İşyeri Kira İlişkisi Başkasına Devredilebilir mi? TBK 323 ve İki Yıllık Sorumluluk
Kısa ve net cevap: Kiracı, kira ilişkisini kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına devredemez. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesine göre kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Yazılı rızayla kira ilişkisini devralan kişi sözleşmede kiracının yerine geçer. Devreden kiracı kural olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; ancak işyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Bu işlem, yalnız işyerinin anahtarını başka birine vermek veya işletmeyi devretmek değildir. Kira ilişkisinin devrinde sözleşmedeki kiracı tarafı değişir. Kiraya verenin yazılı rızası, devralanın kimliği, devir tarihi ve sorumluluk dönemi açık şekilde belgelenmelidir. Aksi hâlde fiilî kullanıcı değişse bile kira sözleşmesindeki eski kiracı hukuken taraf olmaya devam edebilir ve izinsiz kullanım ayrıca sözleşmeye aykırılık doğurabilir.
TBK 323 kira ilişkisinin devrini nasıl düzenliyor?
TBK m.323 üç temel kural getirir. Birincisi, kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadan kira ilişkisini başkasına devredemez. İkincisi, kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça yazılı rıza vermekten kaçınamaz. Üçüncüsü, kiraya verenin yazılı rızasıyla devralan kişi mevcut kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer; devreden kiracı borçlarından kurtulur, fakat işyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl boyunca devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır.
Maddenin sistemi, işyeri kiracısına işletme hayatındaki değişiklikler nedeniyle devir imkânı sağlarken kiraya vereni de yeni kiracının ödeme gücü ve kullanım biçimi bakımından korur. Bu nedenle rıza tamamen keyfî değildir; fakat devir de tek taraflı değildir.
Kira ilişkisinin devri ile alt kira aynı şey mi?
Hayır. TBK m.322’de düzenlenen alt kira veya kullanım hakkının devri ile TBK m.323’teki kira ilişkisinin devri farklı hukuki işlemlerdir. Alt kirada asıl kiracı, kiraya verenle yaptığı kira sözleşmesinin tarafı olmaya devam eder ve üçüncü kişi kiralananı alt kira ilişkisi üzerinden kullanır. Kira ilişkisinin devrinde ise devralan, kiraya verenin yazılı rızasıyla doğrudan mevcut sözleşmedeki kiracı sıfatını kazanır.
Bu fark borçlardan kimin sorumlu olduğunu da değiştirir. Alt kirada asıl kiracı kiraya verene karşı sözleşme borçlarının muhatabıdır. TBK m.323 uyarınca geçerli devirde ise devralan kiracı sözleşmenin tarafı olur; devredenin sorumluluğu işyeri kiralarında kanundaki en fazla iki yıllık müteselsil sorumlulukla sınırlı olarak devam eder.
İşyeri kiracısı sözleşmeyi devretmek için ev sahibinden izin almak zorunda mı?
Evet. TBK m.323 yazılı rızayı açıkça arar. Kiraya verenin sözlü olarak “olur” demesi veya devralanın dükkânda çalıştığını bilmesi, ispat bakımından yazılı rızanın yerini güvenli şekilde tutmaz. Kanun yazılı rızayı şart koştuğundan devir protokolünün kiraya veren tarafından imzalanması, ayrı bir yazılı muvafakat verilmesi veya güvenli elektronik imzalı yazılı belge düzenlenmesi gerekir.
Rızanın devirden önce alınması en doğru yöntemdir. Fiilî devir yapıldıktan sonra kiraya verenin rızası sonradan alınmaya çalışılırsa aradaki dönemde kimin kiracı olduğu, kira borcunun kime ait bulunduğu ve sözleşmeye aykırılık oluşup oluşmadığı konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Kiraya veren işyeri kira devrine keyfî olarak hayır diyebilir mi?
TBK m.323’e göre hayır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Buradaki “haklı sebep” soyut bir hoşnutsuzluk değildir; devir talebini reddetmeyi objektif olarak haklı kılan somut olgular bulunmalıdır. Devralanın kira bedelini ödeme gücünün açıkça yetersiz olması, kiralananın kullanım amacına aykırı veya binaya zarar verecek bir faaliyet planlanması ya da sözleşmenin temel niteliklerine aykırı kullanım riski somut olayda değerlendirilir.
Haklı sebebin bulunup bulunmadığı her dosyada aynı şekilde kararlaştırılamaz. İşyerinin niteliği, sözleşmedeki kullanım amacı, ruhsat şartları, faaliyet alanı, devralanın ödeme gücü ve binanın özellikleri belgeye dayalı incelenir. Kiraya veren yalnız daha yüksek kira almak istediği için mevcut kira ilişkisini devretmeye rıza göstermiyorsa bu gerekçenin TBK m.323 anlamında haklı sebep oluşturup oluşturmadığı ayrıca denetlenir.
Devralan kişi eski kira sözleşmesine aynen mi girer?
Evet. Geçerli devirde devralan, mevcut kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Bu nedenle kira bedeli, ödeme günü, kullanım amacı, depozito düzeni, süre ve sözleşmenin diğer geçerli hükümleri kural olarak devam eder. Devir, tek başına yeni bir kira sözleşmesi kurulması anlamına gelmez.
Taraflar devir sırasında bazı hükümleri değiştirmek istiyorsa bunu ayrıca yazılı olarak kararlaştırmalıdır. Örneğin kira bedelinin artırılması, teminatın yenilenmesi, kullanım amacının değiştirilmesi veya sürenin uzatılması devirden ayrı sözleşme değişiklikleridir. Bu değişikliklerin emredici kira hükümlerine uygun olması gerekir.
Devreden kiracı borçlarından hemen kurtulur mu?
TBK m.323’ün ikinci fıkrasına göre kiraya verenin yazılı rızasıyla devir gerçekleştiğinde devralan kiracı sözleşmede eski kiracının yerine geçer ve devreden kural olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Fakat işyeri kiraları için üçüncü fıkrada özel bir istisna vardır: devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur.
Bu nedenle “işyerini devrettim, artık hiçbir sorumluluğum yok” düşüncesi doğru değildir. Devir tarihinden sonraki kanuni sorumluluk dönemi ayrıca hesaplanmalıdır.
İki yıllık müteselsil sorumluluk nasıl hesaplanır?
Kanun iki ayrı üst sınır koyar: sözleşmenin bitimi ve en fazla iki yıl. Hangisi önce gerçekleşirse devreden kiracının müteselsil sorumluluğu o noktada sona erer. Örneğin devir tarihinde kira sözleşmesinin bitmesine sekiz ay kalmışsa devreden kiracının sorumluluğu iki yıl değil, sözleşmenin kalan süresi kadar devam eder. Sözleşmenin bitimine üç yıl varsa sorumluluk en fazla iki yıl sürer.
Belirli süreli sözleşmenin kanun gereği uzaması hâlinde “sözleşmenin bitimi” kavramının somut dosyada nasıl uygulanacağı, devir protokolünün içeriği ve sözleşmenin yapısı birlikte incelenmelidir. Taraflar kanuni sorumluluk dönemini yanlış hesaplamamalıdır.
Müteselsil sorumluluk ne demek?
Müteselsil sorumlulukta alacaklı, kanuni sınırlar içinde borcun tamamını sorumlulardan birinden talep edebilir. Devralan kiracı kira borcunu ödemezse, TBK m.323’teki süre içinde kiraya veren devreden kiracıya da başvurabilir. Devredenin kiraya verene ödeme yapması hâlinde devralana rücu ilişkisi ayrıca gündeme gelir.
Bu nedenle işletmesini devreden kiracı, devirden sonra iki yıla kadar sürebilecek mali riskini hesaplamalıdır. Devir sözleşmesinde devralanın bu dönemdeki kira borçlarını eksiksiz ödeyeceğine, gecikme hâlinde devredene karşı tazmin yükümlülüğüne veya teminata ilişkin hükümler konulabilir; ancak bu iç ilişki kiraya verenin TBK m.323’ten doğan kanuni hakkını ortadan kaldırmaz.
Devirden önceki kira borçları kime ait?
Devir tarihinden önce doğmuş ve muaccel olmuş borçların hangi tarafa ait olduğu devir protokolünde açıkça gösterilmelidir. TBK m.323 geleceğe dönük kiracı değişikliğini düzenler; önceki kira, aidat, yan gider, zarar ve gecikme faizlerinin hesap kapanışı ayrıca yapılmalıdır.
Kiraya veren, devir protokolünü imzalarken “devir tarihine kadar borç yoktur” şeklinde hesap mutabakatı verirse bu beyanın ileride doğuracağı sonuçlar önemlidir. Tersine mevcut borçlar varsa tutar ve dönem açıkça yazılmalıdır.
Depozito devirde ne olur?
Güvence bedeli TBK m.342’ye tabidir ve konut/çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak şeklindeki güvence, kanundaki banka hesabı sistemine tabidir. Kira ilişkisi devredilirken mevcut güvence hesabının kimin lehine devam edeceği, devreden kiracının güvence üzerindeki hakkının nasıl tasfiye edileceği ve devralanın yeni güvence sağlayıp sağlamayacağı açıkça düzenlenmelidir.
Kiraya verenin aynı sözleşme için hem eski kiracının hem yeni kiracının tam güvence bedelini sebepsiz şekilde elinde tutması ayrı uyuşmazlık yaratabilir. Devir protokolünde depozito hesabı yapılmalıdır.
İşyeri işletmesinin devri kira sözleşmesini otomatik devreder mi?
Her zaman hayır. İşletmenin malvarlığı unsurları, ticaret unvanı, demirbaşlar veya paylar devredilebilir; fakat kiralanan işyerinin kira ilişkisinin kimde kaldığı ayrıca belirlenmelidir. Özellikle şirket pay devri ile şirketin kiracı olduğu sözleşme birbirinden farklıdır. Kiracı tüzel kişi aynı kalıyor, yalnız şirket ortakları değişiyorsa kira sözleşmesindeki kiracı tarafı değişmemiş olabilir. Buna karşılık kiracı gerçek kişi iken işletme başka kişiye devrediliyorsa TBK m.323 yazılı rızası gündeme gelir.
Ticari işletme devrinin Türk Ticaret Kanunu ve TBK’daki diğer sonuçları da vardır. Bu nedenle “işletme devredildi, kira da otomatik geçti” varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Kiraya veren rıza vermezse hangi yol izlenir?
İşyeri kiracısı yazılı devir talebini kiraya verene iletmeli, devralanın kimliği ve devir koşullarını somutlaştırmalıdır. Kiraya veren reddediyorsa gerekçesini yazılı sunması istenebilir. Ret gerekçesinin TBK m.323 anlamında haklı sebep oluşturup oluşturmadığı uyuşmazlık konusu olabilir.
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava öncesi arabuluculuk kuralı uygulanır. Talebin niteliğine göre arabuluculuk sonrasında mahkemeden hukuki koruma istenebilir. Ancak devir tamamlanmadan işyerini üçüncü kişiye fiilen kullandırmak, kiracının sözleşmeye aykırılık riskini artırır.
Devir protokolünde hangi maddeler bulunmalı?
- Kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracının açık kimlik/ticaret sicili bilgileri.
- Asıl kira sözleşmesinin tarihi ve kiralananın adresi.
- Kiraya verenin TBK m.323 uyarınca açık yazılı rızası.
- Devir tarihi.
- Devir tarihine kadar birikmiş kira, aidat ve yan giderlerin dökümü.
- Devralanın hangi kira bedeli ve ödeme günleriyle sözleşmeye girdiği.
- Güvence/depozito hesabının durumu.
- İşyeri kullanım amacı ve ruhsat sorumluluğu.
- Devreden kiracının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğuna ilişkin kanuni hatırlatma.
- Anahtar, demirbaş ve sayaç teslim tutanağı.
Kiraya veren açısından kontrol edilmesi gerekenler
Kiraya veren devralanın ödeme gücünü, faaliyet alanını ve sözleşmedeki kullanım amacına uygunluğunu değerlendirebilir. Fakat işyeri kirasında rıza verme yetkisini haklı sebep olmaksızın sırf daha yüksek kira elde etmek için engelleme aracı olarak kullanmamalıdır. Rıza veriliyorsa yazılı metinde devir tarihi ve devralanın sözleşmeye aynen girdiği açık olmalıdır.
Devirden önce birikmiş alacaklar varsa protokole yazılmalı ve bunların devreden/devralan arasındaki iç ilişkisi ile kiraya verene karşı sorumluluk birbirine karıştırılmamalıdır.
Devreden kiracı açısından kontrol edilmesi gerekenler
Devreden kiracı, kiraya verenin imzasını almadan yalnız devralanla yaptığı sözleşmeye güvenmemelidir. Çünkü TBK m.323 yazılı rızayı şart koşar. Ayrıca en fazla iki yıl sürecek müteselsil sorumluluk nedeniyle devralanın ödeme performansını güvence altına alacak iç ilişki hükümleri kurulmalıdır.
Devir tarihinde kiralananın hasar durumu, demirbaşları, aidat borcu, elektrik-su-doğalgaz sayaçları ve anahtar sayısı tutanağa bağlanmalıdır. Sonradan çıkacak zarar iddiaları böylece daha kolay ayrıştırılır.
