Bina Tamamlama Sigortası: Maketten Ev Alanlar İçin 2026 Rehberi

Bina tamamlama sigortası neyi güvence altına alır?

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.42, belirlenen büyüklüğün üzerindeki ön ödemeli konut projelerinde tüketici ödemelerinin güvenceye alınmasını düzenler. Sigortanın temel konusu, inşaatta görülen her kusurun onarılması veya konut fiyatının her koşulda korunması değildir. Teminat kapsamındaki tamamlanamama riskleri gerçekleştiğinde hak sahibinin sigortacıdan talepte bulunmasını sağlayan ayrı bir güvencedir. Bu nedenle satış broşüründeki sigortalı proje ifadesi ile tüketici adına doğmuş belirli teminat birbirinden ayrılmalıdır.

Sigorta sözleşmesini satıcı veya müteahhit ile sigorta şirketi yapar; korumadan yararlanan tüketici ise teminat senedinde hak sahibi olarak gösterilir. Tüketicinin sigorta primini doğrudan ödeyen kişi olmaması, adına düzenlenen senetten doğan talebi ortadan kaldırmaz. Buna karşılık bir projede konut satın alan herkesin kendiliğinden aynı poliçenin limitsiz lehtarı olduğu da söylenemez. Satın alınan bağımsız bölümün, satış bedelinin ve alıcının ilgili teminat düzenine dahil edilmesi gerekir.

Bina tamamlama sigortası kentsel dönüşüm projelerinde arsa sahipleri için de kullanılır; ancak o ilişkide güvenceye alınan menfaat ve hesap yöntemi farklıdır. Bu yazı, maketten veya inşaat devam ederken tüketici sıfatıyla konut alan kişiye yöneliktir. Arsa payını müteahhide devreden malikin inşaat sözleşmesi ile para ödeyerek konut alan tüketicinin sözleşmesi aynı işlem değildir. Bir dosyanın kurallarını diğerine aktarmak teminat ve tazminat hesabında ciddi hata doğurur.

Bina tamamlama sigortası her konut projesinde zorunlu mu?

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m.12, konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satıcının satışa başlamadan önce güvence sağlamasını zorunlu tutar. Satıcı bina tamamlama sigortası yaptırır veya yönetmelikteki diğer teminat yöntemlerinden en az birini sağlar. Dolayısıyla otuz konut sınırı, yalnız sigortadan oluşan tek seçenekli bir zorunluluk değildir. Banka teminat mektubu, hakediş sistemi ve bağlı krediyle teminat düzenlemeleri de kendi koşullarıyla incelenir.

Her banka belgesi yeterli teminat sayılmaz. Sadece satıcının bir bankada hesabının bulunması, projenin krediye uygun görülmesi veya tüketiciye kredi teklif edilmesi, mevzuattaki güvence sisteminin kurulmuş olduğunu göstermez. Hangi teminatın seçildiği, tüketicinin ne kadar ödemesini karşıladığı ve risk gerçekleşince hangi kuruma hangi belgeyle başvurulacağı açıklanmalıdır. Banka teminat mektubunun koşulları ile sigortacının konutu tamamlama seçeneği aynı hukuki sonuçları doğurmaz.

Bağlı krediyle teminat yolunda kredi tutarının dışında kalan bedelin ayrıca güvenceye alınması önemlidir. Örneğin satışın yalnız bir kısmı bağlı krediyle karşılanıyorsa peşinatın da aynı kredinin kapsamına kendiliğinden girdiği varsayılmaz. Bağlı kredi ve bankanın sorumluluğu incelemesinde anlatıldığı üzere, satış ve finansman arasındaki bağlantı belgelerle kurulmalıdır. Sadece kredinin konut satın almak için kullanılmış olması bütün finansman sözleşmelerini bağlı krediye dönüştürmez.

Otuzun altındaki bir proje bakımından bu özel eşik gerçekleşmemiş olsa da satıcının teslim, sözleşmeye uygunluk ve diğer tüketici hukuku yükümlülükleri sona ermez. Küçük projeye ilişkin sözleşmede gönüllü bir sigorta veya banka güvencesi verilmişse o taahhüt ayrıca değerlendirilir. Proje büyüklüğü, sözleşmede yazan tek daireye bakılarak değil, ilgili proje belgeleri üzerinden belirlenir.

Müstakil teminat senedinde hangi bilgiler bulunmalıdır?

Her tüketici için konut satış bedeli esas alınarak ayrı teminat senedi düzenlenmesi, bireysel korumanın merkezindedir. Belgede alıcının kimliği, sigortacı, proje türü, ilgili konut, güvence tutarı ve geçerlilik dönemi açıkça izlenmelidir. Aynı projede daha önce başka alıcıya verilmiş örnek bir senedin gösterilmesi yeterli değildir. Satıcının poliçe kapağını göndermesi de tüketici adına düzenlenmesi gereken belgeyi ikame etmez.

Projenin toplam teminat limiti ile tek tüketicinin senedindeki limit farklı kontrollerdir. Bütün proje için yüksek bir bedel yazması, belirli alıcının aynı tutarı isteyeceği anlamına gelmez. Senetteki konut numarasıyla noter sözleşmesindeki ve tapudaki bağımsız bölüm birbiriyle uyuşmalıdır. Sonradan daire değişikliği, ilave bedel veya alıcı değişikliği yapılmışsa sigorta kayıtlarının da bu yeni ilişkiyle uyumu sorulmalıdır; eski belgenin yeni işlemi kapsadığı varsayılmaz.

SEDDK’nın açıklamalarında senedin geçerlilik tarihinin en az proje süresi artı on iki ayı karşılaması ve tazminata ilişkin sigortacı beyanını içermesi vurgulanır. Belgenin doğruluğu satıcının sözlü açıklamasıyla bırakılmamalı, sigortacı ve Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi kayıtları üzerinden teyit edilmelidir. Teyit başvurusunda poliçe ve senet numarası kullanılır; hiçbir ihtiyaç olmadan bütün finansal belgelerin ilgisiz üçüncü kişilere gönderilmesi gerekmez.

Tüketici bakımından sigorta koruması ne zaman başlar?

Ön ödemeli satışta tüketicinin cayma hakkını kullanmamış olması koşuluyla, sorumluluk cayma süresinin sonunda başlar ve teminat senedinin düzenlendiği tarihten itibaren hüküm doğurur. Bu yapı, sözleşme tarihi, senet tarihi ve cayma süresinin ayrı ayrı kaydedilmesini gerektirir. Projenin sigortalandığı gün ile belirli kişinin o projeden konut aldığı gün çoğu dosyada aynı değildir.

Satış yapıldığı halde tüketici adına senet düzenlenmemişse durum gecikmeden satıcıya ve sigortacıya yazılı sorulur. Hangi belgelerin eksik olduğu, tüketici bilgilerinin şirkete iletilip iletilmediği ve hangi bağımsız bölüm için işlem yapıldığı belirlenir. Sadece daha sonra toplu olarak gönderileceği sözüne güvenerek belgesiz ödeme düzenini sürdürmek, risk gerçekleştiğinde ispat uyuşmazlığını büyütür. Belge talebi, satıcının teminat sağlama borcunu tüketicinin üstlenmesi anlamına gelmez.

İflas veya konutun geç teslimi sigortayı nasıl etkiler?

Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları m.8’de iflas, satıcının ölümü üzerine mirasçılarının mirası reddetmesi ve ilgili azami süre veya taahhüt edilen teslim tarihini izleyen on iki ay içinde konutun tamamlanıp teslim edilememesi temel riskler arasında düzenlenir. Poliçeyle kapsamın genişletilmesi ayrıca incelenir. Satıcının şirket olması halinde gerçek kişiye özgü ölüm kuralının doğrudan şirkete uygulanacağı söylenemez.

Şantiyede bir haftadır işçi görülmemesi, şirket hakkında sosyal medyada olumsuz yorum bulunması veya satıcının telefonlara cevap vermemesi tek başına iflas kararı değildir. Bunlar araştırmayı ve belgelerin korunmasını gerektirir; fakat talebin hangi teminat olayına dayandığı ayrıca gösterilmelidir. İflas ileri sürülüyorsa karar ve dosya bilgisi, gecikme ileri sürülüyorsa geçerli teslim tarihi ve tamamlanmama durumu ortaya konur.

On iki aylık sigorta riski ölçütü, satıcıya karşı bütün hakların kullanılabilmesi için mutlaka on iki ay bekleneceği anlamına gelmez. Satış sözleşmesindeki teslim borcunun ihlali, temerrüt, sözleşmeden dönme ve zarar talepleri kendi koşullarıyla incelenir. Sigorta kapsamında talebin doğumu ile satıcıya karşı borçlar hukuku taleplerinin doğumu farklıdır. Bu ayrım yapılmadan hazırlanan bir başvuru, mevcut bir hakkı gereksiz yere geciktirir veya henüz doğmamış sigorta talebini kesin alacak gibi gösterir.

Sigortacı hangi ödemeleri ve hangi tutarı karşılar?

Ön ödemeli konut tüketicisi yönünden banka kanalıyla yapılan ödemeler temel alınır. Genel Şartlar m.20/2, anaparanın teminat senedindeki azami tutarı aşmaması koşuluyla, satıcının hesabına intikal tarihinden hesaplanacak ilgili yasal faiz veya yasal faiz oranındaki gecikme cezasıyla birlikte nakdi tazmini düzenler. Bu nedenle ödeme planı ile gerçekleşmiş banka hareketleri karşılaştırılır. Henüz ödenmemiş taksit, yapılmış ödeme gibi listeye eklenmez.

Her havalenin hangi konuta ve hangi borca ilişkin olduğu gösterilmelidir. Açıklamasız transfer, satıcıyla başka bir borç ilişkisi bulunması veya bedelin üçüncü kişinin hesabına gönderilmesi ispatı karmaşıklaştırır. Dekontta tutar ve tarih yanında alıcı hesabı da incelenir. Elden verilen paranın satış ilişkisinde ispatlanması ile sigortanın banka ödemelerine bağladığı koruma aynı soru değildir; birindeki kabul diğerine otomatik taşınmaz.

Konutun bugünkü piyasa değeri, senedin limiti ve tüketicinin ödediği para üç ayrı rakamdır. Tüketici, fiyat artışı nedeniyle istediği güncel ilan değerinin her durumda sigortacı tarafından ödeneceğini varsaymamalıdır. Arsa sahiplerine ilişkin farklı endeksleme düzenini ön ödemeli konut alıcısının hesabına aktarmak da hatalıdır. Hesap, kişinin hukuki sıfatına ve poliçenin dayandığı genel şartlara göre kurulmalıdır.

Örnek olarak satış bedeli dört milyon lira, banka ödemeleri iki milyon beş yüz bin lira olan bir dosyada, sırf satış bedeli senette yazdığı için ödenmemiş bir milyon beş yüz bin lira da gerçekleşmiş ödeme sayılmaz. Faiz incelemesi her taksitin satıcıya geçtiği tarih üzerinden yapılır. Bu örnek sadece hesap mantığını gösterir; belirli dosyada sigortanın kesin ödeme yükümlülüğü bulunduğuna dair sonuç oluşturmaz.

Sigortacı para ödemek yerine konutu tamamlar mı?

Genel Şartlar m.20, nakden tazmin ile projenin tamamlanıp konutun teslim edildiği aynen ifa seçeneklerini düzenler. Yöntemi sigortacı belirleyerek satıcıya ve hak sahiplerine bildirir. Tüketicinin yalnız nakit istediğini söylemesi, sigortacının düzenlemedeki tamamlama seçeneğini kendiliğinden kaldırmaz. Seçim sonrası işlemler, projenin hukuki ve fiziksel devriyle birlikte yürütülür.

Projenin tamamlanması yönteminde satıcıya ait ilgili kat irtifakının sigortacıya devri veya devre ilişkin noter satış vaadi gibi belgeler gündeme gelir. Bu nedenle kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı ve bağımsız bölüm kayıtları önemlidir. Şantiyenin fiilen teslimi ile tapudaki hakların devri aynı işlem değildir. Yalnız müteahhit değiştiği için bütün kayıtların kendiliğinden düzeldiği kabul edilmez.

Tamamlama süresinin başlangıcı, risk türüne göre farklıdır. İflas veya ölüm nedeniyle tamamlanamamada, makul süre ve her durumda taahhüt edilen proje bitişini izleyen yirmi dört aylık üst sınır esas alınır. Proje bitişini izleyen on iki ay içinde tamamlanmama riskinde ise makul süre ve proje yerinin sigortacıya teslimini izleyen yirmi dört aylık üst sınır düzenlenmiştir. Her olayda tek bir tarihten yirmi dört ay sayılması doğru değildir.

Bina tamamlama sigortasında kira ödemesi hangi durumda yapılır?

Genel Şartlar m.20/8’deki kira düzeni, sigortacının konutu tamamlama yöntemini seçmesi ve proje yerinin kendisine teslimi bağlamında uygulanır. İflas ve ölüm riskinde taahhüt edilen bitiş tarihinden sonraki aylar; on iki aylık tamamlanmama riskinde ise bitişi izleyen on ikinci aydan sonraki dönem esas alınır. Bu şartlar gerçekleşmeden her geciken proje için aynı kira borcu bulunduğu söylenemez.

Hesapta bağımsız bölümün enflasyona göre düzeltilmiş yapım maliyetinin aylık binde beşi ölçütü kullanılır. Bu tutar doğrudan satış bedelinin binde beşi değildir. Arsa payı ve satış fiyatıyla yapım maliyetinin ayrılması bu nedenle gereklidir. Kira ödemelerinin müstakil teminat senedindeki azami bedelle ilişkilendirilmemesi de ayrıca önem taşır; tüm kalemler tek bir limitsiz veya tek bir ortak tavanlı alacak gibi toplanmaz.

Poliçenin iptali ile konut satışından vazgeçmek aynı sonucu mu doğurur?

Sigorta sözleşmesinin sona ermesinden önce düzenlenmiş teminat senetlerinden doğan sorumluluğun devamı ile ana satış sözleşmesinin sona ermesi ayrılmalıdır. İlk durumda sırf satıcının sigortacıyla ilişkisi sonradan bitti diye önceki senetli tüketicinin koruması otomatik olarak yok sayılmaz. İkinci durumda güvenceye temel oluşturan satış ilişkisinin sona ermesinin senede etkisi Genel Şartlar m.19/6 çerçevesinde ayrıca incelenir.

Bu nedenle tüketici satışı sona erdiren bir belgeyi imzalamadan önce iade alacağının, teminatın ve sigortacıya yapılmış başvurunun durumunu birlikte değerlendirmelidir. Satıcının hazırladığı standart protokol, yalnız teslim tarihini değiştiren bir ek sözleşme de gerçek bir fesih ve ibra metni de olabilir. Belgenin başlığına güvenilmez. Sonradan verilen ödeme sözü, mevcut sigorta güvencesini kaybettiren işlemin bütün sonuçlarını karşılamayabilir.

Sigortacıya başvuru dosyası nasıl hazırlanır?

Dosyanın ilk bölümünde konut satış sözleşmesi, ek protokoller, ödeme planı, bağımsız bölüm bilgileri, poliçe ve kişiye özel teminat senedi bulunur. İkinci bölümde banka dekontları tarih sırasına konur. Üçüncü bölümde teminat olayını gösteren iflas kaydı veya teslim gecikmesine ilişkin belgeler yer alır. İnşaatın mevcut durumunu gösteren hukuka uygun fotoğraf ve teknik kayıtların çekim tarihleri korunur.

Başvuru yazısı, hangi sözleşme ve senede dayanıldığını, hangi riskin gerçekleştiğinin ileri sürüldüğünü ve hangi hesap kalemlerinin istendiğini açıkça belirtmelidir. Örneğin satıcıyla yapılan her yazışmanın yüzlerce sayfalık sırasız çıktısı yerine, teslim tarihini değiştiren belge ve ödeme kabulü özellikle işaretlenir. Eksik belge talep edilirse verilen cevabın tarihi ve içeriği saklanır. Şirketin dosya numarası, başvurunun esasının kabul edildiği veya tazminatın kesinleştiği anlamına gelmez.

Satıcı tapuyu vermemişse müteahhidin tapuyu devretmemesi konusundaki sözleşmesel ve ayni talepler de dosyadan ayrıştırılır. Sigorta başvurusu tapu tescil davasının kendiliğinden açıldığı anlamına gelmez. Aynı zarar için satıcıdan alınan kısmi ödeme sigortacıya bildirilir; mükerrer tahsilat yaratacak hesap yapılmaz.

Sigortacı talebi reddederse hangi yol izlenir?

Önce ret gerekçesi belirlenir: kişinin senette hak sahibi olmadığı, riskin gerçekleşmediği, ödemenin kapsam dışında kaldığı veya hesabın farklı olduğu iddiaları aynı savunma değildir. Her iddiaya karşı ilgili belge gösterilir. Sigorta şirketine yazılı başvuru, sigorta tahkimi bakımından da temel ön koşuldur. Nihai cevabın talebi karşılamaması veya on beş iş günü içinde yazılı cevap alınmaması halinde, diğer başvuru koşulları da mevcutsa tahkim yolu kullanılır.

Sigorta Tahkim Komisyonunun başvuru açıklaması uyarınca kuruluşun üyeliği, uyuşmazlığın kapsamı ve önceki başvurular kontrol edilir. Aynı uyuşmazlığın başka bir yargısal veya hakem merciine taşınmasının etkisi göz ardı edilmez. Sigorta tahkimi başvuru rehberi dilekçe ve belge düzeninin ayrıntılarını açıklar. Sigortaya ve satıcıya yönelen taleplerin muhatabı aynı değildir.

Mahkemeye başvurulacaksa tarafların sıfatı, sigorta ilişkisinin niteliği, talep konusu ve dava şartı arabuluculuk hükümleri birlikte değerlendirilir. Her bina tamamlama dosyası için tek bir mahkeme adı kullanmak, arsa sahibi ile tüketicinin farklı konumlarını yok sayar. İdareye mevzuata aykırılık şikâyeti yapmak ise bireysel satış bedelinin tahsil edildiği anlamına gelmez.

Başvuru öncesinde hangi beş soruya cevap verilmelidir?

Bir dosyada önce satışın ön ödemeli tüketici işlemi olup olmadığı, ardından projenin teminat yöntemi belirlenir. Sonra kişinin kendi adına geçerli senet bulunup bulunmadığı, hangi banka ödemelerinin bu senetle eşleştiği ve hangi sigorta olayının gerçekleştiği sorulur. Bu sıra, yalnız büyük bir poliçe tutarı görülerek hatalı beklenti oluşturulmasını engeller. Belgeler cevap vermiyorsa belirsiz kısım açıkça yazılarak ilgili kurumdan teyit istenir.

Doğru hukuki inceleme, sigortayı her sorunun otomatik çözümü olarak sunmaz; fakat sırf satıcı iflas etti diye teminatlı tüketicinin bütün haklarını kaybettiği sonucuna da varmaz. Satış, teminat ve tahsilat kayıtlarının ayrı okunması, mevcut korumanın kapsamını somutlaştırır. Bu metindeki örnekler varsayımsaldır ve belirli bir mahkeme kararından alınmış sonuçlar olarak gösterilmemiştir.

Bina tamamlama sigortası hakkında sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi

Bina tamamlama sigortası uyuşmazlığında projenin bulunduğu il, sigortacının merkezi ve tüketicinin yerleşim yeri ayrı kaydedilir. Başvurunun türüne göre yetki belirlenir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda Türkiye geneli dosya takibi Mersin’den yönetilir.

Mersin uygulaması

Mersin’deki projelerde de ruhsat, bağımsız bölüm, satış ve banka kayıtları birlikte kontrol edilir. Bir projenin yerel olarak tanınması veya satış ofisinin faal olması sigorta güvencesinin varlığını kanıtlamaz. Bu içerik genel hukuki bilgilendirmedir; poliçe ve sözleşme görülmeden belirli bir tazminat veya teslim sonucu garanti edilmez.

Resmî kaynaklar ve hukuki dayanak

6502 sayılı Kanun: özellikle m.40–46 ve m.42. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik: m.12–16. SEDDK Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları: m.7–8, 19–20. SEDDK’nın Bina Tamamlama Sigortası Rehberi, TOBB aracılığıyla paylaşılan nüsha: ön ödemeli konut tüketicileri bölümü. Sigorta Tahkim Komisyonu başvuru koşulları. Kaynak kontrolü: 6 Eylül 2026.