Riskli ve Rezerv Yapı Alanında İmar İşlemleri Kaç Yıl Durdurulabilir? 6306 m.4 | 2026
Kısa ve net cevap: 6306 sayılı Kanun m.4/1 uyarınca Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bu durdurma bir yıl daha uzatılabilir. Böylece kanuni üst sınır, ilk iki yıllık süre ve gerekli uzatma birlikte değerlendirildiğinde üç yıla ulaşabilir. Bu yetki riskli yapı tekil parselinden farklı olarak Kanunun açıkça riskli alan ve rezerv yapı alanı için düzenlediği geçici bir uygulama aracıdır.
İmar ve Yapılaşmanın Durdurulmasının Kanuni Dayanağı Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Tasarrufların kısıtlanması” başlıklı 4. maddesinin birinci fıkrası, riskli alanlar ile rezerv yapı alanlarında dönüşüm planlamasının dağınık yeni yapılaşmalarla bozulmasını önlemek için özel bir durdurma yetkisi verir. Hükme göre Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ ya da İdare, bu alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlemini iki yıl süreyle geçici olarak durdurabilir.
Bu yetki kalıcı imar yasağı değildir. Kanun açıkça “geçici olarak durdurma” düzenlemesi yapmıştır. Amaç, dönüşüm alanının planlanması, parselasyon ve hak sahipliği çalışmalarının yürütülmesi, proje kararlarının alınması ve uygulamanın bütünlüğünün korunması sırasında yeni ve çelişkili yapılaşmaların ortaya çıkmasını önlemektir.
Hüküm 2016 yılında yeniden düzenlenmiş ve güncel 6306 metninde aynı süre sistemi korunmuştur. Bu nedenle uygulamada eski kaynaklarda farklı yorumlar görülse bile 2026 itibarıyla açık kanuni kural iki yıllık ilk durdurma ve uygulamanın gerektirmesi hâlinde bir yıllık ek uzatmadır.
İmar ve Yapılaşma Durdurma Yetkisi Hangi Alanlarda Uygulanır?
6306 m.4/1 iki alan türünü açıkça sayar: riskli alan ve rezerv yapı alanı. Riskli alan, 6306’daki tanım ve ilan süreci kapsamında belirlenen alandır. Rezerv yapı alanı ise Kanunun amaçları doğrultusunda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak, dönüşümde hak sahiplerine yeni bağımsız bölüm sağlamak veya Kanunda belirtilen diğer uygulama amaçlarını gerçekleştirmek üzere belirlenen alanı ifade eder.
Bu hükmün lafzı tek başına “riskli yapı” tespit edilmiş her parsel için otomatik iki yıllık imar durdurma sonucu doğurmaz. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi m.3 ve devamındaki özel süreçleri başlatır; m.4/1’deki iki yıl artı bir yıllık durdurma yetkisi ise riskli alan ve rezerv yapı alanı ölçeğinde düzenlenmiştir.
Bu ayrım önemlidir. Tapuda riskli yapı belirtmesi bulunması, parselin aynı zamanda riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde olduğu anlamına gelmeyebilir. Durdurma kararının hukuki dayanağı değerlendirilirken alanın resmi statüsü ve kararın kapsamı belgelerle belirlenmelidir.
İmar ve Yapılaşma İşlemlerini Kim Durdurabilir?
Kanun, yetkiyi Kentsel Dönüşüm Başkanlığına; uygulamayı yürütmeleri hâlinde TOKİ veya İdareye verir. Dolayısıyla belediye dışındaki özel bir yüklenici, kat malikleri kurulu veya arsa sahiplerinin çoğunluğu 6306 m.4/1’e dayanarak tek başına “iki yıl imar işlemleri durdu” şeklinde bağlayıcı kamu hukuku kararı alamaz.
Durdurma işlemi yetkili idari makamın kararıyla kurulmalıdır. Kararda alanın sınırları, uygulamanın 6306 kapsamındaki dayanağı, durdurmanın başlangıç tarihi ve kapsamı belirlenebilir. İmar birimleri ve ruhsat mercileri daha sonra bu karara göre yeni başvuruları değerlendirir.
Yetki unsurunun denetimi özellikle önemlidir. Aynı alanda belediye, Başkanlık ve başka kamu kurumları farklı görevler üstlenebilir. Durdurma kararının kim tarafından alındığı, uygulamayı o makamın yürütüp yürütmediği ve kararın hangi alanı kapsadığı işlem dosyasından doğrulanmalıdır.
İki Yıllık Durdurma Süresi Nasıl Uygulanır?
Kanunun öngördüğü ilk süre iki yıldır. Yetkili makam bu süre içinde her türlü imar ve yapılaşma işlemini geçici olarak durdurabilir. “Durdurabilir” ifadesi, her riskli veya rezerv alanda imar işlemlerinin kendiliğinden kanun gereği iki yıl durduğu anlamına gelmez. Yetkili makamın bu yönde idari bir işlem tesis etmesi gerekir.
İki yıllık süre, durdurma kararının hukuken yürürlüğe girdiği tarihe göre takip edilmelidir. İşlemde farklı bir başlangıç düzenlenmişse karar metni incelenir. Başvuru sahibi bakımından belediye veya diğer ruhsat merciindeki dosyanın “6306 kapsamında durdurulduğu” belirtilmişse dayanak kararın tarih ve sayısı talep edilmelidir.
Süre boyunca yeni imar uygulaması, ruhsat veya yapılaşma işlemlerinin hangi ölçüde durdurulduğu kararın kapsamıyla birlikte okunmalıdır. Kanun “her türlü imar ve yapılaşma işlemleri” ifadesiyle geniş bir yetki tanımıştır; ancak somut idari işlemin sınırı ve uygulama alanı açıkça belirlenmelidir.
İki Yıllık Süre Bir Yıl Daha Uzatılabilir mi?
Evet. 6306 m.4/1, uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici durdurulmasının bir yıl daha uzatılabileceğini açıkça düzenler. Böylece ilk iki yıllık dönem tamamlandıktan sonra en fazla bir yıllık ek süre kullanılabilir.
Uzatma otomatik değildir. Kanun “uygulamanın gerektirmesi hâlinde” ifadesini kullanır. Bu nedenle ikinci yıldan sonra üçüncü yılın kendiliğinden başladığı kabul edilemez. Yetkili makamın uygulama gerekliliğine dayalı yeni uzatma kararı bulunmalıdır.
Uzatma süresinin bir yılı aşmasına m.4/1 dayanak olmaz. Kanun, ilk iki yıl ile bir yıllık ek süreyi açık biçimde sınırlar. Daha sonra farklı bir idari işlem veya farklı mevzuat dayanağı varsa bu ayrıca değerlendirilir; 6306 m.4/1’in kendi süre sistemi 2+1 yıldır.
“Her Türlü İmar ve Yapılaşma İşlemi” Hangi İşlemleri Kapsayabilir?
Kanun geniş bir ifade kullanarak imar ve yapılaşma işlemlerini birlikte sayar. Bu kapsam; yeni inşaat ruhsatı, bazı imar uygulamaları, yapılaşmayı mümkün kılan izinler ve alanın dönüşüm planlamasıyla çelişebilecek yeni yapılaşma işlemlerini kapsayabilir. Somut dosyada hangi işlemlerin durdurulduğu, idari kararın lafzı ve ilgili imar mevzuatıyla birlikte değerlendirilir.
Örneğin bir malik dönüşüm alanında yeni bina ruhsatı başvurusu yaptığında, yürürlükte geçerli bir 6306 m.4/1 durdurma kararı varsa ruhsat mercii bu kararı dikkate alır. Aynı şekilde alanın yeni plan, parselasyon veya proje düzenine geçiş sürecinde eski uygulamaya göre yapılaşma hakkı kullanılmasının önlenmesi amaçlanabilir.
Bununla birlikte “imar ve yapılaşma işlemlerinin durdurulması” mülkiyetin devrinin otomatik olarak yasaklanması anlamına gelmez. Satış veya kiralama kısıtları, 6306 m.4/2’de belirli kamu taşınmazları için ayrıca düzenlenmiştir. Her kısıtlamanın kendi kanuni dayanağı ayrı incelenmelidir.
Durdurma Kararı Verildiğinde Mevcut Ruhsat ve Yeni Ruhsat Başvurusu Ne Olur?
Yeni ruhsat başvurularında yürürlükteki durdurma kararı doğrudan dikkate alınır. Başvuru, kararın kapsamına giriyorsa durdurma süresince yapılaşma işlemi ilerletilmez. Daha önce alınmış ruhsatlar bakımından ise ruhsatın tarihi, kazanılmış hak durumu, fiilî inşaat seviyesi ve durdurma kararının kapsamı birlikte incelenmelidir.
6306 m.4/1, “her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini” geçici olarak durdurma yetkisi verdiği için yalnız başvurunun eski tarihli olması tek başına her durumda işlemin devam edeceği sonucunu doğurmaz. Buna karşılık geçerli ve uygulanmış bir ruhsatın hukuki durumu ile henüz sonuçlandırılmamış başvuru aynı değildir. İdarenin işlemi somut hukuki statüye göre kurulmalıdır.
Bu nedenle ruhsat uyuşmazlığında karar metni, ruhsatın düzenlendiği tarih, inşaatın seviyesi, varsa ruhsat yenilemeleri ve alanın 6306 kapsamına alınma tarihi kronolojik olarak karşılaştırılmalıdır.
Malik Açısından İmar Durdurma Kararının Sonuçları Nelerdir?
Durdurma süresinde malik taşınmazın sahibi olmaya devam eder; ancak imar ve yapılaşma işlemlerini kullanma imkânı kanuni süre boyunca geçici olarak sınırlandırılır. Bu sınırlandırma 6306’nın afet riskinin giderilmesi ve alan bazlı dönüşümün bütünlüğünün korunması amacına dayanır.
Malik, taşınmazının gerçekten karar kapsamındaki sınırlar içinde olup olmadığını, kararın tarihini ve uzatma yapılmışsa uzatma kararını inceleyebilir. Durdurma süresi sona ermiş olmasına rağmen işlem hâlâ aynı m.4/1 kararına dayanılarak bekletiliyorsa güncel hukuki dayanak talep edilmelidir.
Parsel aynı zamanda riskli yapı içeriyorsa riskli yapı tespit, tahliye ve yıkım süreci ayrı olarak devam eder. Riskli yapı yıkıldıktan sonra tapuda 6306 kapsam belirtmesi bulunması da parseldeki dönüşüm rejiminin devam ettiğini gösterir. Bu konuda riskli yapı yıkılınca tapu belirtmesi ne olur? başlıklı yazı incelenebilir.
İmar Durdurma İşleminde Hangi Belgeler Kontrol Edilmelidir?
İlk olarak alanın resmi statüsü belirlenmelidir: riskli alan mı, rezerv yapı alanı mı? İkinci olarak m.4/1’e dayalı durdurma kararının tarih, sayı ve karar veren makam bilgileri alınmalıdır. Üçüncü olarak kararın kapsadığı sınırlar ile taşınmazın ada-parsel bilgileri karşılaştırılmalıdır.
Dördüncü olarak iki yıllık sürenin başlangıç ve bitiş tarihleri hesaplanır. Beşinci olarak uzatma varsa bir yıllık uzatma kararı ve gerekçesi incelenir. Altıncı olarak belediye veya ruhsat merciinin beklettiği somut işlemin bu karar kapsamına girip girmediği belirlenir.
Parselde başka bir 6306 işlemi varsa riskli yapı tespit raporu, tahliye-yıkım tutanakları, malik kararları ve tapu belirtmeleri de dosyaya eklenmelidir. Böylece imar durdurma işleminin alan ölçeğindeki kararla mı yoksa başka bir hukuki sebeple mi yürütüldüğü netleşir.
Sık Sorulan Sorular
1. Riskli alanda imar işlemleri otomatik olarak iki yıl durur mu?
Hayır. 6306 m.4/1 yetkili makama durdurma yetkisi verir; idari karar tesis edilmelidir.
2. Durdurma süresi en fazla kaç yıldır?
İlk süre iki yıldır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde bir yıl daha uzatılabilir; m.4/1’in süre sistemi 2+1 yıldır.
3. Rezerv yapı alanında da aynı süre uygulanabilir mi?
Evet. Madde hem riskli alanları hem rezerv yapı alanlarını açıkça kapsar.
4. Tek bir riskli bina için otomatik 2+1 yıl imar yasağı var mı?
Hayır. m.4/1’deki alan bazlı yetki riskli alan ve rezerv yapı alanı için düzenlenmiştir.
5. İki yıl bitince üçüncü yıl kendiliğinden başlar mı?
Hayır. Bir yıllık uzatma için uygulamanın gerektirmesi ve yetkili makamın uzatma işlemi gerekir.
6. Özel müteahhit imar işlemlerini durdurabilir mi?
6306 m.4/1 yetkisi Başkanlık, uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdareye aittir.
7. Durdurma kararı satış yasağı anlamına gelir mi?
Hayır. İmar-yapılaşma durdurması ile satış/kiralama kısıtları farklı hükümlere dayanır.
8. Eski ruhsat kesin olarak kullanılmaya devam eder mi?
Ruhsat tarihi, kazanılmış hak, fiilî inşaat seviyesi ve durdurma kararının kapsamı birlikte incelenmelidir.
9. Üç yıl dolduğu hâlde işlem bekletiliyorsa ne yapılır?
İdareden güncel hukuki dayanak ve varsa başka bir durdurma kararının tarih-sayısı istenmelidir.
10. Durdurma kararı hangi belgede görülür?
Yetkili makamın idari kararında görülür; alan sınırları, süre ve işlem kapsamı bu belge üzerinden kontrol edilmelidir.
İlgili İçerikler
- Riskli yapı yıkılınca tapu belirtmesi ne olur?
- Kentsel dönüşümde karar yeter sayısı
- Riskli yapıda 90 gün tahliye ve yıkım kuralı
- Kentsel dönüşümde elektrik, su ve doğalgaz kesilir mi?
Resmî Kaynaklar
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
