Yurt Dışındaki Kat Maliki Genel Kurul Kararının İptalini Nasıl İster? KMK m.33 | 2026

1. KMK m.33 Yurt Dışındaki Kat Malikine Hangi Hakkı Verir?

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimi hakkında karar alan temel organdır. Kurulun karar verebilmesi, aldığı her kararın otomatik olarak hukuka uygun olduğu anlamına gelmez. Kat Mülkiyeti Kanunu m.32 kurul kararlarının bağlayıcılığını, m.33 ise kanuna veya yönetim planına aykırı kararlara karşı hâkimin müdahalesini düzenler. Bu sistemde yurt dışında yaşayan malik ile Türkiye’de yaşayan malik arasında dava hakkı bakımından fark yoktur.

Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, Avusturya, İsviçre, İngiltere, ABD veya başka bir ülkede ikamet eden malik, Türkiye’deki bağımsız bölümünün bulunduğu apartman ya da sitenin hukuka aykırı kurul kararına karşı KMK m.33 yolunu kullanabilir. Fiziken Türkiye’de bulunma şartı yoktur. Asıl belirleyici noktalar; malikin toplantıya katılıp katılmadığı, karara hangi yönde oy verdiği, kararı hangi tarihte öğrendiği ve kararın hukuki sakatlığının niteliğidir.

Dava açılmadan önce karar metninin tamamı incelenmelidir. Sadece yöneticinin WhatsApp mesajı veya aidat duyurusu üzerinden dava konusu kurulamaz. Toplantı tarihi, gündem, hazirun listesi, kararın oy dağılımı, karar defteri, yönetim planı ve gerekiyorsa çağrı belgeleri birlikte değerlendirilir. Çünkü aynı sonuç, farklı hukuki sakatlıklardan doğabilir. Örneğin toplantı yeter sayısı bulunmaması ile kanunun oybirliği aradığı bir konuda basit çoğunlukla karar alınması aynı hukuki hata değildir.

2. Kim Kat Malikleri Kurulu Kararının İptalini İsteyebilir?

KMK m.33 kapsamında iptal davasını kural olarak kat maliki açar. Tapuda bağımsız bölüm maliki olan kişinin ikamet adresinin yurt dışında olması bu sıfatı değiştirmez. Bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse oy ve temsil sistemi ayrıca KMK m.31’e göre ele alınır. Malik toplantıya bir temsilci aracılığıyla katılmışsa temsilcinin kullandığı oy, tutanağa geçen muhalefet ve yetkisinin kapsamı önemlidir.

Toplantıya katılan malik bakımından kanun açık bir ayrım yapar: malik iptali istediği karara aykırı oy kullanmış olmalıdır. Karara olumlu oy veren malik daha sonra sırf fikrini değiştirdiği için aynı kararı klasik iptal davasıyla ortadan kaldıramaz. Buna karşılık kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu iddiası ayrı bir hukuki değerlendirmedir.

Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir aylık süre içinde dava açabilir. Burada öğrenme tarihi somut delille belirlenmelidir. Karar örneğinin e-postayla gönderilmesi, yönetim tarafından posta veya kargoyla iletilmesi, vekilin malik adına karar örneğini alması ya da karar gereğince yeni aidat/avans talebinin açık biçimde bildirilmesi öğrenme tarihi tartışmasında önem taşır.

Kiracı, misafir, intifa hakkı sahibi veya bağımsız bölümü fiilen kullanan başka bir kişi her durumda kat maliki sıfatıyla KMK m.33 iptal davası açamaz. Bu kişilerin uğradığı ihlale göre kira hukuku, ayni hak veya genel hükümlere dayalı başka talepleri bulunabilir. Bu nedenle dava açacak kişinin tapu ve temsil sıfatı baştan doğrulanmalıdır.

3. Bir Aylık ve Altı Aylık Dava Süresi Nasıl Hesaplanır?

KMK m.33 süre bakımından iki ayrı grup oluşturur. Toplantıya katılan ve karara aykırı oy kullanan malik, karar tarihinden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır. Toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde dava açar; ancak bu kişi bakımından karar tarihinden itibaren her hâlde altı aylık üst süre vardır.

Bu süreler yurt dışında yaşayan malik için de aynıdır. “Türkiye’ye geldiğimde dava açarım” düşüncesi hak kaybına yol açabilir. Uçak bileti, yıllık izin tarihi, konsolosluk randevusunun geç verilmesi veya apostil işleminin uzaması KMK m.33’teki dava süresini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle karar öğrenilir öğrenilmez dava takvimi hesaplanmalı, aynı anda vekâletname ve delil hazırlığı başlatılmalıdır.

Toplantıya katılmayan malikin öğrenme tarihi uyuşmazlık konusu olabilir. Yönetimin sadece ortak panoya ilan yapmasıyla malikin yurt dışında fiilen ne zaman haberdar olduğu aynı şey değildir. Buna karşılık malikin kararı açıkça bildiğini gösteren e-posta yanıtı, mesaj, ödeme veya yönetimle yazışma bulunuyorsa daha geç bir öğrenme tarihi ileri sürmek güvenli değildir. Dosya, gerçek ve ispatlanabilir tarihe göre hazırlanmalıdır.

Dava Öncesi Arabuluculuk ve Süre Hesabı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-c uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Kurul kararının iptalini isteyen malik bu aşamayı atlayarak doğrudan dava açmamalıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir; başvuru yapılmadan açılan dava, m.18/A/2 gereğince usulden reddedilebilir.

Kanunun m.18/A/15 hükmüne göre arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki dönemde zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez. Bu nedenle KMK m.33 takviminde karar ve öğrenme tarihlerinin yanında büroya başvuru ve son tutanak tarihleri de kaydedilmelidir. Başvurudan önce geçen süre silinmez; son tutanaktan sonra kalan süre hesaplanır. Yurt dışında bulunmak veya vekâletname hazırlamak ise tek başına aynı sonucu doğurmaz.

Süre sonunu beklemeden başvuru hazırlığı yapılmalıdır. Dayanaklar: 6325 sayılı Kanun m.18/A ve m.18/B ile Adalet Bakanlığı dava şartı arabuluculuk açıklaması.

4. Yokluk veya Mutlak Butlan Varsa Altı Aylık Süre Uygulanır mı?

Hayır. KMK m.33, kurul kararının yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda süre şartının uygulanmayacağını açıkça kabul eder. Fakat bu hüküm, her toplantı hatasının süresiz dava hakkı verdiği anlamına gelmez. İptal edilebilir karar ile baştan itibaren hukuk düzeninde geçerli sayılamayacak karar ayrılmalıdır.

Kararın kurul iradesi olarak doğmasını engelleyen temel bir eksiklik yokluk; emredici hukuk kuralına ağır ve doğrudan aykırılık ise mutlak butlan tartışması yaratabilir. Buna karşılık çağrıdaki her şekil eksikliği, tutanaktaki her yazım hatası veya bir malikin toplantıya katılamamış olması otomatik olarak yokluk sonucu doğurmaz. Sakatlığın türü somut karara göre nitelendirilmelidir.

Yurt dışındaki malik açısından bu ayrım özellikle önemlidir. Altı aylık süre geçti diye her dosya kapanmaz; fakat sırf süre geçtiği için de her uyuşmazlık “butlan” başlığı altında süresiz hale getirilemez. Kararın konusu, kanunun aradığı çoğunluk, yönetim planı, emredici hükümler ve kurul iradesinin oluşumu birlikte incelenir.

5. Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

634 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. KMK m.33 kapsamında da başvuru ana taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemede yapılır. Malikin yurt dışındaki ikametgâhı görevli veya yetkili mahkemeyi değiştirmez.

Örneğin malik Münih’te yaşasa bile bağımsız bölüm Mersin Yenişehir’de ise uyuşmazlık Türkiye’de ana taşınmazın bulunduğu yer esas alınarak yürütülür. Taşınmaz Tarsus’taysa Tarsus, Erdemli’deyse Erdemli bakımından görevli mahkeme belirlenir. Toplu yapı, birden fazla parsel veya blok yönetimi söz konusuysa kararın hangi organ tarafından alındığı da ayrıca incelenir.

Davalı tarafın doğru kurulması da önemlidir. İptal talebi yöneticinin şahsıyla kişisel bir uyuşmazlık gibi yazılmamalıdır. Hangi kurul kararının denetlendiği, kararın kimleri bağladığı ve yönetime husumetin ne şekilde yöneltileceği somut dosyaya göre belirlenir.

