Afet İskân Alanı İçin Kamulaştırma ve Satın Alma Nasıl Yapılır? | 7269 m.21 (2026)
7269 sayılı Kanun m.21 hangi sistemi kuruyor?
Afet sonrasında yeni bir konut alanı, köy yerleşimi veya mevcut yerleşime ek alan kurulacaksa yalnız yapım ihalesi yeterli değildir. Önce yapının üzerinde kurulacağı arazinin hukuken sağlanması gerekir. 7269 sayılı Kanunun 21. maddesi bu aşama için iki kademeli bir sistem kurar. İlk kademe, afet imar ve iskân alanındaki uygun kamu taşınmazlarının Kanundaki koşullarla bedelsiz tahsis ve temlik edilmesidir. İkinci kademe ise kamu taşınmazlarıyla yeterli ve uygun arazi elde edilemediğinde satın alma veya kamulaştırma yoluna gidilmesidir.
Bu ayrım özellikle özel mülkiyet bakımından önemlidir. Bir parselin afet sonrası yer seçimi sınırı içine girmesi, malikinin taşınmazını karşılıksız kaybetmesi anlamına gelmez. M.21’deki bedelsiz tahsis kuralı Hazine, belediye, özel idare, köy tüzel kişiliği ve maddede sayılan kamu mallarına özgüdür. Özel mülkiyetin afet iskânına alınması gerektiğinde satın alma veya kamulaştırma mekanizması uygulanır.
Bu yazı, sitedeki afet iskânında kamu taşınmazının bedelsiz tahsisi rehberinden farklı olarak özel mülkiyetin veya satın alınması gereken taşınmazın nasıl edinileceğine odaklanır.
Afet iskânında arazi temin sırası nedir?
Kanunun lafzı, yeni iskân alanı için önce kamu kaynaklarının değerlendirilmesini esas alır. Afet sahası içinde veya dışında belirlenen imar ve iskân alanında m.21’in ilk fıkrası kapsamında kullanılabilecek kamu taşınmazı varsa, ihtiyaç kadar kısmı bedelsiz tahsis/temlik mekanizmasıyla sağlanır. Bu yolun yeterli olmadığı veya teknik bakımdan uygun arazi bulunmadığı durumda ikinci fıkra devreye girer.
İkinci fıkrada arazi ve bina satın alınabileceği gibi kamulaştırma da yapılabileceği düzenlenmiştir. Dolayısıyla kamu idaresinin özel taşınmaz edinirken tek seçeneği kamulaştırma değildir. Malik ve idare bedel üzerinde anlaşabiliyor, taşınmaz planlama bakımından uygun bulunuyor ve edinim usulü mevzuata uygun yürütülüyorsa satın alma yoluyla gönüllü devir mümkündür. Anlaşma sağlanamazsa veya kamulaştırmanın zorunlu olduğu bir hukuki yapı söz konusuysa kamulaştırma mevzuatı uygulanır.
Afet yerleşimi için satın alma ne zaman yapılabilir?
7269 m.21, kamu taşınmazlarıyla arazi temin edilemeyen hâllerde “arazi ve bina satın alınabileceğini” açıkça kabul eder. Satın alma, mülkiyetin malikin iradesiyle ve kararlaştırılan bedel karşılığında idareye geçirilmesidir. Kamulaştırmadan temel farkı zorla mülkiyet devri olmamasıdır. Malik satışa razı değilse, sırf afet planında yer aldığı için tapu devri satın alma yoluyla gerçekleştirilemez.
Satın alma dosyasında en azından taşınmazın afet iskânındaki işlevi, teknik uygunluk, mülkiyet kaydı, yüzölçümü, imar ve kadastro durumu, varsa takyidatlar, bedelin nasıl belirlendiği ve yetkili idari makamın edinim kararı açık olmalıdır. Satın alma bedelinin kamu kaynağından karşılanması nedeniyle değer tespitinin ve yetki zincirinin belgesiz bırakılması doğru değildir.
Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa, şerh veya mülkiyet uyuşmazlığı bulunması satın alma sürecinin hukuki sonucunu etkileyebilir. Bu kayıtlar “afet var, sonra çözülür” denilerek göz ardı edilmemelidir. Tapu sicilindeki yüklerin devirle birlikte ne olacağı, bedelden pay alma sırası veya terkin koşulları somut sicil kaydına göre incelenir.
Kamulaştırma ne zaman ve hangi hukukla yapılır?
Kanun m.21, özel bir bedel hesap yöntemi kurmak yerine “kamulaştırma mevzuatı dahilinde” kamulaştırma yapılacağını belirtir. Bu nedenle kamulaştırmanın temel usulü 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde yürür. Afet yerleşimi, kamu yararı amacı taşısa da malikin mülkiyet hakkının sona erdirilmesi ancak kanuni usulle ve bedel güvencesiyle mümkündür.
Kamulaştırma dosyasında taşınmazın neden gerekli olduğu, hangi afet iskân projesine hizmet ettiği, kamulaştırılacak alanın sınırı, kamu yararı ve yetki belgeleri, malik ve tapu bilgileri ile bedel tespitine esas veriler bulunmalıdır. İdarenin ihtiyacından daha geniş bir kısmı sırf işlemi kolaylaştırmak amacıyla kamulaştırması, “ihtiyaca tekabül eden miktar” anlayışı ve kamulaştırma hukukunun ölçülülük ilkesi bakımından ayrıca değerlendirilir.
2942 sayılı Kanunun satın alma usulüne ilişkin hükümleri de kamulaştırma sürecinde önem taşır. İdare ile malik arasında kanuni süreç içinde anlaşma sağlanması hâlinde mülkiyet, kamulaştırma davası sonuçlanmadan anlaşma yoluyla devredilebilir. Anlaşma sağlanmaması hâlinde idarenin görevli mahkemede bedel tespiti ve tescil sürecini işletmesi gerekir. Burada afet yardımına ilişkin 7269 sayılı Kanun, kamulaştırmanın amacını ve arazi ihtiyacını; 2942 sayılı Kanun ise kamulaştırmanın yöntemini belirler.
“Normal gelişme alanlarına öncelik” şartı ne demektir?
Madde 21, özel mülkiyetten arazi temin edilirken normal gelişme alanlarına öncelik verilmesini açıkça şart koşar. Bu ifade yeni afet yerleşiminin rastgele seçilemeyeceğini gösterir. Yerleşimin güvenli zemin, ulaşım, altyapı, mevcut şehir dokusuyla bütünleşme, kamu hizmetlerine erişim ve planlama ilkeleriyle bağdaşması gerekir.
Normal gelişme alanına öncelik verilmesi, afet öncesi imar planında gelişme alanı görülen her parselin otomatik seçileceği anlamına gelmez. Afet sonrası jeolojik-jeoteknik veriler, yeni risk haritaları ve teknik etütler önce gelir. Daha önce gelişme alanı olarak planlanan bir yerde afet riski tespit edilmişse sırf eski plan kararı gerekçe yapılarak yerleşim kurulamaz.
Buna karşılık güvenli ve planlı gelişme yönünde yeterli alan varken kentsel bütünlükten kopuk, altyapı maliyeti yüksek veya özel mülkiyete gereksiz müdahale doğuran bir yer seçiminin gerekçesi dosyada ortaya konulmalıdır. Yer seçiminin teknik dayanağı ile kamulaştırmanın hukuki dayanağı birbirini tamamlamalıdır.
Özel taşınmaz maliki bedelsiz bırakılabilir mi?
Hayır. Kamu taşınmazlarının m.21’deki özel bedelsiz tahsis rejimi, özel malike uygulanamaz. Özel taşınmaz satın alınıyorsa satış bedeli; kamulaştırılıyorsa kamulaştırma bedeli söz konusudur. Bu ayrım Anayasanın mülkiyet hakkı ve kamulaştırma güvenceleriyle de uyumludur.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi 2942 sayılı Kanundaki ölçütlere tabidir. Arsa, arazi veya yapı niteliğine göre değerleme yöntemi değişebilir. Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç, tesis ve diğer unsurların hangi ölçüde bedele dâhil edileceği kamulaştırma dosyasındaki somut veriler üzerinden belirlenir. Afet nedeniyle bölgede piyasa hareketlerinin olağan dışı olması, mevzuattaki değerleme esaslarının terk edilmesi sonucunu doğurmaz.
Satın alınan veya kamulaştırılan afet taşınmazı kimin adına tescil edilir?
7269 m.21’in son fıkrası, bu maddeye göre sağlanan taşınmazların ilgili idarenin isteği üzerine ayrıca ferağ şartı aranmaksızın Hazine adına re’sen tescilini öngörür. Satın alma işlemi bakımından devir belgeleri ayrıca önem taşısa da Kanunun afet iskânına özgü hedefi, sağlanan alanın Hazine mülkiyetinde afet yerleşim sistemine alınmasıdır.
Hazine adına tescil, son aşama değildir. 7269 m.22’de alanların birleştirilmesi ve onaylı planlara göre parsellere ayrılması; m.23’te ise belirli koşullarda hak sahiplerine arsa verilmesi ve tescil düzenlenir. Bu nedenle özel malikten edinim, hak sahibine bireysel tapu verilmesiyle karıştırılmamalıdır.
Satın alma ile kamulaştırma karşılaştırması
| Başlık | Satın alma | Kamulaştırma |
|---|---|---|
| Malikin rızası | Gerekli | Mülkiyet devri için rıza şart değildir; kanuni usul gerekir |
| Bedel | Tarafların hukuka uygun anlaşması | 2942 sayılı Kanun ölçütleri |
| Dayanak | 7269 m.21 ve genel edinim yetkisi | 7269 m.21 + 2942 sayılı Kanun |
| Uyuşmazlık | Sözleşme, yetki, tapu ve bedel sorunları | Kamulaştırma işlemi, bedel tespiti, tescil |
Afet kamulaştırması dosyasında hangi belgeler kontrol edilir?
- Afet ve yardım sürecinin hangi 7269 hükümlerine dayandığını gösteren kararlar,
- yer seçimi ve jeolojik-jeoteknik etüt belgeleri,
- onaylı imar/iskân planı veya planlama kararları,
- kamu taşınmazlarının neden yeterli ya da uygun olmadığını gösteren mülkiyet ve teknik çalışma,
- kamulaştırılacak parsel ve alanın açık sınırları,
- tapu kaydı, malik bilgileri ve takyidatlar,
- 2942 sayılı Kanuna göre alınan yetki ve kamu yararı kararları,
- bedel tespitine esas emsal ve teknik veriler,
- malikle yürütülen anlaşma/satın alma belgeleri,
- bedel tespiti ve tescil davası açılmışsa dava dosyası,
- Hazine adına tescil ve sonrasındaki parselasyon kayıtları.
Kamulaştırma alanı nasıl sınırlandırılmalıdır?
Afet iskânında kamu ihtiyacının varlığı, parselin tamamının her durumda kamulaştırılmasını haklı göstermez. Projenin yol, konut, altyapı ve sosyal donatı ihtiyaçları teknik paftada hangi bölümün gerekli olduğunu gösteriyorsa, kamulaştırma sınırı bu ihtiyaca göre kurulmalıdır. Bir parselin yalnız küçük kısmı yeni yerleşim yolunda kalıyor ve geriye kalan bölüm bağımsız kullanım değerini koruyorsa tamamının alınması için ayrıca hukuki ve teknik gerekçe gerekir. Buna karşılık kısmi kamulaştırma sonunda kalan bölümün kullanım olanağı ciddi biçimde etkileniyorsa 2942 sayılı Kanunun kısmi kamulaştırmaya ilişkin sonuçları ayrıca incelenir.
Bu nedenle kadastro çapı ile afet yerleşim planının üst üste getirilmesi, parsel bazında ihtiyaç miktarının gösterilmesi ve uygulama sınırının koordinatlı biçimde belirlenmesi yalnız mühendislik işlemi değildir; mülkiyet hakkına müdahalenin ölçüsünü belirleyen hukuki veridir. Özellikle geniş tarım arazilerinde, bir bölümün yol veya altyapı için alınmasıyla parselin ekonomik bütünlüğünün bozulup bozulmadığı değerleme dosyasında gözden geçirilmelidir.
Kamulaştırma bedeli ile afet hasar tazminatı aynı şey değildir
Bir taşınmazın sahibi aynı zamanda afetzede ve hak sahibi olabilir. Bu durumda farklı hukuki kalemler birbirine karıştırılmamalıdır. Malik, hasarlı konutu nedeniyle 7269 kapsamında hak sahipliği veya kredi sürecinde bulunabilir; ayrıca yeni yerleşim alanı için kendisine ait başka bir taşınmaz kamulaştırılıyor olabilir. Kamulaştırma bedeli, alınan taşınmazın mülkiyetinin kamuya geçmesinin karşılığıdır. Afet konutu yardımı ise 7269 sayılı Kanunun hak sahipliği ve borçlandırma hükümlerine dayanır.
Dolayısıyla “zaten afet konutu veriliyor, kamulaştırma bedeli ödenmez” biçiminde bir sonuç Kanundan çıkmaz. Aynı şekilde kamulaştırma bedelinin ödenmesi, kişinin başka bir hasarlı yapısı bakımından hak sahipliği koşullarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Her hukuki ilişkinin dayanağı, konusu ve mahsup kuralları ayrı incelenmelidir. Kanunda açık bir mahsup hükmü bulunan hâller dışında idarenin farklı alacak ve yardımları kendiliğinden birbirine karıştırmaması gerekir.
Miras, hisseli tapu ve malik değişikliği süreci nasıl etkiler?
Afet sonrasında tapu sahibinin vefat etmiş olması veya taşınmazın çok sayıda hissedara ait bulunması uygulamada sık karşılaşılır. Kamulaştırılacak taşınmazın tapu kaydında paylı mülkiyet varsa bütün paydaşların ve pay oranlarının dosyada doğru belirlenmesi gerekir. Malik ölmüş ve tapu intikali henüz yapılmamışsa mirasçılık durumu resmi kayıtlarla tespit edilmelidir. İdarenin yanlış kişiye ödeme yapması ya da bir paydaşı dosya dışında bırakması sonraki uyuşmazlıkları ağırlaştırır.
Kamulaştırma kararı ile bedelin ödenmesi arasında taşınmaz el değiştirirse de güncel tapu ve taraf bilgilerinin kontrolü önemlidir. Malik değişikliğinin hangi tarihte gerçekleştiği, kamulaştırma işleminin hangi aşamada olduğu ve bedel hakkının kime ait olacağı somut dosyaya göre belirlenir. Bu nedenle yalnız ilk tapu sorgusuyla yetinmek yerine tescil aşamasına kadar sicil hareketlerinin izlenmesi güvenli uygulamadır.
Uygulama örnekleri
Örnek 1: Kamu arazisi yeterli
Yeni yerleşim için gereken alanın tamamı, kamu hizmetine tahsisli olmayan uygun Hazine ve belediye taşınmazlarından karşılanabiliyorsa özel kişiye ait komşu parseli kamulaştırmaya gerek kalmaz. Projenin yalnız erişim yolu veya teknik zorunluluk nedeniyle özel parsele ihtiyaç duyması hâlinde ise o kısım ayrıca değerlendirilir.
Örnek 2: Kamu arazisi zeminen uygun değil
Tapuda geniş kamu arazisi bulunması tek başına yeterli değildir. Jeolojik etüt bu alanın heyelan, sıvılaşma veya taşkın riski nedeniyle iskâna elverişsiz olduğunu gösteriyorsa güvenli özel mülkiyet alanına yönelmek mümkün olabilir. Dosyada teknik zorunluluğun açıkça gösterilmesi gerekir.
Örnek 3: Malik satışa razı
Afet yerleşim alanındaki özel parselin maliki idarenin satın alma teklifini kabul ediyorsa mülkiyet gönüllü devirle sağlanabilir. İşlemin kamu idaresi adına yetkili kişilerce yapılması, bedelin mevzuata uygun belirlenmesi ve tapu/takyidat kontrollerinin tamamlanması gerekir.
Örnek 4: Malik bedeli kabul etmiyor
Malikin teklif edilen bedeli kabul etmemesi, zorunlu kamu ihtiyacını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Şartları varsa kamulaştırma süreci yürütülür ve bedel uyuşmazlığı 2942 sayılı Kanunun öngördüğü yargısal süreçte çözülür.
İlgili rehberler
- Afet iskânında kamu taşınmazının bedelsiz tahsisi
- Afet nedeniyle köy veya mahallenin taşınması
- Afet sonrası imar planı
- Afet kıymet takdirine dava süresi
Resmî kaynaklar
- 7269 sayılı Kanun – Mevzuat Bilgi Sistemi
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- AFAD
Sık Sorulan Sorular
Afet bölgesindeki özel arsa bedelsiz alınabilir mi?
Hayır. M.21’deki bedelsiz tahsis kamu taşınmazlarına ilişkindir. Özel mülkiyet satın alma veya kamulaştırma yoluyla edinilir.
Afet iskânı için her özel taşınmaz kamulaştırılabilir mi?
Hayır. Taşınmazın afet iskânı için gerekli olması, yer seçimi ve planlama kararlarıyla bağlantısının kurulması ve kamulaştırma mevzuatındaki koşulların yerine getirilmesi gerekir.
Önce kamu arazisi araştırılmak zorunda mı?
7269 m.21’in sistemi kamu taşınmazlarından arazi teminini önceleyen, bunun mümkün olmadığı hâllerde satın alma veya kamulaştırmaya geçen bir yapı kurar.
Malik satışa razı olmazsa ne olur?
İdarenin zorunlu ve hukuka uygun kamu ihtiyacı devam ediyorsa kamulaştırma mevzuatı çerçevesinde işlem yürütülebilir.
Kamulaştırma bedeli 7269 sayılı Kanuna göre mi hesaplanır?
M.21 kamulaştırmanın kamulaştırma mevzuatı içinde yapılacağını söyler. Bedel tespitinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun kuralları uygulanır.
Afet bölgesi dışında kamulaştırma yapılabilir mi?
Evet. Yeni iskân alanı afet bölgesinin dışında belirlenmişse ve m.21 koşulları sağlanıyorsa arazi temini o alanda da yapılabilir.
Normal gelişme alanına öncelik ne işe yarar?
Yeni yerleşimin planlı, güvenli ve kentsel gelişmeyle uyumlu alanda kurulmasını amaçlar. Teknik afet riski verileri her hâlde dikkate alınır.
Kamulaştırılan parsel hemen hak sahibi adına mı geçer?
Hayır. Arazi önce afet iskânı sistemine alınır; parselasyon, inşaat, tahsis ve borçlandırma sonraki aşamalardır.
Tapuda ipotek varsa kamulaştırma yapılamaz mı?
İpotek kamulaştırmayı mutlak olarak engellemez; ancak hak sahiplerinin ve bedelin dağılımının kamulaştırma mevzuatına göre ele alınması gerekir.
Yer seçimine itiraz ile kamulaştırma bedeline itiraz aynı şey mi?
Hayır. Yer seçimi/planlama kararının hukuka uygunluğu ile kamulaştırma bedeli ve tescil uyuşmazlığı farklı hukuki konulardır.
Bu içerik 17 Eylül 2026 itibarıyla 7269 sayılı Kanun m.21 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun genel sistemi esas alınarak hazırlanmıştır. Kamu taşınmazının bedelsiz tahsisi ile özel mülkiyetin kamulaştırılması birbirinden ayrılarak açıklanmıştır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayınız bakımından hak kaybı yaşamamak için uzman bir avukattan destek almanız önerilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
