Kat Mülkiyetinde Hâkimin Müdahalesi Nasıl İstenir? KMK 33 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.33’e göre, kat maliklerinden biri veya bağımsız bölümden kira, oturma hakkı ya da başka bir sebeple devamlı yararlanan kişi Kanun’dan veya yönetim planından doğan borç ve yükümlülüklerini yerine getirmez ve bu nedenle başka bir kat maliki zarar görürse, zarar gören malik anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir. Hâkim; önce Kat Mülkiyeti Kanunu’nu, sonra yönetim planını, bunlarda hüküm yoksa genel hükümleri ve hakkaniyet ilkelerini uygular. Ayrıca kat malikleri kurulu kararının iptali de m.33 kapsamında aynı yer sulh hukuk mahkemesinde istenir.
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.19, m.20, m.25 ve m.33 ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B esas alınarak hazırlanmıştır. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk hükümleri ayrıca uygulanır.
Kat Mülkiyetinde Hâkimin Müdahalesi Nedir?
Kat mülkiyeti, birbirinden bağımsız mülkiyet haklarıyla ortak yerler üzerindeki ortak mülkiyetin aynı ana taşınmaz üzerinde birlikte bulunduğu özel bir hukuk düzenidir. Bu yapı içerisinde kat malikleri, kiracılar ve diğer sürekli kullanıcılar yalnız kendi bağımsız bölümlerini kullanmaz; merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark, tesisat ve benzeri ortak yerleri de paylaşır. Bu nedenle bir kişinin davranışı başka bir malikin mülkiyet ve kullanım hakkını doğrudan etkileyebilir.
KMK m.33, böyle bir ihlal ortaya çıktığında sulh hukuk hâkiminin uyuşmazlığa doğrudan müdahale edebilmesini düzenler. Hâkimin müdahalesi; komşunun hukuka aykırı davranışının durdurulması, ortak alana yapılan müdahalenin kaldırılması, yönetim planına aykırı kullanımın sona erdirilmesi, borç veya yükümlülüğün yerine getirilmesi, ortak yere erişimin sağlanması veya Kanun’a aykırılığın giderilmesi gibi sonuçlar doğurabilir.
Bu dava yalnız para alacağının tahsili için kullanılan bir yöntem değildir. Aidat alacağı bakımından KMK m.20 uyarınca icra takibi veya alacak davası yapılabilir. Hâkimin müdahalesi ise çoğu zaman devam eden bir kullanım veya davranış ihlalinin Kanun’a uygun hale getirilmesini amaçlar. Bununla birlikte aynı olayda hem parasal talep hem müdahale talebi bulunabilir; taleplerin hukuki niteliği ayrı ayrı kurulmalıdır.
Hâkimin Müdahalesini Kim İsteyebilir?
KMK m.33, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliki veya bağımsız bölümden devamlı yararlanan kişi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin mahkemeye başvurabileceğini düzenler. Bu nedenle başvuru hakkı, ihlalden etkilenen kat malikine aittir.
Yönetici de yönetim görevleri kapsamında anagayrimenkulün korunması ve kat mülkiyetine ilişkin borçların yerine getirilmesi için KMK m.35’teki yetkileri çerçevesinde dava açabilir. Ancak her somut olayda davanın kimin adına ve hangi sıfatla açılacağı, talebin bütün kat maliklerini mi yoksa yalnız belirli maliki mi ilgilendirdiğine göre belirlenmelidir.
Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse, paydaş malikin kat mülkiyetinden doğan hakkının ihlal edilmesi halinde kendi hukuki menfaati ölçüsünde başvuru yapması mümkündür. Ortaklığın niteliğine göre diğer paydaşların davaya dahil edilmesi gerekebilir.
Kiracı, KMK m.33’te doğrudan “zarar gören kat maliki” gibi düzenlenmemiştir; ancak kiracının kira sözleşmesinden, zilyetlikten ve genel hükümlerden doğan hakları ayrıdır. Kiracının hangi dava yolunu kullanacağı somut ihlale göre belirlenir. Kat malikinin kiracısı tarafından yaratılan ihlallerde ise zarar gören diğer malik m.33’ten yararlanabilir.
Hâkimin Müdahalesi Hangi Uyuşmazlıklarda İstenebilir?
KMK m.33 genel nitelikte bir koruma hükmüdür. Kanun’da veya yönetim planında öngörülen borç ve yükümlülüğün ihlal edilmesi ve bu ihlal nedeniyle başka bir malikin zarar görmesi halinde uygulanabilir. Uygulamada ortak alan işgali, aşırı gürültü, ortak tesisata müdahale, projeye aykırı değişiklik, ortak alana erişimin engellenmesi, yönetim planına aykırı kullanım ve ortak alanın tek taraflı kapatılması gibi uyuşmazlıklarda gündeme gelir.
Örneğin bir kat maliki ortak koridorun bir kısmını duvar veya dolapla kapatmışsa, diğer maliklerin KMK m.16’daki ortak yer kullanma hakkı ihlal edilebilir. Malik veya kiracı sürekli ve olağan sınırı aşan gürültü çıkarıyorsa KMK m.18’deki diğer maliklerini rahatsız etmeme borcu ihlal edilebilir. Ortak yere yazılı rıza olmadan yapı yapılmışsa KMK m.19 uygulanır.
Hâkimin müdahalesi davasında öncelikle ihlal edilen somut hüküm belirlenmelidir. “Komşum beni rahatsız ediyor” gibi soyut bir iddia yerine, davranışın tarihi, süresi, ortak yere veya bağımsız bölüme etkisi, yönetim planındaki düzenleme ve kanuni yükümlülük açıklanmalıdır.
Ortak alan işgali hakkında Apartman Ortak Alanının İşgali Nasıl Önlenir?; komşuluk yükümlülükleri için Kat Maliki Komşularını Rahatsız Ederse Ne Yapılır? rehberlerimizi inceleyebilirsiniz.
Kiracı veya Sürekli Kullanıcıya Karşı Hâkimin Müdahalesi İstenebilir mi?
Evet. KMK m.33 yalnız kat malikinin davranışını düzenlemez. Bir bağımsız bölümden kira sözleşmesi, oturma hakkı veya başka bir nedenle devamlı surette yararlanan kişinin kat mülkiyetinden doğan borç ve yükümlülüklerini ihlal etmesi nedeniyle zarar gören malik de hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Bu sonuç KMK m.18 ile uyumludur. Kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bağımsız bölümden herhangi bir şekilde devamlı faydalanan kişilere de uygulanır. Bu kişiler, kat malikinin mülkiyet hakkının arkasına sığınarak yönetim planına veya komşuluk yükümlülüklerine aykırı davranamaz.
Örneğin kiracı ortak otoparkı yönetim planına aykırı biçimde işgal ediyorsa, ortak koridoru kapatıyorsa veya sürekli gürültü yaratıyorsa, zarar gören kat malikinin doğrudan hukuki koruma istemesi mümkündür. Aynı davranış bakımından bağımsız bölüm malikinin de sorumluluğu KMK m.18 ve ilgili diğer hükümler çerçevesinde ayrıca değerlendirilebilir.
Kiracının ortak gider borcuna ilişkin özel sorumluluğu KMK m.22’de farklı düzenlenmiştir. Bu konuda Aidat Borcu İçin Kanuni İpotek Hakkı rehberimizde açıklamalar bulunmaktadır.
Hâkimin Müdahalesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
KMK m.33 bu konuda açık ve özel bir kural içerir: Başvuru, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine yapılır. Bu nedenle hem görevli mahkeme hem de m.33 kapsamındaki başvuru yeri doğrudan Kanun’da gösterilmiştir.
KMK Ek m.1 de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan uyuşmazlıkların sulh hukuk mahkemesinde çözümleneceğini düzenler. Bu özel görev kuralı nedeniyle dava değerine bakılarak asliye hukuk mahkemesine gidilmez.
Örneğin kat mülkiyetli taşınmaz Mersin’deyse ve taraflardan biri İstanbul’da yaşıyorsa m.33 başvurusu, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde yapılır. Maliklerin ikamet yerinin farklı şehirlerde olması bu özel yer kuralını değiştirmez.
Somut uyuşmazlık doğrudan Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan değil örneğin kira sözleşmesinden, haksız fiilden veya başka özel kanundan kaynaklanıyorsa görev ve yetki ayrıca belirlenmelidir. Dava dilekçesinde hukuki ilişkinin doğru nitelendirilmesi bu nedenle önem taşır.
Hâkimin Müdahalesi Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Bu nedenle KMK m.33 kapsamında dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması gerekir.
Arabuluculukta taraflar ortak alanın eski hale getirilmesi, belirli davranışın sonlandırılması, kullanım takvimi belirlenmesi, giderin ödenmesi veya başka bir somut çözüm üzerinde anlaşabilir. Anlaşmaya varılamazsa son tutanak düzenlenir ve dava açılır.
Arabuluculuğun dava şartı olması, acil ve geçici hukuki koruma ihtiyacını tamamen ortadan kaldırmaz. Şartları varsa ihtiyati tedbir gibi geçici hukuki koruma yolları usul hukukuna göre ayrıca değerlendirilir. Ancak esas dava yönünden dava şartı arabuluculuk dosyasının tamamlanması gerekir.
Arabuluculuk başvurusunda uyuşmazlık konusu açık yazılmalıdır. “Apartman sorunu” yerine ortak alan işgali, yönetim planına aykırı kullanım, gürültünün durdurulması veya hangi yükümlülüğün yerine getirilmesinin istendiği somutlaştırılmalıdır.
Hâkimin Müdahalesi Davasında Hangi Deliller Hazırlanmalıdır?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında temel belgeler tapu kaydı, onaylı mimari proje, yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları, ihtarnameler, arabuluculuk son tutanağı, fotoğraf ve videolar, zabıta veya kolluk tutanakları, teknik raporlar, yazışmalar ve tanık anlatımlarıdır. Hangi delilin gerekli olduğu ihlalin türüne göre değişir.
Ortak alan işgalinde onaylı mimari proje son derece önemlidir. Alanın gerçekten ortak yer mi, eklenti mi, bağımsız bölüm mü olduğu resmi projeden ve tapu kayıtlarından anlaşılır. Gürültü uyuşmazlığında ölçüm, kolluk tutanağı, yönetim yazışmaları ve sürekliliği gösteren kayıtlar önem kazanabilir.
Projeye aykırı tadilatta belediye kayıtları, proje örneği, bilirkişi incelemesi ve fotoğraf delilleri öne çıkar. Su sızıntısı veya taşıyıcı sisteme müdahale gibi teknik konularda uzman bilirkişi incelemesi gerekebilir.
Yönetim planına dayanılıyorsa planın güncel ve tapuya verilmiş metni dosyaya sunulmalıdır. Sonradan alınan kurul kararının yönetim planını değiştirme gücü bulunup bulunmadığı da ayrıca incelenmelidir.
Hâkim Ne Tür Karar Verebilir?
KMK m.33’e göre hâkim ilgilileri dinledikten sonra önce Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve yönetim planına bakar. Bunlarda hüküm yoksa genel hükümler ve hakkaniyet kuralları uygulanır. Hâkim ihlalin niteliğine göre hukuka aykırı davranışın durdurulmasına, ortak alana müdahalenin kaldırılmasına, eski hale getirmeye, erişimin sağlanmasına veya yükümlülüğün yerine getirilmesine karar verebilir.
Mahkeme kararı somut ve uygulanabilir olmalıdır. Örneğin “rahatsız etmesin” şeklindeki genel bir ifade yerine, hukuka aykırı yapının kaldırılması, belirli ortak alanın açılması veya projeye aykırı değişikliğin eski hale getirilmesi gibi kesin yükümlülükler kurulabilir.
Hâkim kararın yerine getirilmesi için kısa bir süre belirler ve bu süreyi ilgiliye bildirir. Bu, m.33’ün özel özelliğidir. Verilen karar yalnız teorik bir tespit değildir; belirlenen sürede yerine getirilmesi gereken bir yargı emridir.
Karar, olayın niteliğine göre ilamlı icra yoluyla da yerine getirilebilir. Eski hale getirme veya belirli işin yapılmasına ilişkin ilamların icrası İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür.
Hâkimin Müdahalesi Kararına Uyulmazsa Ne Olur?
KMK m.33’ün son fıkrası, hâkimin tespit ettiği süre içinde kararın gereğini yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verilmesini düzenler. Kanun’daki parasal tutarlar tarihsel nominal tutarlardır; idari para cezalarının uygulanmasında ilgili güncel mevzuat ve yeniden değerleme hükümleri ayrıca dikkate alınır.
Karara uymamak yalnız para cezası sonucunu doğurmaz. Karar ilamlı icraya konu edilebilir. Ayrıca ihlalin devam etmesi ve diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez hale getirmesi halinde KMK m.25’teki bağımsız bölüm mülkiyetinin devri gibi çok ağır sonuçlar şartları varsa gündeme gelebilir.
KMK m.25, sulh hâkiminin m.33 kapsamında verdiği emre rağmen borç ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi suretiyle diğer maliklerin haklarının ihlaline bir yıl boyunca devam edilmesini çekilmezlik hallerinden biri olarak sayar. Bu nedenle m.33 kararı “uyulmasa da olur” niteliğinde değildir.
Karara uyulmaması nedeniyle yeni zarar doğarsa tazminat talepleri genel hükümler çerçevesinde ayrıca ileri sürülebilir. Zararın ve illiyet bağının ispatı gerekir.
Hâkimin Müdahalesi ile Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Aynı Dava mı?
Her iki yol KMK m.33’te düzenlenmiş olsa da aynı hukuki talep değildir. Kurul kararının iptali davasında hedef, kat malikleri kurulunun Kanun’a, yönetim planına veya usule aykırı kararının hükümsüz bırakılmasıdır. Hâkimin müdahalesinde ise malik veya sürekli kullanıcının yükümlülüğe aykırı davranışının giderilmesi amaçlanır.
Bir uyuşmazlıkta her iki talep birlikte gündeme gelebilir. Örneğin kurul ortak alanın hukuka aykırı biçimde bir malike tahsis edilmesine karar vermiş ve bu karar uygulanmaya başlanmışsa, kararın iptali ile ortak alana müdahalenin kaldırılması talepleri birlikte değerlendirilebilir.
Kurul kararı iptalinde m.33’te özel süreler vardır: toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açmalıdır. Yokluk veya mutlak butlan durumlarında süre aranmaz. Bu konu için ayrı bir rehber de yayımlanacaktır.
Sık Sorulan Sorular
1. Hâkimin müdahalesi hangi mahkemeden istenir?
Anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden istenir.
2. Komşunun sürekli gürültüsü için KMK m.33 kullanılabilir mi?
KMK m.18’deki rahatsız etmeme yükümlülüğünün sürekli ihlali varsa hâkimin müdahalesi istenebilir.
3. Kiracı ortak alanı işgal ederse dava açılabilir mi?
Evet. KMK m.33, bağımsız bölümden kira veya başka nedenle devamlı yararlanan kişinin yükümlülük ihlalini de kapsar.
4. Dava öncesi arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereği dava şartı arabuluculuk uygulanır.
5. Hâkim yönetim planına bakar mı?
Evet. KMK m.33 gereği Kanun’dan sonra yönetim planı uygulanır; hüküm yoksa genel hükümler ve hakkaniyet dikkate alınır.
6. Ortak koridora yapılan duvar kaldırılabilir mi?
Duvar ortak yere hukuka aykırı müdahale oluşturuyorsa mahkemeden kaldırma ve eski hale getirme istenebilir.
7. Hâkim kararına uyulmazsa ne olur?
Kanun idari para cezası öngörür; ayrıca ilamın icrası ve şartları varsa KMK m.25 sonuçları gündeme gelebilir.
8. Kurul kararı iptali de KMK m.33’te mi düzenlenmiştir?
Evet. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davasının süreleri ve yeri m.33’te düzenlenmiştir.
9. Yönetici hâkimin müdahalesini isteyebilir mi?
Yönetici KMK m.35’teki temsil ve dava yetkileri çerçevesinde, anagayrimenkulün korunması ve borçların yerine getirilmesi için dava yoluna başvurabilir; somut talebin niteliği incelenmelidir.
10. Fotoğraf ve video delil olabilir mi?
Hukuka uygun şekilde elde edilmiş fotoğraf, video, tutanak, yazışma ve teknik raporlar ihlalin ispatında kullanılabilir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Apartman Ortak Alanının İşgali
- Kat Malikinin Komşulara Karşı Yükümlülükleri
- Kat Malikinin Ortak Yerleri Kullanma Hakkı
- Bağımsız Bölümde Tadilat İçin Onay Gerekir mi?
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu rehber 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.18, m.19, m.25, m.33 ve Ek m.1 ile 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak hazırlanmıştır. Somut olayda tapu, proje, yönetim planı ve ihlalin delilleri birlikte incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