6. Hangi Genel Kurul Kararları İptal Edilebilir?

İptal sebebi kararın kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırılığı üzerinden kurulabilir. Toplantı ve karar yeter sayısının sağlanmaması, gündem ve çağrı kurallarının ihlali, oy hakkının hukuka aykırı sınırlandırılması, kanunun ağırlaştırılmış çoğunluk veya oybirliği aradığı konuda daha düşük çoğunlukla karar alınması, yönetim planına açıkça aykırı karar verilmesi tipik uyuşmazlık alanlarıdır.

Örneğin KMK m.19 ortak yerlerde bazı inşaat, onarım ve tesis işlemleri için özel çoğunluk öngörür. KMK m.24 bazı işyeri kullanımları için bütün kat maliklerinin oybirliğini arar. KMK m.28 yönetim planının değiştirilmesinde özel çoğunluk sistemi kurar. KMK m.45 ise ana gayrimenkulle ilgili önemli bazı yönetim işleri için oybirliği şartı getirir. Kurul, kanunun açıkça aradığı çoğunluğu basit çoğunluk kararıyla aşamaz.

Bunun yanında kararın içeriği yönetim planıyla karşılaştırılmalıdır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. Ancak yönetim planı da kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Bu yüzden “yönetim planında yazıyor” veya “çoğunluk böyle istedi” ifadeleri tek başına hukuki sonucu belirlemez.

7. Yurt Dışındaki Malik Hangi Belgeleri Toplamalıdır?

İlk belge güncel tapu kaydıdır. Ardından yönetim planı, toplantı çağrısı, gündem, hazirun cetveli, toplantı tutanağı, karar defteri örneği, oy dağılımı ve varsa malikin muhalefet şerhi alınmalıdır. Malik toplantıya vekille katılmışsa temsil belgesi de dosyada bulunmalıdır.

Karar mali yük getiriyorsa işletme projesi, bütçe, teklifler, faturalar ve hesap dökümleri; ortak alana müdahale içeriyorsa mimari proje, fotoğraf ve belediye kayıtları; kullanım biçimini değiştiriyorsa tapudaki bağımsız bölüm niteliği ve ruhsat bilgileri eklenir. Dijital mesajların yalnız kırpılmış ekran görüntüsü yerine tarih, gönderen ve konuşma bağlamını gösteren kayıtların korunması gerekir.

Yönetimin belge vermemesi hâlinde yazılı talep yapılmalıdır. Bu konuda yurt dışındaki kat malikinin yönetim hesap ve belgelerini inceleme hakkı ayrı bir hukuki yoldur. Toplantıya vekâletle katılma bakımından ise kat malikleri kuruluna vekâletle katılım rehberi incelenebilir.

Kararın öğrenildiği tarih de delil dosyasına eklenmelidir. Yurt dışındaki malike gelen e-posta, kargo teslim kaydı, noter bildirimi veya yönetime verilen yazılı cevap süre hesabında doğrudan önem taşır.

8. İptal Davası Kararın Uygulanmasını Otomatik Durdurur mu?

Hayır. Dava açılmış olması kurul kararını kendiliğinden askıya almaz. Karar uygulanırsa sonradan telafisi güç veya imkânsız zarar ortaya çıkacaksa 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 ve devamına göre ihtiyati tedbir ayrıca talep edilir. Tedbir için hukuki sakatlık yanında geçici koruma ihtiyacının da somutlaştırılması gerekir.

Örneğin ortak alanın kalıcı biçimde değiştirilmesi, yüksek bedelli bir işin hemen yaptırılması, ortak yerin üçüncü kişiye tahsis edilmesi veya malikin kullanım hakkının geri döndürülmesi zor şekilde sınırlandırılması durumunda tedbir talebi gündeme gelebilir. Mahkeme yaklaşık ispatı, zarar riskini ve tarafların menfaat dengesini inceler.

İptal ve tedbir farklı taleplerdir. İptal davası kurul kararının nihai hukuki denetimine; tedbir ise yargılama sonuçlanıncaya kadar geçici korumaya yöneliktir. Dilekçede bu iki amaç ayrı kurulmalıdır.

9. Yurt Dışından Avukata Vekâlet Verilerek Süreç Yürütülebilir mi?

Evet. Malik Türkiye’deki avukatına usulüne uygun vekâletname vererek davayı uzaktan takip ettirebilir. Türk vatandaşları için Türk konsolosluğunda Türkçe vekâletname düzenlenmesi uygulamada doğrudan yollardan biridir. Yabancı noter önünde düzenlenen vekâletnamelerde ise belgenin verildiği ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme gerekir.

Kat malikleri kurulu toplantısında oy kullanmak için verilen temsil yetkisi ile mahkemede avukat tarafından dava takip edilmesi için gereken vekâletname aynı şey değildir. Toplantı temsilcisinin yetkisi yalnız toplantıyla sınırlı olabilir. Dava takip yetkisinin ayrıca ve usule uygun şekilde düzenlenmesi gerekir.

Türkiye’ye gelmeden hukuki temsil süreci için Türkiye’de uzaktan vekâletli avukatlık ve yurt dışında yaşayanlar için hukuki destek rehberleri de kullanılabilir.

10. Mahkeme Kurul Kararını İptal Ederse Sonuç Ne Olur?

Mahkeme hukuka aykırılığı tespit ederek kararın iptaline hükmederse uyuşmazlık konusu kurul kararı geçerliliğini kaybeder. Ancak iptal hükmünün sonuçları kararın içeriğine göre ayrıca uygulanır. Kurulun yeniden ve hukuka uygun şekilde karar alması gerekebilir. Mahkeme her yönetim tercihini kurul yerine kendisi belirleyen bir organ değildir.

İptal edilen karar uyarınca para tahsil edilmişse iade; ortak alanda inşaat yapılmışsa eski hâle getirme; üçüncü kişiyle sözleşme kurulmuşsa sözleşmenin hukuki durumu ayrıca değerlendirilebilir. İptal kararı bu yan sonuçların tamamını hiçbir inceleme olmadan kendiliğinden çözen tek işlem değildir. Dava açılmadan önce hedef net belirlenmelidir: yalnız kararın iptali mi, tedbir mi, tahsil edilen tutarın iadesi mi, eski hâle getirme mi?

Yurt dışındaki kat maliki açısından en güvenli çalışma sırası şöyledir: tapu ve yönetim planını al; toplantı tutanağını ve karar metnini incele; toplantıya katılım ve oy durumunu belirle; öğrenme tarihini belgeyle tespit et; KMK m.33 süresini hesapla; hukuka aykırılığı doğru maddeye bağla; gerekiyorsa tedbir talebini oluştur; dava şartı arabuluculuk başvurusunu süresinde yap; anlaşma sağlanamazsa son tutanağı ve kalan süreyi kontrol ederek davayı aç.

İptal Davası Dosyasında Hangi Belgeler Birlikte İncelenir?

Yurt dışındaki kat maliki bakımından genel kurul kararına itiraz hazırlanırken yalnız karar metninin fotoğrafını almak yeterli değildir. Yönetim planı, toplantı çağrısı, gündem, hazirun cetveli, vekâletnameler, karar defterinin ilgili sayfası ve kararın malike ne zaman bildirildiğini gösteren belge aynı dosyada toplanmalıdır. İddia toplantı usulüne, oy sayısına veya alınan kararın içeriğine dayanıyorsa hangi belgenin hangi aykırılığı gösterdiği ayrı ayrı işaretlenmelidir.

Yurt dışına yapılan bildirimlerde e-posta, posta, apartman yönetimi mesajı veya tebligat belgesinin tarihi özellikle korunmalıdır. Dava süresinin hesabı somut hukuki sebebe göre yapılacağından bildirim tarihi konusunda varsayım kullanılmamalıdır. Kat malikinin Türkiye’ye gelememesi, vekâlet yoluyla dava açılmasına engel değildir; ancak vekâletname ve yabancı belgenin Türkiye’de kullanılmasına ilişkin tasdik/tercüme işlemleri süre hesabından bağımsız planlanmalıdır.

Resmî ve İlgili Kaynaklar

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Yurt dışındaki kat malikinin site aidatı ve icra takibi
• Site yönetiminin hesap ve belgelerini inceleme

Sık Sorulan Sorular

Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.32-33 ve Ek m.1 ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389 ve devamı esas alınarak hazırlanmıştır. Süre hesabında gerçek toplantı, oy ve öğrenme kayıtları esas alınmalıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →