Yurt Dışındaki Paydaşlar Türkiye’deki Ortak Taşınmazın Kullanımı İçin Anlaşma Yapabilir mi? TMK 689 | 2026

Yurt dışında yaşayan kişiler Türkiye’de kardeşleri, akrabaları, eski ortakları veya başka kişilerle birlikte ev, arsa, tarla, dükkân ya da başka bir taşınmazda pay sahibi olabilir. Paylı mülkiyetin günlük işleyişinde en çok sorun çıkaran konu, taşınmazı kimin kullanacağı, hangi gideri kimin ödeyeceği, kira kararını kimin vereceği ve bakım-onarım işlerinin nasıl yürütüleceğidir. Türk Medenî Kanunu bu konular için varsayılan kurallar koymakla birlikte paydaşlara kendi düzenlerini kurma olanağı da tanır.

TMK m.689’daki anlaşma, taşınmazın mülkiyet oranlarını değiştiren bir satış veya paylaşma işlemi değildir. Amaç, paylı mülkiyet devam ederken yararlanma, kullanım ve yönetim ilişkisini düzenlemektir. Paydaşlar örneğin bir yazlığın yılın hangi aylarında kim tarafından kullanılacağını, bir tarlanın kim tarafından işletileceğini, ortak giderlerin hangi yöntemle toplanacağını veya yönetim kararlarının nasıl alınacağını belirleyebilir.

Bu serbestinin sınırı kanunda açıkça gösterilmiştir. Paydaşların taşınmazın kullanılabilirliğini ve değerini korumak için zorunlu yönetim işleri yapma ve gerektiğinde mahkemeden önlem isteme hakkı ile zararı önlemek için derhâl tedbir alma hakkı ortadan kaldırılamaz. Dolayısıyla sözleşme “hiçbir paydaş acil durumda müdahale edemez” veya “çatı çökse bile onarım için mahkemeye başvurulamaz” gibi hükümler içeremez.

• TMK 689 ne sağlar?
• Oybirliği neden gerekir?
• Anlaşmada neler düzenlenebilir?
• Hangi haklar kaldırılamaz?
• Noter onayı ve tapu şerhi
• Sonradan pay alan kişi bağlanır mı?
• Kullanım takvimi nasıl kurulabilir?
• Yönetim kararları nasıl düzenlenebilir?
• Yurt dışından sözleşme ve vekâlet
• Uyuşmazlık çıkarsa ne olur?
• Sözleşme kontrol listesi
• Resmî kaynaklar
• Sık sorulan sorular

TMK 689 Paydaşlara Kendi Kullanım ve Yönetim Düzenini Kurma Hakkı Verir

TMK m.689/1’e göre paydaşlar, kendi aralarında oybirliğiyle anlaşarak yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanun hükümlerinden farklı bir düzenleme yapabilir. Bu hüküm paylı mülkiyetin esnek yönetilmesini sağlar. Kanunun TMK m.690-692’de öngördüğü olağan, önemli ve olağanüstü yönetim rejimi temel düzen olsa da paydaşlar kanunun izin verdiği ölçüde kendi iç ilişkilerini sözleşmeyle şekillendirebilir.

Anlaşmanın amacı mülkiyeti bölmek değil, mevcut ortaklığı işletilebilir hâle getirmektir. Taraflar “birinci kat senin, ikinci kat benim” gibi ifadeler kullansa bile bu metin tek başına tapuda bağımsız mülkiyet yaratmaz. Eğer amaç mülkiyet paylaşımıysa ifraz, kat mülkiyeti, paylaşma veya tapu devri gibi ayrı hukuki işlemler gerekir.

TMK m.689 anlaşması özellikle farklı ülkelerde yaşayan paydaşların Türkiye’deki ortak taşınmazı yönetmesinde yararlıdır. Kimlerin Türkiye’de fiilen bulunduğu, kiracıyla kimin iletişim kuracağı, vergi ve bakım giderlerinin nasıl ödeneceği, hangi kararların hangi kanalla alınacağı yazılı hâle getirilebilir.

