Yurt Dışındaki Taşınır ve Taşınmazlarda Mülkiyet ve Rehin Hangi Hukuka Tabi? MÖHUK m.21 | 2026
Kısa ve Net Cevap
5718 sayılı MÖHUK m.21’e göre taşınır ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer aynî haklar, işlem anında malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Taşınmakta olan mallarda varma yeri hukuku uygulanır. Mal başka ülkeye taşınmış ve aynî hak henüz kazanılmamışsa son bulunduğu ülke hukuku esas alınır. Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin işlemin şekli de taşınmazın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Türkiye’de bulunan taşınmaz bakımından bu kural Türk hukukunu gösterir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
- MÖHUK m.21’in dört kuralı
- Aynî hak ile sözleşme borcu farkı
- Türkiye’deki taşınmazlar
- Yurt dışındaki taşınırlar
- Taşınmakta olan mallar
- Mal ülke değiştirirse
- Rehin ve teminat hakları
- Taşınmaz işlemlerinde şekil
- Gemi, uçak ve raylı araç istisnası
- Miras ve mal rejimi bağlantısı
- Yabancı belge ve ispat
- Yurt dışındaki malik için işlem sırası
- Sık sorulan sorular
MÖHUK m.21’in Dört Açık Kuralı
MÖHUK m.21, milletlerarası unsurlu eşya hukuku ilişkilerinde hangi ülke hukukunun uygulanacağını dört fıkra halinde belirler. Birinci fıkraya göre taşınırlar ve taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkı ile diğer aynî haklar, işlem anında malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Bu bağlama kuralı milletlerarası özel hukukta malın bulunduğu yer hukuku olarak bilinir. Kanun “işlem anı”nı açıkça belirttiği için mal sonradan ülke değiştirse bile kazanılmış aynî hakkın hangi hukuk altında doğduğu bu an esas alınarak saptanır.
İkinci fıkra hareket hâlindeki mallara özel kural getirir: taşınmakta olan mallar üzerindeki aynî haklara varma yeri hukuku uygulanır. Böylece uluslararası taşıma sırasında farklı ülkelerden geçen emtia bakımından her transit ülkesinin hukukunun sırayla uygulanması önlenir.
Üçüncü fıkraya göre yer değişikliği hâlinde henüz kazanılmamış aynî haklar malın son bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Bu kural, önceki ülkede tamamlanmamış aynî hak kazanımının yeni ülke hukukundaki şartlara göre değerlendirilmesini sağlar.
Dördüncü fıkra yalnız taşınmazların şekil rejimini düzenler: taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin hukukî işlemlere şekil yönünden taşınmazın bulunduğu ülke hukuku uygulanır. Türkiye’deki taşınmaza ilişkin aynî işlemde yabancı ülkede düzenlenmiş sözleşmenin varlığı, Türk tapu ve şekil kurallarını ortadan kaldırmaz.
Aynî Hak ile Sözleşmeden Doğan Borç Aynı Şey Değildir
Yurt dışı dosyalarında en sık yapılan ayrımlardan biri, taraflar arasındaki borçlandırıcı sözleşme ile mal üzerindeki aynî etkinin birbirinden ayrılmasıdır. Bir satış sözleşmesi satıcıya devretme, alıcıya bedel ödeme borcu yükler. Mülkiyetin gerçekten geçip geçmediği ise aynî hukuk meselesidir. Sözleşmeye uygulanacak hukuk MÖHUK m.24 veya özel sözleşme türüne göre başka bir maddeyle belirlenirken, mülkiyet ve rehin gibi aynî sonuç MÖHUK m.21’e tabidir.
Örneğin Almanya’da yaşayan iki kişinin Türkiye’deki bir taşınmaz hakkında Almanya’da bir sözleşme imzalaması, Türkiye’deki taşınmazın mülkiyetinin Alman hukukuna göre geçtiği sonucunu doğurmaz. Taşınmaz Türkiye’dedir; aynî hak ve aynî işlemin şekli Türk hukukuna tabidir. Benzer şekilde Fransa’da yapılan bir finansman sözleşmesinin Türkiye’de bulunan bir taşınır üzerinde rehin doğurup doğurmadığı, rehin yönünden m.21’in gösterdiği hukuk çerçevesinde incelenir.
Bu ayrım, dava talebinin doğru kurulması için zorunludur. “Sözleşme geçerli mi?” sorusu ile “mülkiyet geçti mi?” veya “rehin doğdu mu?” sorusu aynı maddeden cevaplanmaz. Talebin hukukî niteliği belirlenmeden yalnız sözleşmedeki hukuk seçimi maddesine dayanılması, aynî hak bakımından eksik değerlendirmeye yol açar.
Türkiye’deki Taşınmaz Üzerinde Mülkiyet, İpotek ve Diğer Aynî Haklar
Taşınmaz Türkiye’deyse MÖHUK m.21 doğrudan Türk hukukuna yönlendirir. Tapu siciline tescil, ipotek kurulması, intifa hakkı, üst hakkı, irtifaklar ve diğer aynî hakların kazanımı Türk eşya hukuku kurallarına göre değerlendirilir. Yabancı malik veya yurt dışında yaşayan Türk vatandaşı bakımından kişinin bulunduğu ülke bu bağlama sonucunu değiştirmez.
Taşınmazın yabancı tarafından edinilmesi bakımından ayrıca yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kamu hukuku sınırlamaları ve Tapu Kanunu hükümleri uygulanır. MÖHUK m.21 “hangi özel hukukun uygulanacağını” gösterir; yabancı edinimini sınırlayan doğrudan uygulanan Türk kurallarını bertaraf etmez.
Yurt dışında yaşayan malik, Türkiye’deki taşınmazla ilgili birçok işlemi usulüne uygun vekâletname ile avukat veya yetkili temsilci üzerinden yürütebilir. Ancak tapuda yapılacak işlemin türü, vekâletnamenin açık özel yetki içerip içermediği ve yabancı ülkede düzenlenen vekâletnamenin apostil/tasdik şartları ayrıca kontrol edilir. Konsoloslukta düzenlenen vekâletname ile yabancı noter belgesi aynı doğrulama yoluna tabi değildir.
Yurt Dışındaki Taşınır Malda Mülkiyet Hangi Hukuka Göre Belirlenir?
MÖHUK m.21/1 taşınırlar için de işlem anındaki bulunduğu yer hukukunu kabul eder. Bir makine, sanat eseri, araç niteliği taşımayan ticari ekipman, stok veya başka taşınır mal devir anında İtalya’da bulunuyorsa aynî hakkın kazanılması kural olarak İtalyan hukukuna tabi olur. Türkiye’deki tarafların Türk hukukunu sözleşmeye seçmiş olması, mal üzerindeki aynî etkinin kanunen başka hukuka tabi olduğu noktada tek başına belirleyici değildir.
Taşınır malın zilyetliği, mülkiyetin devri için gereken teslim veya tescil benzeri şartlar, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik ve aynî hakkın kapsamı, uygulanacak eşya hukukunun konularındandır. Malın bulunduğu ülke hukukunun içeriği MÖHUK m.2 uyarınca Türk hâkimi tarafından resen uygulanır; içeriğin tespitinde taraflardan yardım istenebilir.
Yabancı hukukta mülkiyet geçişi için Türk hukukundan farklı şartlar bulunması mümkündür; hangi şartların arandığı varsayımla değil, o tarihte yürürlükte bulunan yabancı mevzuat ve gerektiğinde resmî kaynaklar üzerinden tespit edilir.
Taşınmakta Olan Mallarda Varma Yeri Hukuku
Uluslararası ticarette emtia gemi, kara yolu, demir yolu veya hava taşımacılığı ile bir ülkeden diğerine hareket eder. MÖHUK m.21/2 bu mallar için varma yeri hukukunu öngörür. Kuralın amacı, transit güzergâhtaki tesadüfî konumların aynî hak statüsünü değiştirmesini önlemektir.
Örneğin Rotterdam’dan Mersin Limanı’na taşınan ticari mal yoldayken aynî hakka ilişkin bir uyuşmazlık doğduğunda, m.21/2 kapsamında varma yeri hukuku Türk hukukudur. Ancak taşıma sözleşmesinden doğan navlun, taşıyıcının sorumluluğu veya teslim borcu ayrı hukukî konulardır ve MÖHUK m.29 ile uluslararası taşıma sözleşmeleri ayrıca incelenir.
Bu nedenle konşimento, taşıma senedi, fatura, teslim şekli ve malın sevk zinciri dosyada birlikte değerlendirilmelidir. “Mal gemideydi” bilgisi tek başına yeterli değildir; varma yeri, işlemin niteliği ve ileri sürülen hakkın gerçekten aynî hak olup olmadığı belirlenmelidir.
Mal Bir Ülkeden Başka Ülkeye Götürülürse Ne Olur?
MÖHUK m.21/3 henüz kazanılmamış aynî haklar için son bulunduğu ülke hukukunu gösterir. Kural özellikle taşınırların ülke değiştirmesi nedeniyle önemlidir. Bir hak eski ülkede tüm kazanma şartlarını tamamlamışsa kazanılmış hakkın statüsü ile yeni ülkede henüz tamamlanmamış kazanım aynı değildir.
Örneğin bir taşınır üzerinde rehin kurulmasına yönelik sözleşme yapılmış fakat rehnin aynî olarak doğması için gerekli işlem tamamlanmadan mal Türkiye’ye gelmişse, henüz kazanılmamış aynî hakkın durumu m.21/3 gereğince malın son bulunduğu ülke hukuku çerçevesinde değerlendirilir. Burada somut işlemin tamamlanma anı belirleyicidir.
Bu tür dosyalarda sözleşme tarihi, teslim tarihi, malın ülke giriş-çıkış kayıtları, tescil veya zilyetlik devri tarihi ve rehin hakkının doğumu için yabancı hukukun aradığı unsurlar kronolojik olarak sıralanmalıdır.
Yurt Dışı Finansmanda Rehin ve Teminat Hakları
MÖHUK m.21 yalnız mülkiyeti değil “diğer aynî hakları” da kapsar. Rehin ve aynî teminat hakları bu nedenle maddenin temel uygulama alanındadır. Finansman sözleşmesinin İngiliz hukukuna, kredi sözleşmesinin Alman hukukuna tabi seçilmesi, teminat konusu mal üzerinde aynî rehnin doğmasına ilişkin kanunlar ihtilâfı kuralını ortadan kaldırmaz.
Teminatın konusu Türkiye’de bulunan taşınmaz ise ipotek Türk hukukuna göre kurulur. Türkiye’deki taşınır üzerinde rehin kurulacaksa, rehin türüne göre Türk Medenî Kanunu, Ticari İşlemlerde Taşınır Rehni Kanunu veya ilgili özel düzenleme devreye girer. Teminat konusu mal yurt dışındaysa işlem anındaki bulunduğu ülke hukukunun rehin şartları incelenir.
Alacak hakkının temliki, banka hesabı üzerindeki haklar, şirket payı veya kaydi menkul değer gibi fiziksel eşya niteliği tartışmalı ya da özel sicile bağlı varlıklarda doğrudan m.21 sonucu varsayılmamalıdır. Her varlığın hukukî niteliği ve varsa özel kanunlar ihtilâfı kuralı ayrıca belirlenir.
Taşınmaz Aynî İşlemlerinde Şekil: MÖHUK m.21/4
Genel şekil kuralı MÖHUK m.7’de yer alsa da taşınmaz üzerindeki aynî haklara ilişkin işlemler için m.21/4 özel hüküm getirir. Taşınmaz nerede bulunuyorsa aynî işlemin şekli o ülke hukukuna tabidir. Türkiye’deki taşınmazın mülkiyet devri, ipotek kurulması veya diğer aynî işlemlerde Türk hukukunun resmi şekil ve tapu sicili kuralları uygulanır.
Yurt dışında yapılan noter sözleşmesi, taraflar arasındaki bazı borçlandırıcı taahhütler bakımından ayrıca değerlendirilebilir; fakat Türkiye’deki taşınmazın tapu mülkiyetini tek başına devretmez. Mülkiyetin geçmesi için Türk hukukunun aradığı yetkili makam ve tescil sistemi uygulanır.
Bu nokta özellikle gurbetçi müvekkiller açısından önemlidir. Yurt dışında düzenlenen belgenin Türkiye’de kullanılabilir hâle getirilmesi ile tapu mülkiyetinin devri birbirinden farklıdır. Apostil, yabancı belgenin doğrulama zincirine ilişkindir; apostil, Türk taşınmaz hukukundaki kurucu şekil veya tescil şartının yerine geçmez.
Gemi, Uçak ve Raylı Araçlarda MÖHUK m.22 Özel Kuraldır
MÖHUK m.21’in malın bulunduğu yer kuralı, Kanun’un özel düzenleme yaptığı taşıma araçlarında doğrudan uygulanmaz. Hava, deniz ve raylı taşıma araçları üzerindeki aynî haklar MÖHUK m.22’ye göre menşe ülke hukukuna tabidir. Kanun menşe ülkenin hangi sicil veya bağlantıyla tespit edileceğini de açıkça düzenler.
Bu nedenle yabancı sicile kayıtlı gemi veya uçaktaki mülkiyet ve rehin uyuşmazlığında “araç şu anda Türkiye’de” denilerek m.21 sonucu çıkarılmaz. Özel hüküm olan m.22 esas alınır. Buna karşılık sıradan kara yolu ticari malları, stok veya makineler için m.21’in genel sistemi uygulanır.
Miras, Evlilik Malları ve Aynî Hak Kuralı Birlikte Nasıl Çalışır?
Yurt dışında yaşayan kişilerin Türkiye’deki taşınmazı miras veya mal rejimi uyuşmazlığına konu olduğunda birden fazla MÖHUK maddesi aynı dosyada farklı sorulara cevap verir. Mirasın hangi hukuka tabi olduğu m.20’de; evlilik malları m.15’te; taşınmaz üzerindeki aynî hakkın kazanılması ve şekli ise m.21’de düzenlenir.
Örneğin mirasbırakanın yabancı olması hâlinde m.20 uygulanır; fakat Türkiye’de bulunan taşınmazlar hakkında m.20/1 zaten Türk hukukunu özel olarak öngörür. Tereke paylaşımından sonra tapuda mülkiyetin intikali ve aynî tescil işlemleri Türk hukukunun tapu kuralları çerçevesinde yürür.
Mal rejimi tasfiyesinde de eşlerin birbirine karşı alacak hesabı ile taşınmaz üzerinde aynî hakkın tescili aynı kavram değildir. Talep sonucu ve hukukî sebep doğru ayrıştırılmalıdır.
Yabancı Belgeler, Apostil, Tercüme ve Yabancı Hukukun Tespiti
Yabancı ülkede gerçekleşen devir, rehin veya zilyetlik işlemi Türk mahkemesinde ileri sürülecekse işlem belgeleri, sicil kayıtları ve tarih zinciri sunulur. Yabancı resmî belgelerin Türkiye’de kullanılmasında HMK m.224, taraf olunan milletlerarası sözleşmeler ve tasdik rejimi kontrol edilir. Apostil sözleşmesine taraf ülkeden gelen belge bakımından apostil rejimi; konsolosluk tasdiki gereken hâllerde ilgili tasdik zinciri uygulanır.
Yabancı dildeki belgeler Türkçe tercümeyle sunulur. Mahkemenin yabancı hukuku uygulaması gerekiyorsa MÖHUK m.2 gereğince yabancı hukukun içeriği resen araştırılır. Taraflar mevzuat metni, resmî sicil açıklaması veya uzman görüşü sunarak tespiti kolaylaştırabilir; fakat hangi hukukun uygulanacağı tarafların keyfî tercihine bırakılmaz.
Bir taşınırın bulunduğu yer konusunda uyuşmazlık varsa gümrük kayıtları, taşıma belgeleri, depo kayıtları, teslim tutanakları, sigorta belgeleri ve ticari defter kayıtları kronolojinin kurulmasında kullanılabilir. Kural işlem anındaki konuma bağlı olduğu için tarih ve konum birlikte ispatlanmalıdır.
Yurt Dışındaki Malik veya Alacaklı İçin Dosya Hazırlama Sırası
Birinci adım, ileri sürülen hakkı sınıflandırmaktır: mülkiyet, ipotek, taşınır rehni, intifa, başka bir aynî hak veya yalnız sözleşmeden doğan alacak. İkinci adım, malın işlem anında hangi ülkede bulunduğunu kesinleştirmektir. Üçüncü adım, mal transit hâlindeyse varma yerini; ülke değiştirmişse aynî hakkın önceki ülkede tamamlanıp tamamlanmadığını tespit etmektir.
Dördüncü adım, taşınmazlarda şekil kuralını ayrı uygulamaktır. Beşinci adım, taşıma aracı gibi özel düzenlemeye giren mal bulunup bulunmadığını kontrol etmektir. Altıncı adım, ilgili yabancı hukukun güncel içeriğini ve Türkiye’de uygulanmasını engelleyen doğrudan uygulanan kural veya kamu düzeni sorunu bulunup bulunmadığını değerlendirmektir.
Yedinci adım, dava ve tapu/tescil işlemi farklı süreçlerse her biri için görev, yetki, vekâlet ve belge şartlarını tamamlamaktır. Yurt dışındaki kişi Türkiye’ye gelmeden vekil aracılığıyla yürütülebilen işlemlerde, vekâletnamenin işlem türünü açıkça kapsaması sağlanmalıdır.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
MÖHUK m.21 Türkiye genelinde uygulanır. Taşınmazın bulunduğu yer, özellikle aynî hak ve dava yetkisi bakımından somut dosyada merkezi önem taşır. Mersin’deki konut, arsa, ticari taşınmaz, liman bağlantılı emtia ve uluslararası ticaret konusu mallarda da aynı kanunlar ihtilâfı sistemi uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir; usulen mümkün dosyalar Mersin’den Türkiye genelinde takip edilir.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 5718 sayılı MÖHUK – resmî mevzuat metni
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – 5718 sayılı Kanun PDF
- Taşınmaz sözleşmelerinde uygulanacak hukuk – MÖHUK m.25
- Gemi, uçak ve raylı araçlarda aynî hak – MÖHUK m.22
- Yurt dışındaki müvekkiller için hukuk hizmetleri
Sık Sorulan Sorular
Türkiye’deki taşınmazın mülkiyetine Alman hukuku seçilebilir mi?
Taşınmaz üzerindeki aynî hak MÖHUK m.21 gereğince malın bulunduğu ülke hukukuna tabidir. Türkiye’deki taşınmazın aynî statüsüne Türk hukuku uygulanır.
Yurt dışında imzalanan sözleşme Türkiye’deki evin tapusunu geçirir mi?
Hayır. Türkiye’deki taşınmazın aynî devri ve aynî işlemin şekli Türk hukukuna tabidir; Türk tapu ve tescil şartları uygulanır.
Taşınır malda hangi tarih önemlidir?
MÖHUK m.21/1 işlem anında malın bulunduğu yeri esas alır.
Gemiyle taşınan malda transit ülke hukuku mu uygulanır?
Taşınmakta olan mallar üzerindeki aynî haklara m.21/2 gereğince varma yeri hukuku uygulanır.
Mal ülke değiştirmişse eski hukuk mu yeni hukuk mu uygulanır?
Henüz kazanılmamış aynî haklar m.21/3 gereğince malın son bulunduğu ülke hukukuna tabidir.
İpotek de MÖHUK m.21 kapsamında mı?
Taşınmaz üzerindeki ipotek bir aynî haktır. Taşınmaz Türkiye’deyse Türk hukuku uygulanır.
Apostilli yabancı sözleşme tapu devri için yeterli midir?
Apostil belgenin doğrulama rejimine ilişkindir. Türkiye’deki taşınmazın aynî devri için Türk hukukunun kurucu şekil ve tescil şartları ayrıca yerine getirilir.
Uçak ve gemide de m.21 mi uygulanır?
Hayır. Hava, deniz ve raylı taşıma araçları üzerindeki aynî haklar için MÖHUK m.22 özel hükümdür.
Yabancı hukukun içeriğini kim belirler?
MÖHUK m.2 gereğince hâkim yabancı hukuku resen uygular ve içeriğinin tespitinde tarafların yardımını isteyebilir.
Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden işlem yapabilir mi?
Vekâletle yapılabilen işlemler usulüne uygun ve gerekli özel yetkileri içeren vekâletname ile temsilci üzerinden yürütülür; işlem türüne özgü şekil şartları ayrıca uygulanır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
İçerik 5718 sayılı Kanun’un 2, 21, 22, 24 ve 25. maddeleri ile yabancı resmî belgeler bakımından HMK m.224 dikkate alınarak hazırlanmıştır. Aynî hak statüsü ile borçlandırıcı sözleşme statüsü özellikle birbirinden ayrılmıştır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – İletişim
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
