İfraz ve Tevhit Ne Zaman Yapılamaz? PAİY m.7 | 2026
Kısa ve net cevap: PAİY m.7’ye göre kamu hizmet ve tesis alanlarına rastlayan bölümler kamu eline geçmeden bu alanların önündeki imar adaları kural olarak ifraz ve tevhide konu edilemez; yola cephesi bulunmayan parseller de ifraz edilemez. Kullanışsız parsellerde ada ölçeğinde düzenleme kuralları ayrıca uygulanır.
Hukuki dayanak: m.7
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7, parselasyon yapılmadan veya kamu alanları çözülmeden yapılacak ifraz ve tevhit işlemlerine sınırlamalar getirir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, planlı alanlarda parsel ve yapılaşma koşullarını somutlaştıran temel ikincil mevzuattır. imar parselinde ifraz ve tevhit hakkında karar verilirken mimari çizim tek başına yeterli değildir. Yürürlükteki uygulama imar planı, plan notları, imar durum belgesi ve Yönetmeliğin açık hükmü aynı dosyada karşılaştırılmalıdır. Bir sayı, oran, mesafe, yasak veya zorunluluk açıkça belirlenmişse bu değer yaklaşık kabul edilemez; projedeki veri ile normdaki değer birebir karşılaştırılır.
Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan konsolide mevzuata göre hazırlanmıştır. Özellikle 2026 içinde değişen hükümler bakımından eski internet içerikleri veya önceki proje alışkanlıkları dayanak alınmamalıdır. Hukuki sonuç, somut parselin plan kararı ve işlem tarihiyle birlikte güncel metin üzerinden kurulmalıdır.
imar parselinde ifraz ve tevhit: Yönetmelikteki açık kurallar
1. Kamu alanları çözülmeden parsel işlemi sınırlandırılır
Kamu hizmet ve tesis alanlarına rastlayan kısımlar kamu eline geçmeden, bu alanların önündeki imar adalarında ifraz ve tevhit m.7’deki şartlara tabidir.
Parsel işlemi planın kamu kullanımı kararını bertaraf edecek biçimde kullanılamaz.
2. Yola cephesi olmayan parsel ifraz edilemez
Madde 7, yola cephesi bulunmayan parsellerin ifrazını yasaklayan açık bir kural içerir.
Yeni oluşacak parselin ulaşım ve yapılaşma bakımından kullanılamaz hale gelmesi böylece önlenir.
3. Kullanışsız parsellerde ada ölçeğinde çalışma gerekir
Parsel biçimi veya büyüklüğü nedeniyle yapılaşmaya elverişsiz durumlarda ada genelinde düzenleme yapılması esastır.
Tek bir parseli izole biçimde çözmek yerine imar adasının bütünlüğü gözetilir.
4. Maliklerin anlaşmaması halinde üç aylık süreç önemlidir
İlgili maliklere bildirimden sonra üç ay içinde anlaşma sağlanmaması halinde Yönetmelikteki şartlarla idarenin resen işlem yapabilmesi öngörülür.
Üç aylık süre ada bazındaki çözüm için malik iradelerinin beklenmesine ilişkin açık zaman ölçütüdür.
5. Plan kararına aykırı yeni parsel üretilemez
İfraz ve tevhit yürürlükteki planın kullanım, yol ve parsel kararlarına aykırı sonuç doğuramaz.
Tapuda teknik olarak birleştirme veya ayırma yapılabilmesi imar yönünden her işlemin uygun olduğu anlamına gelmez.
Uygulamada nasıl kontrol edilir?
Kadastro ve tapu bilgileri ile imar planı üst üste kontrol edilir. Yol cephesi, kamu alanına isabet, parsel ölçüleri ve ada bütünü birlikte değerlendirilir.
Kontrol sırası nettir: önce parselin yürürlükteki uygulama imar planındaki kullanım kararı ve plan notları tespit edilir; sonra imar durum belgesindeki yapılaşma şartları incelenir; ardından mimari ve teknik projedeki ölçüler m.7 ile karşılaştırılır. Çelişen belgeler varsa idarenin hangi normu ve hangi plan kararını esas aldığı dosyada görünür olmalıdır. Sonuç, sözlü bilgiye değil onaylı plan ve resmî dosya kayıtlarına dayanmalıdır.
imar parselinde ifraz ve tevhit bakımından “projede böyle çizilmiş” veya “komşu binada böyle uygulanmış” gerekçesi tek başına hukuki ölçüt değildir. Esas olan yürürlükteki norm, parselin planı ve onaylı resmî belgedir. Komşu parsel ancak aynı plan rejimine ve aynı hukuki koşullara tabi ise karşılaştırma verisi olabilir; emsal gösterilerek Yönetmelikteki açık sınır aşılamaz.
Ruhsat, proje ve idari işlem ilişkisi
İfraz ve tevhit imar mevzuatı yönünden idari onay gerektiren teknik işlemlerdir. İdare m.7’deki yasak ve şartları yok sayarak planın uygulanmasını zorlaştıracak yeni parseller oluşturamaz.
Yapı ruhsatı verilmesi veya projenin onaylanması, mevzuata aykırı bir unsur için bağımsız bir kazanılmış hak kaynağı değildir. İdarenin ruhsat aşamasında Yönetmelik hükümlerini denetlemesi gerekir. Sonradan tespit edilen aykırılıkta uygulanacak işlem, aykırılığın türüne, yapının durumuna, ruhsat ve eklerine ve 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle teknik tespit ile yaptırım veya dava sonucu birbirinden ayrılmalıdır.
Bir idari işleme karşı başvuru veya dava gündeme geldiğinde m.7 tek başına genel bir dava süresi koymaz. Tebliğ tarihi, işlemin niteliği, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ve varsa özel düzenlemeler ayrıca kontrol edilir. Süre hesabı yapılmadan bütün imar uyuşmazlıklarının aynı süreye tabi olduğu kabul edilmemelidir.
Dosyada hangi belge ve kayıtlar bulunmalı?
İmar planı, imar durum belgesi, çap, aplikasyon krokisi, ifraz/tevhit projesi, malik bilgileri ve varsa terk/ihdas belgeleri birlikte incelenir.
- Yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve varsa yol/kot/aplikasyon belgeleri,
- Onaylı mimari proje ile konuya göre statik, mekanik veya elektrik projeleri,
- Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesinin güncel örnekleri,
- İdarenin yazılı görüşü veya kurul kararı gerekiyorsa dayanak evrakı,
- Ölçü ve oran tartışması varsa teknik çizim ve hesap cetveli.
imar parselinde ifraz ve tevhit gibi teknik bir imar uyuşmazlığında hukuki sonucun denetlenebilmesi için ölçünün veya plan kararının hangi resmî belgeden alındığı açık olmalıdır. Dosya varsayıma değil ölçülebilir ve doğrulanabilir kayda dayanmalıdır.
2026 açısından özellikle dikkat edilmesi gereken nokta
2026’da m.7 uygulamasında özellikle yola cephesi bulunmayan parseller ve ada bütününde kullanışsız parseller bakımından açık hüküm esas alınır.
Mevzuat değişiklikleri devam eden proje revizyonlarını ve bazı tadilat işlemlerini etkileyebilir. Buna karşılık geçmişte tamamlanmış bir işleme güncel hükmün otomatik biçimde geriye yürütülmesi doğru değildir. İşlem tarihi, geçiş hükmü, ruhsatın hukuki durumu ve kazanılmış hak iddiası ayrı başlıklarda incelenir.
Sık yapılan hatalar
Tapuda komşu iki parselin birleştirilebilir olmasının imar yönünden otomatik onay anlamına geldiğini düşünmek ve yola cephesiz yeni parsel oluşturmak başlıca hatalardır.
Diğer yaygın hata, teknik kavramı günlük dildeki anlamıyla kullanmaktır. Yönetmelikte tanımı bulunan taban alanı, emsal, bina yüksekliği, bahçe mesafesi, kat adedi, kot, bağımsız bölüm veya ortak alan gibi kavramlar günlük kullanımdan farklı hukuki sonuç doğurabilir. Sözlü belediye açıklamasına dayanıp plan notunu veya mevzuat maddesini dosyaya almamak da denetlenebilirliği azaltır.
m.7 yalnız düzenlediği konu bakımından uygulanır. Tapu hakkı, kat mülkiyeti, yapı denetimi, yangın güvenliği, erişilebilirlik veya çevre mevzuatı ayrıca şart koyuyorsa bu şartlar da yerine getirilir. Bir düzenlemenin sağlanmış olması diğer mevzuat yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Hızlı kontrol listesi
- Parselin güncel uygulama imar planı açıldı mı?
- Plan notlarında özel hüküm var mı?
- m.7 güncel metinden doğrulandı mı?
- Projede kullanılan ölçü veya oran resmî çizimde açık mı?
- Ruhsat ile proje aynı sürüme mi ait?
- İdarenin farklı uygulaması varsa yazılı dayanak dosyada mı?
- İşlem tarihine göre geçiş hükmü kontrol edildi mi?
- Bağlantılı mevzuat ayrıştırıldı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Ön bahçede bodrum kazısı ve imar sınırları
- Kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu
Sık sorulan sorular
imar parselinde ifraz ve tevhit için temel kural nedir?
PAİY m.7’ye göre kamu hizmet ve tesis alanlarına rastlayan bölümler kamu eline geçmeden bu alanların önündeki imar adaları kural olarak ifraz ve tevhide konu edilemez; yola cephesi bulunmayan parseller de ifraz edilemez. Kullanışsız parsellerde ada ölçeğinde düzenleme kuralları ayrıca uygulanır.
Hangi mevzuat maddesi uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7 doğrudan uygulanır. Konu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki uygulama imar planı kararlarıyla birlikte okunur.
Plan notu varsa ne olur?
Yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları dosyada ayrıca incelenir. Plan notu, üst normlara aykırı olmamak kaydıyla parsel için özel yapılaşma şartı getirebilir.
Sözlü belediye bilgisi yeterli mi?
Hayır. Hukuki ve teknik değerlendirme yürürlükteki plan, imar durum belgesi, onaylı proje ve yazılı idari kayıtlara dayanmalıdır.
Eski ruhsatlarda güncel madde doğrudan uygulanır mı?
İşlem tarihi, o tarihte yürürlükte bulunan mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı ayrı kontrol edilir. Güncel metin geçmiş işleme otomatik olarak geriye yürütülmez.
Aykırı proje onaylanırsa hüküm uygulanmaz mı?
Hayır. İdari onay, üst normdaki açık zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Ruhsat ve projenin mevzuata uygunluğu ayrıca denetlenir.
Tapu kaydı bu maddeyle değişir mi?
Hayır. m.7 imar ve yapılaşma koşulunu düzenler. Tapu sicilinde ayni hak değişikliği ancak tapu mevzuatındaki ayrı şartlarla gerçekleşir.
Resmî metin nereden doğrulanır?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete üzerinden yürürlükteki metin kontrol edilmelidir.
Sonuç
İfraz ve tevhit serbest bir malik işlemi değildir; m.7’deki yol cephesi, kamu alanları ve ada bütünlüğü şartları sağlanmadan imar yönünden onaylanamaz.
imar parselinde ifraz ve tevhit konusunda doğru yöntem, yürürlükteki plan, resmî proje ve m.7 hükmünü aynı dosyada karşılaştırmaktır. Yönetmelikte sayı veya şart açıkça yazılmışsa sonuç o açık kurala göre kurulur. Değişiklik tarihi bulunan dosyalarda işlem tarihi ayrıca kontrol edilerek güncel hüküm ile eski hukuki durum birbirine karıştırılmaz.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
Bu içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin yürürlükteki metni ve bağlantılı 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut parsel veya ruhsat dosyasında plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenmelidir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 1
Kamu hizmet ve tesis alanlarına rastlayan kısımlar kamu eline geçmeden, bu alanların önündeki imar adalarında ifraz ve tevhit m.7’deki şartlara tabidir. Parsel işlemi planın kamu kullanımı kararını bertaraf edecek biçimde kullanılamaz. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 2
Madde 7, yola cephesi bulunmayan parsellerin ifrazını yasaklayan açık bir kural içerir. Yeni oluşacak parselin ulaşım ve yapılaşma bakımından kullanılamaz hale gelmesi böylece önlenir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 3
Parsel biçimi veya büyüklüğü nedeniyle yapılaşmaya elverişsiz durumlarda ada genelinde düzenleme yapılması esastır. Tek bir parseli izole biçimde çözmek yerine imar adasının bütünlüğü gözetilir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 4
İlgili maliklere bildirimden sonra üç ay içinde anlaşma sağlanmaması halinde Yönetmelikteki şartlarla idarenin resen işlem yapabilmesi öngörülür. Üç aylık süre ada bazındaki çözüm için malik iradelerinin beklenmesine ilişkin açık zaman ölçütüdür. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 5
İfraz ve tevhit yürürlükteki planın kullanım, yol ve parsel kararlarına aykırı sonuç doğuramaz. Tapuda teknik olarak birleştirme veya ayırma yapılabilmesi imar yönünden her işlemin uygun olduğu anlamına gelmez. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 6
Kamu hizmet ve tesis alanlarına rastlayan kısımlar kamu eline geçmeden, bu alanların önündeki imar adalarında ifraz ve tevhit m.7’deki şartlara tabidir. Parsel işlemi planın kamu kullanımı kararını bertaraf edecek biçimde kullanılamaz. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 7
Madde 7, yola cephesi bulunmayan parsellerin ifrazını yasaklayan açık bir kural içerir. Yeni oluşacak parselin ulaşım ve yapılaşma bakımından kullanılamaz hale gelmesi böylece önlenir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 8
Parsel biçimi veya büyüklüğü nedeniyle yapılaşmaya elverişsiz durumlarda ada genelinde düzenleme yapılması esastır. Tek bir parseli izole biçimde çözmek yerine imar adasının bütünlüğü gözetilir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
imar parselinde ifraz ve tevhit için madde bazlı kontrol 9
İlgili maliklere bildirimden sonra üç ay içinde anlaşma sağlanmaması halinde Yönetmelikteki şartlarla idarenin resen işlem yapabilmesi öngörülür. Üç aylık süre ada bazındaki çözüm için malik iradelerinin beklenmesine ilişkin açık zaman ölçütüdür. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.7 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
