Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’deki Taşınmaz İçin 10 Yıllık Paylaşmama Sözleşmesi Yapabilir mi? TMK 698 | 2026

Türkiye’de kardeşi, akrabası, eski ortağı veya başka kişilerle birlikte arsa, daire, tarla, dükkân ya da başka bir taşınmazda pay sahibi olan yurt dışındaki kişiler için en önemli sorunlardan biri ortaklığın ne kadar süre korunacağıdır. Paylı mülkiyette temel kural, hiçbir paydaşın süresiz biçimde ortaklıkta kalmaya zorlanmamasıdır. Bu nedenle Türk Medenî Kanunu her paydaşa paylaşma isteme hakkı verir. Buna karşılık ortak yatırımın korunması, taşınmazın değer kazanmasının beklenmesi, proje geliştirilmesi, aile malvarlığının belirli bir süre birlikte tutulması veya satış için uygun zamanın beklenmesi gibi meşru nedenlerle paydaşlar paylaşma hakkını geçici olarak sınırlandırabilir.

Bu sınırlandırma “hiçbir zaman dava açılamaz” şeklinde süresiz bir yasak değildir. Kanun üst sınırı açıkça on yıl olarak belirlemiştir. Ayrıca taşınmaz söz konusu olduğunda sözleşmenin şekli önemlidir. Basit bir WhatsApp mesajı, e-posta veya tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı metin, taşınmaz bakımından TMK m.698’deki resmî şekil şartını tek başına karşılamaz. Tapu işlemi, vekâletname ve şerh planı daha sözleşme hazırlanırken birlikte düşünülmelidir.

• TMK 698’in temel kuralı
• On yıllık üst sınır nasıl uygulanır?
• Taşınmazlarda resmî şekil neden zorunlu?
• Tapuya şerh ne sağlar?
• Yurt dışından vekâletle işlem
• Uygun olmayan zamanda paylaşma yasağı
• Ortaklığın giderilmesi davasına etkisi
• Pay satışı ve önalım hakkı
• Sözleşmede bulunması gereken hükümler
• Sık yapılan hatalar
• Resmî kaynaklar
• Sık sorulan sorular

TMK 698: Her Paydaş Kural Olarak Paylaşma İsteyebilir

TMK m.698’in birinci fıkrasına göre hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hüküm, paylı mülkiyetin geçici nitelikte olabileceği düşüncesine dayanır. Bir paydaş, diğerlerinin “satmak istemiyoruz” demesi nedeniyle sınırsız süre ortaklıkta tutulamaz.

Paylaşma istemi, taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse aynen paylaşma; bölünme önemli değer kaybı doğuruyorsa veya hukuken mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın sona erdirilmesi sonucunu doğurabilir. Paylaşmanın biçimi TMK m.699’da ayrıca düzenlenmiştir. Bu nedenle “paylaşma isteme hakkı” ile “taşınmaz mutlaka açık artırmada satılır” cümlesi aynı şey değildir. Önce paylaşma hakkının mevcut olup olmadığı, sonra paylaşmanın nasıl yapılacağı belirlenir.

Yurt dışında yaşayan bir paydaş bakımından vatandaşlık veya ikamet ülkesi bu temel hakkı ortadan kaldırmaz. Türkiye’deki taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıkta Türk eşya hukuku ve taşınmazın bulunduğu yerle ilgili usul kuralları uygulanır. Paydaşın Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika, İngiltere, ABD veya başka bir ülkede yaşıyor olması, paylı mülkiyet hakkının içeriğini değiştirmez.

Paylaşmayı İsteme Hakkı En Çok On Yıl Sınırlandırılabilir

TMK m.698 ikinci fıkra açık bir süre sınırı koyar: paylaşmayı isteme hakkı, hukuki işlemle en çok on yıllık süre için sınırlandırılabilir. Tarafların yirmi yıl, otuz yıl veya “taşınmaz satılıncaya kadar süresiz” biçiminde bir paylaşmama yükümlülüğü yazması, kanundaki on yıllık üst sınırı bertaraf etmez.

