Yurt Dışındaki Paydaş Ortak Taşınmazda Küçük Onarımı Tek Başına Yaptırabilir mi? TMK 690 | 2026
Yurt dışında yaşayan bir kişinin Türkiye’de kardeşleri veya başka kişilerle birlikte sahip olduğu ev, arsa, tarla ya da dükkânda günlük bakım ve küçük onarım ihtiyacı çıkabilir. Musluğun değiştirilmesi, basit tesisat tamiri, kırık kilidin yenilenmesi, küçük boya-bakım işi veya tarımsal faaliyetin olağan biçimde yürütülmesi gibi işlemler için bütün paydaşların her defasında birlikte hareket etmesi pratik değildir. Türk Medenî Kanunu bu nedenle olağan yönetim işlerinde her paydaşa tek başına hareket yetkisi tanır.
Bu yetkinin sınırı işlemin “olağan” niteliğidir. Ortak malın kullanım amacını değiştiren, yüksek maliyetli ve yapısal nitelikte olan, kiraya verme gibi kanunun önemli yönetim işi saydığı veya taşınmazın tamamı üzerinde tasarruf sonucunu doğuran işlemler TMK m.690 kapsamında değildir. Bu nedenle işleme başlamadan önce yapılacak faaliyetin hangi yönetim kategorisine girdiği belirlenmelidir.
Yurt dışındaki paydaş açısından konu iki yönlü önem taşır. Türkiye’de bulunan diğer paydaş gerçekten olağan bir bakım işi yapmışsa bu işlemin “izinsiz” olduğu her zaman söylenemez. Buna karşılık olağan yönetim adı altında büyük tadilat, kira, yapı değişikliği veya taşınmazın ekonomik amacını değiştiren işlem yapılmışsa kanuni çoğunluk ve oybirliği kuralları ayrıca uygulanır.
- TMK 690’ın temel kuralı
- Olağan yönetim işi nedir?
- Küçük onarım örnekleri
- Tarımsal işler
- Olağan yönetimin sınırı
- Çoğunluk yetkiyi değiştirebilir mi?
- Zorunlu ve ivedi işler
- Masrafı kim öder?
- Yurt dışındaki paydaş nasıl kontrol eder?
- Uyuşmazlık çıkarsa
- Belgelendirme
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 690 Her Paydaşa Olağan Yönetim Yetkisi Verir
TMK m.690/1’e göre paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya ve tarımsal işleri yürütmeye yetkilidir. Kanun bu yetkiyi pay oranına göre sınırlamaz. Yüzde 10 pay sahibi de yüzde 60 pay sahibi de olağan yönetim işini yapabilir; ancak masrafın iç ilişkide paylaşımı ayrı kurallara tabidir.
Hükmün amacı ortak malın günlük işleyişinin sürekli olarak ortak imza zorunluluğuyla kilitlenmesini önlemektir. Küçük ve rutin nitelikteki bakım işinin yapılmaması taşınmazın değer kaybetmesine veya günlük kullanımın aksamasına yol açabilir. Bu nedenle kanun her paydaşa tek başına yönetim imkânı verir.
Yetkinin bulunması, paydaşın istediği her harcamayı yapabileceği anlamına gelmez. İşin niteliği, maliyeti, taşınmazın olağan kullanımı içindeki yeri ve diğer paydaşlar üzerindeki ekonomik sonucu değerlendirilir.
Olağan Yönetim İşi Nasıl Belirlenir?
Olağan yönetim; ortak malın mevcut kullanım ve ekonomik amacını koruyan, günlük işletim içinde tekrarlanabilen ve olağan ölçüde masraf gerektiren işlemlerdir. Kanun küçük onarımlar ile tarımsal işleri örnek verir. Liste sınırlı değildir.
Bir işlemin olağan olup olmadığı sabit bir parasal tutarla belirlenmez. Aynı harcama küçük bir apartman dairesinde önemli, büyük bir ticari tesiste olağan olabilir. Taşınmazın değeri, kullanım amacı, işin kapsamı ve sonuçları birlikte değerlendirilmelidir.
Örneğin kırılan kapı kilidinin değiştirilmesi, ufak su tesisatı kaçağının giderilmesi, rutin bahçe bakımı veya mevcut tarımsal üretimin olağan işlemlerinin yürütülmesi genellikle olağan yönetim alanındadır. Buna karşılık binaya yeni kat çıkılması, kullanım amacının konuttan ticari tesise dönüştürülmesi veya uzun süreli kira ilişkisi kurulması başka maddelere girer.
Küçük Onarım Tek Başına Yaptırılabilir
TMK m.690 küçük onarımları özellikle sayar. Paydaş, ortak malın günlük kullanılabilirliğini koruyan küçük tamiratı diğer paydaşlardan önceden imza almadan yaptırabilir. İşin gerçekten küçük onarım niteliğinde olması gerekir.
