Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkar mı? 2026 | TBK m.310 ve 351

Güncel 2026 • Kira ve Gayrimenkul Hukuku

Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Hayır. Kira sözleşmesi devam eden bir konutun satılması, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Satışla birlikte yalnız mülkiyet değişir; kira ilişkisi kanun gereği yeni malikle devam eder. Kiracının aynı gün taşınması veya yeni malik ile sıfırdan sözleşme imzalaması zorunlu değildir.

Bu kural, kiracının “ev satıldıysa artık kira ödemem” diyemeyeceği anlamına da gelir. Kira ilişkisi devam ettiği için ödeme borcu, kullanım yükümlülükleri ve sözleşmenin diğer geçerli hükümleri yeni malik döneminde de sürer.

Yeni malikin belirli şartlarla ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etme hakkı vardır. Ancak bu hak satışın otomatik sonucu değil; TBK m.351’deki süre ve ihtiyaç koşullarına bağlı ayrı bir dava sebebidir.

TBK m.310 Ne Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralananın herhangi bir sebeple el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağını düzenler. Bu hüküm kiracının korunması açısından temel niteliktedir.

Yeni malik, önceki malik ile kiracı arasında kurulmuş sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bu nedenle “ben bu kontratı imzalamadım, beni bağlamaz” diyerek mevcut kira ilişkisini yok sayamaz. Kiracı da satıştan sonra eski sözleşmenin sona erdiğini ileri süremez.

Kira sözleşmesinin noterde yapılmış olması bu sonucun şartı değildir. Noter şekli konusundaki ayrıntılar için Kira Sözleşmesi Noter Zorunlu mu? rehberi incelenebilir.

Yeni Malik Kiracıyı Çıkarabilir mi?

Yeni malik, sırf evi satın aldığı için kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için kanunda düzenlenmiş bir sebep bulunmalıdır. Yeni malik açısından en önemli özel sebep TBK m.351’deki ihtiyaç nedeniyle tahliyedir.

Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle taşınmazı kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Yatırım amacıyla ev alıp yalnız “daha yüksek kira istiyorum” gerekçesiyle TBK m.351’e dayanmak mümkün değildir. Kira bedeli ayrı kurallara, tahliye ise ayrı kanuni sebeplere tabidir.

Yeni Malik 1 Ay İçinde Ne Yapmalıdır?

TBK m.351’in ilk fıkrasına göre yeni malik, ihtiyaç nedeniyle özel altı aylık dava yolunu kullanmak istiyorsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Buradaki edinme tarihi kural olarak tapuda mülkiyetin kazanıldığı tarihle bağlantılıdır.

Bir aylık bildirim süresi hak kaybı bakımından kritiktir. Bildirimin yalnız hazırlanması değil, zamanında kiracıya ulaşması ispat bakımından önem taşır. Bu nedenle bildirim usulüne uygun ve ispatlanabilir biçimde yapılmalıdır.

Bir aylık bildirim yapılmazsa yeni malik, TBK m.351’in altı aylık özel dava yolunu kaybedebilir; ancak aynı maddenin sözleşme süresi sonuna dayanan diğer yolunun koşulları varsa o yol ayrıca değerlendirilebilir.

Yeni Malik 6 Ay Sonra Ne Zaman Dava Açabilir?

Yeni malik edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaptıysa, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kanun “edinme tarihinden altı ay sonra” dava açma hakkı tanır; kiracının bir aylık bildirimi almasıyla altı aylık süre sıfırdan başlamaz.

Bu süre dolmadan açılan dava erken açılmış olabilir. Aynı şekilde çok geç kalınması hâlinde dava hakkının hangi kira dönemi için kullanılabileceği ayrıca değerlendirilmelidir. Yeni malik takvimi tapu edinme tarihinden başlayarak kurmalıdır.

Örneğin taşınmaz 10 Mart 2026’da edinilmiş ve bir aylık süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa, altı aylık süre 10 Eylül 2026 itibarıyla tamamlanır. Dava tarihinin somut takvime göre kontrol edilmesi gerekir.

Yeni Malik Sözleşme Süresinin Bitiminden Sonra Dava Açabilir mi?

Evet. TBK m.351’in ikinci fıkrası yeni malike başka bir yol daha tanır: yeni malik dilerse ihtiyaç nedeniyle sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu yol ile “bir ay içinde bildirim + altı ay sonra dava” yolu birbirinden farklıdır. Hangi yolun daha erken veya güvenli olduğu, edinme tarihi ile mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihine göre hesaplanmalıdır.

Yeni malikin bu iki yolu karıştırması süre hatasına yol açabilir. Tapu tarihi, sözleşme başlangıcı/bitişi ve bildirim tarihi bir zaman çizelgesinde gösterilmelidir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nasıl Olmalıdır?

TBK m.351’deki ihtiyaç, gerçek kullanım zorunluluğuna dayanmalıdır. Yeni malikin “satın aldım, kiracısız istiyorum” demesi tek başına kanuni ihtiyaç değildir. Konut veya işyeri ihtiyacının somut ve devam eden bir nitelikte olması gerekir.

Kanun ihtiyaç sahibi olarak yeni malikin kendisini, eşini, altsoyunu, üstsoyunu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişileri sayar. Bu kişi çevresinin dışında kalan bir kişinin ihtiyacı TBK m.351 kapsamına otomatik olarak girmez.

İhtiyacın gerçekliği dava sırasında delillerle değerlendirilir. Yeni malikin başka konutları, mevcut kullanım durumu, satın alma amacı ve ihtiyaç sahibinin fiilî koşulları gibi unsurlar somut olayda önem taşıyabilir.

Ev Satıldıktan Sonra Kira Kime Ödenir?

Mülkiyet devrinden sonra yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kiracı, ödeme hesabının değiştiğine ilişkin güvenilir yazılı bildirim almalı ve yeni malik sıfatını doğrulamalıdır. Tapu devri ile banka hesabı değişikliği belgelendirilmelidir.

Kira ödemeleri 328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca banka veya PTT aracılığıyla belgelenmelidir. Açıklama kısmına kira ayı ve taşınmaz bilgisi yazılması ispatı kolaylaştırır.

Satışın ay ortasında gerçekleşmesi hâlinde hangi döneme ait kira bedelinin eski veya yeni malike ait olduğu satış sözleşmesi, ödeme günü ve tarafların bildirimleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Kiracı aynı kira dönemini iki kez ödememelidir.

Ev Satılırsa Depozito Ne Olur?

Satış nedeniyle depozito hakkı yok olmaz. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olduğundan sözleşmenin güvence ilişkisi de devam eder. Eski malik ile yeni malik arasında depozitonun aktarımı ve hesaplaşması kiracının mevcut güvence hakkını ortadan kaldırmaz.

Kiracıdan sırf yeni malik geldi diye ikinci kez depozito istenmemelidir. Mevcut depozito miktarı ve ödeme belgesi saklanmalı, yeni malike yazılı olarak bildirilmelidir.

Depozitonun son kira bedeline sayılıp sayılmayacağı konusunda Depozito Son Kiraya Sayılır mı? TBK m.342 rehberi ayrıntılıdır.

Yeni Ev Sahibiyle Yeni Kira Kontratı Yapmak Zorunlu mu?

Hayır. TBK m.310 gereği yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur. Yeni sözleşme imzalanması, kira ilişkisinin devamı için zorunlu değildir.

Taraflar isterlerse yeni malikin kimlik ve banka bilgilerinin yazıldığı ek protokol düzenleyebilir. Ancak yeni kontrat imzalarken kira başlangıç tarihi, depozito, kefalet, tahliye taahhüdü ve önceki sözleşme hakları bakımından istenmeyen sonuçlar doğmaması için metin dikkatle hazırlanmalıdır.

Kiracı “yeni ev sahibi geldi, mecburen yeni yüksek kira bedelli kontrat imzalamalıyım” kabulüyle hareket etmemelidir. Kira artışı TBK m.344 sınırlarına tabidir.

Kiracı Satışa Engel Olabilir mi?

Kiracının varlığı taşınmazın satılmasına genel olarak engel değildir. Malik, kiracılı taşınmazı satabilir. Alıcı da kira ilişkisini bilerek veya kanuni sonuçlarıyla birlikte taşınmazı edinir.

Kiracının taşınmazı satın alma konusunda genel ve otomatik bir önalım hakkı yoktur. Ayrı bir sözleşmesel hak, tapu şerhi veya özel hukuki durum varsa bu ayrıca değerlendirilir.

Satış sırasında taşınmazın gösterilmesi konusunda TBK m.319 uyarınca kiracının bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu ölçüde gezilip görülmesine izin verme yükümlülüğü vardır; ancak kiraya veren bu hakkı kiracının kullanımını gereksiz yere ihlal edecek biçimde kullanamaz.

Yeni Malik Kira Bedelini İstediği Gibi Artırabilir mi?

Hayır. Malik değişikliği TBK m.344’teki kira artış sınırlarını ortadan kaldırmaz. Yeni malik, “evi yeni aldım” gerekçesiyle mevcut kirayı tek taraflı olarak piyasa seviyesine çıkaramaz.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti için TBK m.344’teki özel rejim ve dava yolu gündeme gelebilir. Ancak bu hak satıştan bağımsızdır ve kanuni koşullara bağlıdır.

Kiracı ve Yeni Malik İçin Kontrol Listesi

Kiracı; tapu devrini veya yeni malik sıfatını doğrulamalı, yeni ödeme hesabını yazılı almalı, mevcut kira sözleşmesi ve depozito belgesini saklamalıdır. Tahliye bildirimi gelirse edinme tarihi, bildirim tarihi ve ihtiyaç iddiasını kaydetmelidir.

Yeni malik; tapu edinme tarihini esas almalı, TBK m.351’in altı aylık yolunu kullanacaksa bir aylık yazılı bildirim süresini kaçırmamalı ve ihtiyaç iddiasını somutlaştırmalıdır. Alternatif olarak sözleşme süresi sonundan bir ay içinde dava yolunun koşullarını hesaplamalıdır.

Her iki taraf da kira ödemelerini banka üzerinden yürütmeli ve sözlü anlaşmaları yazılı hâle getirmelidir. Satış, tarafların haklarını sıfırlamaz; yalnız kiraya veren tarafın kimliğini değiştirir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev satılırsa kiracı kaç gün içinde çıkmalı?

Satış tek başına çıkış süresi doğurmaz. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle TBK m.351 yolunu kullanırsa kanuni bildirim ve dava süreleri uygulanır.

2. Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hayır. Kanuni tahliye sebebi ve usul gerekir.

3. Yeni malik bir ay içinde ne yapmalı?

TBK m.351’in altı aylık özel dava yolunu kullanacaksa edinmeden itibaren bir ay içinde ihtiyacı yazılı bildirmelidir.

4. Tahliye davası ne zaman açılabilir?

Bir aylık bildirim yapılmışsa edinmeden altı ay sonra; alternatif olarak sözleşme süresi bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

5. Yeni malik ihtiyaç göstermek zorunda mı?

TBK m.351’e dayanıyorsa gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacını ileri sürmelidir.

6. Yeni kontrat yapmak zorunlu mu?

Hayır. TBK m.310 yeni maliki mevcut sözleşmenin tarafı yapar.

7. Yeni malik kirayı istediği kadar artırabilir mi?

Hayır. Kira artışı TBK m.344’e tabidir.

8. Depozito yanar mı?

Hayır. Depozito kira ilişkisinin güvencesi olarak devam eder; satış nedeniyle ikinci depozito doğmaz.

9. Kira eski ev sahibine ödenmeye devam edilir mi?

Mülkiyet devri doğrulanıp yeni malik ödeme bilgilerini bildirdiğinde ödemeler yeni malike yapılır; dönemsel hesap yazılı netleştirilmelidir.

10. Kiracı evin satılmasını engelleyebilir mi?

Genel olarak hayır. Taşınmaz kiracılı olarak satılabilir.

11. Yeni malik kendisi oturmayacaksa tahliye isteyebilir mi?

TBK m.351’de sayılan kendisi veya yakınlarının gerçek ihtiyacı yoksa bu maddeye dayanamaz; başka kanuni sebep varsa o ayrıca değerlendirilir.

12. Satıştan önceki tahliye taahhüdü yeni maliki bağlar mı?

Geçerli tahliye taahhüdünün kira ilişkisi içindeki etkisi ve yeni malikin halefiyeti somut belge, tarih ve koşullarla birlikte değerlendirilir.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.310, m.319, m.344 ve m.351
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama