Yurt Dışındaki Paydaş Ortaklığın Giderilmesinde Aynen Bölüşme mi Satış mı İsteyebilir? TMK 699 | 2026
Yurt dışında yaşayan paydaşlar için Türkiye’deki ortak taşınmazı sona erdirme kararından sonra ikinci büyük soru “mahkeme evi veya arsayı böler mi, yoksa satar mı?” sorusudur. TMK m.698 paylaşmayı isteme hakkını, TMK m.699 ise paylaşmanın hangi biçimde gerçekleşeceğini düzenler. İki madde birlikte uygulanır.
Paylaşma davasında doğrudan “her durumda satış” sonucu yoktur. Kanun aynen bölüşme imkânını önce değerlendirir. Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, pay ve paydaş sayısı, tarım arazisi niteliği, üzerindeki yapı ve aynen bölünmesi hâlinde değer kaybı olup olmayacağı teknik incelemeyle belirlenir. Aynen taksim mümkün değilse veya önemli değer kaybı yaratacaksa satış gündeme gelir.
Yurt dışında yaşayan paydaş Türkiye’ye gelmeden dava sürecini vekil aracılığıyla yürütebilir. Ancak ilk incelemede yalnız “satılsın” talebi değil, aynen bölünmenin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığı da araştırılmalıdır. Özellikle büyük arsa, çok bölümlü yapı veya tarım arazilerinde bu değerlendirme dava stratejisini değiştirir.
- TMK 699 ne düzenler?
- Aynen bölüşme ne zaman mümkündür?
- Para eklenerek denkleştirme
- Hangi durumda açık artırma yapılır?
- Satış yalnız paydaşlar arasında olabilir mi?
- İmar ve ifraz kuralları
- Tarım arazileri
- Üzerinde yapı bulunan taşınmaz
- Değer kaybı nasıl incelenir?
- Yurt dışındaki paydaşın dava süreci
- Gerekli belgeler
- Resmî kaynaklar
- Sık sorulan sorular
TMK 699 Paylaşmanın İki Ana Yolunu Düzenler
TMK m.699/1’e göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paydaşlar kendi aralarında anlaşabiliyorsa rızai paylaşma mümkündür. Uyuşmazlık varsa mahkeme yoluyla kazai paylaşma yapılır.
Mahkeme paylaşma biçiminde tarafların anlaşamaması hâlinde TMK m.699/2 ve 3’teki ölçütleri uygular. Aynen bölme mümkünse mal fiziksel olarak bölünerek paydaşlara tahsis edilebilir. Bölünen parçaların değerleri eşit değilse düşük değerde kalan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir.
Bölme somut durum ve koşullara uygun değilse ve özellikle önemli değer kaybı olmadan bölünme mümkün değilse açık artırma yoluyla satışa karar verilir.
Aynen Bölüşme Ne Zaman Mümkündür?
Aynen bölüşme için malın hukuken ve fiilen bölünebilir olması gerekir. Taşınmazlarda yüzölçümü, imar planı, ifraz şartları, tarım arazilerinde asgari büyüklük kuralları, üzerindeki yapıların durumu ve paydaş sayısı birlikte incelenir.
Bir arsanın matematiksel olarak ikiye ayrılabilmesi tek başına yeterli değildir. İmar mevzuatı ifraza izin vermeyebilir veya bölünme sonrası parçalar yapılaşma ve kullanım açısından işlevsiz hâle gelebilir. Bu durumda aynen taksim uygun görülmeyebilir.
Hâkim teknik konularda keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Amaç yalnız geometrik bölme değil, hukuken tescil edilebilir ve paydaşlara ekonomik olarak makul değer sağlayan bölünmedir.
Bölünen Parçaların Değeri Eşit Değilse Para Eklenebilir
TMK m.699/2, aynen bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabileceğini düzenler. Bu yöntem aynen bölüşmeyi sırf küçük değer farkı nedeniyle imkânsız hâle getirmemek için kullanılır.
Örneğin iki paydaşa ayrılabilecek taşınmazda bir parça yol cephesi veya yapı nedeniyle daha değerliyse, daha değerli parçayı alan paydaşın diğerine para ödemesiyle eşitlik sağlanabilir. Denkleştirme tutarı bilirkişi değerlemesiyle belirlenir.
Ancak para ekleme, hukuken bölünmesi mümkün olmayan taşınmazı bölünebilir hâle getirmez. Önce aynen taksimin imar ve diğer özel hukuk kurallarına uygunluğu sağlanmalıdır.
Açık Artırmayla Satış Ne Zaman Yapılır?
TMK m.699/3’e göre bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satıştan elde edilen bedel paydaşlara pay oranlarına göre dağıtılır.
Tek bir apartman dairesi, küçük dükkân veya fiziksel olarak bağımsız bölünemeyen taşınmazlarda aynen taksim çoğu zaman mümkün değildir. Buna karşılık geniş arsa veya çok bölümlü yapı bakımından teknik ve hukuki inceleme yapılmadan doğrudan satış sonucuna gidilmemelidir.
Satış yargısal paylaşma yöntemidir; paydaşların gönüllü olarak üçüncü kişiye birlikte tapuda satış yapmasından farklıdır. Paydaşlar dava açmadan önce anlaşarak taşınmazı serbest piyasada satıp bedeli paylaşabilir.
Satış Yalnız Paydaşlar Arasında Artırmayla Yapılabilir mi?
TMK m.699/3 açık bir şart getirir: Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bir paydaş dahi kabul etmezse satışın yalnız ortaklar arasında yapılmasına karar verilemez.
Bu hüküm, ortaklığın giderilmesi satışında rekabeti ve değer oluşumunu korur. Bütün paydaşlar razıysa satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir; aksi durumda genel açık artırma yöntemi uygulanır.
Yurt dışındaki paydaşın bu konuda rızası gerekiyorsa iradesi açık biçimde alınmalıdır. Vekil aracılığıyla açıklanacaksa vekâletnamenin sulh, satış ve ilgili beyan yetkileri dosyanın ihtiyacına göre kontrol edilmelidir.
İmar ve İfraz Kuralları Aynen Taksimde Belirleyicidir
Taşınmazın aynen bölüşülmesinde 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler uygulanır. Belediye ve mücavir alan içinde ifrazın imar planına ve mevzuata uygun olması gerekir. Tapuda yeni parseller oluşturulacaksa idari onay süreci de dikkate alınır.
Mahkeme bilirkişiden yalnız ekonomik değer değil, bölünmenin imar mevzuatına göre mümkün olup olmadığını da incelemesini ister. Uygun olmayan bir ifraz planı üzerinde aynen taksim kararı kurulamaz.
Paydaşların dava öncesinde imar durumu ve olası ifraz senaryosunu teknik uzmana inceletmesi, davanın sonuç ihtimalini daha gerçekçi görmesini sağlar.
Tarım Arazilerinde Aynen Bölüşme
Tarım arazilerinde aynen taksim değerlendirmesi yalnız TMK m.699’a göre yapılmaz. Tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin özel mevzuat, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve ekonomik bütünlük kuralları da uygulanır.
Bu nedenle geniş görünse bile bir tarla özel mevzuat nedeniyle istenen sayıda parçaya ayrılamayabilir. Paydaş sayısı ve pay oranı, tarımsal niteliğin korunmasına ilişkin kurallar ve mevcut parsel yapısı birlikte değerlendirilir.
Yurt dışındaki mirasçılar bakımından tarla ortaklığı sık görüldüğü için, miras paylaşımıyla paylı mülkiyetin giderilmesi kuralları birbirinden ayrılmalıdır. Önce mülkiyet rejimi ve miras ortaklığının sona erip ermediği belirlenmelidir.
Üzerinde Bina Bulunan Taşınmaz Nasıl Paylaştırılır?
Taşınmaz üzerinde çok katlı veya bağımsız kullanıma elverişli yapı bulunması aynen paylaşım ihtimalini etkileyebilir. Kat mülkiyeti kurulmasının hukuken mümkün olup olmadığı, bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsis edilip edilemeyeceği ve değer denkleştirmesi incelenebilir.
Buna karşılık tek bağımsız bölümden oluşan konutun fiziksel olarak paydaşlara bölünmesi çoğu durumda mümkün değildir. Taşınmazın ekonomik değerini ağır biçimde düşürecek yapay bölme yapılmaz.
Yapıların ruhsat, proje ve tapu kayıtları dosyaya getirilmelidir. Fiilî kullanım bölümleri ile hukuki bağımsız bölüm durumu aynı olmayabilir.
“Önemli Değer Kaybı” Nasıl Belirlenir?
TMK m.699 satış kararında önemli değer kaybı ölçütünü açıkça kullanır. Bölme sonrası parçaların toplam ekonomik değerinin, bütün hâlde taşınmazın değerine göre önemli ölçüde azalması aynen bölüşmeye engel olabilir.
Değer kaybı bilirkişi incelemesiyle somutlaştırılır. Yol, cephe, imar hakkı, yapılaşma kabiliyeti, tarımsal verim, erişim, altyapı ve kullanım olanakları hesaba katılabilir.
Paydaşın “ben bölünmesini istiyorum” veya “satış daha kârlı” demesi tek başına belirleyici değildir. Hukuki ve teknik koşulların TMK m.699’a göre değerlendirilmesi gerekir.
Yurt Dışındaki Paydaş Dava Sürecini Nasıl Yürütür?
Paydaş Türkiye’ye gelmeden uygun vekâletnameyle ortaklığın giderilmesi davasını takip edebilir. Dava öncesinde güncel tapu kayıtları, pay oranları, taşınmazın imar durumu, varsa kira ilişkisi ve üzerindeki yapılar incelenir.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartına ilişkin güncel hükümler ayrıca değerlendirilmelidir. Dava açıldığında tebligat, keşif, bilirkişi raporu ve satış aşaması vekil aracılığıyla yürütülebilir.
Paylaşma hakkının geçici olarak sınırlandırılması hakkında TMK 698 Paylaşmama Sözleşmesi rehberi; payın satışı için TMK 688 Hisse Satışı rehberi incelenebilir.
Dava Öncesi Hazırlanacak Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve paydaş listesi,
- Taşınmazın çap ve kadastro bilgileri,
- İmar durum belgesi ve ifraz bakımından teknik bilgi,
- Varsa yapı ruhsatı, proje ve kat mülkiyeti belgeleri,
- Taşınmazın güncel fotoğrafları,
- Tarım arazisiyse tarımsal niteliğe ilişkin kayıtlar,
- Paydaşların önceki paylaşma teklif ve yazışmaları,
- Yurt dışından takipte usulüne uygun vekâletname.
Resmî Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.698-699
- 3194 sayılı İmar Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- UYAP Vatandaş Portal
Sık Sorulan Sorular
1. Ortaklığın giderilmesinde her taşınmaz satılır mı?
Hayır. TMK m.699 uyarınca aynen bölme mümkünse ve önemli değer kaybı doğurmuyorsa aynen paylaşım değerlendirilir.
2. Aynen bölünmede değerler eşit değilse ne olur?
Eksik değerde kalan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılabilir.
3. Tek bir daire aynen bölünebilir mi?
Fiziksel ve hukuki olarak bağımsız, tescile elverişli bölme mümkün değilse satış yolu gündeme gelir.
4. Satışın yalnız ortaklar arasında yapılmasını tek paydaş isteyebilir mi?
Hayır. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
5. Paydaşlardan biri yurt dışındaysa dava açılabilir mi?
Evet. Yurt dışındaki paydaşın taraf sıfatı devam eder; tebligat ve temsil usulleri uygulanır.
6. Yurt dışındaki paydaş Türkiye’ye gelmeden davayı açabilir mi?
Evet. Uygun vekâletnameyle dava ve satış süreci avukat aracılığıyla yürütülebilir.
7. Tarla her zaman bölünür mü?
Hayır. Tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin özel mevzuat ve asgari büyüklük kuralları ayrıca uygulanır.
8. Arsada ifraz mümkün değilse ne olur?
Aynen bölüşme hukuken mümkün değilse ve diğer şartlar oluşmuşsa açık artırmayla satışa karar verilebilir.
9. Bir paydaş kendi hissesini dava açmadan satabilir mi?
Evet. TMK m.688 uyarınca kendi payını satabilir; üçüncü kişiye satışta önalım hakkı ayrıca değerlendirilir.
10. 10 yıllık paylaşmama sözleşmesi varsa hemen dava açılabilir mi?
Geçerli ve süresi devam eden TMK m.698 sözleşmesi paylaşma istemini sınırlandırabilir. Sözleşme şekil ve süre yönünden incelenmelidir.
Tapu, imar ve pay yapısı incelenerek aynen taksim mi satış mı daha olası olduğu belirlenebilir; dava ve satış süreci Türkiye’ye gelmeden vekil aracılığıyla yürütülebilir.
Mersin Barosu, Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik 15.09.2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.698-699 ve 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır.
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
