Apartman İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır ve Onaylanır? KMK 37 | 2026
Kısa ve net cevap: 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun sonrasında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’nin sistemi değişti. İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; bu geçici proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı alınır. Projede bir yıllık tahmini gelir-gider, her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tutar ve ödenecek avans açıkça gösterilmelidir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
2026’da işletme projesi kuralı neden değişti?
7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. Kanunun 4. maddesi Kat Mülkiyeti Kanunu m.37’yi doğrudan değiştirdi. Eski sistemde kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici işletme projesi yapıyor, proje maliklere bildiriliyor ve bildirimden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşiyordu. 2026 değişikliği bu yapıyı kurul onayı merkezli hale getirdi.
Yeni birinci fıkra açık biçimde “İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır” kuralını getirir. Yönetici artık kurul onayı yerine geçen kalıcı bir proje üretmez; kurul kararı çıkana kadar geçici proje hazırlar. Bu geçici dönemin de üst sınırı vardır: en geç üç ay içinde genel kurulun aynen veya değiştirerek projeyi kabul etmesine yönelik karar alınmalıdır.
İşletme projesi nedir?
İşletme projesi, apartman veya ana gayrimenkulün belirli dönem içindeki yönetim bütçesini ve kat maliklerinin ortak gider paylarını gösteren temel mali yönetim belgesidir. Uygulamada “apartman bütçesi”, “site bütçesi” veya “aidat planı” denilse de KMK m.37’nin teknik kavramı işletme projesidir.
Projenin amacı yalnızca aylık aidat rakamını açıklamak değildir. Bir yıllık tahmini giderin hangi kalemlerden oluştuğunu, beklenen gelirleri, her malikin hangi paylaşım esasına göre ne kadar ödeyeceğini ve gerekli avans tutarını somutlaştırır. Böylece aidat ve ortak gider talebi yöneticinin keyfi tahminine değil, kanunda öngörülen bütçe belgesine dayanır.
İşletme projesini kim hazırlar?
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa KMK m.37 uyarınca yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar. Yönetici, bütçe verilerini yönetim kayıtları, mevcut sözleşmeler, bakım-güvenlik-temizlik giderleri, enerji maliyetleri, sigorta ve öngörülebilir diğer ortak giderlere dayanarak hazırlar.
Yönetici bulunmayan veya yöneticinin görev yapmadığı durumlarda önce KMK m.34 kapsamındaki yönetim sorunu çözülmelidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümlü ana gayrimenkulde yönetici atanması zorunludur. Kurul yönetici seçemiyorsa kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesinden yönetici atanmasını isteyebilir.
2026’da geçici işletme projesi ne işe yarar?
Yeni sistemde geçici proje, kurulun kalıcı bütçe kararı alıncaya kadar apartman hizmetlerinin durmasını önleyen köprü belgedir. Temizlik, asansör bakımı, sigorta, ortak elektrik, personel gideri ve acil onarım gibi yönetim işleri bütçesiz bırakılamaz. Bu nedenle kanun yöneticiye gecikmeksizin geçici proje yapma görevi verir.
Fakat geçici projenin adı üzerinde geçici olması gerekir. 7579 sayılı Kanun, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınmasını zorunlu hale getirdi. Yönetici bu üç aylık süreyi sürekli geçici bütçeyle yönetim yetkisine dönüştüremez.
İşletme projesinde zorunlu olarak neler bulunur?
KMK m.37 üç ana unsur sayar. Birincisi, ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarlarıdır. İkincisi, tüm giderlerden her kat malikine KMK m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktardır. Üçüncüsü ise her kat malikinin m.20’deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarıdır.
Profesyonel bir projede bu asgari unsurların ayrıntılandırılması gerekir. Örneğin temizlik, kapıcı/personel, asansör bakım sözleşmesi, ortak alan elektriği, sigorta, güvenlik, peyzaj, su, bakım-onarım, muhasebe, yönetim hizmeti ve öngörülen olağan bakım kalemleri ayrı satırlarda gösterilmelidir. Gelir kalemleri de varsa otopark, reklam, ortak alan kirası veya geçmiş dönem devri gibi kaynaklar ayrıca yazılmalıdır.
Giderler kat maliklerine nasıl dağıtılır?
KMK m.37, proje içindeki kişi bazlı payların KMK m.20’ye göre hesaplanmasını zorunlu tutar. KMK m.20’ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve bunlar için toplanacak avansa arsa payları oranında katılır.
Yönetim planında kanuna uygun farklı bir gider paylaşım düzeni bulunması halinde o düzen ayrıca incelenir. Projede her kalemin hangi paylaşım anahtarına göre dağıtıldığı görünür olmalıdır. “Toplam gideri daire sayısına böldük” yaklaşımı, arsa payına göre dağıtılması gereken kalemler bakımından hukuken hatalı sonuç doğurabilir.
İşletme projesi nasıl bildirilir?
KMK m.37, geçici işletme projesinin kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilmesini düzenler. Kanun metnindeki bu ispatlı bildirim yöntemleri önemini korur.
WhatsApp grubuna PDF atılması veya apartman panosuna asılması bilgi verme açısından yararlı olabilir; ancak m.37’nin öngördüğü imza karşılığı veya taahhütlü bildirim yönteminin yerine geçtiği varsayılmamalıdır. Özellikle aidat icra takibinde veya proje uyuşmazlığında kime, hangi tarihte, hangi metnin bildirildiğinin kanıtlanması gerekir.
Genel kurul projeyi ne kadar sürede onaylamalı?
2026 değişikliğiyle süre nettir: geçici proje bildirildikten sonra en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı alınır. Yönetici, toplantı çağrısını bu süreyi aşmayacak şekilde planlamalıdır.
Toplantı çağrısı KMK m.29’daki kurallara uygun yapılmalı, gündemde işletme projesinin onayı açıkça yer almalı ve karar tutanağına kabul edilen bütçe eklenmelidir. Kurul projeyi aynen kabul edebilir; kalemleri, gelir varsayımlarını, gider dağılımını veya avans tutarlarını değiştirerek de kabul edebilir.
Üç ay içinde kurul kararı alınmazsa ne olur?
Kanun “en geç üç ay içinde” kurul kararı alınmasını emreder. Bu nedenle geçici işletme projesini süresiz işletme bütçesi gibi kullanmak kanunun yeni sistemine aykırıdır. Yönetici, toplantıyı zamanında çağırmak ve onay sürecini tamamlamak zorundadır.
Kurul toplanamıyor veya karar alamıyorsa, yöneticinin görevi toplantı çağrısı ve mali yönetim işlemlerini kanuna uygun biçimde sürdürmektir. Yönetim kilitlenmesinin niteliğine göre KMK m.33 kapsamında hâkimin müdahalesi veya m.34 kapsamında yönetici sorununa ilişkin başvuru gündeme gelebilir.
2026 değişikliğinde eski 7 günlük itiraz sistemi devam ediyor mu?
Hayır. 7579 sayılı Kanun’un 4. maddesi, eski m.37’deki geçici projenin bildiriminden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmesi halinde kurulda inceleme yapılacağına ilişkin ikinci cümleyi yürürlükten kaldırdı. Yeni sistem, projenin genel kurulda en geç üç ay içinde onaylanmasına dayanır.
Bu nedenle 22 Mayıs 2026’dan sonraki yeni uygulamada “yedi gün itiraz etmediysen proje kesinleşti” biçimindeki eski şablon güncel kanun metnini yansıtmaz. Kurul onayı, yeni m.37’nin merkezindedir.
Mevcut işletme projesi varken geçici proje nasıl belirlenir?
7579 sayılı Kanun m.4 ile KMK m.37’ye yeni bir fıkra eklendi. Mevcut işletme projesi varsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmayacak şekilde belirlenir ve kanunda gösterilen usulle kurula sunulur.
Bu hüküm, geçici dönemde yöneticinin mevcut bütçeyi sınırsız oranla artırmasını engeller. Sınır, genel kurulun onaylayacağı nihai proje için otomatik bir aidat artış tavanı değildir; kanun açıkça geçici işletme projesi için bu tavanı düzenler.
İşletme projesi aidat borcunun icrasında kullanılabilir mi?
KMK m.37’nin son fıkrası, kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararlarının İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayılacağını düzenler. Bu nedenle usulüne uygun kabul edilmiş proje, aidat ve avans borçlarının icra takibinde önemli bir belge niteliğindedir.
İcra dosyasında yalnızca “aidat ödenmedi” demek yerine kurul kararı, işletme projesi, malik listesi, arsa payları, borç dökümü, ödeme kayıtları ve bildirim belgelerinin birlikte sunulması alacağın dayanağını somutlaştırır.
İşletme projesi ile yönetim planı aynı şey mi?
Hayır. Yönetim planı KMK m.28 kapsamında ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanım amacını, yönetici ve denetçilere ilişkin hükümleri ve diğer yönetim esaslarını düzenleyen temel belgedir. İşletme projesi ise belirli dönem bütçesini ve ortak gider paylarını gösterir.
Yönetim planı her yıl yeniden hazırlanmaz; değişikliği özel çoğunluğa tabidir. İşletme projesi ise yıllık yönetim bütçesi niteliğindedir ve güncel gelir-gider varsayımlarına göre hazırlanır.
İşletme projesinde sık yapılan hatalar
- 2026 değişikliğine rağmen eski yedi günlük itiraz-kesinleşme şablonunu kullanmak.
- Geçici projeyi üç aydan uzun süre kurul onayı olmadan uygulamak.
- Giderlerin tamamını eşit bölerek KMK m.20 paylaşım esaslarını ihlal etmek.
- Gelir ve gider kalemlerini toplu tek rakam halinde yazmak.
- Avans tutarını ve hangi gideri karşılayacağını göstermemek.
- Projeyi ispatlanabilir yöntemle bildirmemek.
- Mevcut proje varken geçici proje tutarını yeniden değerleme oranı sınırının üzerinde belirlemek.
- Kurul kararının ekine kabul edilen projenin son halini koymamak.
Uygulama örneği
24 bağımsız bölümlü bir apartmanda 2025 yılı işletme projesi sona ermiş ve 2026 için yeni proje henüz kurulca onaylanmamış olsun. Yönetici, 22 Mayıs 2026 sonrasındaki yeni sistemde geçici proje hazırlar. Bir yıllık tahmini temizlik, bakım, ortak elektrik, sigorta ve diğer giderleri kalem kalem yazar; her malikin payını KMK m.20’ye göre hesaplar; projeyi imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir.
Mevcut proje varsa geçici tutar yeni m.37’deki yeniden değerleme oranı tavanına uymalıdır. Yönetici daha sonra toplantı çağrısını yapar ve en geç üç ay içinde genel kurul geçici projeyi aynen veya değiştirerek kabul eder. Kabul edilen metin yeni işletme projesi haline gelir ve tahsilat bu karara göre yürütülür.
Sık sorulan sorular
İşletme projesini yönetici tek başına kesinleştirebilir mi?
22 Mayıs 2026’dan beri hayır. KMK m.37 işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanmasını emreder.
Yönetici geçici proje yapabilir mi?
Evet. Kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar.
Geçici proje kaç ay uygulanabilir?
Proje en geç üç ay içinde genel kurulun aynen veya değiştirerek kabulüne sunulmalı ve karar alınmalıdır.
İşletme projesine 7 gün içinde itiraz etmek zorunlu mu?
2026 değişikliği eski yedi günlük itiraz cümlesini yürürlükten kaldırdı. Yeni sistem genel kurul onayına dayanır.
Geçici aidat sınırsız artırılabilir mi?
Mevcut işletme projesi varsa geçici proje bedeli, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.
İşletme projesi icrada belge sayılır mı?
KMK m.37, kesinleşen işletme projelerini ve kurulun işletme gideri kararlarını İİK m.68/1 kapsamındaki belgelerden sayar.
Proje kiracıya da bildirilir mi?
Kanun projeyi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara bildirme düzeni getirir.
WhatsApp bildirimi yeterli mi?
KMK m.37 imza karşılığı veya taahhütlü mektup yöntemini açıkça düzenler. Uyuşmazlık riskini azaltmak için kanundaki ispatlı bildirim yöntemi kullanılmalıdır.
2026 Değişikliğinde KMK m.35/d Neden Birlikte Okunmalı?
7579 sayılı Kanun yalnızca KMK m.37’yi değiştirmedi. Aynı Kanunun 3. maddesi KMK m.35/1-d bendindeki yöneticinin avans toplama görevini de yeni sisteme uyarladı. Önceki metindeki “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması” ifadesi yerine “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” ibaresi getirildi.