Çatıdaki sınırlı bir parçanın acil olmayan basit tamiri ile çatının tamamen sökülüp yeniden yapılması aynı kategori değildir. Birincisi koşullara göre olağan yönetim olabilirken ikincisi maliyet ve kapsam nedeniyle TMK m.691’deki önemli yönetim işi hâline gelebilir. Yapı işinin ortak malın amacını değiştirmesi veya olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşması hâlinde TMK m.692 de gündeme gelir.
Bu nedenle masraf yapılmadan önce işin kapsamı teklif, fotoğraf ve teknik açıklamayla belirlenmelidir. Sonradan diğer paydaşlardan bedel istenecekse belgelendirme özellikle önemlidir.
Tarımsal İşlerin Yürütülmesi
TMK m.690 tarımsal işleri de olağan yönetim örneği olarak açıkça belirtir. Mevcut tarım türünün olağan biçimde sürdürülmesi, mevsimsel bakım, sulama, rutin gübreleme veya ürünün korunmasına ilişkin günlük işler bu kapsamda değerlendirilebilir.
Buna karşılık tarım türünün değiştirilmesi TMK m.691’de önemli yönetim işi olarak sayılmıştır. Örneğin mevcut faaliyet sisteminin ekonomik niteliğini değiştiren karar, yalnız “tarımsal iş yapıyorum” denilerek tek paydaş tarafından alınamaz.
Yurt dışındaki tarla paydaşları bakımından bu ayrım kritiktir. Türkiye’deki paydaşın rutin üretimi sürdürmesi ile taşınmazın işletme modelini değiştirmesi farklı karar çoğunluğuna tabidir.
Olağan Yönetim Sınırı Aşılırsa Hangi Madde Uygulanır?
TMK m.691 işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kira veya ürün kirası sözleşmesi yapılması/feshi, toprağın ıslahı ve olağan sınırları aşan bakım-onarım-yapı işlerini önemli yönetim işi sayar. Bu işlemler için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir.
TMK m.692 ise ortak malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan koruma ve kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri için bütün paydaşların kabulünü arar.
Dolayısıyla tek paydaşın yetkisi sınırsız değildir. “Bakım yaptım” adı altında önemli veya olağanüstü yönetim işi gerçekleştirilemez. İşlem kategorisi, kullanılan başlığa değil gerçek içeriğe göre belirlenir.
Paydaşların Çoğunluğu Olağan Yönetim Yetkisini Değiştirebilir mi?
TMK m.690/2, zorunlu ve ivedi işlere ilişkin hükümler saklı kalmak üzere paydaşların çoğunlukla alacağı kararla olağan yönetim işlerinde yetkiyle ilgili farklı düzenleme getirebileceğini söyler. Böylece her paydaşın tek başına olağan yönetim yetkisi belirli ölçüde yeniden düzenlenebilir.
Örneğin paydaşlar olağan bakım işlerinin belirli bir paydaş veya profesyonel yönetici tarafından yürütülmesine karar verebilir. Ancak bu düzenleme TMK m.689’da korunan zorunlu ve acil koruma haklarını ortadan kaldıramaz.
Kararın yazılı tutulması, kimin hangi yetkiye sahip olduğunun ve hangi harcama sınırlarının geçerli olduğunun açıkça belirlenmesi ilerideki masraf uyuşmazlıklarını azaltır.
Zorunlu ve İvedi İşlerde Bekleme Zorunluluğu Yoktur
TMK m.689, paydaşların malın kullanılabilirliğini ve değerini korumak için zorunlu yönetim işleri yapma ve zararı önlemek için derhâl gereken önlemleri alma yetkisinin anlaşmayla kaldırılamayacağını düzenler. TMK m.690/2 de bu hükümleri saklı tutar.
Su baskını, elektrik kaynaklı yangın riski, çökmek üzere olan yapı parçası veya zararın hızla büyüdüğü başka bir durumda paydaş, diğerlerinden cevap beklemek zorunda bırakılmaz. Alınan önlemin gerçek bir zorunluluk ve aciliyetle bağlantılı olması gerekir.
Acil müdahale sonrasında fotoğraf, servis raporu, fatura ve ödeme kaydı saklanmalıdır. Böylece yapılan işin neden beklenemez olduğu ve giderin miktarı ispatlanabilir.
Olağan Yönetim Masrafını Kim Öder?
TMK m.694’e göre paylı mülkiyetten doğan veya paylı malı ilgilendiren yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine hüküm bulunmadıkça paydaşlar tarafından payları oranında karşılanır. Payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş, diğerlerine payları oranında rücu edebilir.
Bu nedenle bir paydaşın küçük onarımı tek başına yaptırabilmesi, masrafın tamamının kesin olarak onun üzerinde kalacağı anlamına gelmez. Gider ortak mala ilişkin ve makul ise iç ilişkide TMK m.694 hesabı yapılabilir.
Ancak yetkisiz, gereksiz veya ölçüsüz harcama yapıldıysa diğer paydaşlardan tahsil talebi ayrıca değerlendirilir. Fatura bulunması tek başına harcamanın hukuken ortak gider sayılması için yeterli değildir.
Yurt Dışındaki Paydaş Yönetimi Nasıl Kontrol Eder?
Yurt dışındaki paydaş, Türkiye’deki taşınmazın yönetimini yazılı sistemle takip etmelidir. Masraf öncesi teklif, masraf sonrası fatura, banka dekontu, fotoğraf ve yapılan işin açıklaması düzenli paylaşılabilir.
Paydaşlar TMK m.689 kapsamında kullanım ve yönetim anlaşması yaparak harcama limitleri, onay süreci ve raporlama yöntemini belirleyebilir. Sitedeki TMK 689 Kullanım ve Yönetim Anlaşması rehberi bu yapıyı ayrıntılı açıklar.
Türkiye’de temsilci veya avukat görevlendirilecekse vekâlet kapsamı ihtiyaca göre hazırlanmalıdır. Tapu tasarrufu gerektirmeyen basit yönetim işleri ile taşınmaz devri/rehni gibi özel yetki gerektiren işlemler ayrılmalıdır.
Diğer Paydaş Masrafı Kabul Etmezse
Uyuşmazlıkta önce işlemin gerçekten olağan yönetim işi olup olmadığı belirlenir. İşin kapsamı, aciliyeti, ortak mala sağladığı yarar ve maliyeti incelenir. Sonra gider paylaşımı TMK m.694’e göre değerlendirilir.
İş önemli yönetim veya olağanüstü yönetim kategorisindeyse gerekli karar çoğunluğu sağlanmadan yapılan işlem farklı sonuç doğurabilir. Bu nedenle dava veya alacak takibi öncesinde TMK m.690, 691 ve 692 birlikte incelenmelidir.
Paydaşların kullanım hakkı ayrıca tartışmalıysa TMK 693 Ortak Taşınmaz Kullanımı rehberi kullanılabilir.
Masraf ve Yönetim İşlemi Nasıl Belgelenmeli?
- İş öncesi tarihli fotoğraflar,
- Usta veya servis teklifleri,
- Fatura ve fişler,
- Banka ödeme kayıtları,
- Acil işse servis/uzman raporu,
- Diğer paydaşlara yapılan bildirimler,
- Varsa paydaşların yönetim anlaşması ve kararları,
- İş sonrası fotoğraf veya teslim belgesi.
Yurt dışındaki paydaş açısından dijital kayıtların düzenli tutulması önemlidir. HMK m.199 kapsamında elektronik veriler hukuka uygun biçimde elde edilmeleri hâlinde belge niteliğinde değerlendirilebilir.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.689-694
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- UYAP Vatandaş Portal
Sık Sorulan Sorular
1. Bir paydaş küçük tamiri tek başına yaptırabilir mi?
Evet. TMK m.690 her paydaşa olağan yönetim ve özellikle küçük onarım yetkisi verir.
2. Büyük tadilat da TMK 690 kapsamında mı?
Hayır. Olağan sınırı aşan bakım, onarım ve yapı işleri TMK m.691 kapsamındaki önemli yönetim işi olabilir.
3. Tarla paydaşı ekim ve rutin bakımı yapabilir mi?
Mevcut tarımsal faaliyetin olağan yürütülmesi TMK m.690 kapsamında olabilir. Tarım türünün değiştirilmesi ise TMK m.691’de önemli yönetim işi olarak düzenlenir.
4. Diğer paydaşlar olağan yönetim yetkisini sınırlandırabilir mi?
TMK m.690/2 uyarınca çoğunlukla farklı yetki düzeni getirilebilir; ancak zorunlu ve ivedi koruma hakları kaldırılamaz.
5. Acil su kaçağında diğerlerinin onayını beklemek gerekir mi?
Hayır. Zararı önlemek için derhâl alınması gereken tedbirler paydaşlar hesabına alınabilir.
6. Masraf herkes arasında eşit mi bölünür?
TMK m.694’e göre aksine hüküm yoksa giderler pay oranında karşılanır.
7. Fazla ödeme yapan paydaş geri isteyebilir mi?
Evet. Payına düşenden fazlasını ödeyen paydaş diğerlerine payları oranında rücu edebilir.
8. Yurt dışındaki paydaş yapılan masrafları nasıl kontrol eder?
Fatura, teklif, fotoğraf, banka kaydı ve yazılı yönetim sistemi kullanılmalıdır.
9. Olağan yönetim ile kira sözleşmesi aynı mı?
Hayır. TMK m.691 adi kira ve ürün kirası sözleşmelerini önemli yönetim işi olarak düzenler.
10. Taşınmazın tamamını satmak olağan yönetim midir?
Hayır. Paylı malın tamamı üzerindeki tasarruf TMK m.692 kapsamında bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
Türkiye’deki ortak taşınmazın bakım, masraf ve yönetim kayıtları vekil aracılığıyla takip edilebilir; gerektiğinde paydaşlara hesap ve belge talebi yöneltilebilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.689, m.690, m.691, m.692 ve m.694 esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
