Taşınmaz Tahliye ve Teslim İlamı Nasıl İcra Edilir? İİK m.26 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Bir taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin ilam, İcra ve İflas Kanunu m.26 uyarınca ilamlı icra yoluyla zorla yerine getirilir. İcra dairesi borçluya icra emri tebliğ ederek taşınmazı yedi gün içinde boşaltıp teslim etmesini ister. Borçlu taşınmazı işgal etmeye devam ederse icra müdürlüğü ilamı zorla icra eder ve taşınmazı alacaklıya teslim eder. Teslimden sonra borçlu haklı bir sebep olmaksızın yeniden taşınmaza girerse yeni bir tahliye ilamına gerek olmadan tekrar zorla çıkarılır. İçeride ilam kapsamına girmeyen eşya varsa İİK m.26’daki özel muhafaza, tebligat ve gerektiğinde satış usulü uygulanır.
- İİK m.26 hangi kararları kapsar?
- Tahliye ve teslim ilamı icraya nasıl konur?
- Yedi günlük icra emri nasıl işler?
- Borçlu taşınmazı boşaltmazsa ne olur?
- Teslimden sonra yeniden giren borçlu nasıl çıkarılır?
- Taşınmazın içindeki eşyaya ne olur?
- Borçlu eşyasını kaç gün içinde almalıdır?
- Eşya alınmazsa satılabilir mi?
- Üçüncü kişinin taşınmazı işgal etmesi hâli
- Şikâyet ve icranın geri bırakılması
- Sık sorulan sorular
İİK m.26 Hangi Kararları Kapsar?
İİK m.26’nın konusu, bir taşınmazın tahliyesine ve alacaklıya teslimine hükmeden mahkeme kararlarının cebren icrasıdır. Kiralananın tahliyesine ilişkin ilam, elatmanın önlenmesi sonucunda taşınmazın davacıya teslimini içeren hüküm, mülkiyet uyuşmazlığı sonunda belirli taşınmazın boşaltılıp hak sahibine verilmesine ilişkin karar ve benzeri hükümler bu mekanizmanın kapsamına girebilir. Belirleyici olan davanın adı değil, hüküm fıkrasında borçluya yüklenen tahliye ve teslim edimidir.
İcra müdürlüğü kararın gerekçesine yeni bir anlam yükleyemez. Hüküm yalnız para alacağı içeriyorsa İİK m.26 uygulanmaz. Hüküm yalnız tapu kaydının düzeltilmesine veya tescile ilişkinse tapu siciline yönelik hükümler ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle takip açılmadan önce kararın hüküm fıkrası, taşınmazın açık adresi ve tapu bilgileri birlikte okunmalıdır. Cebri icrada mahkemenin hüküm fıkrası sınırı aşılmaz.
Taşınmaz Tahliye ve Teslim İlamı İcraya Nasıl Konur?
Alacaklı veya vekili, tahliye ve teslim hükmünü icra dairesine sunarak ilamlı takip başlatır. Takip talebinde ilamı veren mahkeme, esas ve karar numarası, karar tarihi, taraf bilgileri ve tahliye edilip teslim edilecek taşınmaz açıkça gösterilir. İcra müdürlüğü İİK m.24’teki unsurları taşıyan bir icra emri düzenler ve borçluya tebliğ eder. Takip talebinde hüküm fıkrasında yer almayan ek bir tahliye borcu veya başka bağımsız bölüm gösterilemez.
İcra takibinin açılması tek başına fiilî tahliye anlamına gelmez. İcra emrinin usulüne uygun tebliği ve kanundaki yedi günlük teslim süresinin geçmesi gerekir. Tebligatın usulsüz olduğu iddia ediliyorsa tebligat mazbatası, elektronik tebligat kayıtları ve öğrenme tarihi incelenir. İcra dosyasının UYAP üzerinden kontrolü için UYAP icra dosyası sorgulama rehberi kullanılabilir.
Yedi Günlük İcra Emri Ne Anlama Gelir?
İİK m.26, icra müdürünün borçluya yedi gün içinde hükmolunan taşınmazı teslim etmesini emretmesini öngörür. Bu süre borçluya mahkeme ilamını kendiliğinden yerine getirme imkânı verir. Borçlu taşınmazı boşaltıp anahtarları ve fiilî hâkimiyeti teslim ederse cebrî tahliyeye gerek kalmaz. Teslim işleminin tarih, anahtar adedi, bağımsız bölüm bilgileri ve taşınmazın fiilî durumu belirtilerek tutanağa geçirilmesi gerekir.
Yedi günlük süre içinde borçlu, şartları varsa icranın geri bırakılması yoluna da başvurabilir. Ancak yalnızca “istinafa gittim” veya “temyiz ettim” şeklindeki bir beyan tahliyeyi kendiliğinden durdurmaz. İcra emrinde de icranın geri bırakılmasına ilişkin yetkili karar getirilmediği sürece cebrî icraya devam olunacağı belirtilir. Bu mekanizma İİK m.36 icranın geri bırakılması rehberinde ayrıca açıklanmıştır.
Borçlu Taşınmazı Boşaltmazsa Ne Olur?
Borçlu taşınmazı işgal etmekteyken icra emrine uymazsa İİK m.26 gereğince ilam zorla icra olunur. İcra müdürlüğü tahliye günü belirler; gerekli görevlendirme ve güvenlik tedbirleriyle taşınmaza gidilerek borçlu ve eşyası çıkarılır, taşınmaz alacaklıya teslim edilir. Tahliye işleminin kapsamı mahkeme hükmü ile sınırlıdır. İcra müdürlüğü kararın kapsamını genişleterek ilamda yer almayan başka bölümlere el koyamaz.
İcra memuru taşınmazın kimliğini, kapı ve bağımsız bölüm bilgilerini, fiilen işgal eden kişiyi ve tahliye sırasında bulunan eşyayı tutanakta göstermelidir. Yanlış bağımsız bölümün tahliye edilmesi veya ilam dışı bir alanın teslim edilmesi ağır hak kaybı doğurur. Böyle bir icra müdürlüğü işlemine karşı İİK m.16 kapsamında şikâyet yolu gündeme gelir. Şikâyet usulü için icra memur işlemine şikâyet sayfası incelenebilir.
Tahliye Tutanağında Neler Bulunmalıdır?
Fiilî tahliye, dosyanın en kritik icra işlemidir. Tutanakta dosya numarası, tarih ve saat, taşınmazın açık adresi ve mümkünse bağımsız bölüm/tapu bilgileri, hazır bulunan taraf veya vekiller, kapının nasıl açıldığı, taşınmazı fiilen kullanan kişiler, anahtar teslimi ve içeride kalan eşyanın listesi bulunmalıdır. Kolluk yardımı veya çilingir kullanılmışsa bunun da tutanağa yazılması gerekir. Sonradan “taşınmaz teslim edilmedi”, “başka bağımsız bölüm boşaltıldı” veya “eşya kayboldu” iddiaları bu kayıtlar üzerinden incelenir.
Alacaklının taşınmazı teslim aldığı anda anahtarları aldığı ve fiilî zilyetliğin kendisine geçtiği açıkça yazılmalıdır. Teslimin yalnız kağıt üzerinde bırakılması İİK m.26’nın amacına uygun değildir. İlam teslim borcunu içeriyorsa icra müdürlüğünün görevi taşınmazın fiilî hâkimiyetini alacaklıya geçirmektir.
Teslimden Sonra Borçlu Yeniden Taşınmaza Girerse
İİK m.26 bu ihtimali ayrıca düzenler. Alacaklıya teslim edilmiş taşınmaza borçlu haklı bir sebep olmaksızın tekrar girerse, alacaklının yeni bir tahliye davası açıp ikinci bir ilam alması gerekmez. Borçlu, önceki ilama dayanılarak yeniden zorla çıkarılır. Bu hüküm, kesinleşmiş tahliye sonucunun borçlu tarafından fiilen etkisiz hâle getirilmesini önler.
Burada borçlunun yeniden girişi ile sonradan doğmuş bağımsız bir hukuki ilişkinin birbirinden ayrılması gerekir. Örneğin teslimden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi yapmışsa veya alacaklı taşınmazı yeniden kullanım için borçluya teslim etmişse uyuşmazlığın hukuki niteliği değişebilir. İcra müdürlüğü yeni bir sözleşmenin geçerliliğini kapsamlı yargılama yaparak çözemez; dosyadaki açık belgeler ve ilamın sınırı esas alınır.
Taşınmazın İçindeki Eşyalara Ne Olur?
Tahliye edilen taşınmazda bulunup da ilamın kapsamına girmeyen eşyalar alacaklıya bırakılmaz. Kanun, bu malların önce borçluya teslim edilmesini; borçlu hazır değilse vekiline, ailesinden veya çalışanlarından ergin bir kişiye verilmesini öngörür. Bu kişiler de bulunmazsa eşya güvenli bir yerde veya kanuni şartlar içinde alacaklı nezdinde muhafaza edilir. Alacaklı, sırf taşınmaz kendisine teslim edildi diye borçlunun menkul eşyasının sahibi olmaz.
Muhafaza gideri ilk aşamada alacaklıdan peşin alınabilir; kanun bu masrafın sonradan borçluya yükletilmesine imkân verir. Eşyaların cinsi, adedi ve belirgin özellikleri tahliye tutanağına yazılmalıdır. Elektronik cihaz, mobilya, ticari stok veya kıymetli eşya bulunması hâlinde mümkün olduğunca ayrıntılı envanter yapılması sonraki uyuşmazlıkları önler.
Borçlu Eşyasını Kaç Gün İçinde Almalıdır?
İİK m.26 iki ayrı süre öngörür. İcra dairesi borçluya tebligat yapar. Borçlu eşyanın bulunduğu yerdeyse beş gün, başka yerdeyse otuz gün içinde eşyayı almalı veya muhafaza masrafını ödemelidir. Bu süreler kanun metninde açıkça düzenlenmiştir ve icra müdürlüğü tarafından keyfî biçimde değiştirilemez.
Tebligatın içeriğinde eşyaların nerede muhafaza edildiği ve alınması için gereken bilgiler bulunmalıdır. Borçlunun eşyayı almaması, eşyaların doğrudan alacaklının mülkiyetine geçmesi sonucunu doğurmaz. Kanunda gösterilen satış usulü izlenir. Bu nedenle tahliye edilen kişinin, tebliğ tarihini ve eşyanın muhafaza yerini dosyadan kontrol etmesi gerekir.
Eşyalar Alınmazsa Satılabilir mi?
Borçlu kanuni süre içinde eşyayı almaktan veya muhafaza giderlerini ödemekten kaçınırsa ya da satışın gerekli olduğu anlaşılırsa, icra müdürü icra mahkemesinin kararıyla eşyaları sattırabilir. Satış bedelinden muhafaza ve ilgili giderler karşılanır. Artan para borçlu adına, Adalet Bakanlığınca belirlenen nitelikleri taşıyan bankalardan birine yatırılır. Böylece hem taşınmazın gereksiz eşya yükünden kurtarılması hem de borçlunun mülkiyet değerinin korunması sağlanır.
Satış kararı alınmadan önce tebligat ve kanuni süreler kontrol edilmelidir. Eşyaların değerinin çok düşük olması, muhafaza masrafının yüksekliği veya malların bozulabilir nitelikte bulunması gibi durumlar dosyada açıkça belgelendirilmelidir. İcra müdürlüğü, usulsüz biçimde eşyanın imhasına veya alacaklıya karşılıksız bırakılmasına karar veremez.
Taşınmaz Üçüncü Kişinin Elindeyse İİK m.27 Gündeme Gelir
İİK m.26 borçlunun elindeki taşınmazın tahliye ve teslimini düzenler. Taşınmazın üçüncü kişi tarafından işgal edilmesi hâlinde özellikle İİK m.27 ayrıca incelenmelidir. Üçüncü kişinin davadan sonra fakat hükümden önce tapuya tescil edilmiş bir akde dayanması hâlinde kanun, alacaklıya borçlunun o üçüncü kişiye karşı sahip olduğu hakları kullanma veya borçluya karşı tazminat davası açma seçenekleri tanır. Kötüniyetli üçüncü kişilere karşı genel hükümler saklıdır.
Bu nedenle tahliye günü taşınmazda borçlu yerine başka bir kişi bulunması, otomatik olarak “her durumda tahliye edilir” sonucunu doğurmaz. Üçüncü kişinin taşınmazı hangi tarihten ve hangi hukuki nedenden beri kullandığı, tapu kaydı ve sözleşme ilişkisi incelenmelidir. Bu konu, İİK m.27’ye özgü ayrı bir icra problemidir.
Tahliye İlamı ile Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Aynı Şey Değildir
İİK m.26’daki süreç bir mahkeme ilamının icrasıdır. Buna karşılık geçerli tahliye taahhüdüne dayalı takip, İİK m.272 ve devamındaki özel tahliye hükümleri kapsamında yürütülür. Süre, itiraz ve görevli merci farklıdır. İki yöntemin birbirine karıştırılması takip yolunun yanlış seçilmesine yol açabilir.
Tahliye taahhüdüne dayalı süreç için tahliye taahhütnamesi icra takibi rehberi incelenebilir. İlamlı tahliye dosyasında ise temel dayanak İİK m.26 ve ilamın hüküm fıkrasıdır.
İcra Müdürünün İlâma Aykırı İşlem Yapması
İcra müdürü mahkeme kararını değiştiremez, eksiltemez veya genişletemez. Hüküm belirli bir bağımsız bölümün tahliyesini emrediyorsa başka bir bağımsız bölüm boşaltılamaz. Hüküm yalnız taşınmazın teslimini içeriyorsa alacaklının ilam dışında kalan eşya üzerinde mülkiyet hakkı varmış gibi işlem yapılamaz. Bu tür işlemler İİK m.16 şikâyetine konu olabilir.
İcra mahkemesi şikâyette mahkeme ilamının esasını yeniden yargılamaz; icra müdürlüğünün ilama uygun davranıp davranmadığını denetler. Tebligat, tahliye tutanağı, anahtar teslimi, eşya envanteri ve muhafaza işlemleri denetimde temel belgelerdir.
Masraflar Kime Aittir?
İlamlı icrada takip ve tahliye için gereken kanuni giderler takip dosyasında gösterilir. Çilingir, nakliye, muhafaza ve gerekli kolluk/işlem giderleri, işlemin yapılabilmesi için alacaklı tarafından avans olarak karşılanabilir; kanunun borçluya yüklediği takip giderleri dosya hesabına eklenir. Masraf kalemleri belgelendirilmelidir. İcra müdürlüğünün dayanağı olmayan, belgesiz veya ilamın icrasıyla ilgisiz gideri borçluya yüklemesi şikâyet denetimine tabidir.
Tahliye sırasında eşyaların yediemine veya depoya kaldırılması gerekiyorsa muhafaza yeri, taşıma ücreti ve teslim edilen eşyanın listesi dosyada kayıt altına alınır. Borçlunun eşyasını kanuni süre içinde alması, devam eden muhafaza giderlerini de sınırlar.
Resmî Kaynaklar
İİK m.26’nın güncel metni için Mevzuat Bilgi Sistemi, dosya işlemlerinin kontrolü için UYAP Vatandaş Portal kullanılmalıdır. İcra ve İflas Kanunu’nda değişiklik bulunup bulunmadığı işlem tarihinde resmî kaynak üzerinden ayrıca kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Tahliye ilamında borçluya kaç gün süre verilir?
İİK m.26 uyarınca icra emrinin tebliğinden sonra taşınmazın teslimi için yedi günlük süre verilir.
Yedi gün geçince yeni dava açmak gerekir mi?
Hayır. Borçlu taşınmazı boşaltmazsa ilam icra müdürlüğünce zorla yerine getirilir.
Borçlu teslimden sonra yeniden eve girerse ne olur?
Haklı bir sebep olmaksızın yeniden girerse ayrıca yeni bir hükme ihtiyaç olmadan önceki ilama dayanılarak zorla çıkarılır.
Tahliyede içeride kalan mobilyalar alacaklıya mı geçer?
Hayır. İlam kapsamında olmayan eşya borçluya veya kanunda sayılan kişilere teslim edilir; bu mümkün değilse muhafaza edilir.
Borçlu eşyasını almak için kaç gün süreye sahiptir?
Eşyanın bulunduğu yerdeyse beş gün; başka yerdeyse otuz gün içinde eşyanın alınması veya muhafaza masrafının ödenmesi gerekir.
Eşya süre sonunda doğrudan çöpe atılabilir mi?
Hayır. İİK m.26’daki usul izlenir; gerekli hâlde icra mahkemesi kararıyla satış yapılır ve masraflardan artan tutar borçlu adına yatırılır.
İstinaf başvurusu tahliyeyi otomatik durdurur mu?
Hayır. İcranın geri bırakılması için kanundaki şartlara uygun karar alınması gerekir.
Taşınmazda üçüncü kişi oturuyorsa aynı işlem yapılır mı?
Üçüncü kişinin kullanımının hukuki sebebi ve tarihi incelenir; İİK m.27 ve genel hükümler ayrıca değerlendirilir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472. İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507. Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026. İçerik İİK m.26 ve bağlantılı ilamlı icra hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; Türkiye geneli icra dosyaları Mersin’den yürütülür.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirmedir. Uygulanacak işlem, ilamın hüküm fıkrası, kesinleşme durumu, tebligat ve tahliye dosyasındaki güncel kayıtlara göre belirlenir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
