Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’deki Ortak Taşınmazı Tek Başına Kullanabilir mi? TMK 693 | 2026
Türkiye’de kardeşi, akrabası, eski eşi, iş ortağı veya başka kişilerle birlikte tapuda pay sahibi olan ve yurt dışında yaşayan kişiler açısından en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri ortak taşınmazın fiilen yalnız bir paydaş tarafından kullanılmasıdır. Tapuda yüzde 50 pay sahibi olmak, dairenin belirli bir odasının veya arsanın belirli bir köşesinin otomatik olarak o paydaşa ait olduğu anlamına gelmez. Paylı mülkiyette pay, maddi olarak bölünmemiş taşınmazın tamamı üzerindeki soyut mülkiyet oranıdır.
Bu nedenle ortak taşınmazın kullanımı yalnız tapudaki pay oranıyla değil, TMK m.693’teki “diğerlerinin haklarıyla bağdaşma” ölçütüyle belirlenir. Bir paydaş konutu kullanabilir, tarladan yararlanabilir veya işyerinden faydalanabilir; fakat bunu diğer paydaşların aynı hukuki nitelikteki kullanım hakkını fiilen yok edecek biçimde yapamaz. Paydaşların kendi aralarında geçerli bir kullanım düzeni yoksa ve uyuşmazlık çözülmüyorsa hâkimden kullanım biçiminin belirlenmesi istenebilir.
Yurt dışındaki paydaşın Türkiye’ye seyrek gelmesi, uzun süre başka ülkede yaşaması veya taşınmazı fiilen kullanmamış olması tek başına mülkiyet ve kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Tapu payı devam ettiği sürece TMK m.693’ten doğan yararlanma hakkı da devam eder. Ancak geçmiş dönem için kullanım bedeli veya ecrimisil talep edilmesi ayrı şartlara bağlıdır; kullanımın düzenlenmesi ile geçmiş dönem parasal talep aynı hukuki sorun değildir.
- TMK 693 ne düzenler?
- Paylı mülkiyette pay ne demektir?
- Bir paydaş taşınmazın tamamını kullanabilir mi?
- Hâkim kullanım biçimini nasıl belirler?
- Zaman ve yer bakımından kullanım
- Yurt dışında yaşamak hakkı etkiler mi?
- Ortak taşınmazın kiraya verilmesi
- Ecrimisil ve kullanım hakkı farkı
- Ortak menfaatlerin korunması
- Ortaklığın giderilmesiyle ilişki
- Gerekli belgeler ve deliller
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 693: Kullanım Hakkının Sınırı Diğer Paydaşların Hakkıdır
TMK m.693/1’e göre paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Hüküm, iki hakkı aynı anda korur. Birincisi, her paydaşın ortak maldan yararlanma yetkisidir. İkincisi, hiçbir paydaşın kendi kullanımını diğer paydaşların hakkını fiilen ortadan kaldıracak düzeye taşıyamamasıdır.
Paydaşın pay oranı kullanım düzeninin belirlenmesinde önemlidir; ancak tapuda yüzde 25 pay sahibi olan kişinin taşınmazın fiziksel olarak yüzde 25’lik belirli bir bölümünün maliki olduğu söylenemez. Maddi bölüm ancak paylaşma, kat mülkiyeti, ifraz veya başka hukuki işlemle bağımsız hâle gelir. Paylı mülkiyet devam ettiği sürece her paydaşın payı taşınmazın bütünü üzerindedir.
Örneğin iki kardeşin yarı yarıya malik olduğu dairede bir kardeşin “ben burada yıllardır oturuyorum, diğerinin kullanma hakkı yoktur” demesi TMK m.693’ün sistemine uygun değildir. Buna karşılık diğer paydaşın yıllarca ücretsiz kullanıma açıkça izin vermiş olması, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin geçmiş dönem bakımından değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Bu nedenle tapu kaydı kadar tarafların fiili ve yazılı anlaşmaları da incelenir.
TMK 688 Uyarınca Pay, Belirli Bir Oda veya Metrekare Değildir
TMK m.688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmemişse paylar eşit sayılır. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir.
Bu kuralın uygulamadaki sonucu şudur: Tapuda üç paydaşın 1/3’er hissesi varsa her birinin belirli bir odaya, kat parçasına veya arazi şeridine kendiliğinden münhasır mülkiyeti doğmaz. Paydaşlar kullanım düzenini anlaşmayla kurabilir. Anlaşma yoksa TMK m.693 uyarınca hâkimden yararlanma ve kullanma şeklinin belirlenmesi istenebilir.
Paydaşlardan birinin başka ülkede yaşaması bu yapıyı değiştirmez. Türkiye’de fiilen bulunan paydaş taşınmazı koruyabilir ve hukuken izin verilen ölçüde kullanabilir; fakat sırf fiziksel hâkimiyet onda diye diğer paydaşın tapu payı üzerinde mülkiyet yetkisi kazanmaz.
Bir Paydaş Ortak Taşınmazın Tamamını Tek Başına Kullanabilir mi?
Diğer paydaşların haklarını fiilen engellemeyen, taraflarca kabul edilmiş bir kullanım düzeni varsa bir paydaşın taşınmazın tamamını fiilen kullanması mümkündür. Ancak diğer paydaş kullanmak istediğini açıkça bildirdiğinde veya mevcut kullanım onun hakkını dışladığında sorun TMK m.693 kapsamında değerlendirilir.
Burada “kim önce yerleşti?” sorusu tek başına belirleyici değildir. Taraflar arasında kira, ücretsiz kullanım, aile içi tahsis, kullanım anlaşması veya başka bir hukuki ilişki bulunup bulunmadığı araştırılır. Anahtarın kime verildiği, masrafları kimin ödediği ve taşınmazın ne kadar süredir kim tarafından kullanıldığı yardımcı delillerdir; tapudaki mülkiyet payını kendiliğinden değiştirmez.
Bir paydaşın diğerini taşınmaza hiç sokmaması, kapıyı değiştirmesi, ortak alanı tamamen kapatması veya taşınmazın tamamını kendi özel kullanımına ayırması hâlinde diğer paydaşın kullanım hakkının ihlali gündeme gelir. Hangi talebin ileri sürüleceği; fiili durum, kullanım isteğinin ne zaman bildirildiği ve taraflar arasındaki hukuki ilişkiye göre belirlenir.
Uyuşmazlık Hâlinde Hâkim Kullanım Şeklini Belirleyebilir
TMK m.693/2, paydaşlar arasında yararlanma ve kullanma konusunda uyuşmazlık bulunduğunda hâkimin kullanım biçimini belirleyebileceğini açıkça düzenler. Kanun, paylı malın kullanılmasının zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesini örnek olarak gösterir.
Bu mekanizmanın amacı ortaklığı mutlaka sona erdirmek değildir. Paydaşlar mülkiyet ilişkisini sürdürmek istiyor fakat kimin ne zaman veya hangi bölümü kullanacağı konusunda anlaşamıyorsa kullanım düzeni kurulabilir. Bu yönüyle TMK m.693 talebi, ortaklığın giderilmesi davasından farklıdır.
Hâkim taşınmazın niteliğini, fiziksel yapısını, pay oranlarını, mevcut kullanım biçimini ve tarafların somut menfaatlerini değerlendirir. Tek odalı konut, çok katlı bina, tarla, depo veya ticari işyeri için aynı kullanım modeli uygulanmaz. Kurulacak düzenin fiilen uygulanabilir olması gerekir.
Kullanım Zaman veya Yer Bakımından Paylaştırılabilir
Yazlık bir evde farklı paydaşların yılın farklı dönemlerinde kullanımına karar verilmesi zaman bakımından bölmeye örnektir. Büyük bir arsa veya birden fazla bağımsız kullanım alanına sahip taşınmazda belirli kısımların paydaşların kullanımına bırakılması yer bakımından kullanım düzenine örnek olabilir.
Bu düzenleme mülkiyet paylarını değiştirmez. Bir paydaşa belirli bir bölümün kullanımının bırakılması, o kısmın tapuda ona ait bağımsız taşınmaz hâline geldiği anlamına gelmez. Kullanım düzeninin amacı, paylı mülkiyet devam ederken fiili yararlanmayı uygulanabilir hâle getirmektir.
Paydaşların kendileri de TMK m.689 çerçevesinde yararlanma ve kullanmaya ilişkin düzenleme yapabilir. Böyle bir anlaşmanın kapsamı, süresi, taşınmazın hangi bölümlerini içerdiği ve sonraki paydaşları ne ölçüde bağladığı ayrıca değerlendirilir.
Yurt Dışında Yaşamak Kullanım Hakkını Sona Erdirmez
Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, İngiltere, ABD veya başka bir ülkede yaşamak, Türkiye’deki paylı taşınmaz üzerindeki mülkiyet ve kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Paydaşın Türkiye’ye yılda yalnız birkaç hafta gelmesi de sonucu değiştirmez. Tapu payı devam ettiği sürece TMK m.693’teki yararlanma hakkı sürer.
