her bağımsız bölüm için malik adı, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı ayrı satırda gösterilebilir. Malik değişikliği yakın tarihte yapılmışsa eski apartman defterindeki isim yerine güncel tapu maliki esas alınmalıdır.

Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse paylı mülkiyet ve temsil durumu ayrıca kontrol edilir. Tüzel kişi malik varsa ticaret sicilindeki güncel unvan ve temsilci bilgisi kullanılmalıdır.

Toplantı Çağrısı ve Karar Defteri Delil Olarak Nasıl Kullanılır?

Yönetici seçiminin neden yapılamadığını göstermek için toplantı çağrıları, tebliğ veya teslim kayıtları, hazirun cetveli, toplantı tutanağı ve karar defteri birlikte sunulmalıdır. Toplantıda aday çıkmadıysa veya gerekli çoğunluk sağlanmadıysa tutanakta bu husus açıkça görünmelidir.

Sonradan yalnız başvuru için oluşturulmuş tarihsiz liste yerine toplantı anında tutulan kayıtların sunulması ispatı güçlendirir. Elektronik mesajla çağrı yapıldıysa yönetim planı ve KMK’daki çağrı usulü ayrıca kontrol edilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

KMK m.34, başvuruyu ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesine yönlendirir. Bu nedenle başka ilçede oturan kat maliki kendi yerleşim yerindeki mahkemeye başvuramaz; ana gayrimenkulün bulunduğu yer esas alınır. Dilekçenin başlığında taşınmazın gerçek adresine göre mahkeme belirlenmelidir.

Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında 634 sayılı Kanunun özel görev hükümleri uygulanır. Başvurunun çekişmesiz yargı veya dava niteliğine ilişkin usul ayrıntıları somut talebin içeriğine göre değerlendirilir.

Dava Şartı Arabuluculuk Gerekir mi?

6325 sayılı Kanun m.18/B, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğu dava şartı kapsamına almıştır. Ancak mahkemeden doğrudan yönetici atanması talebinin hukuki niteliği ve arabuluculuğa elverişlilik bakımından başvuru türü ayrıca değerlendirilmelidir. Salt çekişmesiz yargı niteliğindeki yönetici atama talebi ile tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebildiği kat mülkiyeti uyuşmazlıkları aynı kategoriye otomatik konulmamalıdır.

Bu nedenle dosya hazırlığında başvurunun çekişmeli bir kat mülkiyeti uyuşmazlığı mı yoksa KMK m.34 kapsamında mahkemeden yönetici atanmasına yönelik özel talep mi olduğu belirlenmelidir. Gereksiz arabuluculuk veya eksik dava şartı riski bu sınıflandırmayla önlenir.

Mahkemenin Atayacağı Kişi Nasıl Belirlenir?

Kanun, atanan yöneticinin mutlaka kat maliklerinden biri olmasını şart koşmaz. Mahkeme uygun kişiyi yönetici olarak atayabilir. Başvuruda belirli bir aday önerilecekse bu kişinin görevi kabul edip etmediği ve yönetim için uygunluğu gösterilebilir; ancak mahkemenin aday önerisiyle bağlı olduğu varsayılmamalıdır.

Profesyonel yönetim şirketi veya dışarıdan yönetici düşünülüyorsa kişinin veya kuruluşun yetki, sözleşme ve ücret koşulları ayrıca incelenmelidir.

Başvuru Öncesi Kontrol Listesi

• Ana gayrimenkulün açık adresi, ada-parsel bilgisi.
• Bağımsız bölüm sayısı.
• Güncel kat malikleri ve arsa payı listesi.
• Yönetim planı.
• Yıllık ve olağanüstü toplantı çağrıları.
• Hazirun cetvelleri ve toplantı tutanakları.
• Karar defterindeki yönetici seçimi kayıtları.
• Yönetim aksaklığını gösteren bakım, borç, sigorta veya hizmet belgeleri.
• Varsa önerilen yöneticiye ilişkin kabul beyanı.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

• Sekiz bağımsız bölüm yerine “sekizden fazla” diyerek kanuni eşiği yanlış yazmak.
• Yönetici seçiminde hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu kontrol etmemek.
• Toplantı yapılmışsa tutanak ve hazirun cetvelini eklememek.
• Mahkemece atanan yöneticinin altı ay dolmadan kurulca serbestçe değiştirilebileceğini sanmak.
• Eski malik listesini kullanmak.
• Yönetim planını incelemeden standart şablonla başvuru yapmak.
• Ana gayrimenkulün bulunduğu yer yerine başvuranın ikametgâh mahkemesine gitmek.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

KMK m.34 Türkiye genelinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’de Yenişehir, Mezitli, Toroslar, Akdeniz ve diğer ilçelerde yönetici atanması talebinde ana gayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi esas alınır.

Büyük sitelerde birden fazla blok ve toplu yapı yönetimi bulunuyorsa Kat Mülkiyeti Kanununun toplu yapılara ilişkin hükümleri ve site yönetim planı ayrıca incelenmelidir. Tek apartman için hazırlanmış dilekçe toplu yapı yönetimine aynen uygulanmamalıdır.

İlgili İçerikler

Yönetimin ortak gider alacağı için KMK m.20 aidat alacağı dilekçesi, komşuluk sorunları için TMK m.737 komşuluk dilekçesi ve olağanüstü toplantı için kat malikleri toplantı talebi incelenebilir.

SSS