Farklı Düzen İçin Oybirliği Gerekir

TMK m.689 açık biçimde paydaşların “oybirliğiyle” anlaşmasını arar. Dolayısıyla paydaşların bir kısmı bir araya gelip diğer paydaşı bağlayacak şekilde kanuni yönetim rejimini değiştiremez. Üç paydaşlı bir taşınmazda iki kişinin imzaladığı özel yönetim anlaşması, üçüncü kişinin kanundan doğan haklarını onun rızası olmadan ortadan kaldırmaz.

Oybirliği şartı, anlaşmanın içeriğinin bütün paydaşların hukukunu etkileyebilmesinden kaynaklanır. Bununla birlikte TMK m.690’da olağan yönetim işlerinin yetki düzeninin çoğunlukla alınacak kararla değiştirilebilmesine ilişkin özel hüküm vardır. Hangi düzenlemenin TMK m.689 oybirliği, hangisinin TMK m.690 çoğunluk kararı kapsamında olduğu somut hükmün niteliğine göre ayrılmalıdır.

Yurt dışındaki paydaşın iradesi vekil aracılığıyla açıklanacaksa vekâletnamenin sözleşme yapma yetkisini kapsaması gerekir. Sözleşmede tapu şerhi veya taşınmaz üzerinde ek işlemler de öngörülüyorsa vekâlet kapsamı buna göre genişletilmelidir.

Kullanım ve Yönetim Anlaşmasında Neler Düzenlenebilir?

Paydaşlar, kanunun emredici sınırları içinde çok sayıda konuyu düzenleyebilir. Taşınmazın hangi kısmının kim tarafından kullanılacağı, yazlık konutun aylara göre kullanım takvimi, ortak anahtar ve erişim sistemi, kira gelirlerinin tahsil yöntemi, aidat ve bakım giderlerinin ödenmesi, kiracıyla iletişim, sigorta yaptırılması, küçük onarımların kim tarafından yaptırılacağı gibi konular sözleşmeye alınabilir.

Taraflar ayrıca iletişim ve karar yöntemini belirleyebilir. Yurt dışında yaşayan paydaşlar için e-posta veya KEP adresi, bildirim süresi, toplantının çevrim içi yapılması, masraf belgelerinin paylaşımı ve yıllık hesap dökümü gibi hükümler uyuşmazlık riskini azaltır.

Ancak sözleşmede paylı mülkiyet oranlarını fiilen değiştiren, kanunun emredici kurallarını bertaraf eden veya üçüncü kişilerin haklarını ihlal eden hükümler kurulamaz. Bir kullanım anlaşması tapu devrinin yerine geçmez.

Sözleşmeyle Kaldırılamayacak İki Temel Hak

TMK m.689 iki hakkın anlaşmayla kaldırılamayacağını ve sınırlandırılamayacağını açıkça düzenler. Birincisi, paylı mülkiyet konusu eşyanın kullanılabilirliğinin ve değerinin korunması için zorunlu yönetim işlerini yapmak ve gerektiğinde mahkemeden bu konuda önlem istemek hakkıdır.

İkincisi, eşyayı bir zarar tehlikesinden veya zararın artmasından korumak için derhâl alınması gereken önlemleri bütün paydaşlar hesabına alma yetkisidir. Örneğin su baskını, çatının çökme tehlikesi, yangın riski veya acil güvenlik sorunu varsa “yönetim anlaşmasına göre yalnız X kişisi işlem yapabilir” denilerek gerekli acil tedbir engellenemez.

Bu hükümler, ortak malın korunmasını sözleşmesel kilitlenmeye karşı güvence altına alır. Paydaşların irade serbestisi ortak malın yok olmasına veya ağır zarar görmesine göz yummaya kadar geniş değildir.

Taşınmaz Anlaşmasında Noter Onayı ve Tapuya Şerh

TMK m.689’un son fıkrasına göre taşınmazlarla ilgili anlaşmalar, imzalarının noterlikçe onaylanması koşuluyla paydaşlardan birinin başvurusu üzerine tapu kütüğüne şerh verilebilir. Burada iki adım ayrılmalıdır: Paydaşların anlaşması ve bu anlaşmanın üçüncü kişiler bakımından tapu siciline yansıtılması.

Şerh özellikle paylardan birinin ileride satılması, miras kalması veya üzerinde ayni hak kurulması ihtimalinde önem taşır. TMK m.695, taşınmazlarda yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin düzenleme ve kararların sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişileri bağlaması için tapu kütüğüne şerh gerektiğini düzenler.

