Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılabilir mi? PAİY m.24 | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. Uygulama imar planında aksine hüküm yoksa PAİY m.24 koşulları sağlanarak bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Binalar arasındaki mesafe, her binanın yüksekliğine göre gerekli yaklaşma mesafelerinin toplamından az olamaz; parseldeki toplam yapılaşma diğer plan ve emsal şartlarına da uymalıdır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Bir parselde birden fazla bina – PAİY m.24
bir parselde birden fazla bina: hukuki dayanak
PAİY m.24, tek parselde birden fazla bina yapılmasının şartlarını ve binalar arasındaki mesafenin nasıl belirleneceğini düzenler.
Birden fazla bina yapılabilmesi parselin emsalinin artması anlamına gelmez. Aynı toplam yapılaşma hakkı parselde birden fazla kütle halinde düzenlenirken bahçe ve binalar arası mesafe kuralları ayrıca sağlanır.
Bu yazıda açıklanan sonuç 20 Eylül 2026 tarihindeki konsolide mevzuata dayanır. İmar dosyalarında sayı, oran, mesafe ve asgari ölçüler yaklaşık değer değildir. Yönetmelikte açık bir eşik varsa proje ve hesap cetveli bu değerle birebir karşılaştırılır. Ruhsat aşamasında kullanılan eski hesap şablonu veya başka bir parseldeki uygulama, güncel maddenin yerini tutmaz.
Yönetmelikteki açık kurallar
1. Plan aksini yasaklamıyorsa birden fazla bina mümkündür
M.24, uygulama imar planında aksine hüküm bulunmayan durumlarda aynı parselde birden fazla bina yapılmasına imkan tanır.
Plan notunda tek kütle veya özel yerleşim kararı varsa önce bu karar incelenir.
2. Binalar arasındaki mesafe ayrı hesaplanır
İki bina arasındaki asgari açıklık her binanın kendi yüksekliğine göre gerekli yaklaşma mesafelerinin toplamından az olamaz.
Bu değer yalnız yangın veya estetik mesafe değil, imar yerleşim koşuludur.
3. Parsel sınırı mesafeleri ayrıca korunur
Binaların birbirinden uzaklığı yeterli olsa bile ön, yan ve arka bahçe mesafeleri ayrıca sağlanmalıdır.
Bir koşul diğerini ikame etmez.
4. Toplam emsal hakkı değişmez
Bina sayısının artması planla verilen KAKS/emsal veya TAKS hakkını kendiliğinden artırmaz.
Parselin toplam alan hesabı tüm binaların emsale tabi bölümleri üzerinden yapılır.
5. Yatay kat mülkiyeti/irtifakı için tapu süreci ayrıdır
Bir parsel üzerindeki farklı blokların bağımsız bölümlendirilmesi kat mülkiyeti ve tapu mevzuatındaki ayrı işlemlere tabidir.
M.24 imar yerleşimini düzenler; ayni hak tesisi ayrıca yapılır.
Hesap ve teknik kontrol nasıl yapılır?
Vaziyet planında tüm bina kütleleri parsel sınırlarıyla birlikte gösterilir. Her bina için yükseklik/kat bilgisi belirlenir, yaklaşma mesafesi hesaplanır ve iki bina arasındaki gerçek mesafe bu toplamla karşılaştırılır.
Teknik kontrol üç kaynağın aynı anda okunmasını gerektirir: yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları, parselin imar durum belgesi ve onaylı mimari proje. bir parselde birden fazla bina bakımından kullanılan her sayı veya alanın hangi resmî belgeden geldiği dosyada gösterilmelidir. Böylece yalnız sonuç rakamı değil, hesabın dayanağı da denetlenebilir olur.
Birden fazla bloklu projede alan cetveli parsel toplamı üzerinden hazırlanır. Blok bazındaki alanlar toplanır ve toplam emsal/TAKS sınırı aşılmadığı ayrıca gösterilir.
Bir teknik koşulun sağlanması diğer yapılaşma şartlarını ortadan kaldırmaz. Örneğin emsal uygun olsa bile TAKS, bahçe mesafesi veya kat adedi ayrıca aşılmış olabilir; oda ölçüsü uygun olsa bile erişilebilirlik, yangın veya havalandırma şartı eksik kalabilir. Bu nedenle m.24 dosyanın yalnız kendi düzenleme alanında kesin sonuç verir ve bağlantılı hükümler ayrı ayrı işaretlenmelidir.
Ruhsat ve proje bakımından sonuç
İdare tek parseldeki tüm blokları birlikte ruhsat denetimine tabi tutar. Binalardan birinin uygun olması diğer bloktaki mesafe veya emsal aykırılığını ortadan kaldırmaz.
Ruhsat veya proje onayı mevzuata aykırı bir teknik değeri meşru hale getirmez. Sonradan bir aykırılık iddiası doğduğunda önce onaylı proje ile gerçekleşen yapı karşılaştırılır; ardından projenin kendisinin yürürlükteki imar şartlarına uygun olup olmadığı incelenir. Teknik aykırılık ile uygulanacak idari işlem aynı şey değildir; yaptırımın hukuki dayanağı 3194 sayılı Kanun ve ilgili özel mevzuattan ayrıca kurulmalıdır.
Dosyada bulunması gereken temel kayıtlar
Vaziyet planı, tüm blokların kat planları, yükseklik ve yaklaşma mesafesi hesapları, alan cetveli, imar durumu ve plan notları birlikte incelenir.
- Güncel uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve parsel bilgileri,
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı,
- Alan/ölçü hesap cetvelleri ve gerekiyorsa teknik rapor,
- Ruhsat, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ilgili sürümleri,
- İdarenin özel görüş veya onayı varsa tarih ve sayı bilgisi.
Belgelerin aynı proje sürümüne ait olması önemlidir. Eski imar durumu ile yeni mimari proje veya farklı tarihli plan notları bir arada kullanılırsa sonuç yanıltıcı olur. Belge tarihleri ve revizyon numaraları karşılaştırılmadan ölçü hesabı tamamlanmış sayılmaz.
2026 güncellik kontrolü
2026 itibarıyla m.24’ün birden fazla bina yapılmasına imkan veren sistemi, planın aksine hükmü ve mesafe koşullarıyla birlikte yürürlüktedir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin son değişiklikleri içinde 1 Temmuz 2026 tarihli düzenlemeler de vardır. Bu nedenle özellikle 2026 öncesinde hazırlanmış makaleler, belediye iç notları ve proje şablonları güncel maddeyle karşılaştırılmalıdır. Bir hüküm değişmişse yalnız yeni metin esas alınır; geçmiş tarihli işlemde ise işlem tarihindeki metin ve geçiş düzenlemesi ayrıca incelenir.
Sık yapılan hatalar
Bina sayısı arttıkça emsal hakkının da arttığını sanmak, yalnız bloklar arası mesafeyi kontrol edip parsel sınırı mesafelerini atlamak ve tapu sürecini imar ruhsatıyla aynı işlem kabul etmek hatalıdır.
Bir diğer hata, maddenin düzenlediği alanı başka bir teknik kavramla birleştirmektir. Taban alanı ile katlar alanı, TAKS ile KAKS, kat adedi ile bina yüksekliği, net piyes ölçüsü ile toplam bağımsız bölüm alanı aynı değildir. Yönetmelikte her kavramın ayrı hesabı bulunduğundan, aynı metrekare veya oran bütün hesaplara taşınamaz.
Üçüncü hata, sözlü idari bilgiye dayanıp yazılı belgeyi dosyaya almamaktır. Bir ruhsat veya plan uyuşmazlığında yargısal denetim yazılı işlem ve teknik belgelere göre yapılır. Bu nedenle plan paftası, plan notu, imar durumu ve proje olmadan yalnız sahadaki görünüm üzerinden kesin hukuki sonuç kurulmaz.
Dosya kontrol listesi
- Güncel plan ve plan notu kontrol edildi mi?
- m.24 yürürlükteki metinden açıldı mı?
- Hesabın pay ve paydası/ölçü noktaları açık mı?
- Proje ile imar durumu aynı veriyi gösteriyor mu?
- İstisna uygulanıyorsa açık mevzuat dayanağı var mı?
- Başka yapılaşma şartları ayrıca kontrol edildi mi?
- İşlem ve proje revizyon tarihleri eşleştirildi mi?
- Resmî kaynak bağlantısı dosyada saklandı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu
- Apartmanda işyeri açma ve KMK 24
Sık sorulan sorular
Temel sonuç nedir?
Evet. Uygulama imar planında aksine hüküm yoksa PAİY m.24 koşulları sağlanarak bir parselde birden fazla bina yapılabilir. Binalar arasındaki mesafe, her binanın yüksekliğine göre gerekli yaklaşma mesafelerinin toplamından az olamaz; parseldeki toplam yapılaşma diğer plan ve emsal şartlarına da uymalıdır.
Hangi madde uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.24 doğrudan uygulanır. Ayrıca uygulama imar planı, plan notları ve 3194 sayılı İmar Kanunu birlikte kontrol edilir.
Plan notu farklı bir kural koyabilir mi?
Yürürlükteki plan notu üst normlara aykırı olmamak şartıyla parsel için özel yapılaşma koşulu getirebilir. Dosyada plan notu kontrol edilmeden yalnız Yönetmelik tablosuyla sonuç kurulmaz.
Hesap veya ölçü nereden alınır?
Onaylı mimari proje, imar durum belgesi ve gerekiyorsa aplikasyon/kot belgelerindeki resmi veriler esas alınır. Sahadaki yaklaşık ölçü tek başına yeterli değildir.
Eski ruhsatlarda ne yapılır?
Ruhsatın verildiği tarihteki mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı değerlendirilir. Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihindeki güncel kuralı açıklar.
Belediye uygulaması açık maddeyi değiştirebilir mi?
Hayır. İdari uygulama, Yönetmeliğin emredici sınırını ortadan kaldıramaz. Farklı uygulamanın plan veya başka bir mevzuat hükmüne dayanması gerekir.
Bu kural tek başına yapı hakkı yaratır mı?
Hayır. Emsal, TAKS, kat adedi, yükseklik, bahçe mesafeleri, kullanım kararı ve diğer teknik şartlar birlikte sağlanmalıdır.
Resmî kaynak nerede?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete güncel ve resmî kontrol kaynaklarıdır.
Sonuç
Bir parselde birden fazla bina yapılabilir; ancak planın izin vermesi, binalar arası yaklaşma mesafeleri ve parselin toplam emsal/TAKS şartları birlikte sağlanmalıdır.
bir parselde birden fazla bina bakımından güvenilir sonuç, güncel Yönetmelik hükmünün plan ve onaylı proje üzerindeki somut verilerle karşılaştırılmasıyla elde edilir. Açık bir ölçü veya oran varsa bunun dışına çıkılmaz; maddenin düzenlemediği bir istisna varsayılmaz. Ruhsat, tadilat veya uyuşmazlık dosyasında aynı kontrol zinciri uygulanmalıdır.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
İçerik yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 3194 sayılı İmar Kanunu temel alınarak hazırlanmıştır. Somut taşınmazda uygulama imar planı, plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir.
Plan kararının etkisi: bir parselde birden fazla bina
M.24, uygulama imar planında aksine hüküm bulunmayan durumlarda aynı parselde birden fazla bina yapılmasına imkan tanır. Plan notunda tek kütle veya özel yerleşim kararı varsa önce bu karar incelenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: bir parselde birden fazla bina
İki bina arasındaki asgari açıklık her binanın kendi yüksekliğine göre gerekli yaklaşma mesafelerinin toplamından az olamaz. Bu değer yalnız yangın veya estetik mesafe değil, imar yerleşim koşuludur. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: bir parselde birden fazla bina
Binaların birbirinden uzaklığı yeterli olsa bile ön, yan ve arka bahçe mesafeleri ayrıca sağlanmalıdır. Bir koşul diğerini ikame etmez. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: bir parselde birden fazla bina
Bina sayısının artması planla verilen KAKS/emsal veya TAKS hakkını kendiliğinden artırmaz. Parselin toplam alan hesabı tüm binaların emsale tabi bölümleri üzerinden yapılır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
İdari denetimde ispat: bir parselde birden fazla bina
Bir parsel üzerindeki farklı blokların bağımsız bölümlendirilmesi kat mülkiyeti ve tapu mevzuatındaki ayrı işlemlere tabidir. M.24 imar yerleşimini düzenler; ayni hak tesisi ayrıca yapılır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Yapı kullanma izni bağlantısı: bir parselde birden fazla bina
M.24, uygulama imar planında aksine hüküm bulunmayan durumlarda aynı parselde birden fazla bina yapılmasına imkan tanır. Plan notunda tek kütle veya özel yerleşim kararı varsa önce bu karar incelenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Plan kararının etkisi: bir parselde birden fazla bina
İki bina arasındaki asgari açıklık her binanın kendi yüksekliğine göre gerekli yaklaşma mesafelerinin toplamından az olamaz. Bu değer yalnız yangın veya estetik mesafe değil, imar yerleşim koşuludur. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: bir parselde birden fazla bina
Binaların birbirinden uzaklığı yeterli olsa bile ön, yan ve arka bahçe mesafeleri ayrıca sağlanmalıdır. Bir koşul diğerini ikame etmez. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: bir parselde birden fazla bina
Bina sayısının artması planla verilen KAKS/emsal veya TAKS hakkını kendiliğinden artırmaz. Parselin toplam alan hesabı tüm binaların emsale tabi bölümleri üzerinden yapılır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: bir parselde birden fazla bina
Bir parsel üzerindeki farklı blokların bağımsız bölümlendirilmesi kat mülkiyeti ve tapu mevzuatındaki ayrı işlemlere tabidir. M.24 imar yerleşimini düzenler; ayni hak tesisi ayrıca yapılır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
İdari denetimde ispat: bir parselde birden fazla bina
M.24, uygulama imar planında aksine hüküm bulunmayan durumlarda aynı parselde birden fazla bina yapılmasına imkan tanır. Plan notunda tek kütle veya özel yerleşim kararı varsa önce bu karar incelenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Yapı kullanma izni bağlantısı: bir parselde birden fazla bina
İki bina arasındaki asgari açıklık her binanın kendi yüksekliğine göre gerekli yaklaşma mesafelerinin toplamından az olamaz. Bu değer yalnız yangın veya estetik mesafe değil, imar yerleşim koşuludur. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.24 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