Yurt dışındaki paydaşın ilk adımı güncel tapu kaydını, taşınmazı fiilen kullanan kişiyi ve taraflar arasındaki kullanım ilişkisini tespit etmektir. Kullanım talebi yazılı olarak bildirilebilir. Uyuşmazlık çözülmezse görevli ve yetkili merci somut talebe göre belirlenir.
Türkiye’ye gelmeden avukat aracılığıyla ihtar, arabuluculuk kapsamındaki işlemler, dava ve tapu kaydı temini yürütülebilir. Vekâletnamenin yapılacak işlemleri kapsaması gerekir. Yurt Dışından Avukatlık Vekâletnamesinde Özel Yetkiler rehberi bu aşamada kullanılabilir.
Ortak Taşınmaz Üçüncü Kişiye Kiraya Verilecekse Kim Karar Verir?
Paydaşların bizzat kullanımı ile ortak taşınmazın üçüncü kişiye kiraya verilmesi aynı hukuki konu değildir. TMK m.691 önemli yönetim işlerini düzenler ve adi kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılmasını kural olarak pay ve paydaş çoğunluğuna bağlar.
Bu nedenle bir paydaşın tek başına taşınmazın tamamını üçüncü kişiye kiraya verip veremeyeceği, paydaşlar arasındaki yönetim düzenlemesi ve TMK m.691’e göre incelenmelidir. Taraflar TMK m.689 kapsamında kanunun kaldırılmasına izin vermediği haklar saklı kalmak üzere farklı bir yönetim ve kullanım düzeni kurmuş olabilir.
Kira geliri elde edilmişse bu gelirin hangi paydaşa ne ölçüde ait olacağı, kira sözleşmesini kimin hangi yetkiyle kurduğu ve ortak giderlerin nasıl karşılanacağı ayrıca hesaplanmalıdır. Yurt dışındaki paydaşın kira gelirinden pay talebi, taşınmazı bizzat kullanma talebinden farklı bir alacak uyuşmazlığıdır.
Kullanım Hakkı ile Ecrimisil Talebi Aynı Şey Değildir
Bir paydaş ortak taşınmazı kullanma yetkisine sahip olduğu için sırf taşınmazda oturması onu otomatik olarak haksız işgalci yapmaz. Ecrimisil talebinde kötü niyetli kullanım, diğer paydaşın hakkının ihlali, kullanımın kapsamı ve ilgili dönem somut biçimde incelenir.
Geçmiş dönem bedeli için kullanım talebinin hangi tarihte bildirildiği, diğer paydaşın bu talebi engelleyip engellemediği, taşınmazın gelir getirip getirmediği ve varsa taraflar arasındaki kullanım izni önem taşır. Bu nedenle “hissedarsam geçmiş beş yılın kirasını otomatik alırım” şeklinde genel bir kural yoktur; şartlar ayrı ayrı kurulmalıdır.
Haksız kullanımın parasal sonuçları hakkında Yurt Dışındaki Malikin Ecrimisil Talebi – TMK 995 rehberi ayrıca incelenebilir.
Paydaş Ortak Menfaatleri Koruyabilir mi?
TMK m.693/3, paydaşlardan her birinin bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabileceğini düzenler. Ortak taşınmaza üçüncü kişinin haksız müdahalesi veya malın zarar görme tehlikesi gibi durumlarda bu hüküm önem taşır.
Ancak ortak menfaati koruma yetkisi, diğer paydaşların payını satma veya taşınmazın tamamı üzerinde tek başına olağanüstü tasarrufta bulunma yetkisi değildir. Koruyucu işlem ile tasarruf işlemi birbirinden ayrılmalıdır. Taşınmazın tamamının devri, ayni hakla yüklenmesi veya kullanım amacının köklü biçimde değiştirilmesi için TMK’daki ayrı yönetim ve tasarruf hükümleri uygulanır.
Üçüncü kişinin haksız müdahalesi söz konusuysa TMK 683 Kapsamında Elatmanın Önlenmesi rehberi kullanılabilir.
Kullanım Uyuşmazlığı Ortaklığın Giderilmesine Dönebilir mi?
Paydaşlar artık ortak mülkiyeti sürdürmek istemiyorsa TMK m.698 uyarınca paylaşma talep edilebilir. Paylaşmanın aynen veya satış suretiyle nasıl yapılacağı TMK m.699’a göre değerlendirilir. Bu yol, TMK m.693’teki kullanım düzeninden farklı olarak ortaklığın sona ermesini hedefler.
Paydaşlar ortaklığın belirli süre devam etmesini istiyorsa paylaşmayı isteme hakkını hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırabilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle tabidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıntılı açıklama için 10 Yıllık Paylaşmama Sözleşmesi – TMK 698 rehberi incelenebilir.
