Boşanmada Ev Kimin Olur? Tapu, Mal Rejimi ve Aile Konutu 2026
boşanmada ev kimin olur: Boşanmada evin kime ait olacağı; tapu kaydı, edinilmiş mallara katılma rejimi, kişisel mal, aile konutu, katılma alacağı, kredi ve mal paylaşımıyla açıklanmıştır.
Kısa cevap: Boşanmada evin kime ait olacağı yalnızca tapuda kimin adının yazdığına bakılarak belirlenmez. Evin ne zaman ve hangi kaynakla alındığı, eşlerin mal rejimi, kişisel mal katkıları, kredi borcu ve tapu kaydı birlikte incelenir. Evlilik içinde emek karşılığı edinilen gelirle alınan konut TMK m.219 kapsamında kural olarak edinilmiş maldır; tapu tek eş adına olsa bile diğer eş tasfiyede katılma alacağı isteyebilir. Evlilikten önce alınan veya miras/bağışla kazanılan ev ise TMK m.220 kapsamında kişisel mal olabilir.
- Tapu kimin adına?
- Edinilmiş mal
- Kişisel mal
- Krediyle alınan ev
- Aile konutu
- Mal rejimi tasfiyesi
- Değer artış payı
- SSS
İlgili içerikler: boşanmada kredi borcu, boşanma davası, anlaşmalı boşanma, anlaşmalı boşanma protokolü, aile konutu şerhi. Resmî kaynak: Türk Medeni Kanunu.
Boşanmada Tapu Kimin Adınaysa Ev Onun mu?
Tapu kaydı taşınmazın ayni hak sahibini gösterir. Ancak evlilik içinde edinilmiş mallara katılma rejiminde tapunun yalnızca bir eş adına olması, diğer eşin mal rejiminden doğan parasal alacağını ortadan kaldırmaz. Mal rejimi tasfiyesi mülkiyet kaydıyla katılma alacağını birbirinden ayırır.
Örneğin ev evlilik içinde eşlerden birinin maaşıyla alınmış ve tapu yalnızca o eş adına tescil edilmişse, konut kural olarak edinilmiş mal hesabına girer. Diğer eş doğrudan tapunun yarısını istemek yerine TMK m.236 kapsamında artık değerin yarısı üzerinden katılma alacağı talep eder.
Edinilmiş Mal Nedir?
TMK m.202’ye göre eşler başka bir mal rejimi seçmemişse yasal mal rejimi edinilmiş mallara katılmadır. TMK m.219, edinilmiş malları eşin mal rejiminin devamı süresince karşılığını vererek elde ettiği malvarlığı değerleri olarak tanımlar.
Çalışma karşılığı edinimler, sosyal güvenlik veya sosyal yardım kurumlarının ödemeleri, çalışma gücü kaybı tazminatları, kişisel malların gelirleri ve edinilmiş malların yerine geçen değerler kanunda edinilmiş mal örnekleri arasında sayılır.
Evlilik İçinde Maaşla Alınan Ev
Evlilik devam ederken eşlerin maaş ve çalışma gelirleriyle alınan ev kural olarak edinilmiş maldır. Tapunun kimin adına olduğu mal rejimi niteliğini tek başına değiştirmez. Tasfiyede evin sürüm değeri, kalan borçlar ve kişisel mal katkıları hesaplanır.
Kişisel Mal Nedir?
TMK m.220 kişisel malları düzenler. Eşlerden birinin yalnız kişisel kullanımına yarayan eşya, mal rejiminin başlangıcında eşe ait bulunan veya sonradan miras ya da karşılıksız kazanma yoluyla elde edilen malvarlığı değerleri, manevi tazminat alacakları ve kişisel malların yerine geçen değerler kişisel maldır.
Evlilikten Önce Alınan Ev
Evlilikten önce satın alınmış ev kural olarak o eşin kişisel malıdır. Ancak ev için evlilik döneminde kredi taksitleri edinilmiş gelirlerle ödenmişse, kişisel mala edinilmiş mal kesiminden yapılan katkı nedeniyle denkleştirme veya değer artış payı hesabı gündeme gelebilir.
Miras Kalan Ev Boşanmada Paylaşılır mı?
Miras yoluyla edinilen ev TMK m.220 gereği kişisel maldır ve katılma alacağı hesabında edinilmiş mal olarak bölünmez. Ancak kişisel malın gelirleri kural olarak edinilmiş maldır. Örneğin miras kalan evden evlilik sırasında elde edilen kira geliri farklı hukuki nitelik taşıyabilir.
Bağışlanan Ev
Eşlerden birine karşılıksız olarak bağışlanan ev kişisel maldır. Bağışın gerçekten o eşe mi yoksa eşlerin ikisine birlikte mi yapıldığı sözleşme, tapu ve banka kayıtlarıyla belirlenir.
Krediyle Alınan Ev Boşanmada Kime Kalır?
Konut kredisiyle alınan evde evin edinilme tarihi, peşinat kaynağı ve kredi taksitlerinin hangi dönemde ödendiği belirleyicidir. Evlilik içinde alınan konut edinilmiş mal olabilir; tasfiye tarihinde devam eden kredi borcu artık değer hesabında düşülür.
Kredi bankaya karşı yalnızca bir eşin borcu olabilir; buna rağmen ev mal rejiminde edinilmiş mal sayılabilir. Banka borcu ile eşler arasındaki mal rejimi hesabı ayrıdır. Ayrıntı için boşanmada kredi borcu rehberi incelenebilir.
Peşinatı Bir Eşin Ailesi Ödediyse
Anne veya babanın yalnızca kendi çocuğuna bağışladığı para kişisel mal niteliği taşıyabilir. Bu parayla evin peşinatı ödenmişse kişisel mal katkısı tasfiyede denkleştirme veya değer artış payı hesabına girer. “Ailem verdi” iddiası banka kaydı ve bağış iradesiyle ispatlanmalıdır.
Aile Konutu Kime Ait Olur?
Aile konutu kavramı mülkiyetin kime ait olduğunu değiştirmez; kullanım ve tasarruf işlemlerinde eş ve aileyi korur. TMK m.194 uyarınca eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Taşınmaz yalnızca bir eşin tapulu kişisel malı olsa bile aile konutu niteliği devam ettiği sürece TMK m.194 koruması uygulanabilir.
Aile Konutu Şerhi
Malik olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Şerh, üçüncü kişilere karşı korumayı güçlendirir; ancak aile konutu niteliği yalnızca şerhle doğmaz. Fiili kullanım ve aile yaşamının merkezi olması esastır.
Boşanma Davası Sürerken Evde Kim Oturur?
Boşanma davasında hakim TMK m.169 uyarınca davanın devamı süresince eşlerin barınmasına, geçimine, malların yönetimine ve çocukların bakımına ilişkin geçici önlemleri re’sen alır. Bu kapsamda aile konutunun geçici olarak eşlerden birine tahsisine karar verilebilir.
Geçici tahsis mülkiyetin o eşe geçtiği anlamına gelmez. Tapu ve mal rejimi tasfiyesi ayrı devam eder.
Çocukların Velayeti Evi Kime Bıraktırır?
Velayetin bir eşe verilmesi, evin mülkiyetini otomatik olarak o eşe geçirmez. Çocuğun üstün yararı, boşanma sürecinde konutun geçici kullanımı bakımından önem taşıyabilir; kalıcı mülkiyet ve mal rejimi hesabı ayrı kurallara tabidir.
Mal Rejimi Ne Zaman Sona Erer?
TMK m.225 uyarınca boşanmada mal rejimi boşanma davasının açıldığı tarihten geçerli olmak üzere sona erer. Bu tarih, hangi edinim ve ödemelerin mal rejimi dönemine ait olduğunu belirlemede kritiktir.
Ev Değeri Hangi Tarihe Göre Hesaplanır?
Tasfiye hesabında edinilmiş malların sürüm değeri karar tarihine en yakın tarihteki güncel değer üzerinden belirlenir. Mal rejiminin sona erdiği tarihte mevcut olup tasfiye tarihinde değeri değişen taşınmazlar için yargısal uygulamadaki değerleme ilkeleri dikkate alınır.
Katılma Alacağı
TMK m.231’e göre artık değer, eklenmeden ve denkleştirmeden elde edilen miktarlar da dahil olmak üzere edinilmiş malların toplam değerinden bu mallara ilişkin borçların çıkarılmasıyla kalan miktardır. TMK m.236 uyarınca her eş veya mirasçıları diğer eşe ait artık değerin yarısı üzerinde hak sahibi olur.
Ev Doğrudan Yarısı Yarısına mı Bölünür?
Hayır. Edinilmiş mallara katılma rejiminde temel sonuç ayni ortaklık değil parasal katılma alacağıdır. Tapu maliki evin sahibi olarak kalabilir; diğer eş hesaplanan katılma alacağını para olarak talep eder. Taraflar anlaşırsa alacağın karşılığı olarak taşınmaz devri yapılabilir.
Değer Artış Payı
TMK m.227 uyarınca eşlerden biri diğerine ait bir malın edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına hiç ya da uygun karşılık almadan katkıda bulunmuşsa tasfiye sırasında bu maldaki değer artışı için alacak hakkına sahip olur. Katkı para, kredi taksiti veya belgelenebilir başka bir değer olabilir.
Tadilat Masrafı Yapan Eş
Eşlerden birinin kişisel mal niteliğindeki eve diğer eşin parasıyla büyük tadilat yapılmışsa, katkı ve değer artışı arasında oran kurularak TMK m.227 kapsamında alacak hesaplanabilir. Olağan aile giderleri ile malın değerini artıran yatırım birbirinden ayrılır.
Ev Satıldıysa Ne Olur?
Edinilmiş mal niteliğindeki ev boşanma öncesinde satılmışsa satış bedelinin nereye gittiği incelenir. Bedel başka bir mala dönüşmüşse ikame değer edinilmiş mal olarak devam edebilir. Mal rejimi alacağını azaltmak amacıyla yapılan karşılıksız devirler TMK m.229’da eklenecek değer olarak tasfiyeye dahil edilebilir.
Mal Kaçırmak İçin Devredilen Ev
TMK m.229, mal rejiminin sona ermesinden önceki bir yıl içinde diğer eşin rızası olmadan yapılan olağan hediyeler dışındaki karşılıksız kazandırmalar ve bir eşin diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yaptığı devirlerin edinilmiş mallara değer olarak eklenmesini düzenler. Üçüncü kişiye yapılan devirlerin tapu hukuku sonuçları ayrıca değerlendirilir.
Anlaşmalı Boşanmada Ev Nasıl Düzenlenir?
Eşler anlaşmalı boşanma protokolünde evin kime bırakılacağını, kredi borcunu kimin ödeyeceğini, tapu devrinin hangi tarihte yapılacağını ve mal rejimi alacaklarından karşılıklı feragat olup olmadığını açıkça yazmalıdır. Taşınmaz devrinin tapuda tamamlanması gerekir; protokol tek başına tapu sicilinde her durumda otomatik tescil sağlamaz.
Boşanma Protokolünde “Ev Eşime Kalacak”
Bu kayıt mal rejimi tasfiyesi yönünden bağlayıcı sonuç doğurabilir; ancak tescil için hüküm ve tapu işleminin hukuki niteliğine göre resmi işlem gerekir. Kredi/ipotek varsa bankanın hakları devam eder.
Mal Rejimi Davası Boşanmayla Birlikte mi Açılır?
Mal rejiminin tasfiyesi boşanmanın fer’i sonucu değildir. Boşanma davasından ayrı talep ve harca tabidir. Tasfiye davasının görülmesi için boşanma kararının kesinleşmesi bekletici mesele yapılabilir.
Deliller
- Tapu kayıtları,
- alım-satım sözleşmesi,
- banka ve kredi kayıtları,
- peşinat dekontları,
- evlilik ve boşanma dava tarihi,
- bağış/miras belgeleri,
- tadilat faturaları,
- ekspertiz ve bilirkişi raporları.
Örnekler
Örnek 1: Evlilik içinde 5 milyon TL’ye alınan ev tapuda koca adına ve kredi borcu tasfiyede 1 milyon TL’dir. Ev edinilmiş mal ise net değer ve kişisel katkılar belirlendikten sonra artık değer üzerinden katılma alacağı hesaplanır.
Örnek 2: Kadının evlenmeden önce sahip olduğu ev kişisel maldır. Evlilikte ortak gelirle yapılan kredi ödemeleri veya değer artırıcı yatırım varsa diğer eşin katkı alacağı ayrıca incelenir.
Örnek 3: Eşlerden birine babasından miras kalan ev kişisel maldır; evin kendisi katılma alacağına girmez. Ancak kira gelirleri edinilmiş mal niteliğinde değerlendirilebilir.
Kontrol Listesi
- Tapu edinme tarihini belirleyin.
- Evlilik tarihini ve dava tarihini çıkarın.
- Satın alma kaynağını belgeleyin.
- Kredi bakiyesini belirleyin.
- Miras/bağış kişisel mal katkısını ayırın.
- Ev güncel sürüm değerini tespit edin.
- Katılma ve değer artış payını ayrı hesaplayın.
- Aile konutu şerhi ve tedbirleri kontrol edin.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TMK m.169, 194, 202, 219, 220, 225, 227, 229, 231 ve 236 Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir; Türkiye geneli aile ve mal rejimi dosya takibi Mersin’den yönetilir.
Sık Sorulan Sorular
Tapu kimin adınaysa ev tamamen onun mu?
Tapu mülkiyeti gösterir; ancak ev edinilmiş malsa diğer eşin katılma alacağı olabilir.
Evlilikten önce alınan ev paylaşılır mı?
Kural olarak kişisel maldır; evlilik içi katkılar ayrıca hesaplanabilir.
Miras kalan ev paylaşılır mı?
Miras yoluyla kazanılan ev kişisel maldır.
Krediyle alınan ev nasıl hesaplanır?
Kalan kredi borcu ve kişisel katkılar net değerden/hesaptan dikkate alınır.
Ev otomatik yarı yarıya mı bölünür?
Hayır. Katılma rejiminde sonuç kural olarak parasal katılma alacağıdır.
Velayeti alan eş evin sahibi olur mu?
Hayır. Velayet mülkiyeti değiştirmez.
Aile konutu şerhi mülkiyet verir mi?
Hayır. Şerh tasarrufları sınırlayan aile hukuku korumasıdır.
Boşanma davası açıldıktan sonra ödenen kredi nasıl değerlendirilir?
Mal rejiminin dava tarihinde sona ermesi dikkate alınarak ayrı hesaplanır.
Anlaşmalı boşanmada ev eşe bırakılabilir mi?
Evet. Protokolde açık düzenleme yapılmalı ve tapu işlemi tamamlanmalıdır.
Mal rejimi davası boşanma davasından ayrı mı?
Evet. Ayrı talep ve harca tabi bir tasfiye uyuşmazlığıdır.
Tapu Tek Eş Adınaysa Diğer Eş Hak İleri Sürebilir mi?
Evet. Tapu kaydı mülkiyetin kimin adına tescilli olduğunu gösterir; ancak edinilmiş mallara katılma rejiminde diğer eşin katılma alacağını tek başına ortadan kaldırmaz. Ev evlilik içinde edinilmişse bedelin kaynağı, edinim tarihi, kredi ödemeleri ve kişisel mal katkısı incelenir.
Evlilikten Önce Alınan Ev
Evlilikten önce edinilen taşınmaz kural olarak kişisel maldır. Bununla birlikte evlilik içinde ortak gelirle kredi taksiti ödenmesi, önemli tadilat yapılması veya diğer eşin kişisel malından katkı sağlanması hâlinde değer artış payı ve denkleştirme talepleri gündeme gelebilir.
Miras veya Bağışla Gelen Ev
TMK m.220 uyarınca miras veya karşılıksız kazandırmayla elde edilen mallar kişisel maldır. Bu nedenle eşlerden birine miras kalan ev kural olarak mal paylaşımına dahil edilmez; ancak diğer eşin ispatlanabilir katkısı varsa değer artış payı talebi ayrıca incelenir.
Aile Konutu Şerhi Ne Sağlar?
TMK m.194 aile konutunu özel olarak korur. Malik olmayan eş, tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir. Şerh mülkiyet payı yaratmaz; fakat malik eşin diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devretmesini veya hakları sınırlamasını engelleyen koruma sağlar.
Boşanma Davasında Ev Kimde Kalır?
Boşanma davası sırasında hâkim TMK m.169 kapsamında barınma ve geçici kullanım konusunda tedbir alabilir. Evin geçici olarak bir eşin kullanımına bırakılması, nihai mülkiyet veya mal rejimi tasfiyesi anlamına gelmez. Çocukların düzeni ve tarafların barınma ihtiyacı tedbir kararında önem taşır.
Konut Kredisi Varsa
Tapu ve kredi farklı hukuki ilişkidir. Evin bir eş adına tescilli olması, kredinin de yalnız o eşe ait olduğu anlamına gelmeyebilir. Ortak borçluluk veya kefalet varsa banka ilişkisi devam eder. Mal rejimi hesabında taşınmazın değeri ve kalan kredi borcu birlikte ele alınır.
Ev Satılmışsa
Mal rejimi hakkını azaltmak amacıyla yapılan devirler TMK’daki eklenecek değer hükümleri kapsamında tasfiye hesabına dahil edilebilir. Satış tarihi, gerçek bedel, alıcı ile yakınlık, paranın akıbeti ve taşınmazın piyasa değeri incelenir. Üçüncü kişinin ayni hak durumu ayrıca değerlendirilir.
Katılma Alacağı Nasıl Hesaplanır?
Edinilmiş malların aktifinden bu mallara ilişkin borçlar çıkarılarak artık değer hesaplanır. Kural olarak her eş diğer eşin artık değerinin yarısı üzerinde katılma alacağına sahiptir. Bu hesap, evin tapusunun ikiye bölünmesi anlamına gelmez; çoğunlukla para alacağı doğurur.
Değer Artış Payı
Bir eş diğer eşin malının edinilmesine, iyileştirilmesine veya korunmasına karşılıksız katkıda bulunmuşsa TMK m.227 kapsamında katkısının değer artışındaki oranına göre alacak isteyebilir. Katkı banka dekontu, kredi ödemesi, satış bedeli veya diğer belgelerle ispatlanmalıdır.
Tasfiye Değeri Hangi Tarihe Göre?
Mal rejiminin sona erme tarihi ile malın tasfiye hesabında esas alınacak sürüm değeri birbirinden ayrıdır. Uygulamada mal rejimi boşanma davasının açılmasıyla sona erer; tasfiyede malların güncel sürüm değeri ve kanundaki değerleme kuralları dikkate alınır. Bilirkişi incelemesi çoğu taşınmaz dosyasında gereklidir.
Örnek
Eşler evlilik içinde 4 milyon TL’lik konut almış, tapu yalnız eşlerden biri adına yapılmış ve bedelin büyük bölümü evlilik süresince maaş gelirleriyle ödenmişse taşınmaz edinilmiş mal hesabına girebilir. Diğer eş sırf tapuda adı yok diye katılma alacağından mahrum kalmaz.
Belge Kontrol Listesi
- Tapu kayıtları ve edinim tarihi,
- kredi sözleşmesi ve taksit dekontları,
- peşinatın kaynağı,
- miras/bağış belgeleri,
- tadilat ve katkı faturaları,
- aile konutu şerhi kayıtları,
- taşınmaz ekspertiz raporu.
İlgili rehberler: boşanmada kredi borcu, boşanmada araç, boşanma davası. Resmî mevzuat: TMK m.194, 218-241.
Hukukçu İncelemesi
Av. Halil Bakırcı – Av. Emirhan Keskin. İçerik TMK m.169, 194, 202, 219, 220, 225, 227, 229, 231 ve 236 hükümleri esas alınarak editoryal kontrolden geçirilmiştir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
