Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kira Borcu İçin Tahliyeli İcra Takibini Nasıl Başlatır? İİK 269-269/a | 2026

Kısa ve Net Cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki konut veya çatılı işyeri kiracısı muaccel kira bedelini ödemezse İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerine göre kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi talepli ilamsız icra takibi başlatabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinde kiracıya kural olarak 7 gün içinde itiraz ve Türk Borçlar Kanunu m.315 ile bağlantılı olarak en az 30 gün içinde ödeme imkânı tanınır. Kiracı süresinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresinde borcu ödemezse, kiraya veren süresinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kiracı borca veya kira ilişkisine itiraz ederse İİK m.269/a ve devamındaki itirazın kaldırılması ve tahliye hükümleri gündeme gelir. Bu özel ilamsız icra yoluyla tahliye, 6325 sayılı Kanun m.18/B’de zorunlu arabuluculuk kapsamının dışında bırakılmıştır; takip için önce arabulucuya gitmek gerekmez. Yurt dışında yaşamak bu süreleri değiştirmez ve süreç usulüne uygun vekâletnameyle Türkiye’ye gelmeden yürütülebilir.

1. İİK 269 ve TBK 315’in Hukuki Dayanağı

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddeleri, kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verene hem kira alacağını tahsil etme hem de kanundaki koşullar gerçekleşirse kiracının tahliyesini isteme imkânı veren özel bir ilamsız icra yolu düzenler. Bu yol, yalnız para alacağının tahsil edildiği genel haciz takibinden farklıdır; ödeme emrinde kira borcunun yanı sıra tahliye ihtarı da yer alır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için tanınacak süre Türk Borçlar Kanunu m.315’teki temerrüt düzenlemesiyle birlikte uygulanır. TBK m.315, kiracının muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde kiraya verenin yazılı olarak süre verebileceğini; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sürenin en az otuz gün olduğunu düzenler. İcra yoluyla tahliyede bu ihtar, kanundaki nitelikte ödeme emri üzerinden gerçekleştirilir.

Bu takip yolu ile TBK m.352/2’deki iki haklı ihtar birbirinden farklıdır. İki haklı ihtar, aynı kira döneminde iki ayrı ödeme gecikmesi üzerine dönem sonunda açılan tahliye davasına dayanır. İİK m.269 yolu ise mevcut muaccel kira borcunun ödeme emriyle talep edilmesi ve kanuni sürede ödenmemesi üzerine icra mahkemesinden tahliye istenmesine dayanır. İki yöntemin süreleri, takip belgeleri ve mahkemeye başvuru koşulları farklıdır. iki haklı ihtar rehberi bu ayrımı açıklar.

2. Tahliyeli İcra Takibi Nasıl Başlatılır?

Takip, yetkili icra dairesine kira alacağının miktarı, hangi aylara ait olduğu, sözleşme bilgileri ve tahliye talebi belirtilerek başlatılır. Kira borcunun hangi ay veya dönem için talep edildiği açık yazılmalıdır. Yalnız “birikmiş kira” şeklinde belirsiz toplam rakam yerine aylara göre ana para kalemleri ve varsa faiz talebi ayrıştırılmalıdır.

Kiraya veren takip talebinde kira sözleşmesine dayanır. Yazılı sözleşme varsa başlangıç tarihi, aylık kira bedeli, ödeme günü ve sözleşmenin tarafları bu belgeden anlaşılır. Yazılı sözleşme yoksa kira ilişkisinin ve bedelin ispatı daha tartışmalı hâle gelebilir; banka ödemeleri, yazışmalar ve tarafların kabul ettiği diğer belgeler önem kazanır.

Takip talebinde yalnız kira alacağı istenip tahliye ihtarı talep edilmemişse sonradan aynı takipten otomatik tahliye sonucu çıkmaz. Bu nedenle amaç kiracının hem borcu ödemesi hem de ödeme yapılmazsa tahliyesi ise baştan doğru takip yolu seçilmelidir. Genel haciz takibi ile kira alacağına özgü tahliyeli ilamsız takip birbirine karıştırılmamalıdır.

3. Ödeme Emrindeki 7 Günlük İtiraz ve 30 Günlük Ödeme Süresi

Konut ve çatılı işyeri kira borcu için düzenlenen ödeme emri kiracıya tebliğ edildiğinde iki ayrı süre birlikte işler. Birincisi, borçlunun takibe itiraz edebilmesi için öngörülen 7 günlük itiraz süresidir. Kiracı kira borcuna, borç miktarına, kira sözleşmesine, imzaya veya takipteki diğer hususlara itiraz edecekse itirazını kanuni süre içinde icra dairesine bildirmelidir.

İkincisi, kira borcunu ödeyerek tahliye sonucunu önleyebilmesi için tanınan 30 günlük ödeme süresidir. Konut ve çatılı işyeri bakımından ödeme emrinde TBK m.315’e uygun en az otuz günlük ihtar süresi bulunmalıdır. Bu iki süre birbirine karıştırılmamalıdır: Kiracı 7 gün içinde itiraz edebilir; borcun ödenmesi için ise otuz günlük süre sonuna kadar ödeme yapabilir.

Ödeme emrinde sürenin veya tahliye ihtarının yanlış gösterilmesi takibin tahliye sonucunu etkileyebilir. Bu nedenle ödeme emrinin yalnız borç tutarı açısından değil, kanuni ihtar unsurları yönünden de kontrol edilmesi gerekir. Yurt dışındaki ev sahibi takibi başlatmadan önce kira sözleşmesini, ödeme gününü ve borç aylarını vekiline eksiksiz iletmelidir.

4. Kiracı İtiraz Etmez ve Borcu da Ödemezse Ne Olur?

Kiracı ödeme emrine yedi günlük sürede itiraz etmezse takip kesinleşir. Ancak tahliye bakımından yalnız itirazın bulunmaması yeterli değildir; otuz günlük ödeme süresinin de dolması ve borcun ödenmemiş olması gerekir. Kiracı otuz günlük süre içinde takipte talep edilen muaccel kira borcunu ve takibin gerektirdiği fer’ileri öderse temerrüde bağlı tahliye sonucu doğmaz.

Otuz günlük süre dolduğu hâlde borç ödenmez ve takip kesinleşmişse kiraya veren İİK m.269 çerçevesinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kanun tahliye istemi için ayrıca süre öngörür; bu istem süresiz bırakılmamalıdır. Takip dosyasında ödeme emrinin tebliğ tarihi, itiraz durumu ve 30 günlük sürenin dolduğu tarih birlikte kontrol edilerek icra mahkemesine başvuru takvimi oluşturulur.

Kiracı yalnız ana parayı eksik veya kısmi öderse, takipteki kalan borç ve fer’iler bakımından dosya ayrıca değerlendirilmelidir. Hangi kalemin tahliye temerrüdünü sürdürdüğü, kira borcu ile takip giderlerinin niteliği ve ödeme mahsubu somut dosya üzerinden hesaplanmalıdır. Hatalı bakiye hesabıyla tahliye istemek gereksiz ret riski yaratır.

5. Kiracı İtiraz Ederse İİK 269/a Süreci Nasıl İşler?

Kiracı yedi gün içinde takibe itiraz ederse takip durur. Bu durumda kiraya veren itirazın niteliğine göre İİK m.269/a ve devamındaki özel hükümler çerçevesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebini icra mahkemesine taşıyabilir. Hangi belgenin sunulacağı ve hangi özel hükmün uygulanacağı, kiracının kira sözleşmesini ve imzayı kabul edip etmediğine göre değişir.

Yazılı kira sözleşmesinin varlığı ve kiracının sözleşmedeki imzaya yönelik tutumu burada önemlidir. Kiracı kira sözleşmesini kabul edip yalnız borcun ödendiğini ileri sürüyorsa ispat tartışması ödeme belgeleri üzerinde yoğunlaşır. Kiracı imzayı veya kira ilişkisini açıkça reddediyorsa uygulanacak usul ve ispat rejimi farklılaşır. Bu nedenle borçlunun itiraz dilekçesi okunmadan standart bir “itirazın kaldırılması” başvurusu yapılmamalıdır.

Kiraya verenin icra mahkemesine başvuru süresi de korunmalıdır. İtirazın bildirilmesinden sonra kanunda öngörülen süre içinde itirazın kaldırılması ve gerekiyorsa tahliye istenmelidir. Sürenin kaçırılması hâlinde aynı takip üzerinden özel icra mahkemesi yolunun kullanılması mümkün olmayabilir.

6. Yazılı Kira Sözleşmesi Neden Önemlidir?

Tahliyeli icra takibinde yazılı kira sözleşmesi, yalnız kira ilişkisinin varlığını değil; kiracı ve kiraya veren taraflarını, başlangıç tarihini, aylık bedeli, ödeme gününü ve kiralananın adresini açıkça gösterir. Kiracı sözleşmedeki imzayı kabul ederse icra mahkemesindeki inceleme önemli ölçüde hızlanabilir.

Yazılı sözleşme yoksa takip yapılamayacağı şeklinde mutlak bir kural yoktur; ancak kira ilişkisinin ve bedelin ispatı daha karmaşık olur. Düzenli banka ödemelerinin açıklamasında “kira”, “Ocak 2026 kira bedeli” gibi ifadelerin bulunması; tarafların yazışmaları; depozito ödemesi; anahtar teslim tutanağı ve kiracının kira ilişkisini kabul eden beyanları önem kazanabilir.

Sözleşme yurt dışında düzenlenmiş veya yabancı dildeyse, mahkemede kullanılacak belge için Türkçe tercüme ve belgenin niteliğine göre apostil/tasdik şartı ayrıca incelenmelidir. yabancı resmî belgelerin Türkiye’de kullanılması rehberi bu konuda genel çerçeveyi açıklar.

7. Bu Takipte Neden Zorunlu Arabuluculuk Yoktur?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Ancak aynı hüküm, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça istisna tutar.

Bu nedenle İİK m.269 ve devamındaki kira borcuna dayalı tahliyeli ilamsız icra takibini başlatmak için önce arabulucuya başvurmak gerekmez. Bu istisna, aynı kira ilişkisindeki her uyuşmazlığın arabuluculuk dışında olduğu anlamına gelmez. Örneğin kira tespit davası, ihtiyaç nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtara dayalı klasik tahliye davası dava şartı arabuluculuk kapsamındadır.

Hangi yolun seçildiği yalnız hız meselesi değildir. Borç gerçekten ödenmemiş ve amaç kira alacağı ile tahliyeyi birlikte takip etmekse İİK m.269 özel yolunun şartları değerlendirilir. Borç dışında başka bir tahliye sebebi varsa o sebebin kendi usulü uygulanır.

8. Yurt Dışındaki Ev Sahibi Takibi Türkiye’ye Gelmeden Yürütebilir mi?

Evet. Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki icra takibini ve icra mahkemesi sürecini usulüne uygun avukatlık vekâletnamesi ile Türkiye’ye gelmeden yürütebilir. Vekil takip talebini hazırlar, ödeme emrinin tebliğini izler, itirazı inceler, gerekli hâlde itirazın kaldırılması ve tahliye başvurusunu yapar, tahliye kararı sonrasında icra işlemlerini takip eder.

Türk konsolosluğunda düzenlenen avukatlık vekâletnamesi doğrudan kullanılabilir. Yabancı noter belgesinin kullanılması hâlinde ülkeye göre apostil veya diplomatik tasdik ve Türkçe tercüme gerekebilir. Vekâletnamede icra takibi, tahsil, makbuz, ibra ve dosyada gerekebilecek özel işlemler yönünden yetkiler kontrol edilmelidir. yurt dışından avukatlık vekâletnamesi rehberi kullanılabilir.

Malikin kira tahsilatını Türkiye’deki bir akrabasına veya emlak yöneticisine bırakmış olması ayrıca incelenmelidir. Kiracı yetkili tahsil temsilcisine ödeme yapmışsa, temsilcinin parayı malike aktarmamış olması kiracıyı otomatik olarak temerrüde düşürmez. Bu sorun için kirayı toplayan akrabanın parayı göndermemesi rehberindeki temsil ve tahsil ayrımı önemlidir.

9. Takipten Önce Hangi Belgeler Kontrol Edilmeli?

• Kira sözleşmesinin tamamı ve imza sayfası,
• Kiralananın tam adresi ve kullanım türü,
• Aylık kira bedeli ve ödeme günü,
• Talep edilen her aya ilişkin banka hesap hareketleri,
• Kiracının önceki ödeme açıklamaları,
• Varsa kira artış protokolleri ve yazışmalar,
• Kiraya verenin güncel tapu veya malik bilgileri,
• Kiracının bilinen tebligat adresi,
• Yurt dışındaki malikin avukatlık vekâletnamesi.

Ödeme emri gönderilmeden önce son banka hareketleri mutlaka kontrol edilmelidir. Kiracı takipten hemen önce ödeme yapmışsa ödenmiş borcun takibe konulması itiraz ve yargılama gideri riski doğurur. Kısmi ödemeler ay bazında doğru mahsup edilmelidir.

Kira bedeli döviz olarak kararlaştırılmışsa veya kiracı yurt dışından döviz transferi yapıyorsa hesaba geçen para birimi, valör tarihi, banka masrafı ve takipte hangi para biriminin talep edileceği ayrıca değerlendirilir. döviz alacağının Türkiye’de tahsili rehberi genel çerçeveyi açıklar.

10. Tahliyeli İcra Takibinde Sık Yapılan Hatalar

İlk hata, yalnız para alacağı için genel haciz takibi başlatıp daha sonra aynı dosyadan otomatik tahliye beklemektir. Tahliye isteniyorsa takip başında doğru kira ödeme emri ve ihtar düzeni kullanılmalıdır. İkinci hata, borç aylarının ve ödeme tarihlerinin yanlış hesaplanmasıdır. Özellikle kira artışı tartışmalıysa muaccel gerçek kira bedeli belirlenmeden takip yapılmamalıdır.

Üçüncü hata, ödeme emrindeki 7 günlük itiraz süresi ile 30 günlük ödeme süresini karıştırmaktır. Kiracı yedi günde itiraz etmese bile otuz günlük ödeme süresi dolmadan tahliye istenemez. Dördüncü hata, kiracının yaptığı ödemenin banka hesabına geçip geçmediğini kontrol etmeden tahliye talebinde bulunmaktır.

Beşinci hata, kiracının itirazını okumadan yanlış hukuki yola başvurmaktır. İmzaya itiraz ile “borcu ödedim” itirazı aynı değildir. Altıncı hata ise icra mahkemesine başvuru süresinin kaçırılmasıdır. Takip tarihleri ve tebliğ evrakı bir kronoloji hâlinde izlenmelidir.

11. Yurt Dışındaki Ev Sahibi İçin Adım Adım Takip Planı

1. Muaccel ve ödenmemiş kira aylarını banka kayıtlarından doğrulayın.
2. Kira sözleşmesindeki ödeme günü ve güncel kira bedelini belirleyin.
3. Tahliye de isteniyorsa İİK m.269’a uygun özel takip yolunu seçin.
4. Ödeme emrinde doğru borç kalemleri ve tahliye ihtarının bulunmasını sağlayın.
5. Tebliğ tarihinden itibaren 7 günlük itiraz süresini izleyin.
6. 30 günlük ödeme süresi dolmadan tahliye istemeyin.
7. Kiracı itiraz etmişse itirazın içeriğini ve dayandığı belgeleri inceleyin.
8. İİK m.269/a ve devamında öngörülen sürede icra mahkemesine başvurun.
9. Tahliye kararı verilirse kararın icrasını usulüne uygun takip edin.
10. Aynı borcun iki kez tahsil edilmemesi için bütün ödemeleri dosyaya işleyin.

Sık Sorulan Sorular

Yurt dışındaki ev sahibi kira borcu için Türkiye’de icra takibi başlatabilir mi?

Evet. Usulüne uygun vekâletnameyle Türkiye’de avukat aracılığıyla tahliyeli kira icra takibi başlatılabilir.

Kiracının itiraz süresi kaç gündür?

İİK m.269 kapsamındaki ödeme emrine karşı kiracının itiraz süresi tebliğden itibaren 7 gündür.

Konut kiracısının ödeme süresi kaç gündür?

TBK m.315 bağlantısıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için en az 30 günlük süre tanınır.

Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse hemen tahliye edilir mi?

Hayır. Tahliye için 30 günlük ödeme süresinin de dolması ve borcun ödenmemiş olması gerekir.

Kiracı 30 gün içinde tüm borcu öderse tahliye olur mu?

Temerrüde dayalı bu takipte, kanuni ödeme süresinde borcun gereği gibi ödenmesi tahliye talebinin temerrüt dayanağını ortadan kaldırır.

Kiracı takibe itiraz ederse ne yapılır?

İtirazın niteliğine göre İİK m.269/a ve devamındaki itirazın kaldırılması ve tahliye hükümleri değerlendirilir.

Takipten önce arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. 6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların İİK’ye göre ilamsız icra yoluyla tahliyesini zorunlu arabuluculuk kapsamı dışında bırakır.

Yazılı kira sözleşmesi olmadan takip yapılabilir mi?

Takip imkânı tamamen ortadan kalkmaz; ancak kira ilişkisi, kira bedeli ve ödeme günü bakımından ispat daha karmaşık hâle gelir ve borçlunun itirazı kullanılacak yolu etkiler.

Genel haciz takibi başlattıysam aynı dosyadan tahliye isteyebilir miyim?

Tahliye ihtarlı kira ödeme emri kullanılmamışsa genel haciz takibi kendiliğinden tahliye takibine dönüşmez.

Ev sahibi Türkiye’ye gelmek zorunda mı?

Hayır. İcra ve icra mahkemesi işlemleri avukatlık vekâletnamesiyle uzaktan takip edilebilir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
• Yurt Dışındaki Ev Sahibi – İki Haklı İhtar
• Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesi
• Kirayı Toplayan Akraba Parayı Göndermiyorsa
• Yurt Dışındaki Alacaklı İçin Döviz Alacağı Tahsili

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Adalet Bakanlığı İcra İşleri Dairesi Başkanlığı
• UYAP Bilişim Sistemi
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

Bu içerik 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve 269/a başta olmak üzere kira borcuna dayalı tahliyeli ilamsız icra hükümleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 ve 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak 15 Eylül 2026 tarihinde hazırlanmıştır.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki kira, icra ve tahliye dosyaları vekâletname ile Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.