Devralan kiracı açısından kontrol edilmesi gerekenler
Devralan, yalnız işyerini değil mevcut kira sözleşmesindeki kiracı sıfatını devralır. Bu nedenle asıl kira sözleşmesinin tamamını, eklerini, kira artış düzenini, teminatları, yasaklı kullanım hükümlerini ve tahliye taahhüdü gibi belgeleri görmeden devir imzalamamalıdır. Geçersiz veya tartışmalı sözleşme hükümleri de ayrıca incelenmelidir.
Devralan, devir tarihinden önceki borçların kendisine yüklenip yüklenmediğini protokolden açıkça görmelidir. Kiraya verenin eski kiracıdan kalan borcu yeni kiracının hesabına yazması otomatik değildir; borcun hukuki dayanağı belirlenmelidir.
Örnek 1: Restoran işletmesinin devri
Bir restoran kiracısı işletmesini başka bir şirkete satmak istiyor. Kiraya verene yeni şirketin ticaret sicili, mali durumu ve faaliyet ruhsat planı sunuluyor. Kiraya veren yalnız “yeni kiracı istemiyorum” diyerek herhangi bir somut gerekçe göstermeden rızayı reddediyor. İşyerinin aynı amaçla kullanılacağı ve devralanın ödeme gücünün yeterli olduğu durumda, bu reddin TBK m.323’teki haklı sebep şartı bakımından denetlenmesi mümkündür.
Örnek 2: Devralan kiracı bir yıl sonra kira ödemiyor
Beş yıl süreli işyeri kirası üçüncü yılında devredilmiş olsun. Devreden kiracı, devirden bir yıl sonra yeni kiracının ödemediği kira borcu için TBK m.323’teki müteselsil sorumluluk nedeniyle muhatap olabilir. Devirden iki yılı aşan dönemde ise kanundaki azami iki yıllık sınır dikkate alınır.
Örnek 3: Şirket hisseleri satılıyor
Kiracı bir anonim şirket ve şirketin bütün hisseleri başka yatırımcıya satılıyor. Kiracı tüzel kişi aynı anonim şirket olarak kaldığı sürece yalnız pay sahiplerinin değişmesi, kural olarak TBK m.323 anlamında kiracı tarafının değişmesi değildir. Ancak sözleşmede kontrol değişikliğine ilişkin geçerli özel hükümler veya başka ticari sonuçlar bulunabilir.
Sık sorulan sorular
İşyeri kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan devredilebilir mi?
Hayır. TBK m.323 yazılı rıza şartı koyar.
Ev sahibi işyeri devrine sebepsiz karşı çıkabilir mi?
Hayır. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.
Devreden kiracı kaç yıl sorumlu kalır?
Sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla müteselsilen sorumludur.
Alt kiracı almakla kira sözleşmesini devretmek aynı mı?
Hayır. Alt kirada asıl kiracı sözleşmenin tarafı kalır; devirde devralan doğrudan kiracı sıfatını kazanır.
Kiraya verenin rızası sözlü olabilir mi?
TBK m.323 yazılı rıza arar. Sözlü onaya dayanmak hukuken güvenli değildir.
Devir sırasında kira bedeli otomatik artar mı?
Hayır. Devralan mevcut sözleşmeye girer. Kira bedelinin değiştirilmesi ayrı bir anlaşma ve emredici kira hükümlerine uygunluk gerektirir.
Depozito yeni kiracıya otomatik geçer mi?
Güvence hesabının nasıl devam edeceği devir protokolünde açıkça düzenlenmeli ve TBK m.342’ye uygun yürütülmelidir.
Devirden önceki borçları yeni kiracı mı öder?
Devir öncesi borçlar ayrıca hesaplanmalı; tarafların sorumluluğu protokol ve kanuni hükümlerle belirlenmelidir. Otomatik olarak yeni kiracıya yüklenmiş sayılmaz.
Site içi ilgili rehberler
- Kira Hukuku rehberleri
- Kira sözleşmesinde ceza koşulu – TBK 346
- Kiracı aidat borcu ve tahliye
- Kiracı tahliyesi ve arabuluculuk
- Depozito iadesi
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.322, m.323 ve m.342)
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
- Resmî Gazete
Sonuç
İşyeri kira ilişkisinin devri TBK m.323’e tabidir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan sözleşmedeki kiracı sıfatını üçüncü kişiye devredemez. Buna karşılık kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz. Geçerli devirde devralan mevcut sözleşmedeki kiracının yerine geçer. Devreden kiracı işyeri kiralarında sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl boyunca devralanla müteselsilen sorumlu kalır. Devir protokolünde önceki borçlar, güvence, devir tarihi, kullanım amacı, demirbaş ve kanuni iki yıllık sorumluluk açıkça yazılmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