Süre sözleşmede başlangıç ve bitiş tarihiyle açık yazılmalıdır. “On yıl boyunca” ibaresi kullanılacaksa başlangıç tarihinin hangi gün olduğu tereddüt yaratmayacak biçimde belirlenmelidir. Özellikle yurt dışından imza atılan ve Türkiye’de tescil/şerh işlemi yapılan dosyalarda sözleşme tarihi ile tapu işlemi tarihi farklı olabilir. Hangi tarihin süre başlangıcı olduğu metinde açıkça gösterilmelidir.

On yıllık sürenin bitiminden sonra taraflar yeni koşulları değerlendirerek yeni bir hukuki işlem yapabilir. Ancak ilk sözleşmede otomatik ve sınırsız yenileme maddesiyle kanundaki üst sınırı işlevsiz hâle getiren bir yapı kurulmamalıdır. Her yeni dönemde iradenin yeniden ve şekil şartına uygun biçimde açıklanması gerekir.

Taşınmazlarda Paylı Mülkiyetin Devamı Sözleşmesi Resmî Şekle Tabidir

TMK m.698 taşınmazlar için şekil kuralını ayrıca düzenler: paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır. Bu hüküm, yalnız ispat kolaylığı için getirilmiş bir düzenleme değildir; taşınmaz üzerindeki paylaşma hakkının sınırlandırılması ciddi sonuç doğurduğu için şekil şartı geçerlilik bakımından önem taşır.

Bu nedenle tarafların kendi aralarında hazırladığı basit bir “on yıl satmayacağız, ortaklığın giderilmesini istemeyeceğiz” metni ile resmî şekilde yapılmış paylı mülkiyetin devamı sözleşmesi aynı hukuki güvenceyi vermez. İşlem öncesinde tapu kaydı, pay oranları, taşınmazın ada/parsel bilgileri, varsa haciz-ipotek-şerhler ve paydaşların kimlik bilgileri kontrol edilmelidir.

Yurt dışındaki paydaşın belgesi yabancı makam önünde düzenlenecekse Türkiye’de kullanılabilirlik ayrıca sağlanır. Belgenin hangi ülkede düzenlendiğine göre apostil veya konsolosluk tasdiki ve Türkçe tercüme şartları gündeme gelir. Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname ise Türkçe ve Türkiye’de doğrudan kullanılabilecek biçimde hazırlanabilir. Genel bilgi için yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerliliği rehberi incelenebilir.

Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi Ne Sağlar?

TMK m.698, taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilebileceğini açıkça belirtir. Şerh, sözleşmenin tapu sicilinde görünür hâle gelmesini ve taşınmaz üzerindeki hukuki durumun üçüncü kişiler bakımından daha güçlü biçimde ortaya konulmasını sağlar.

Şerh işlemi yapılmadan yalnız taraflar arasında kalan sözleşme ile tapuda görünen ve üçüncü kişilere açıklık sağlayan kayıt aynı korumayı vermez. Özellikle paylardan birinin daha sonra satılması, haczedilmesi veya miras yoluyla el değiştirmesi ihtimali bulunan dosyalarda şerhin hukuki sonucu baştan planlanmalıdır.

Tapu işlemine geçmeden önce güncel tapu kaydının incelenmesi gerekir. Yurt dışındaki paydaşlar için Web Tapu ve randevu süreçleri hakkında Yurt Dışından Tapu Randevusu rehberi kullanılabilir.

Yurt Dışındaki Paydaş Türkiye’ye Gelmeden Sözleşme Yapabilir mi?

Paydaşın bizzat Türkiye’ye gelmesi zorunlu değildir. Ancak temsilciye verilecek vekâletname, yapılacak resmî işlem ve tapu şerhi için gerekli yetkileri açıkça kapsamalıdır. Genel dava vekâletnamesi ile tapuda ayni hak ve taşınmaz işlemleri için gereken özel yetkiler aynı kapsamda değerlendirilmez. Vekâletname taslağı, konsolosluk veya yabancı noter randevusundan önce Türkiye’de yapılacak işlemle eşleştirilmelidir.

Vekâletnamede yalnız “tapu işlemlerini yapmaya” şeklinde soyut ifade kullanılması yerine, taşınmazın bilgileri, paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmenin kurulması, resmî senet veya gerekli beyanların imzalanması ve tapu kütüğüne şerh talebi gibi yetkilerin işlem modeline uygun yazılması hukuki güvenliği artırır.

Türkiye’de tapu ve gayrimenkul işlemlerinin uzaktan yürütülmesine ilişkin genel süreç için yurt dışından tapu ve gayrimenkul işlemleri rehberi incelenebilir.

“Uygun Olmayan Zamanda” Paylaşma İstenemez Kuralı

TMK m.698’in son fıkrası, uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamayacağını düzenler. Bu kural, paydaşların hiç sözleşme yapmadığı veya sözleşme süresinin sona erdiği her durumda paylaşmanın mutlaka aynı gün istenebileceği anlamına gelmediğini gösterir. Kanun, somut koşullar bakımından paylaşma isteminin dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacak derecede elverişsiz bir zamana denk gelmesini ayrıca dikkate alır.

“Uygun olmayan zaman” kavramı süresiz bir engel değildir. Geçici ve somut koşulla bağlantılıdır. Taşınmaz değerindeki her düşüş, ekonomik dalgalanma veya diğer paydaşın “şimdi satmak istemiyorum” beyanı tek başına bu istisnayı oluşturmaz. İstisnanın amacı, paylaşma hakkını ortadan kaldırmak değil, hakkın kullanıldığı zaman bakımından dürüstlük kuralına uygunluğu sağlamaktır.

On Yıllık Sözleşme Varken Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılırsa Ne Olur?

Geçerli, resmî şekle uygun ve süresi devam eden bir paylaşmama sözleşmesi varsa, sözleşmeyle bağlı paydaşın paylaşma talebi bu yükümlülükle karşılaşır. Mahkeme, tarafların paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğünü ve süresini değerlendirir. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı ile sözleşmenin aslı birlikte incelenmelidir.

Buna karşılık sözleşmenin şekil şartına uyulmamış olması, süresinin bitmiş bulunması, kapsamın tartışmalı olması veya paylaşmayı isteme hakkının kanundaki on yılı aşacak şekilde sınırlandırılmış olması farklı sonuç doğurur. “Bir kâğıt imzalandı” bilgisi tek başına davayı engellemez; hukuki işlem, şekil, süre ve taraf sıfatı birlikte kontrol edilir.

Miras ortaklığı ile paylı mülkiyet de karıştırılmamalıdır. Mirasın paylaşılmasından önce tereke kural olarak elbirliği mülkiyetine tabidir. TMK m.698 ise paylı mülkiyette paylaşma istemine ilişkin hükümdür. Mirasçılar önce TMK m.640 ve devamındaki miras ortaklığı hükümleriyle karşılaşabilir. Bu ayrım özellikle yurt dışındaki mirasçılar bakımından önemlidir.

Paylaşmama Sözleşmesi Paydaşın Hissesini Satmasına Engel Olur mu?

Paylaşmayı isteme hakkının sınırlandırılması ile payın devri aynı hukuki işlem değildir. TMK m.688 uyarınca her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir ve alacaklılar payı haczettirebilir. Paydaşların ayrıca pay devrini sınırlayan geçerli bir düzenleme yapıp yapmadığı, sözleşmenin içeriği ve kanuni sınırlar ayrıca incelenir.

Pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşların kanuni önalım hakkı TMK m.732-733 kapsamında gündeme gelebilir. Bu konuda sitedeki Yurt Dışındaki Paydaşın Önalım (Şufa) Hakkı rehberi ayrıca incelenebilir. Paylaşmama sözleşmesi, önalım hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Paylı Mülkiyetin Devamı Sözleşmesinde Neler Yazılmalı?

Metinde en az tarafların kimlikleri, taşınmazın tapu bilgileri, pay oranları, sözleşmenin hukuki amacı, paylaşma isteminin hangi tarihe kadar sınırlandırıldığı, tapuya şerh talebi, masraf ve harçların kime ait olduğu, bildirim adresleri ve vekâletle işlem yapılacaksa temsil kapsamı açık olmalıdır. Süre başlangıcı ve bitişi takvim tarihiyle gösterilmelidir.

Taşınmazdan elde edilen kira veya başka gelirler, bakım-onarım giderleri, vergi, sigorta ve yönetim kararları ayrıca düzenlenebilir. Ancak bu hükümler paylaşmama sözleşmesinin kendisiyle karıştırılmamalıdır. Ortaklığın sürdürülmesi kararlaştırılırken kullanım ve gider paylaşımı yazılmadığında yeni uyuşmazlıklar çıkabilir.

Paydaşlardan birinin yurt dışında olması nedeniyle bildirim mekanizması da önemlidir. Türkiye’de tebligata elverişli adres, KEP varsa elektronik bildirim ve yabancı adres değişikliğinin nasıl bildirileceği sözleşmede düzenlenebilir.

Yurt Dışındaki Paydaşların En Sık Yaptığı Hatalar

1. “Süresiz ortak kalacağız” hükmünün TMK m.698’deki on yıllık üst sınırı aşabileceğini gözden kaçırmak.
2. Taşınmaz için gerekli resmî şekil yerine yalnız e-posta veya WhatsApp anlaşmasıyla yetinmek.
3. Tapuya şerh olanağını değerlendirmemek.
4. Vekâletnameyi yapılacak tapu işlemine uygun özel yetkiler içermeden düzenlemek.
5. Miras ortaklığı ile paylı mülkiyeti aynı hukuki rejim sanmak.
6. Paylaşmama sözleşmesini pay satışı yasağıyla karıştırmak.
7. Süre başlangıcını belirsiz bırakmak.
8. Taşınmazın güncel haciz, ipotek ve şerh kayıtlarını sözleşmeden önce kontrol etmemek.
9. Paylaşma isteminin uygun olmayan zamanda kullanılması kuralını süresiz dava yasağı sanmak.
10. Sözleşme sona erdiğinde yeni düzenlemeyi resmî şekle uygun yenilememek.

Resmî Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu – TMK m.688, 698 ve 699
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• T.C. Dışişleri Bakanlığı Konsolosluk İşlemleri

Sık Sorulan Sorular

1. Paydaşlar ortaklığın hiç sona erdirilemeyeceğini kararlaştırabilir mi?

Hayır. TMK m.698 paylaşmayı isteme hakkının hukuki işlemle en çok on yıl sınırlandırılmasına izin verir. Süresiz yasak kanundaki üst sınırı aşar.

2. On yıllık süre dolunca ortaklık otomatik olarak biter mi?

Hayır. Sürenin dolması yalnız paylaşma istemi üzerindeki sözleşmesel sınırı sona erdirir. Ortaklık kendiliğinden sona ermez; paydaşların anlaşması veya paylaşma talebi gerekir.

3. Taşınmaz için adi yazılı sözleşme yeterli mi?

Hayır. TMK m.698 taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeyi resmî şekle bağlamıştır.

4. Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. Kanun taşınmazlarda bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh verilebileceğini açıkça düzenler.

5. Yurt dışından konsolosluk vekâletiyle işlem yapılabilir mi?

Evet. Vekâletname, resmî sözleşme ve tapu şerhi için gereken yetkileri açıkça içeriyorsa işlemler vekil aracılığıyla yürütülebilir.

6. Paylaşmama sözleşmesi varken payımı satabilir miyim?

Paylaşma isteminin sınırlandırılması ile pay devri farklıdır. TMK m.688’de paydaşın kendi payı üzerindeki tasarruf yetkisi düzenlenir; sözleşmede ayrıca geçerli sınırlama bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların TMK m.732 önalım hakkı ayrıca doğabilir.

7. On yıldan sonra yeni bir on yıllık sözleşme yapılabilir mi?

Taraflar süre sonunda yeni iradeleriyle yeni bir hukuki işlem yapabilir. Taşınmaz bakımından yeni sözleşmenin de resmî şekil şartına uyması gerekir.

8. Bir paydaş sözleşmeyi imzalamadıysa onun paylaşma hakkı da sınırlanır mı?

Sözleşmesel yükümlülük, iradesiyle sözleşmeye taraf olan kişiler bakımından değerlendirilir. Tapu sicilindeki şerhin üçüncü kişilere etkisi ayrıca incelenir.

9. Miras kalan taşınmazda TMK 698 hemen uygulanır mı?

Birden çok mirasçı paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Önce miras ortaklığı rejimi ve paylaşma işlemleri incelenir; paylı mülkiyete geçildikten sonra TMK 698 doğrudan önem kazanır.

10. Dava Türkiye’ye gelmeden takip edilebilir mi?

Evet. Uygun vekâletnameyle dava, arabuluculuk gerekiyorsa arabuluculuk, tapu kaydı temini ve ilgili başvurular avukat aracılığıyla Türkiye’den yürütülebilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →