Yasal Önalım Hakkı Kaç Ayda Kullanılır? TMK 733’te 3 Ay ve 1 Yıllık Süre (2026)
Kısa ve net cevap: Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşların yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücüdür. 1 yıllık üst süre 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun değişikliğiyle eski 2 yıllık sürenin yerine gelmiştir. Değişiklik yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda geçici madde gereği eski hükümler uygulanmaya devam eder. Ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda ve cebrî artırma satışlarında önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve 2025 değişikliği sonrası TMK 734 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli hâkimce belirlenir.
Yasal önalım hakkı nedir?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara, satılan payı kanuni koşullarla kendi adlarına geçirme imkânı veren haktır. Temel düzenleme TMK m.732-734 arasındadır.
Hak, paydaşlar arasında ortaklığın yabancı üçüncü kişilerle genişlemesini sınırlayan kanuni bir mekanizmadır. Pay sahibi, payını kural olarak satabilir; fakat üçüncü kişiye satış gerçekleştiğinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar. Hak satıştan önce soyut olarak vardır, fakat dava yoluyla kullanılması üçüncü kişiye yapılan satışla somutlaşır.
Önalım hakkı bir “önceden izin alma” sistemi değildir. Paydaş, payını satmadan önce diğer paydaşlardan izin almak zorunda değildir. Ancak satış gerçekleştikten sonra alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmelidir ve hak sahibi yasal süre içinde alıcıya karşı dava açabilir.
Yasal önalım hakkını kim kullanabilir?
TMK 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Dolayısıyla hakkın temel koşulu, satılan şeyin paylı mülkiyete konu taşınmaz payı olması ve alıcının paydaş olmayan üçüncü kişi olmasıdır.
Bir paydaşın payını diğer mevcut paydaşa satması hâlinde yasal önalım hakkının amacı gerçekleşmez; çünkü ortaklığa yeni üçüncü kişi girmemektedir. Satış dışındaki bağış, miras veya gerçek niteliği itibarıyla satış olmayan devirlerde de önalım şartları ayrıca değerlendirilir.
Tapuda satış gösterilen işlemin gerçekte bağış olduğu veya bağış gösterilen işlemin gerçekte satış olduğu iddiası ispat sorunu doğurabilir. Önalım davasında işlemin gerçek hukuki niteliği, tarafların yakınlığı, bedel hareketleri ve tapu kayıtları birlikte incelenir.
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi neden önemlidir?
TMK m.733/3 açıkça, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceğini düzenler. Kanunun bu özel bildirim yöntemi, 3 aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı bakımından kritik önemdedir.
Paydaşın satışı başka bir yoldan öğrenmiş olması ile kanuni noter bildiriminin yapılması aynı şey değildir. Üç aylık sürenin başlangıcı m.733 metninde satışın hak sahibine bildirilmesine bağlanmıştır ve bildirim usulü bir önceki fıkrada noter olarak belirlenmiştir.
Noter bildiriminde satışın hangi taşınmaz ve paya ilişkin olduğu, alıcı ve satıcı bilgileri ile hakkın kullanılabilmesi için gerekli satış verilerinin açık olması gerekir. Eksik veya belirsiz bildirim sürenin başladığı konusunda uyuşmazlık yaratabilir.
3 aylık hak düşürücü süre nasıl hesaplanır?
Noter aracılığıyla geçerli bildirim yapıldıktan sonra önalım hakkı sahibi, bildirim tarihinin üzerinden üç ay geçmeden alıcıya karşı önalım davasını açmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğundan hâkim tarafından re’sen dikkate alınır; zamanaşımı gibi yalnız karşı tarafın ileri sürmesine bağlı değildir.
Üç ay, “90 gün” şeklinde her durumda sabitlenmemelidir. Sürelerin hesaplanmasında hukuki süre hesabı kuralları uygulanır. Tebliğ/bildirim tarihi kesin olarak tespit edilmeli ve son gün beklenmeden dava açılmalıdır.
Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık kolun başlangıcı tartışması ortaya çıkmaz; ancak hak süresiz devam etmez. TMK 733/4’teki satıştan itibaren işleyen 1 yıllık mutlak üst süre, bildirim yapılmasa da hakkı sona erdirir.
Satıştan itibaren 1 yıllık üst süre nasıl uygulanır?
7571 sayılı Kanun’un 35. maddesi, TMK 733/4’teki “iki yıl” ibaresini “bir yıl” olarak değiştirmiştir. 25 Aralık 2025 itibarıyla yürürlükteki genel kural, önalım hakkının satıştan itibaren her hâlde bir yıl içinde kullanılmasıdır.
Bu süre noter bildiriminden bağımsız bir dış sınırdır. Örneğin satıştan 11 ay sonra noter bildirimi yapılmışsa hak sahibi “bildirimden sonra üç ayım var” diyerek satıştan sonraki 1 yıllık sınırı aşamaz. Dava, her iki sürenin de dolmadığı dönemde açılmalıdır.
Alıcı veya satıcının hiç bildirim yapmaması da dış süreyi durdurmaz. Bu nedenle paydaşlar tapu kayıtlarını ve ortak taşınmazdaki devirleri takip etmelidir. Satış üzerinden bir yıl geçtikten sonra 2026’da geçerli yeni kurala tabi satışlarda önalım hakkı düşer.
25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda hangi süre uygulanır?
7571 sayılı Kanun yalnız yeni süreyi getirmemiş, geçiş kuralı da öngörmüştür. Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici hükme göre m.733’te yapılan değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlarda değişiklikten önceki hükümler uygulanmaya devam eder.
Bu nedenle satış tarihi 25 Aralık 2025’ten önceyse otomatik olarak yeni 1 yıllık üst süre kullanılmamalıdır. Eski düzenlemedeki 2 yıllık dış süre ve o tarihte yürürlükte olan diğer m.733 hükümleri geçiş kuralına göre değerlendirilir.
Satış tarihi 25 Aralık 2025 veya sonrasındaysa yeni hüküm uygulanır. Süre hesabında satışın tapuda gerçekleştiği tarih ve noter bildiriminin tebliğ tarihi ayrı ayrı dosyaya alınmalıdır.
Hangi satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz?
7571 sayılı Kanun’un 35. maddesi TMK 733/1’i de değiştirmiştir. Güncel hükme göre 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
Eski metinde yalnız cebrî artırma istisnası açıkça yer alırken, 2025 değişikliği Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da istisnaya eklemiştir. Bu nedenle 2026’da önalım incelemesi yapılırken satışın hangi usulle gerçekleştiği ilk kontrol noktalarından biridir.
İcra yoluyla açık artırma ve 2886 kapsamındaki satışın dışında kalan özel satışlarda ise diğer koşullar oluşmuşsa önalım hakkı gündeme gelebilir. İşlemin “ihale” olarak adlandırılması tek başına 2886 kapsamına girdiğini göstermez; hukuki dayanak kontrol edilmelidir.
Önalım hakkından feragat ile belirli satışta vazgeçme aynı şey midir?
Hayır. TMK 733/2 iki farklı hukuki işlemi ayırır. Önalım hakkından genel feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Bu, gelecekteki satışlar bakımından da etkili olabilecek daha geniş bir vazgeçmedir.
Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Burada hak bütünüyle ortadan kaldırılmaz; belirli satış yönünden kullanılmaz.
Bu ayrım, “önalım hakkımı kullanmayacağım” içerikli belgelerde önemlidir. Belgenin hangi satışa ilişkin olduğu, genel feragat amacı taşıyıp taşımadığı, resmi şekil ve tapu şerhi koşullarının bulunup bulunmadığı incelenmelidir.
2026’da önalım davasında bedel nasıl belirlenir?
7571 sayılı Kanun, TMK 734/2’yi de değiştirmiştir. Güncel hükme göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin verdiği kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır.
Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel ise hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Bu değişiklik, eski uygulamada sıkça tartışılan tapudaki satış bedeli ile gerçek/rayiç bedel ilişkisini doğrudan etkiler. 2026’da hazırlanacak önalım davası bütçesi, yalnız tapuda yazan bedel üzerinden yapılmamalı; mahkemece belirlenecek rayiç bedelin yatırılacağı dikkate alınmalıdır.
Önalım davası için hangi belgeler gerekir?
Davanın süre ve esas bakımından doğru kurulması için şu belgeler toplanmalıdır:
- Taşınmazın güncel ve geçmiş tapu kayıtları.
- Satış işleminin tarihini ve satılan pay oranını gösteren resmi kayıt.
- Alıcı ve satıcı bilgileri.
- Varsa noter satış bildirimi ve tebliğ mazbatası.
- Paydaşlık durumunu gösteren kayıtlar.
- Feragat veya belirli satıştan vazgeçme belgesi varsa aslı/örneği.
- Satışın 2886 kapsamında veya cebrî artırma olup olmadığını gösteren ihale/takip belgeleri.
- Rayiç değer tespiti için taşınmazın imar, konum ve emsal verileri.
- Dava konusu pay için tapu giderlerini gösteren belgeler.
Süre hesabı dava açılmadan önce ayrı bir kontrol listesiyle yapılmalıdır. Satış tarihi, noter bildiriminin tebliğ tarihi ve uygulanacak eski/yeni hüküm netleştirilmeden dava stratejisi kurulması hak kaybı riski yaratır.
Mersin ve Türkiye geneli uygulama
TMK 732-734 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de miras veya aile ilişkisi nedeniyle çok paydaşlı kalan tarım arazileri, arsalar, yazlık taşınmazlar ve ticari parsellerde üçüncü kişiye pay satışı önalım uyuşmazlıklarına yol açabilir.
Özellikle Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur ve Mut’taki tarım arazilerinde paydaş sayısının yüksek olması satışların takibini zorlaştırabilir. Merkez ilçelerde ise paylı arsa ve bina satışlarında rayiç bedel, imar hakkı ve kentsel değerleme daha önemli olabilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki taşınmaz ve önalım dosyaları, taşınmazın bulunduğu yer ve kesin yetki kuralları dikkate alınarak Mersin’den koordine edilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Önalım hakkı 2026’da kaç ay içinde kullanılmalıdır?
Noter bildiriminin hak sahibine ulaşmasından itibaren 3 ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır.
2. Üst süre hâlâ 2 yıl mı?
Yeni satışlar için hayır. 7571 sayılı Kanun ile 25 Aralık 2025’ten itibaren üst süre 1 yıla indirilmiştir.
3. 2025’in başında yapılan satışta 1 yıl mı uygulanır?
Hayır. Değişiklik yürürlüğünden önce yapılan satışlarda geçiş hükmü nedeniyle eski düzenleme uygulanmaya devam eder.
4. Noter bildirimi yapılmazsa önalım hakkı hiç düşmez mi?
Düşer. Üç aylık süre noter bildirimine bağlı olsa da satıştan itibaren işleyen mutlak üst süre uygulanır.
5. Satışı tapudan öğrendim ama noter bildirimi gelmedi; ne yapmalıyım?
Dış sürenin kaçırılmaması için satış tarihi derhâl kontrol edilmeli ve şartlar varsa dava açılmalıdır. Noter bildirimini beklemek 1 yıllık üst süreyi durdurmaz.
6. Cebrî artırmada önalım hakkı var mı?
Hayır. TMK 733 cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkını açıkça dışlar.
7. Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışta önalım var mı?
2025 değişikliği sonrası 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da yasal önalım kullanılamaz.
8. Önalım hakkı alıcıya mı, satıcıya mı karşı kullanılır?
TMK 734/1’e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
9. Dava açınca tapudaki satış bedelini yatırmak yeterli mi?
2025 değişikliği sonrası hâkim dava konusu payın rayiç bedelini belirler; hak sahibi rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini kesin sürede yatırmalıdır.
10. Önalım hakkından tamamen feragat nasıl yapılır?
Genel feragat resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
11. Sadece belirli satış için vazgeçmek mümkün mü?
Evet. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
12. Pay başka bir paydaşa satılırsa önalım davası açılır mı?
Yasal önalımın temel şartı payın üçüncü kişiye satılmasıdır. Mevcut paydaşa satışta ortaklığa yeni üçüncü kişi girmediğinden bu şart oluşmaz.
Resmî kaynaklar ve ilgili içerikler
- Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Medeni Kanunu
- Resmî Gazete – 7571 sayılı Kanun (25.12.2025)
- Paylı mülkiyette önemli yönetim işleri – TMK 691
- Paylı mülkiyette kullanım – TMK 693
- Ortaklığın giderilmesinde satış ve aynen taksim
Hukukçu incelemesi ve güncellik
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki TMK 732-734 ile 24 Aralık 2025 kabul tarihli 7571 sayılı Kanun’un 35-37. maddeleri esas alınarak hazırlanmıştır. Yeni 1 yıllık üst süre ile geçiş hükmü özellikle eski 2 yıllık bilgilerden ayrıştırılmıştır.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. İnceleme: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu, Sicil 5507.
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