Dosya stratejisinde hedef doğru belirlenmelidir: gelecekte kullanımın düzenlenmesi mi, geçmiş kullanım bedeli mi, üçüncü kişinin müdahalesinin durdurulması mı, yoksa ortaklığın tamamen sona ermesi mi? Bu taleplerin hukuki dayanak ve delilleri farklıdır.
Yurt Dışındaki Paydaş Hangi Belgeleri Hazırlamalı?
- Güncel tapu kaydı ve ada/parsel veya bağımsız bölüm bilgisi,
- Pay oranlarını gösteren tapu kayıtları,
- Taşınmazı fiilen kimin kullandığını gösteren bilgi ve belgeler,
- Varsa kira sözleşmeleri ve kira ödeme kayıtları,
- Paydaşlar arasındaki kullanım anlaşması, e-posta ve mesajlar,
- Kullanım talebinin bildirildiğini gösteren ihtar veya yazışmalar,
- Taşınmazın fiili durumunu gösteren fotoğraf ve gerektiğinde tespit belgeleri,
- Yurt dışından işlem yapılacaksa usulüne uygun vekâletname.
İlk hukuki değerlendirmede tapudaki hak ile fiili kullanım yan yana konulmalıdır. Tarafların yıllardır uyguladığı düzen, kullanım bedeli ödenip ödenmediği ve diğer paydaşın kullanım talebinin nasıl karşılandığı ayrı ayrı tespit edilir. Böylece soyut “ben de ortağım” beyanı somut hak ihlaliyle ilişkilendirilir.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.688, 689, 691, 693, 698 ve 699
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- UYAP Vatandaş Portal
Sık Sorulan Sorular
1. Yüzde 50 hissesi olan kişi evin tamamında tek başına oturabilir mi?
Kullanımı diğer paydaşın hakkıyla bağdaştığı sürece fiilî kullanım mümkün olabilir; diğer paydaşın kullanım hakkı dışlanamaz. Uyuşmazlıkta TMK m.693 uygulanır.
2. Yurt dışında yaşadığım için kullanma hakkımı kaybeder miyim?
Hayır. İkamet yeri tapudaki payı ve TMK m.693’ten doğan kullanım hakkını ortadan kaldırmaz.
3. Hâkim evin hangi bölümünü kimin kullanacağını belirleyebilir mi?
Evet. TMK m.693/2 hâkime kullanımın zaman veya yer bakımından bölünmesi dâhil yararlanma ve kullanma şeklini belirleme yetkisi verir.
4. Taşınmazı yıllardır kullanmıyorum diye payımı kaybeder miyim?
Hayır. Salt kullanmama, tapudaki payın kendiliğinden diğer paydaşa geçmesi sonucunu doğurmaz.
5. Diğer paydaş evi kiraya verirse kira gelirinden pay isteyebilir miyim?
Kira sözleşmesinin hangi yetkiyle yapıldığı, paydaşların yönetim düzeni ve elde edilen gelirin ortak mülkiyet ilişkisine göre dağılımı incelenir. TMK m.691 önemlidir.
6. Ortak evin anahtarı bana verilmiyorsa ne yapabilirim?
Kullanım talebi yazılı biçimde somutlaştırılır; engelleme sürerse kullanım düzeninin belirlenmesi ve olayın niteliğine uygun diğer hukuki yollar değerlendirilir.
7. Tek başına kullanan paydaştan geçmişe dönük para istenebilir mi?
Ecrimisil veya başka bir alacak talebinin şartları ayrıca incelenir. Salt ortak malı kullanmak otomatik olarak haksız işgal anlamına gelmez.
8. TMK 693 davası açılırsa ortaklık sona erer mi?
Hayır. TMK m.693 kullanım ve yararlanmayı düzenler. Ortaklığın sona ermesi için TMK m.698-699 kapsamındaki paylaşma yolu ayrıdır.
9. Türkiye’ye gelmeden süreci takip edebilir miyim?
Evet. Usulüne uygun vekâletnameyle ihtar, arabuluculuk kapsamındaki işlemler, dava ve tapu kayıtlarının temini avukat aracılığıyla yürütülebilir.
10. Paydaşlar kendi aralarında kullanım anlaşması yapabilir mi?
Evet. TMK m.689, kanunun kaldırılmasına izin vermediği haklar saklı kalmak üzere paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenleme yapmasına imkân verir.
Türkiye’deki ortak taşınmazın tapu kaydı ve fiili kullanım durumu incelenerek kullanım hakkının korunması, ihtar ve dava süreci Türkiye’ye gelmeden vekil aracılığıyla yürütülebilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.688, m.689, m.691, m.693, m.698 ve m.699 esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