Bu değişiklik, m.37’deki geçici işletme projesiyle doğrudan bağlantılıdır. Kat malikleri genel kurulu yeni işletme projesini henüz onaylamamış olsa bile bina yönetimi tamamen finansmansız kalmaz. Yönetici, kanundaki geçici proje ve m.35/d çerçevesinde zorunlu yönetim giderleri için avans toplar. Ancak bu yetki, keyfi ve sınırsız aidat belirleme yetkisi değildir; mevcut proje varsa geçici proje tutarı yeni m.37’deki yeniden değerleme oranı sınırına tabidir.
Geçici Proje ile Kesin Proje Arasındaki Fark
| Konu | Geçici işletme projesi | Genel kurulca onaylanan proje |
|---|---|---|
| Hazırlayan/onaylayan | Yönetici hazırlar | Kat malikleri genel kurulu onaylar |
| Uygulama amacı | Kurul onayına kadar yönetimin finansmanını sürdürmek | Yıllık esas bütçe ve avans planını belirlemek |
| Süre | En geç üç ay içinde kurul kararı alınmalıdır | Kararda belirlenen dönem boyunca uygulanır |
| Artış sınırı | Mevcut proje varsa yeniden değerleme oranı tavanı uygulanır | Kanundaki geçici proje tavanı doğrudan nihai kurul bütçesi tavanı değildir |
Bu ayrım özellikle “yönetici aidatı en fazla yeniden değerleme oranı kadar artırabilir” şeklindeki eksik genellemeyi önler. Yeniden değerleme oranına bağlı sınır, 7579 sayılı Kanunla m.37’ye eklenen hüküm gereğince mevcut işletme projesi varken hazırlanan geçici işletme projesinin bedeline yöneliktir.
İşletme Projesi Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Saklanmalı?
Kurul çağrısı, toplantı tutanağı, kabul edilen işletme projesinin son hali, gider teklifleri ve sözleşmeler, bağımsız bölüm ve arsa payı listesi, bildirim belgeleri, banka tahsilat kayıtları ve önceki dönem işletme projesi birlikte saklanmalıdır. Geçici proje uygulanmışsa hangi tarihte hazırlandığı, maliklere ne zaman bildirildiği ve üç aylık süre içinde hangi genel kurul kararının alındığı ayrıca dosyalanmalıdır.
Aidat veya avans alacağı icra takibine konu edildiğinde bu belge zinciri, borcun hangi karar ve hesaplama esasına dayandığını gösterir. Kat maliki ise paylaştırmanın KMK m.20’ye, geçici artışın m.37’deki sınıra ve kurul sürecinin 2026 sonrası yeni usule uygun olup olmadığını bu belgeler üzerinden denetleyebilir.
Uygulama notu: 22 Mayıs 2026’dan önce hazırlanmış eski şablonlarda yer alan yedi günlük itiraz ve yöneticinin tek başına kesinleştirmesi anlatımı yeni dosyalarda kullanılmamalıdır. Yönetimler, bütçe kararlarını 7579 sayılı Kanunla değişen m.35 ve m.37 metnine göre güncellemelidir.
Karar ve bildirim tarihleri yönetim dosyasında ayrıca kronolojik olarak tutulmalıdır.
Sonuç
2026 değişikliği işletme projesinde yönetici merkezli eski kesinleşme sistemini kurul onayı merkezli bir modele çevirdi. İşletme projesi genel kurulda onaylanır; proje yoksa yönetici geçici proje yapar ve en geç üç ay içinde kurul kararı alınır. Gider dağılımı KMK m.20’ye göre yapılır. Mevcut proje varken geçici bütçenin artışı yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılmıştır. Eski yedi günlük itiraz cümlesi kaldırılmıştır. Apartman ve site yönetimlerinin 22 Mayıs 2026’dan sonraki bütçe ve aidat kararlarını bu yeni metne göre kurması gerekir.
Resmî dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, 35 ve 37; 7579 sayılı Kanun m.3-4, 22.05.2026 tarihli Resmî Gazete. Resmî Gazete – 7579 sayılı Kanun.
İlgili içerikler: Apartman yönetimi 2026 · Kiracı aidat borcundan sorumlu mu? · Apartmanda yönetici zorunlu mu?
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
