Yurt Dışındaki Paydaşların Ortak Taşınmazı Kiraya Vermesi İçin Hangi Çoğunluk Gerekir? TMK 691 | 2026
Yurt dışında yaşayan paydaşlar açısından Türkiye’deki ortak daire, dükkân, arsa veya tarlanın kiraya verilmesi sık rastlanan bir yönetim problemidir. Bir paydaş “benim payım yüzde 60, tek başıma kiraya veririm” diyebilir; başka bir durumda iki paydaş sayıca çoğunlukta olduğu hâlde toplam payları yüzde 40 olabilir. TMK m.691 bu iki örnekte de tek başına yeterli görmez. Önemli yönetim işlerinde hem payların çoğunluğu hem paydaşların çoğunluğu birlikte aranır.
Bu çift çoğunluk, paylı mülkiyette ekonomik ağırlık ile kişi sayısını dengelemeyi amaçlar. Yalnız büyük pay sahibinin iradesiyle veya yalnız sayısal çoğunlukla ortak malın önemli yönetim kararları değiştirilemez. Kiralama, kira sözleşmesinin feshi, işletme modelinin değiştirilmesi ve olağan sınırı aşan bakım-yapı işleri bu nedenle dikkatle planlanmalıdır.
Yurt dışındaki paydaş Türkiye’de bulunmasa da karar hesabında paydaş ve pay oranı bakımından tam olarak dikkate alınır. Kararın geçerli biçimde oluşturulması için yurt dışındaki paydaşın onayı gerekiyorsa bu irade uygun vekâletname, imzalı karar veya hukuken geçerli başka yöntemle ortaya konulmalıdır.
- TMK 691 hangi işleri kapsar?
- Pay ve paydaş çoğunluğu nasıl hesaplanır?
- Ortak taşınmazın kiraya verilmesi
- Kira sözleşmesinin feshi
- İşletme usulü ve tarım türü değişikliği
- Büyük bakım ve yapı işleri
- Oylar ve paylar eşitse ne olur?
- Kayyım atanabilir mi?
- Yurt dışındaki paydaşın katılımı
- Kullanım-yönetim anlaşması etkisi
- Sık yapılan hatalar
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 691 Hangi İşleri Önemli Yönetim İşi Sayar?
TMK m.691/1 işletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesini, adi kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılmasını veya feshedilmesini ve toprağın ıslahı gibi işleri önemli yönetim işi sayar. Kanundaki “gibi” ifadesi listenin sınırlı olmadığını gösterir.
TMK m.691/2 ayrıca olağan yönetim sınırlarını aşan ve paylı malın değerinin veya yarar sağlamaya elverişliliğinin korunması için gerekli bakım, onarım ve yapı işlerinde de aynı çoğunluğu arar. Burada iki unsur birlikte önemlidir: İş olağan yönetim sınırını aşmalı ve ortak malın değerini veya kullanılabilirliğini koruma amacı taşımalıdır.
TMK m.690’daki küçük onarım ile TMK m.691’deki büyük bakım-onarım arasındaki fark, yalnız fatura tutarına bağlı değildir. Taşınmazın değeri, işin kapsamı, yapısal etkisi, sürekliliği ve ortak malın kullanımını ne ölçüde etkilediği birlikte değerlendirilir.
Pay ve Paydaş Çoğunluğu Nasıl Hesaplanır?
Önemli yönetim işi için iki ayrı çoğunluğun aynı anda sağlanması gerekir. “Pay çoğunluğu”, karar lehinde olanların toplam payının taşınmazdaki payların yarısından fazla olmasıdır. “Paydaş çoğunluğu” ise kişi sayısı bakımından paydaşların yarısından fazlasının karar lehinde olmasıdır.
Örneğin üç paydaşın payları yüzde 60, yüzde 20 ve yüzde 20 ise yalnız yüzde 60 pay sahibi karar verirse pay çoğunluğu vardır fakat paydaş çoğunluğu yoktur; çünkü üç kişiden yalnız biri karar vermiştir. Yüzde 20 + yüzde 20 sahibi iki paydaş karar verirse paydaş çoğunluğu vardır fakat toplam pay yüzde 40 olduğundan pay çoğunluğu yoktur. Kararın geçerli olabilmesi için iki koşul birlikte sağlanmalıdır.
Dört paydaşlı yapıda da aynı yöntem uygulanır. Kişi ve pay hesabı ayrı yapılır. Vekâleten temsil edilen paydaşın oyu, vekâlet yetkisi ve irade açıklaması geçerliyse temsil edilen paydaşın oyu olarak hesaba katılır.
Ortak Taşınmazın Kiraya Verilmesi
TMK m.691 adi kira ve ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılmasını açıkça önemli yönetim işi olarak düzenler. Bu nedenle paydaşlardan biri, diğer paydaşların haklarını kapsayacak biçimde ortak taşınmazın tamamını kendi başına kiraya veremez; kanuni çift çoğunluğun sağlanması gerekir.
Paydaşın yalnız kendi payı bakımından üçüncü kişiye bir hak tanıması ile taşınmazın tamamının kiraya verilmesi farklıdır. Uygulamada kiracı belirli bir daire veya işyerinin tamamını kullanacağı için sözleşmenin ortak malın yönetimi bakımından yetkili çoğunlukla kurulması önem taşır.
Kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatının doğru kurulması, kira bedelinin hangi hesaba yatırılacağı, stopaj veya vergi sorumlulukları, depozito ve tahliye süreçleri ayrıca düzenlenmelidir. Yurt dışındaki paydaşların kira gelirinin transferi ve beyanı da mali hukuk yönünden ayrı değerlendirilir.
Kira Sözleşmesinin Feshi de Önemli Yönetim İşidir
TMK m.691 yalnız kira sözleşmesi kurulmasını değil, adi kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmenin feshedilmesini de önemli yönetim işi sayar. Bu nedenle kira ilişkisini sona erdirmeye yönelik irade açıklaması yapılmadan önce pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığı kontrol edilmelidir.
Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ile kiracının tahliyesine ilişkin dava veya icra takibi birbirini takip eden fakat usulen ayrı aşamalardır. Kiraya veren sıfatı, yönetim kararı ve takip/dava ehliyeti birlikte incelenir.
Yurt dışındaki paydaşlardan biri sürece katılmıyorsa, gerekli çoğunluk yine toplam pay ve kişi sayısına göre hesaplanır. “Yurt dışında olduğu için oy hesabına katılmaz” şeklinde bir kural yoktur.
İşletme Usulünün veya Tarım Türünün Değiştirilmesi
Ortak taşınmaz işletme veya tarım amacıyla kullanılıyorsa, mevcut işletme modelini veya tarım türünü değiştiren karar TMK m.691 kapsamına girer. Mevcut tarımsal faaliyetin günlük yürütülmesi TMK m.690’da olağan yönetim işi olabilir; fakat tarım türünün değiştirilmesi için çift çoğunluk gerekir.
Örneğin yıllardır belirli ürün ekilen tarlada farklı ve kalıcı bir üretim modeline geçilmesi, sulama/işletme sisteminin köklü biçimde değiştirilmesi veya ortak malın ekonomik işletim düzeninin değiştirilmesi önemli yönetim işi niteliği taşıyabilir.
İşlem ortak malın özgülendiği amacın tamamen değiştirilmesi düzeyine çıkarsa TMK m.692’deki oybirliği rejimi gündeme gelebilir. Bu nedenle “işletme usulü değişikliği” ile “özgülenme amacının değiştirilmesi” ayrılmalıdır.
Olağan Sınırı Aşan Bakım, Onarım ve Yapı İşleri
Taşınmazın değerini veya yarar sağlamaya elverişliliğini korumak için gerekli olsa bile, iş olağan yönetim sınırını aşıyorsa TMK m.691/2 uygulanır. Büyük çatı yenilemesi, kapsamlı dış cephe işi, ana tesisatın bütünüyle değiştirilmesi veya ciddi yapısal bakım bu kategoriye girebilir.
Buna karşılık yapılacak iş, koruma ve olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçünün de ötesine geçip yeni ve büyük yapı faaliyeti veya amacın değiştirilmesi niteliğine ulaşırsa TMK m.692 uygulanır ve bütün paydaşların kabulü gerekir.
İşin hangi maddeye girdiği teknik rapor, proje, maliyet ve taşınmazın mevcut kullanım amacı üzerinden belirlenir. Sadece “onarım” adı verilmesi TMK m.691’i otomatik uygulamaz.
Pay ve Paydaşların Eşitliği Hâlinde Ne Olur?
TMK m.691/3, pay ve paydaşların eşitliği hâlinde hâkimin paydaşlardan birinin istemi üzerine bütün paydaşların menfaatini gözeterek hakkaniyete uygun karar vereceğini düzenler. Bu hüküm özellikle iki paydaşın yüzde 50–yüzde 50 olduğu ve önemli yönetim konusunda anlaşamadığı durumlarda kilitlenmeyi çözer.
Hâkim bir paydaşın talebini otomatik olarak kabul etmez. Ortak malın korunması, ekonomik yarar, mevcut sözleşmeler ve bütün paydaşların menfaatleri birlikte değerlendirilir. Amaç bir tarafı üstün kılmak değil, yönetim kilitlenmesini hakkaniyete uygun çözmektir.
Bu mekanizma ortaklığın giderilmesi davasından farklıdır. Paydaşlar ortaklığı sürdürmek isteyebilir; uyuşmazlık yalnız önemli yönetim kararının alınamaması olabilir.
Hâkim Kayyım Atayabilir mi?
TMK m.691/3, hâkime gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan bir kayyım atama yetkisi verir. Kayyım atanması otomatik sonuç değildir; somut yönetim ihtiyacı ve kilitlenmenin niteliğine göre değerlendirilir.
Kayyımın görevi, mahkeme kararında belirlenen yönetim işini veya işleri yürütmektir. Bu kurum, paydaşların mülkiyet paylarını ortadan kaldırmaz ve ortaklığı kendiliğinden sona erdirmez.
Yurt dışındaki paydaş bakımından kayyım talebi özellikle Türkiye’deki diğer paydaşla iletişim tamamen kilitlenmiş ve ortak malın ekonomik veya fiziksel menfaati zarar görüyorsa önem kazanabilir.
Yurt Dışındaki Paydaş Karara Nasıl Katılır?
Paydaşın Türkiye’de fiziksel olarak bulunması şart değildir. İrade yazılı karar, sözleşme veya vekil aracılığıyla açıklanabilir. Yapılacak işlemin niteliğine göre vekâletname yetkileri belirlenmelidir.
Özellikle kira sözleşmesi, fesih bildirimi, mahkeme başvurusu veya tapu işlemi aynı dosyada yer alıyorsa vekâlet kapsamı yalnız “genel takip” ifadesiyle bırakılmamalıdır. Temsilcinin hangi sözleşmeyi imzalayacağı ve hangi hukuki işlemi yapacağı açıkça planlanmalıdır.
Yurt dışı vekâlet süreci için Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği rehberi incelenebilir.
Paydaşlar Farklı Yönetim Düzeni Kurabilir mi?
TMK m.689, paydaşların oybirliğiyle yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin konularda kanuni düzenden farklı düzenleme yapmasına izin verir. Dolayısıyla paydaşlar belirli yönetim işlerini önceden belirlenmiş temsilciye veya yöneticiye bırakabilir.
Ancak TMK m.689’da zorunlu ve acil koruma haklarının kaldırılamayacağı açıkça belirtilmiştir. Taşınmazlarla ilgili anlaşmaların noter onaylı imzayla tapuya şerh verilmesi ve TMK m.695 bakımından sonraki paydaşı bağlaması ayrıca planlanabilir.
Bu konuda TMK 689 Kullanım ve Yönetim Anlaşması rehberi ayrıntılı açıklama içerir.
En Sık Yapılan 8 Hata
- Yalnız yüzde 51 payı olan kişinin tek başına yeterli olduğunu sanmak.
- Yalnız kişi çoğunluğunun yeterli olduğunu sanmak.
- Yurt dışındaki paydaşı çoğunluk hesabında yok saymak.
- Küçük onarım ile büyük bakım işini aynı kategori kabul etmek.
- Kira sözleşmesinin feshi için karar yetkisini kontrol etmemek.
- İşletme usulü değişikliği ile kullanım amacının değiştirilmesini karıştırmak.
- Eşitlik hâlinde hâkimden karar istenebileceğini gözden kaçırmak.
- Karar ve vekâlet belgelerini yazılı ve izlenebilir biçimde saklamamak.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.689-692
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- UYAP Vatandaş Portal
Sık Sorulan Sorular
1. Yüzde 60 hissedar ortak evi tek başına kiraya verebilir mi?
Tek başına pay çoğunluğunu sağlasa da paydaş çoğunluğunu sağlamıyorsa TMK m.691’deki çift çoğunluk gerçekleşmez.
2. İki küçük hissedar birlikte kiraya verebilir mi?
Sayısal çoğunluk olsa bile toplam pay yarıdan fazla değilse pay çoğunluğu sağlanmaz.
3. Kira sözleşmesini feshetmek için de aynı çoğunluk mu gerekir?
Evet. TMK m.691 adi kira ve ürün kirası sözleşmesinin yapılması yanında feshini de önemli yönetim işi sayar.
4. Küçük tamir için çift çoğunluk gerekir mi?
Hayır. Gerçekten olağan ve küçük onarım TMK m.690 kapsamında her paydaş tarafından yapılabilir.
5. Büyük çatı onarımı hangi maddeye girer?
İş olağan yönetim sınırını aşıyor ve malın değerini/kullanılabilirliğini korumak için gerekliyse TMK m.691/2 uygulanabilir.
6. Yüzde 50–yüzde 50 iki paydaş anlaşamazsa ne olur?
Paydaşlardan biri hâkimden TMK m.691/3 uyarınca hakkaniyete uygun karar isteyebilir.
7. Hâkim dışarıdan kayyım atayabilir mi?
Evet. Gerekli gördüğü işlerin yapılması için paydaşlar arasından veya dışarıdan kayyım atayabilir.
8. Yurt dışındaki paydaş vekille oy verebilir mi?
Evet. Uygun temsil yetkisiyle irade vekil aracılığıyla açıklanabilir.
9. Paydaşlar kanundaki çoğunluk düzenini değiştirebilir mi?
TMK m.689 çerçevesinde oybirliğiyle yönetim ve kullanım düzeni kurulabilir; emredici sınırlar saklıdır.
10. Taşınmazın tamamını satmak için de pay ve paydaş çoğunluğu yeterli mi?
Hayır. Paylı malın tamamı üzerinde tasarruf TMK m.692 uyarınca bütün paydaşların kabulünü gerektirir.
Kira ve önemli yönetim kararları için tapu payları çıkarılarak çoğunluk hesabı yapılabilir; gerekli karar ve vekâlet belgeleri Türkiye’ye gelmeden hazırlanabilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.689, m.690, m.691 ve m.692 esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
