Almanya’daki Kat Maliki Adına Sahte Vekâletle Oy Kullanıldıysa: KMK 31–33 ve İmza İncelemesi

Almanya’daki malik adına oy kullanılmış görünüyorsa hangi sorun araştırılır?

Almanya’da yaşayan bir kat maliki, Türkiye’deki dairesi için yıllık toplantıya katılmadığı hâlde karar defterinde adı ve imzasıyla karşılaşabilir. Aynı dosyada, bir yakınının kendisine vekâlet verilmiş gibi oy kullandığı veya yönetim planının değiştirilmesini kabul ettiği görülebilir. İlk hukuki soru yalnızca imzanın kime ait olduğu değildir. Toplantıya katılan kişinin temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı, bu yetkinin hangi gündem maddelerini kapsadığı ve ilgili oyun toplantı ve karar çoğunluğunu nasıl etkilediği birlikte incelenmelidir. Böylece yalnız “sahte imza var” iddiası değil, mahkemenin denetleyebileceği belirli bir kurul kararı ve belirli delil zinciri ortaya konur.

Sitedeki genel yurt dışından kurul toplantısına vekâletle katılım rehberi, geçerli vekâletle katılımın genel kurallarını açıklar. Bu yazının konusu farklıdır: İmzası inkâr edilen, yetki süresini aşan veya hiç verilmemiş bir temsil belgesi dayanak gösterilerek oya katılım sağlanması. Toplantı tutanağı, hazirun cetveli, karar defteri ve temsil belgesinin aslı bir arada görülmeden hangi işlemin hukuki sonucu doğurduğu kesinleştirilemez. Başvurular için olayın öğrenilme tarihini gösteren yazışmalar özellikle korunmalıdır.

Sahte imza, yetki aşımı ve hiç yetki verilmemesi birbirinden ayrılır

Birinci ihtimalde malik hiç vekâletname düzenlemediği hâlde onun adına imzalanmış bir belge dosyaya konmuştur. İkinci ihtimalde malik geçmişte bir vekâlet düzenlemiş fakat oy kullanılması için tanıdığı yetki sona ermiştir. Üçüncü ihtimalde geçerli bir belge vardır; ancak temsilci, yetki alanına girmeyen bir karara katılmıştır. Bu olguların ispat araçları aynı değildir. İlkinde imza aslı ve karşılaştırma örnekleri öne çıkar; ikincisinde geri alma bildirimi ve temsilcinin bilgi durumu; üçüncüsünde ise metnin sınırları ve karar gündemi üzerinde durulur.

Ayrıca temsil yetkisi bulunmadığını iddia eden kişi ile yetkiyi doğrulayan kayıtların ne ifade ettiği ayrıştırılmalıdır. E-posta üzerinden “toplantıya bakabilir misin?” denmiş olması, tüm özel nitelikli mülkiyet kararları için sınırsız bir oy kullanma yetkisi verildiğinin tartışmasız kanıtı sayılmaz. Buna karşılık malik tarafından açıkça verilmiş, kapsamı belirli bir temsil yazısı sırf noter tasdiki taşımadığı için otomatik olarak sahte ilan edilmez. Delillere dayanmayan kesin nitelendirmeler yerine her olasılık için ayrı hukuki inceleme yapılmalıdır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31 temsil konusunda ne söyler?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.31, kat malikinin oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilmesini kabul eder. Her kat maliki kural olarak arsa payından bağımsız oy hakkına sahiptir. Aynı kişinin birden çok bağımsız bölüme sahip olduğu hâllerde oy sayısına bütün oyların üçte biri sınırı getirilmiştir. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa bunlar içlerinden bir temsilci belirler. Dolayısıyla kurul listesindeki imzaların sayısını mülkiyet sicilindeki kişi sayısıyla özdeşleştirerek hesap yapmak doğru değildir.

Vekille oy kullanılması, temsilcinin gerçekten yetkili olmasını gerektirir. KMK m.31’in son fıkrası, bir kişinin oy sayısının yüzde beşinden fazlasını vekil olarak kullanamamasını düzenler; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişinin en fazla iki kişiye vekâlet edebilmesi ayrıca öngörülmüştür. Bu sınırlar yetkinin geçerliliği, vekilin temsil ettiği kat maliki sayısı ve kararın hesaplanmasında ayrı incelenir. Oy sayısı ve vekâlet sınırları rehberinde hesaplama örnekleri yer alır.

Vekâletname fotokopisi ile imzanın aslı arasında neden fark vardır?

Toplantı dosyasında yalnız telefonla çekilmiş fotoğraf veya PDF bulunabilir. Görüntüdeki imzanın malik tarafından atılıp atılmadığını anlamak, fotoğrafın üstüne bakılarak genellikle mümkün değildir. Fotokopi üzerinde kâğıt, kalem basıncı ve fiziksel silinti izleri incelenemez. Bu nedenle tartışmalı belgenin kim tarafından, hangi tarihte, hangi iletişim kanalıyla yönetime ulaştırıldığı kayıt altına alınır; asıl nüshanın korunması açıkça talep edilir. E-posta eki hâlindeyse iletinin orijinal dosyası ve gönderim üstverisi kaybolmadan saklanmalıdır.

Malikin Almanya’da bulunduğu tarihlere ilişkin pasaport veya ikamet kayıtları imza iddiasını tek başına çürütmeyebilir; çünkü vekâletname başka ülkede imzalanarak gönderilebilir. Buna karşılık malik hiç belge düzenlemediğini söylüyorsa bu beyan, asıl belge ve karşılaştırmaya elverişli önceki imzalarla birlikte değerlendirilmelidir. Alman noterinde düzenlenmiş gerçek bir belge varsa işlem türüne göre tasdik ve tercüme koşulları ayrıca belirlenir. Her yabancı belgeye aynı usulü uygulamak veya her elektronik kopyayı geçersiz saymak doğru değildir.

Karar defteri, hazirun cetveli ve toplantı çağrısı ayrı ispat araçlarıdır

KMK m.32, kat malikleri kurulu kararlarının noter tasdikli karar defterine yazılmasını ve toplantıda bulunanlarca imzalanmasını düzenler. Hazirun cetveli ise kimin hangi sıfatla toplantıda yer aldığını göstermeye yarar. Vekâlet belgesi, temsil yetkisinin dayanağıdır. Bu üç kaydın içeriği tutarlı görünse bile, yetkinin gerçekten var olduğuna dair inceleme ihtiyacını ortadan kaldırmaz. Karar defterindeki imzayla vekâlet belgesindeki imzanın aynı kişi tarafından atıldığının varsayılması teknik inceleme gerektirebilir.

Olağan ve olağanüstü toplantı çağrıları için KMK m.29’daki farklı şartlar kontrol edilir. Yönetim planında olağan toplantının zamanı belirlenmiş olabilir. Olağanüstü toplantıda ise gündem, çağrı ve süre şartları ayrı önemdedir. Almanya’ya hiçbir yazı ulaşmadığını söyleyen malikin dosyasında önce çağrının türü, yönetim planı ve gönderim kayıtları saptanmalıdır. Usulsüz çağrı ile sahte temsil birbirinden bağımsız hata sebepleridir; aynı davada ileri sürülseler bile her birinin belge dayanağı gösterilmelidir.

Deliller kaybolmadan hangi belgeler istenmelidir?

İlk belge talebi yönetimden toplantı gündemini, çağrı metnini, tebliğ veya bildirim kayıtlarını, karar defterinin ilgili sayfalarını, hazirun cetvelini, toplantıya katılan temsilcilerin vekâlet belgelerini ve oylama dökümünü istemektir. Talebin yazılı yapılması, hangi belgenin kimden hangi tarihte istendiğinin sonradan gösterilmesini sağlar. Yönetimin belgeleri vermemesi, belge incelemesi talebinin ve yargısal başvurunun hangi kapsamda kurulacağını etkileyebilir; ancak tek başına belgede sahtecilik suçunu ispat etmez.

HMK m.400 ve devamı kapsamında, ileride ileri sürülecek bir hakkın korunması için gerekli şartlar varsa delil tespiti gündeme gelebilir. Bu yol, soyut delil toplama ya da her uyuşmazlıkta kullanılabilecek sınırsız inceleme aracı değildir. Talep dilekçesinde kaybolma veya incelenmesi güçleşme tehlikesi taşıyan delil ve bu delilin ispatlayacağı somut olgu açıklanmalıdır. Özellikle karar defterinin aslına ulaşma, dijital yazışmaların silinmesini önleme ve temsil belgesinin saklanması bakımından zamanlama önem taşır.

Tartışmalı oy çıkarıldığında karar çoğunluğu yeniden nasıl hesaplanır?

Sahte olduğu ileri sürülen vekâletle kullanılan oy tespit edildiğinde “bütün toplantı geçersizdir” sonucu otomatik kurulmaz. Önce birinci veya ikinci toplantının hangisi yapıldığı, KMK m.30’daki toplantı ve karar yeter sayısı ile o gündem maddesi için varsa özel çoğunluk incelenir. Ardından tartışmalı temsilin kaç oy etkilediği ve çıkarıldığında sonucun değişip değişmediği hesaplanır. Yönetim planı değişikliği gibi bazı konularda özel kanuni çoğunluk vardır; yalnız basit çoğunluk hesabı yeterli olmayabilir.

Örnek olarak 30 oy hakkı bulunan bir yapıda 16 oyun kabul verdiği varsayılsın. Tartışmalı vekâletin iki oyu etkilediği durumda bu iki oy çıkarıldığında kalan sayı 14 olur. Fakat bu matematik tek başına kararın geçerliliğini çözmez: ikinci toplantı mı yapıldığı, oy hakkı olan malik sayısı, toplantının yeter sayısı ve özel karar nisabı ayrıca denetlenmelidir. Dava dilekçesinde soyut “oylama yanlış” ifadesi yerine hangi gündem maddesinin kaç oyla kabul edildiği ve itirazın bu sonucu nasıl etkilediği gösterilir.

Almanya’daki malikin toplantı kararını öğrenme tarihi nasıl ispatlanır?

KMK m.33’e göre toplantıya katılmayan malik kararın öğrenilmesinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir; her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık üst sınır vardır. Toplantıya katılmış ve karara aykırı oy kullanmış malik açısından bir aylık süre karar tarihinden başlar. Bu nedenle “Almanya’da yaşadığım için süre başlamaz” veya “karar WhatsApp’tan geldi, bu resmî tebligat değildir, hiç süre yoktur” şeklinde kategorik düşünmek tehlikelidir.

Öğrenme tarihi, kararın tam içeriğinin hangi yazışma veya belgeden anlaşıldığına bağlı bir ispat sorunu yaratabilir. Yönetimden gelen e-posta, apartman grubundaki mesaj, icra ödeme emri veya gider duyurusu farklı ayrıntı düzeyleri içerir. Gelen her mesajı kararın tam öğrenilmesi saymak da tamamını yok saymak da doğru değildir. Tarih çizelgesinde toplantı tarihi, ilk bilgi, karar örneğinin elde edildiği tarih ve varsa resmî ihtar ayrı satırlarda gösterilir. Hak düşürücü süre riski varsa belge beklenirken dava açma imkânı hukukî danışmanlıkla değerlendirilmelidir.

Kat malikleri kurulu kararının iptalinden önce zorunlu arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-c, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alır. Dolayısıyla KMK m.33 uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali istenirken, dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması ve anlaşmaya varılamadığında son tutanağın usulüne uygun sunulması gerekir. Almanya’da yaşamak bu dava şartını ortadan kaldırmaz. Sahte vekâletname nedeniyle suç duyurusunda bulunmak ise ceza soruşturması yoludur; özel hukuk davasındaki arabuluculuk başvurusunun yerine geçmez.

KMK m.33 bakımından toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik için öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay sınırı ayrıca değerlendirilir. 6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süre işlemez. Bu, süresi daha önce bitmiş bir başvuruyu kendiliğinden canlandırmaz. Sonuç tutanağı, başvuru kaydı, çağrı ve toplantı tarihleri birlikte tutulmalı; sürenin yalnız yönetime belge talebi gönderilerek duracağı sanılmamalıdır.

Kurul kararında yokluk veya mutlak butlan iddiası ileri sürülmesi hâlinde, KMK m.33’ün süre istisnasının uygulanıp uygulanmayacağı hukuka aykırılığın niteliğine göre belirlenir. Sahte imza iddiası tek başına bütün kurul kararlarının kendiliğinden süresiz dava konusu olacağı anlamına gelmez. Sahtelik incelemesi, karar nisabı, toplantı çağrısı ve arabuluculuk belgesi bir arada değerlendirilmelidir.

KMK m.33 iptal davası hangi mahkemede açılır?

634 sayılı Kanun m.33 kat malikleri kurulu kararına karşı iptal istemiyle anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulmasını düzenler. Almanya’daki ikametgâh, uyuşmazlığın konusu olan anagayrimenkul Türkiye’deyse bu özel yetki kuralını başka şehirde dava açma serbestisine dönüştürmez. Dava dilekçesinde karara konu toplantının tarihi, iptali istenen karar numaraları, maliklik sıfatı ve hukuka aykırılığın olgusal dayanakları belirli olmalıdır.

KMK m.33, yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz kararlar bakımından belirtilen süre koşulunu aramaz. Ancak bu istisna her yanlış vekâlet belgesi veya eksik imza için kendiliğinden kabul edilmez. Kararın hangi sakatlık nedeniyle iptal edilebilir, yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayılabileceği somut hukuki sebeple açıklanmalıdır. Özellikle normal iptal davası süresi kaçırıldıktan sonra “zaten yokluk var” denilmesi, hiçbir inceleme yapılmaksızın süresiz dava hakkı doğurduğu biçiminde sunulmamalıdır.

Yetkisiz temsil TBK m.46 ve sonradan onama ilişkisi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.46, yetkisi bulunmadığı hâlde bir başkası adına işlem yapan kişinin işleminin temsil olunanı ancak onun onamasıyla bağlayacağını düzenler. Fakat kat malikleri kurulu kararının geçerliliği yalnız ikili sözleşme hukukuna indirgenemez. KMK’nın oy hakkı, toplantı ve karar nisabı ile iptal süresi kuralları da uygulanır. Bu nedenle “sonradan bir mesaj attı, vekâlet mutlaka geçerli hâle geldi” veya “sonradan onay yok, her karar baştan kendiliğinden hükümsüz” açıklamaları yeterli değildir.

Malikin daha sonra kararla ilgili aidat ödemesi yapması veya yönetimle iletişim kurması, her durumda tartışmalı temsil belgesindeki imzayı onadığı anlamına gelmez. Aksine malikin açıkça katılmadığını bildiren yazışmalar, yetkiyi reddettiğini gösteren önemli kayıtlardır. Onamanın varlığı iddia ediliyorsa hangi söz veya davranıştan, hangi işlem için ve hangi tarihte bu sonuca ulaşıldığı somutlaştırılır. Bu konu için TBK m.40–47 ile KMK hükümleri birlikte değerlendirilir.

Eski vekâlet geri alındığında üçüncü kişilere bildirim neden önemlidir?

TBK m.42, hukuki işlemden doğan temsil yetkisinin kural olarak sınırlandırılmasını veya geri alınmasını mümkün kılar. Ancak temsil olunan bu yetkiyi üçüncü kişilere bildirmişse, geri almayı da onlara bildirmemesi hâlinde iyiniyetli üçüncü kişiler bakımından farklı sonuçlar doğabilir. Bu sebeple malik daha önce bir yakınına vekâlet verdiğini ve sonradan geri aldığını söylüyorsa geri alma belgesinin tarihini, temsilciye ulaşmasını ve yönetime yapıldığı ileri sürülen bildirimi aynı dosyada bulundurmalıdır.

Toplantıda oy kullanan kişi yönetim tarafından önceki vekil olarak tanınıyorsa hangi belgenin geçerli olduğu önem kazanır. Kural, temsilcilik uyuşmazlığını otomatik şekilde çözen bir karine gibi uygulanmamalıdır. Toplantıdaki oya katılım KMK’nın özel hükümlerine bağlıdır. Bu nedenle bildirimin yöntemi kadar yönetimin bilgisi, vekâletin süresi ve karar tarihinde temsilcinin sahip olduğu gerçek yetki de araştırılır. Malikin eski vekâleti inkâr etmesi yerine önce geçerli olup olmadığını ve hangi işlem için verildiğini saptaması daha etkili olacaktır.

Ceza soruşturması ve kurul kararına itiraz neden iki ayrı yoldur?

Gerçekte imzalanmamış bir özel belgenin başkasının adına düzenlenip kullanıldığı iddiası, koşulları varsa Türk Ceza Kanunu m.207’deki özel belgede sahtecilik kapsamında değerlendirilebilir. Belgenin resmî belge niteliğinde olması hâlinde TCK m.204 bakımından ayrıca hukuki sınıflandırma gerekir. Hangi suçun oluştuğu, belgenin türü ve sahtecilik fiilinin kanuni unsurları incelenmeden kesin olarak söylenemez. Şikâyet dosyasında belge örneği, imza örnekleri ve belgenin kullanıldığı toplantı kaydı temel deliller arasındadır.

Savcılığa başvurmuş olmak, KMK m.33 kapsamındaki iptal davası için öngörülen süreleri kendiliğinden durdurmaz. Benzer şekilde hukuk mahkemesindeki iptal davası, ceza soruşturmasının otomatik açıldığı veya suçun sabit olduğu anlamına gelmez. Bir yolda amaç sahtecilik fiilinin ceza hukuku açısından araştırılması, diğerinde belirli kurul kararının mülkiyet hukukundaki etkisinin denetlenmesidir. Aynı asıl belge üzerinde yapılacak incelemeler birbirini etkileyebilir; ancak süre ve talepler ayrı dosya takvimleriyle yürütülmelidir.

HMK m.208–211 imza inkârında nasıl uygulanır?

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.208, kendisinden sadır olduğu ileri sürülen belge üzerindeki yazı veya imzayı inkâr edenin sahtelik iddiası ileri sürmesini düzenler. Maddenin sonraki fıkraları belgenin muhafazası ve iddianın mahkeme önünde ne şekilde ileri sürülebileceği yönünden önemlidir. HMK m.209, adi senet ve resmî senet bakımından imza veya yazı inkârının sonuçlarını birbirinden ayırır. Bu farklılık nedeniyle yalnız “imzam bana ait değil” yazmakla her belge türünde aynı usul sonucu doğacağı varsayılmaz.

HMK m.211 sahtelik incelemesinin yöntemini düzenler. Hâkimin tarafları dinlemesi, karşılaştırma belgeleri ve bilirkişi incelemesi olayın niteliğine göre gündeme gelebilir. İnkâr edilen belge asıl hâliyle saklanmalı; karşılaştırmaya sunulan imzaların kime, hangi tarih aralığına ve hangi işlem türüne ait olduğu açıklanmalıdır. Bir telefonda görülen düşük çözünürlüklü fotoğrafa bakıp imza “kesin sahte” sonucuna varmak teknik bir inceleme yerine geçmez. HMK resmî metni incelemede esas alınmalıdır.

WhatsApp, e-posta ve taranmış vekâlet hangi sınırda delildir?

HMK m.199’a göre elektronik ortamdaki veriler de şartları içinde belge niteliği taşıyabilir. Bir WhatsApp görüşmesinin ekran görüntüsü, yönetimin vekâlet belgesini nereden aldığını araştırmak için yardımcı delil olabilir. Ancak ekran görüntüsünün gerçekliği ve bütünlüğü tartışmalıysa mesajın ait olduğu cihaz, hesap ve kayıt geçmişinin araştırılması gerekir. Düzenlenebilir elektronik görseller ile doğrulanmış kurum kayıtları aynı güvenilirlik seviyesinde görülmemelidir. Delil sunulurken kişisel verilerin gereksiz yere paylaşılmamasına da dikkat edilir.

Almanya’daki malik, “ben böyle bir vekâlet göndermedim” beyanını tarihli iletişim kayıtlarıyla destekleyebilir. Yönetim ise belgeyi kimin ilettiğini, hangi platform üzerinden aldığını ve toplantıdan önce kontrol yapıp yapmadığını açıklayabilir. Karar defterindeki imza ile PDF üzerindeki imza birbirinden farklıysa bu da ayrı kaydedilir. Delil zincirinin amacı tek bir ekran görüntüsünden hüküm çıkarmak değil, dosyanın başından itibaren hangi kayıtların bulunduğunu ve sonraki değişikliklerin neler olduğunu saptamaktır.

İptal davası açılınca kararın uygulanması otomatik durur mu?

Kurul kararının iptaline ilişkin dava açılması, kararın her durumda kendiliğinden uygulanamaz hâle geldiği anlamına gelmez. Karar uyarınca büyük bir tadilat sözleşmesi imzalanması, ortak alanın dönüştürülmesi veya büyük tutarlı harcama yapılması planlanıyorsa geçici hukuki koruma ihtiyacı ayrıca değerlendirilir. HMK m.389 ve devamındaki ihtiyati tedbir hükümleri, şartları oluştuğunda talebin hukuki dayanağını oluşturur. Tedbirin konusu, korunacak hak ve gecikmenin doğuracağı sakınca somut olarak açıklanmalıdır.

“Genel kurul sahte” şeklindeki bir cümle, tek başına her türlü harcamayı durduracak geçici karar verileceğinin garantisi değildir. Tedbir talebi yönetimin belirli bir kararı uygulamasına yönelikse kararın numarası, finansal etkisi ve mevcut ilerleme durumu belgelenir. Karşı tarafların hakları da gözetilir; talep ölçülülüğe uygun kurulmalıdır. Tedbirle dava sonundaki nihai hüküm aynı hukuki koruma değildir. Bu ayrım, Almanya’da yaşayan malikin Türkiye’ye seyahat etmeden dosya hazırladığı durumlarda da korunur.

Yönetim planı değiştirilmişse neden özel önem taşır?

Bir vekâletle oy kullanılması iddiası yönetim planının değiştirilmesine ilişkin kararda ortaya çıkabilir. KMK m.28, yönetim planı değişikliği bakımından kat maliklerinin beşte dördünün oyunu öngören özel çoğunluk kuralını içerir. Bu nedenle sıradan yıllık gider onayıyla yönetim planı değişikliğine ilişkin oy hesabı aynı değildir. Karardaki temsil sorunu saptanırken hangi maddelerin değiştirildiği, önceki ve sonraki plan metinleri, maliklerin oy hakları ve toplantı tutanağı birlikte incelenmelidir.

Özellikle bağımsız bölümün kullanım amacını, ortak alan düzenini veya maliklerin mali yüklerini etkileyen plan değişikliklerinde süre riski büyüktür. Yönetim planının tapu sicilinde bulunabilen kaydı ile yalnız yönetimin dağıttığı güncel metin arasındaki farklar karşılaştırılır. Her değişikliğin hukuka uygun olduğu varsayılmayacağı gibi, vekâletle kullanılan bir oyun tartışmalı olması da bütün planın kendiliğinden eski hâline döndüğü anlamına gelmez. Talep, hukuki sakatlığın hangi işlem üzerinde nasıl sonuç doğurduğunu göstermelidir.

Bir dairenin iki malikinin bulunması veya bir malikin birkaç dairesi olması

Bir daire birden fazla kişinin mülkiyetindeyse KMK m.31, o bağımsız bölüm bakımından aralarından bir kişinin temsilci belirlenmesini öngörür. Böylece Almanya’daki malik ile Türkiye’deki kardeşinin aynı daire üzerinde paydaş olduğu uyuşmazlıkta, her birine bağımsız ayrı bir oy yazılması doğru olmayabilir. Hangi kişinin oy hakkını kullanacağı, maliklerin kendi aralarında yaptıkları yetkilendirme ve kurul kayıtları incelenir. Bu, dışarıdaki herhangi bir kişinin sahte yetkiyle oy kullanması iddiasından ayrı bir hukuki meseledir.

Birkaç bağımsız bölüme sahip olan malikin oy sayısı bakımından kanuni üst sınır ayrıca uygulanır. Tartışmalı vekâletin kaç oyu etkilediğini saptamadan önce tapu kayıtları üzerinden sahiplik tablosu hazırlanır. Toplantı tarihinden sonra gerçekleşen satış veya miras intikali, toplantı günündeki maliklik sıfatını kendiliğinden değiştirmez. Sınırlı sayıdaki bir temsil belgesine dayanarak bir kişinin sahip olmadığı daireler adına da oy vermiş gösterilmesi hâlinde ayrıca temsil ve oy hesabı incelemesi yapılmalıdır.

Yöneticiye gönderilecek belge talebi nasıl sınırlandırılır?

Yöneticiye iletilen başvuruda taşınmazın ili, ilçesi, site adı, bağımsız bölüm numarası, toplantı tarihi ve tartışmalı gündem maddesi yazılır. İstenen evraklar karar defteri ilgili sayfası, hazirun çizelgesi, tüm vekâlet belgeleri ve çağrı kayıtları olarak tek tek belirtilir. Üçüncü kişilerin özel bilgileriyle ilgisiz kişisel veri talep edilmemelidir. Başvuru, yöneticiden hakkı doğrulayan imzalı cevap ve belge örnekleri alınmasını hedefler; kesin suç isnadı içeren ağır ifadeler kullanılması zorunlu değildir.

Yönetici cevabında vekâletin bir akrabadan alındığını söylüyorsa belgenin gönderim tarihini, nasıl saklandığını ve hangi toplantıda kullanıldığını açıklaması istenir. Yanıt gelmeyen dosyada ihtiyaç hâlinde mahkeme aracılığıyla belge ibrazı ve tespit yolları ele alınır. Belgeler için site yönetiminden belge inceleme rehberi ile karar defteri sureti talebi ayrı olarak incelenebilir.

Sahte vekâlet iddiası aidat borcunu otomatik siler mi?

Kurulda usulsüz temsil kullanıldığı iddiası, geçmiş dönem ortak giderleri ve kat malikinin kanundan doğan ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. KMK m.20 kapsamında ortak gider ve avans borcu, yönetim planı ve geçerli kurul kararları ayrı değerlendirilir. İhtilaflı karar nedeniyle ilave bir ödeme talep ediliyorsa bu alacağın hangi hukuki belgeye dayandığı gösterilmelidir. İcra takibi başlatılmışsa takip dosyasının tebliğ tarihi ve takip türüne göre belirlenen itiraz süresi ayrıca korunur.

“Vekâlet sahtedir, hiçbir aidat ödemiyorum” kararı ek faiz ve takip masrafı riskine yol açabilir. Yönetimin dayandığı ödeme dökümünde eski aidat, yeni özel gider, faiz ve vekâletli karar kaynaklı tutar birbirinden ayrılır. Mevcut borcun gerçeğe uygun hesabı, kurul kararının iptal edilip edilmediği sorusundan bağımsız da denetlenebilir. Yurt dışından site aidatı ve icra rehberi bu ikinci konunun usulünü ele alır.

Almanya’dan vekille başvuru ve Mersin ofisinden dosya koordinasyonu

Almanya’da yaşayan kat maliki Türkiye’deki avukatına olayın belgelerini güvenli biçimde gönderebilir. Dava veya diğer hukuki işlemler için kullanılacak vekâletnamenin hangi makam tarafından düzenleneceği, Türk konsolosluğundan ya da yabancı noter üzerinden hazırlanıp hazırlanmadığı ve tercüme gerekliliği somut işlem türüne göre belirlenir. Örneğin Türk konsolosluğunda usulüne uygun düzenlenen vekâletname ile yabancı noterin hazırladığı bir belgenin doğrulama adımları aynı olmayabilir. Özellikle dava vekâletindeki temsil yetkisi ve tebligata ilişkin bilgiler kontrol edilir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye’deki farklı illerde bulunan taşınmazlara ilişkin dosyalar görev, yetki ve vekâlet kuralları gözetilerek Mersin’den koordine edilir; Mersin ve İstanbul’daki fizikî ofislerin varlığı doğru belirtilerek Mersin’den dosya koordinasyonu ayrımı korunur. Müvekkilin Almanya’da yaşaması, dosyanın inceleme yapılmadan uzaktan tamamen sonuçlandırılacağı taahhüdüne dönüşmez. Belgelerin aslı, bilirkişi incelemesi veya kişisel katılım gerektiren işlemler ihtiyaca göre ayrıca yerine getirilir.

Dava ve soruşturma öncesi tek bir kronoloji hazırlanması

Hukuki işlem dosyası tek olaydan değil, birbirini izleyen belgelerden oluşur. Tapu kaydı, yönetim planı, çağrı, toplantı tarihi, hazirun listesi, temsil belgesinin düzenlenme ve gönderim iddiaları, kararın öğrenildiği tarih, malikin itirazı ve varsa ödeme talebi aynı kronolojiye yazılır. Her belgenin aslı mı kopyası mı olduğu, kimden alındığı ve hangi vakıayı gösterdiği bir cetvele işlenir. Böylece hukuk mahkemesinde iptal gerekçesi ile savcılıkta araştırılacak sahtecilik iddiası birbirine karıştırılmadan sunulabilir.

Kronolojide boş kalan alanlar saklanmamalıdır. Örneğin yönetim vekâletin aslını sunmamışsa “aslı tarafımızca görülmedi” denmesi, onun kesinlikle mevcut olmadığını ileri sürmekten daha isabetlidir. Kararın öğrenildiği tarih tartışmalıysa ilk e-postanın ve sonraki ayrıntılı tutanak tebliğinin her ikisi korunur. Hiçbir Yargıtay kararı kaynağı teyit edilmeden numara uydurulmaz. İddiaların dayanağı belirli kanun ve doğrulanabilen belgeler olmalıdır.

Bu dosyada hangi üç hukuki sonuç ayrı takip edilir?

Birinci sonuç temsil belgesinin geçerliliğine ilişkindir: imzanın gerçekliği, yetki kapsamı ve geri alma kayıtları incelenir. İkinci sonuç kat malikleri kurulu kararının kaderidir: KMK m.30–33, ilgili gündem maddesi, oy çoğunluğu ve dava süresi dikkate alınır. Üçüncü sonuç, varsa sahtecilik fiili veya ödeme talebinden kaynaklanan ayrı hukuki sorumluluktur. Bu üç sonucu bir dilekçede anmak mümkün olsa da her biri için ayrı koşul ve ispat açıklaması gerekir.

Almanya’daki malik açısından en pratik hareket, kararın öğrenilmesinden sonra süreleri bekletmeden tutanakları istemek, asıl vekâlet belgesinin korunmasını talep etmek ve ihtiyaç varsa dava veya delil tespiti seçeneklerini değerlendirmektir. Böylece ne yalnız noter damgasının bulunmamasına, ne yalnız WhatsApp mesajına, ne de soyut sahtecilik şüphesine dayanılır. Bu rehber genel hukuki bilgilendirmedir; dosyadaki belge, toplantı kararı ve sürelerin somut incelenmesiyle uygulanır.

Resmî mevzuat, tarih ve kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28–33; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.40–47; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.199, 208–211, 389–400; 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.204, 207. Hukuki kaynak kontrolü: 31.10.2026. Kesin hukuki sonucun somut karar, temsil belgesi ve tarih kayıtları üzerinden değerlendirilmesi gerekir.