Bu nedenle uzun süreli ve ciddi ekonomik değeri olan ortaklıklarda “kendi aramızda imzaladık” düzeyinde bırakmak yerine noter onayı ve tapu şerhi seçeneği değerlendirilmelidir.

Payı Sonradan Alan Kişi Anlaşmaya Bağlı Olur mu?

Taşınmazlarda sonraki paydaşı bağlama bakımından TMK m.695 belirleyicidir. Kullanım ve yönetim düzeni tapuya şerh edilmişse sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kişi de bu düzenlemeyle bağlı olur.

Şerh yoksa taşınmazı sonradan alan kişi bakımından kişisel sözleşmenin etkisi aynı değildir. Bu nedenle özellikle pay satışının beklendiği aile ortaklıklarında ve yatırım amaçlı taşınmazlarda şerh stratejisi sözleşmeyle birlikte değerlendirilmelidir.

Yeni paydaşın kim olabileceği önceden bilinmese de tapu sicilinde görünen şerh, alıcının hukuki durumunu işlem öncesinde görmesini sağlar. Bu, sonradan “bu kullanım düzenini bilmiyordum” tartışmasını önemli ölçüde azaltır.

Kullanım Takvimi Nasıl Kurulabilir?

Yazlık veya dönemsel kullanılan taşınmazlarda aylara veya haftalara göre kullanım takvimi belirlenebilir. Örneğin iki paydaşın bir yazlığı sırayla kullanması, bakım haftalarının ayrılması ve misafir kullanımına ilişkin sınırların yazılması mümkündür.

Birden fazla fiziksel bölüm varsa yer bakımından kullanım da düzenlenebilir. Ancak böyle bir düzen tapudaki mülkiyet yapısını değiştirmez. Paydaşların belirli alanları kullanması, o alanların ayrı tapulu mülkiyet hâline geldiği anlamına gelmez.

Taraflar anlaşamazsa TMK m.693/2 uyarınca hâkim yararlanma ve kullanma şeklini belirleyebilir; kullanım zaman veya yer itibarıyla bölünebilir. Bu konuda TMK 693 Ortak Taşınmaz Kullanımı rehberi ayrıntılı bilgi içerir.

Yönetim Kararları Sözleşmede Nasıl Düzenlenebilir?

TMK m.690 olağan yönetim işlerini, TMK m.691 önemli yönetim işlerini ve TMK m.692 olağanüstü yönetim işleri ile tasarrufları düzenler. Kullanım-yönetim anlaşması hazırlanırken bu üç kategori dikkate alınmalıdır.

Küçük onarımlar ve olağan tarımsal işler kural olarak her paydaş tarafından yapılabilir. Kiralama, işletme usulünü değiştirme veya olağan sınırı aşan bakım ve yapı işleri önemli yönetim işi sayılır ve kanuni çoğunluk rejimine tabidir. Taşınmazın kullanım amacını değiştirme veya tamamı üzerinde tasarruf gibi olağanüstü işler ise bütün paydaşların kabulünü gerektirir.

Sözleşme, kanunun izin verdiği ölçüde karar süreçlerini netleştirebilir; ancak TMK m.689’da kaldırılamayacağı açıkça belirtilen zorunlu ve acil koruma yetkilerini ortadan kaldıramaz.

Yurt Dışındaki Paydaş Sözleşmeye Nasıl Katılır?

Paydaş Türkiye’ye gelmeden vekil aracılığıyla sözleşmeye katılabilir. Vekâletnamenin yalnız dava takibini değil, paylı mülkiyetin kullanım ve yönetimine ilişkin sözleşme yapmayı ve gerekiyorsa noter/tapu işlemlerini kapsaması gerekir.

Belge Türk konsolosluğunda düzenlenebilir. Yabancı noter belgesinde ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme gerekir. Belgenin şekli işlemin yapılacağı makam tarafından istenen şartlarla uyumlu olmalıdır.

Yurt dışından vekâlet işlemleri için Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği rehberi kullanılabilir.

Sözleşmeye Uyulmazsa Ne Yapılır?

Önce sözleşmenin kapsamı, geçerliliği, tapu şerhi ve ihlalin niteliği belirlenir. Kullanım engelleniyorsa TMK m.693 kapsamında kullanım düzeni; ortak mala zarar veriliyorsa koruyucu talepler; para borcu doğmuşsa alacak; ortaklığın devamı artık istenmiyorsa TMK m.698-699 kapsamında paylaşma seçenekleri ayrı ayrı değerlendirilir.

Geçerli bir kullanım anlaşmasının ihlali, her durumda aynı dava türünü doğurmaz. Örneğin masraf paylaşımı hükmünün ihlali bir alacak talebi yaratabilirken, anahtar verilmemesi kullanım hakkının korunmasını gerektirebilir.

Paydaşlar ortaklığı belirli süre korumak istiyorsa, kullanım-yönetim anlaşmasından ayrı olarak TMK m.698 kapsamında paylaşmayı isteme hakkının en çok on yıl sınırlandırılması mümkündür. 10 Yıllık Paylaşmama Sözleşmesi rehberi bu ayrımı açıklar.

Sözleşme Hazırlarken 10 Kontrol

1. Tapu kaydı ve pay oranlarını güncel belgeyle doğrulayın.
2. Bütün paydaşların anlaşmaya katıldığını teyit edin.
3. Kullanım alanı veya zamanını açık yazın.
4. Kira ve gelir tahsil yöntemini belirleyin.
5. Vergi, aidat, sigorta ve bakım giderlerinin paylaşımını düzenleyin.
6. Acil ve zorunlu koruma yetkilerini kanuna aykırı biçimde sınırlamayın.
7. Karar ve bildirim yöntemini belirleyin.
8. Yurt dışındaki paydaşların vekâlet kapsamını kontrol edin.
9. Noter imza onayı ve tapu şerhi seçeneğini değerlendirin.
10. Pay satışı veya miras hâlinde yeni paydaşın durumu için TMK m.695’i dikkate alın.

Resmî Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.689-695
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Sık Sorulan Sorular

1. Paydaşlar kanundaki yönetim düzenini değiştirebilir mi?

Evet. TMK m.689 uyarınca oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin farklı düzenleme yapılabilir.

2. Bütün paydaşların imzası gerekir mi?

TMK m.689’daki anlaşma için oybirliği gerekir. Bir paydaşın rızası olmadan onun kanuni haklarını bağlayacak farklı yönetim düzeni kurulamaz.

3. Sözleşmeyle acil onarım yapma hakkı kaldırılabilir mi?

Hayır. Zarar tehlikesini önlemek için derhâl alınması gereken önlemleri alma hakkı kaldırılamaz veya sınırlandırılamaz.

4. Taşınmaz anlaşması tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. İmzaların noterlikçe onaylanması şartıyla paydaşlardan biri tapu kütüğüne şerh başvurusu yapabilir.

5. Şerh neden önemlidir?

TMK m.695 uyarınca taşınmazda kullanım ve yönetim kararlarının sonradan paydaş olan veya ayni hak kazanan kişileri bağlaması için tapu şerhi gerekir.

6. Yazlığın hangi aylarda kimin kullanacağı kararlaştırılabilir mi?

Evet. Kullanım takvimi TMK m.689 kapsamında düzenlenebilir.

7. Anlaşma mülkiyet paylarını değiştirir mi?

Hayır. Kullanım-yönetim anlaşması tapudaki pay oranlarını kendiliğinden değiştirmez.

8. Yurt dışındaki paydaş vekille imzalayabilir mi?

Evet. Uygun kapsamlı ve geçerli vekâletnameyle sözleşme ve gerekli noter/tapu işlemleri vekil aracılığıyla yürütülebilir.

9. Bir paydaş sözleşmeye uymazsa ortaklık otomatik sona erer mi?

Hayır. İhlalin niteliğine göre kullanımın düzenlenmesi, alacak, koruma veya paylaşma gibi farklı hukuki yollar değerlendirilir.

10. Kullanım anlaşması ile paylaşmama sözleşmesi aynı mı?

Hayır. TMK m.689 kullanım ve yönetimi düzenler; TMK m.698 ise paylaşmayı isteme hakkının en çok on yıl sınırlandırılmasına ilişkindir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →