Galler’de RHW12 ile Kira Artışı 2026: Türk Kiracı İçin İki Ay Bildirim ve Bir Yıl Kuralı
Kısa ve net cevap
Galler’de periodic standard occupation contract bakımından Renting Homes (Wales) Act 2016 m.123, kira artışı için en az iki aylık ön bildirim ve sonraki artışların en az bir yıl arayla yürürlüğe girmesini düzenler. Resmî RHW12, Galler’in notice of variation of rent formudur. Secure contract için m.104; fixed-term standard için m.134 uygulanabilir. İngiltere Form 4A ile karıştırılmamalıdır. 2022’den dönüşen bazı sözleşmelerde Schedule 12 istisnaları ayrıca incelenir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Mevzuat gözden geçirme tarihi: 2 Kasım 2026. Bilgi, somut olayda hukuki sonuç veya dava başarısı garantisi değildir.
| Soru | Kanuni ölçüt | Dayanak |
|---|---|---|
| Periodic standard kira | RHW12, en az 2 ay önce bildirim | 2016 Act s.123 |
| Secure kira | En az 2 ay; sonraki artışta 1 yıl | 2016 Act s.104 |
| Fixed-term | Anlaşma veya kanuni düzenleme | 2016 Act s.134 |
| Sonraki artış | Önceki yeni kiranın yürürlük tarihinden en az 1 yıl sonra | ss.104(3),123(3) |
| Converted tenancy | Geçiş istisnaları ayrı kontrol | Schedule 12 para.13B |
| Türkiye ile kıyas | TBK m.344–345 otomatik uygulanmaz | 6098 sayılı Kanun |
1. Galler kira artışında ilk hukuki ayrım İngiltere’den başlar
Galler’de Cardiff, Swansea veya Newport’ta konut kiralayan bir Türk vatandaşı, internet aramasında İngiltere için hazırlanmış Section 13 veya Form 4A anlatımlarına rastlayabilir. Oysa 1 Aralık 2022’de başlayan Renting Homes (Wales) Act 2016 sistemi, konutta oturan kişiyi çoğunlukla contract-holder, sözleşmeyi de occupation contract olarak tanımlar. Konutun Galler sınırları içinde bulunması halinde doğru inceleme m.104, m.123 ve m.134 ayrımından yapılmalıdır. İngiltere’deki 2026 Renters’ Rights Act reformuna ilişkin kira artışı anlatımını Galler sözleşmesine aynen uygulamak yanlış bildirim ve ödeme tarihi sonucuna yol açabilir. İlk belge kontrolü taşınmazın tam adresi, sözleşmenin türü, başlayan kira dönemi ve önceki artış tarihini birlikte içermelidir.
2. Renting Homes Act kapsamında sözleşme türü nasıl belirlenir?
Kira artışı bakımından üç ana hukuki durum ayırt edilir: secure contract, periodic standard contract ve fixed-term standard contract. Secure sözleşmelerde özellikle m.104; özel sektörde yaygın dönemsel standard sözleşmelerde m.123; belirli süreli standard sözleşmelerde m.134 önem taşır. Sadece kira sözleşmesinin başlığında tenancy veya AST yazması yeterli değildir. Eski İngilizce başlıklı bir anlaşma 2022 dönüşüm düzenlemeleri nedeniyle yeni bir occupation contract’a dönüşmüş olabilir. Yazılı sözleşmenin hangi tarihte yapıldığı, ne zaman bittiği, sonradan dönemsel devam edip etmediği ve ev sahibinin özel kişi ya da sosyal konut kuruluşu olup olmadığı ayrı kaydedilmelidir. Yanlış sınıflandırma, iki aylık bildirim kuralının istisnasını gözden kaçırabilir.
3. Section 123(1) kira bedelinin değiştirilmesine nasıl izin verir?
Renting Homes (Wales) Act 2016 section 123(1), periodic standard occupation contract altındaki kira bedelinin ev sahibinin contract-holder’a yeni bedeli ve uygulanacağı tarihi gösteren bir bildirim vermesiyle değiştirilmesini düzenler. Bu yetki kiraya verenin telefon konuşmasında rakam söylemesinden veya banka hesabına daha fazla para talep etmesinden farklıdır. Bildirimde ileri sürülen yeni kira, ne zaman doğacağı belli olacak biçimde yazılmalıdır. Avukatın veya contract-holder’ın denetiminde başlangıç bedeli, eski tutar, yeni tutar, ödeme sıklığı, bildirim tarihi ve sözleşme kimlik bilgileri yan yana konur. Bildirimin kanuni biçim ve süre şartlarını sağlaması ayrıca değerlendirilir; yalnız ev sahibinin piyasa fiyatını yüksek bulması şekli eksiklikleri gidermemektedir.
4. İki aylık asgari ön bildirim süresi hangi tarihten işler?
Section 123(2), notice verilme günü ile yeni kiranın başlayacağı tarih arasında iki aydan kısa süre olamayacağını açıkça belirtir. Örneğin notice 10 Mart’ta verilmişse yeni tarih 10 Mayıs’tan önce gösterilemez. Postaya verme tarihi ile muhatabın bildirimi aldığı tarih farklıysa service delilleri özellikle önemlidir; takvim hesabı varsayıma dayandırılmamalıdır. İki ay, kira ödemesi aylık yapılıyor diye otomatik altmış gün sayılarak hesaplanmamalıdır. Takvim ayları, kanunen geçerli hizmet ve olaya uygulanabilecek bildirim hükümleri birlikte kontrol edilmelidir. Kişi tatile çıktıktan sonra bildirimi gördüğünü söylüyorsa e-posta iletisinin yönlendirildiği hesap, gönderim onayı ve sözleşmedeki iletişim adresi ayrı incelenmelidir.
5. İlk kira artışı ile sonraki artışın tarihleri aynı mı?
Section 123(3), ilk notice için iki aylık süreye uyulması kaydıyla herhangi bir etkili tarih seçilmesine izin verirken, daha sonraki artışların yürürlük tarihini bir önceki yeni kiranın yürürlüğe girdiği tarihten en az bir yıl sonrasına bağlar. Önemli olan ikinci mektubun önceki mektuptan on iki ay sonra gelmesi değil, son iki yeni bedelin hukuken başladığı günler arasındaki süredir. Örneğin önceki artış 1 Eylül 2026’da yürürlüğe girdiyse takip eden yeni artışın 1 Eylül 2027’den önce başlamaması gerekir. İkinci bildirimin iki aylık ön koşulu da aynı anda aranır. Önceki artışın uygulanmadığı veya başka geçiş hükmünün bulunduğu iddiası kira defteri ve belge zinciriyle araştırılır.
6. RHW12 belgesi neyi ifade eder, nereden kontrol edilir?
Galler Hükümeti, ‘Notice of variation of rent: form RHW12’ adlı resmî formu kiraya verenlerin yeni kira bedelini contract-holder’a bildirmesi için yayımlar. Bu belge, bildirimin hangi sözleşme türüne, hangi ev sahibine, hangi konuta, hangi muhataba ve hangi yeni bedele ilişkin olduğunu görünür kılar. Resmî form sayfası GOV.WALES alanındadır; sosyal medya örneği veya emlakçının hazırladığı tarih içermeyen mesajı resmî belgeyle karıştırmak doğru değildir. Yeni formun veya güncel mevzuatın yürürlükteki sürümü resmi siteden kontrol edilmelidir. Tek bir görselde yalnız ‘rent goes up’ cümlesi bulunması, uygulanacak mevzuat maddesinin ve bildirim usulünün yerine geçmez. Sözleşme ekleriyle RHW12 birlikte saklanmalıdır.
7. Resmî RHW12 içindeki zorunlu bilgiler nasıl denetlenir?
Bir kira artışı dosyası hazırlanırken RHW12’nin sözleşme türü alanı, kiraya verenin adı ve adresi, contract-holder adları, konut adresi, bugünkü kira, yeni kira, ödeme dönemi, yürürlük tarihi ve imza-tarih alanları birlikte incelenir. Belgenin eksik ya da yanlış doldurulması, yalnız matematik hatası olarak görülmemelidir; bildirimin muhatabı ve hangi bedelin istenildiği belirsizleşebilir. Özellikle birden fazla ortak kiracı varsa tek kişinin adının yazılması hizmetin herkes açısından tamamlandığı anlamına gelmez. Emlakçı antetinde hazırlanmış başka bir yazının resmî notice yerine geçip geçmeyeceği ayrıca hukukî yorum gerektirir. Eksik alanların sonradan el yazısıyla değiştirildiği iddiasında orijinal PDF, e-posta eki ve dosya meta verisi korunmalıdır.
8. Secure contract sahiplerinde neden section 104’e bakılır?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.104, secure occupation contract için kira değişikliğini düzenler ve m.123’e benzeyen asgari iki ay bildirim ile sonraki artışlarda en az bir yıllık etkili tarih aralığı içerir. Buna rağmen secure contract’ı herhangi bir özel sektör periodic standard sözleşmesiyle eşitlemek doğru değildir. Bir belediye veya sosyal konut kuruluşu tarafından verilen belgedeki landlord türü, temel hükümlerin sözleşmeye nasıl dahil olduğu ve özel düzenleme kontrol edilmelidir. RHW12 üzerindeki secure veya periodic standard seçeneği, hukuki nitelendirmeyi otomatik kanıtlamaz; esas sözleşme ve kiraya verenin statüsü belirleyicidir. Bu inceleme, sosyal kira politikası ile kanuni bildirim usulünün farklı meseleler olduğunu da gösterir.
9. Belirli süreli standard sözleşmede RHW12 tek başına yeterli midir?
Section 134, fixed-term standard occupation contract’ın kural olarak kiraya veren ile contract-holder’ın anlaşmasıyla veya kanuni bir düzenleme sonucu değiştirilebileceğini öngörür. Dolayısıyla dönemsel standard sözleşmedeki tek taraflı m.123 bildirim yolunu süresi devam eden her fixed-term sözleşmeye taşıyarak yeni kira doğduğunu söylemek doğru değildir. Kiraya veren süresinden önce artırılmış bedel talep ediyorsa yazılı değişiklik anlaşması, yeni bedelin kabul tarihi ve yürürlük koşulları araştırılmalıdır. Contract-holder banka talimatını güncellemiş olsa bile bunun belirli bir anlaşmaya işaret edip etmediği somut delillere göre tartışılabilir. Süre sonunda sözleşmenin periodic hale gelip gelmediği de ayrı bir eşiktir; iki aşama aynı dosyada karıştırılmamalıdır.
10. Eski AST sözleşmesinin 2022’de dönüşmesi neden önemlidir?
Galler hukukunda 1 Aralık 2022 öncesi bazı kiralamalar converted occupation contract olarak devam eder. Kiracı elinde ‘Assured Shorthold Tenancy’ başlığı bulunan eski dosyayı saklıyorsa önce conversion hükümlerine ve ev sahibinin yazılı statement verip vermediğine bakmak gerekir. Sırf sözleşme eski olduğu için İngiltere’deki mevcut Section 13 usulünün sürmesi beklenmemelidir. Kanunun Schedule 12 geçiş hükümleri bazı özel sözleşmelere istisnalar öngörmektedir. Özellikle eski assured ama assured shorthold olmayan sözleşmelerin belirli rent-review koşulları varsa Schedule 12 paragraph 13B ayrıca incelenmelidir. Bu istisna nedeniyle ‘Galler’deki her dönemsiz kiraya RHW12 mutlaka uygulanır’ gibi mutlak bir ifade kullanılmamalıdır.
11. Housing association tenancy istisnası nerede ortaya çıkar?
Section 123(4)’ün değişmiş metni, housing association tenancy niteliği taşıyan belirli periodic standard sözleşmeler açısından temel hüküm kapsamına istisna getirir. Kanunun eski nüshasını kontrol etmek, istisnayı kaçırmaya neden olabilir. Kiraya verenin registered social landlord veya housing association olması; sadece kuruluş adının sosyal konut çağrışımı yapmasıyla değil ilgili sicil, sözleşme türü ve hukuki ilişkiyle belirlenmelidir. Temel hükmün sözleşmeye otomatik eklenmesi ile kira politikasının başka yasal kurallar tarafından yönetilmesi birbirinden ayrıdır. Contract-holder gerekirse ev sahibinden hangi mevzuat yoluna dayanarak kira değiştirdiğini ve yeni bedel hesaplamasının nasıl oluşturulduğunu yazılı olarak istemelidir. Sonuç özel statü doğrulanmadan peşinen kurulmaz.
12. Kira dışında service charge ve diğer ödeme kalemleri ayrılmalı mı?
Section 124, periodic standard contract altında kira dışındaki başka consideration ödemelerinin değiştirilmesini düzenler. Bu nedenle bildirimin ‘kira’ kısmı ile ortak alan, enerji veya başka hizmet karşılığı ücretlendirmeyi tek sayıya yığmak hatalı sonuç oluşturabilir. Hangi kalemin gerçekten contractual rent olduğu, hangi kalemin başka consideration sayıldığı ve sözleşmenin hangi hükmünden doğduğu ayrılmalıdır. Section 124’te de belirli hallerde iki aylık bildirim ve sonraki artışların tarihine ilişkin kurallar bulunur; fakat metnin sınıflandırması m.123 ile aynı gerekçeyle varsayılamaz. Bir öğrenci konutunda bütün giderler tek rakamdan gösteriliyorsa ilk adım toplam bedeli parçalara ayırmak ve daha önceki ödeme kayıtlarıyla karşılaştırmaktır. Şikâyet bu somut fark üzerinden yapılandırılır.
13. Section 127 temel hükümlerin değiştirilmesini nasıl sınırlar?
Section 127, periodic standard contract’ın bazı fundamental terms hükümlerinin değiştirilemeyeceği alanları belirler. Bu sistem kiraya verenin sözleşmeye el yazısıyla koyduğu ‘her ay istediğim kadar kira yükseltirim’ şartının otomatik üstün sayılmasını engelleyen yapının bir parçasıdır. Ancak her özel anlaşmanın geçersiz olduğu da söylenemez; hangi hükmün fundamental, hangisinin supplementary veya additional term olduğu ve kanunun değişiklik izni ayrı incelenmelidir. RHW12’nin etkisi yalnız bildirimin üzerinde yazılı isimden doğmaz. Kiracının imzaladığı sözleşmedeki kira artışı yetkisinin m.122–127 ile uyumlu olup olmadığı tespit edilmelidir. Bu değerlendirme, baştan hazırlanmış standart sözleşme ile daha sonra imzalanmış anlaşmanın farklı hukukî işlemler olmasını hesaba katar.
14. Section 128 yazılı değişiklik bildirimi kira artışını tekrar şart koşar mı?
Section 128, belirli sözleşme değişikliklerinden sonra kiraya verenin on dört gün içinde değişen hükmün veya değiştirilmiş sözleşmenin yazılı açıklamasını verme yükümlülüğünü düzenler. Ancak m.123 uyarınca yapılmış kira değişikliği bildiriminde kanunda belirtilen istisna bulunduğu için aynı olayda zorunlu olarak ikinci bir belge gerektiği sonucu çıkarılmamalıdır. Avukatın denetimi, hangi değişikliğin m.123 notice yoluyla gerçekleştiği ve başka hangi hükmün ayrıca değiştirildiği ayrımını kurar. Örneğin aynı yazışmada kira, evcil hayvan şartı ve onarım sorumluluğu değiştirilmek isteniyorsa üç konunun tek RHW12 içinde geçerli hale geldiği kabul edilemez. Birden fazla değişiklik ayrı kanuni rejimlere tabidir.
15. İngiltere Form 4A veya Section 13 gönderilirse ne olur?
İngiltere’de 2026 kira artışı uyuşmazlıklarında Section 13, Form 4A ve tribunal anlatımlarını içeren rehberler bulunur. Ancak Galler’de taşınmazı bulunan contract-holder’a doğrudan İngiltere formu göndermek, Galler Act m.104 veya 123 kapsamındaki bildirim şartlarının gerçekleştiğini otomatik göstermez. Hangi belgenin geçerli olduğu, taşınmazın ülkesi ve sözleşmenin hukuki niteliğiyle tespit edilir. ‘İngilizce yazılmışsa İngiltere hukuku uygulanır’ şeklinde bir çıkarım da yanlıştır. Türk kiracı uluslararası bir emlak platformundan aynı metnin İngiltere ve Galler sürümünü indirmiş olabilir. Uyuşmazlık dosyasında bu iki form karşılaştırılır fakat prosedür yalnız isim benzerliği nedeniyle birleştirilmez.
16. Kira artışına itirazda yüksek oran tek başına yeterli midir?
Galler’in m.123 kira bildirim rejimi ile Türkiye’de TBK m.344 çerçevesinde on iki aylık TÜFE ortalamaları üzerinden yapılan yenileme sınırlarını birbirine eşitlemek mümkün değildir. Galler mevzuatında bir artışın fazla görünmesi, sırf yüzdesi yüksek olduğu için otomatik geçersiz sayılması sonucunu doğurmaz. Önce notice’un hukuki dayanağı, iki aylık süre, önceki artışın yürürlük tarihi, muhatap ve sözleşmenin türü denetlenir. Bedelin başka bir ayrımcılık veya sözleşmeye aykırılık biçiminde uygulanıp uygulanmadığı farklı iddialar olabilir. Vatandaşa ‘fahiş kira artışı kesin iptal edilir’ demek yerine ispat edilebilir usul kusuruyla olası diğer yollara ilişkin somut dosya incelemesi yapılmalıdır.
17. Kira artışını kiracının kabul etmemesi tek başına ne sağlar?
Periodic standard contract altında kanuna uygun m.123 notice verilmişse bunun hukuki etkisi her durumda contract-holder’ın imzasına bağlı bir yeni sözleşme olarak tanımlanamaz. Buna karşılık fixed-term standard sözleşmede m.134 anlaşma koşulu farklıdır. Bu ayrımı görmeden ‘kabul etmediğim için ödeme yapmam’ veya ‘imzalamadı diye artış geçersiz’ şeklinde kesin talimat verilmemelidir. Kiracının yazılı itirazı, özellikle biçim ve tarih kusurlarını işaret ediyorsa değerli delildir; fakat tek başına kanuna uygun bir artışı durduran yargı kararı anlamına gelmez. İtiraz ile ödeme davranışı birlikte planlanmalı, gereksiz temerrüt veya borç birikimi riski yaratacak kör tavsiyeden kaçınılmalıdır.
18. E-posta ile notice ve dijital imza nasıl kanıtlanır?
Ev sahibi bildirimi e-posta, kiralama portalı veya basılı posta yoluyla göndermiş olabilir. Hukuki denetimde öncelikle yazışma yönteminin sözleşme ve geçerli usulle uyumlu olup olmadığı sorulur. Ardından yalnız ekran görüntüsü değil e-posta üst bilgileri, gönderim-alım zamanları, portalın teslim kayıtları, ek PDF’nin özgün nüshası ve varsa sonraki değişiklik sürümleri korunur. Kiracının cevap vermemesi otomatik olarak formun kanuna uygun olduğu anlamına gelmez. Yanlış alıcıya gönderilen RHW12 için teknik ‘delivered’ raporu bulunması da muhatap uyuşmazlığını tek başına çözmez. Türk vatandaşı ülke dışındaysa uluslararası telefon numarasına ulaşılmış olmasıyla hukuken geçerli tebligat yapılmış olması ayırt edilmelidir.
19. Emlakçının yetkisi ve landlord kimliği neden incelenir?
RHW12’de kiraya verenin kimliği ve adresi bulunması, talebi hangi gerçek ya da tüzel kişinin yönelttiğini göstermesi bakımından önemlidir. Emlak yönetim şirketi kendi imzasıyla bildirim göndermişse agent sıfatıyla ne ölçüde yetkili olduğu sözleşme, yönetim talimatı ve yazışmalar üzerinden araştırılır. Kira ödemesinin başka şirket hesabına yapılması, o şirketin mutlaka hukuki landlord olduğunu kanıtlamaz. Özellikle Türkiye’de yaşayan ev sahiplerinin Galler’deki taşınmazlarını uzaktan yönettirdiği dosyalarda gerçek malik, sözleşmedeki landlord ve emlak acentesi arasında kayıt farklılıkları görülebilir. Doğru muhatap belirlenmeden şikâyeti gelişigüzel şirkete yöneltmek süre ve ispat bakımından güçlük doğurabilir.
20. Birden fazla ortak contract-holder varsa bildirim nasıl değerlendirilmeli?
Galler’de aynı konutu iki kişinin ortak occupation contract ile kullanması, kira artışını yalnız ortaklardan birinin özel hesabına gelen mesajla açıklamayı sorunlu hale getirebilir. RHW12 sözleşmenin taraflarını belirtecek biçimde düzenlenmeli, ilgili kişilere bildirimin hangi hukuki usulle yapıldığı açıklığa kavuşturulmalıdır. Kiracılardan birinin Türkiye’ye taşınması veya sözleşmeden ayrılma bildiriminde bulunması da durumu değiştirir; ayrılma ve sözleşmenin devamı hakkında m.111 veya m.130 farklı bir inceleme gerektirebilir. Bu sebeple kira artışı tarihinde gerçek contract-holder listesini önceki sözleşme, değişiklik bildirimi ve ortak kiracının ayrılma yazısı üzerinden belirlemek gerekir. Kimlerin borçlu olduğuna sonuçtan değil taraf sıfatından başlanır.
21. Kira defteri ve banka dekontları hangi ayrımı sağlar?
İhtilafta her ay ne kadar kira ödendiği ile hangi tarihten itibaren ne kadar borç doğduğu aynı soru değildir. Banka dekontları fiilî ödemeyi kanıtlarken RHW12’nin geçerli olup olmadığını tek başına belirlemez. Kira defterinde eski bedelin devam ettiği aylar, bir defaya mahsus aradaki farkın tahsil edildiği ödeme ve ev sahibinin yeni bedeli kabul ettiğine ilişkin yazışmalar ayrı kaydedilmelidir. Örneğin kiracı protesto kaydıyla yeni rakamı bir ay ödemiş olabilir; bu davranışın sözleşme değişikliğinin kabulü sayılıp sayılmayacağı belgeye göre tartışılır. Özellikle fixed-term anlaşma ile periodic notice arasındaki fark böyle delillerden anlaşılabilir. Tablo yapılırken tarih, borç, ödeme ve açıklama dört ayrı sütun olmalıdır.
22. Örnek olay: Bildirimin geç ulaştığı artış nasıl incelenir?
Cardiff’te aylık kira ödeyen contract-holder’a 12 Haziran 2026 tarihli RHW12 gönderilip yeni kiranın 1 Ağustos 2026’da başlayacağı yazılmış olsun. Section 123(2) açısından önce notice’un hukuken hangi tarihte verildiği belirlenir. Eğer 12 Haziran tarihi esas alınabiliyorsa 1 Ağustos iki aylık asgari aralığın önünde kalacaktır. Ancak belge üzerinde 12 Haziran yazması ile gerçekten o tarihte verilmiş olması aynı değildir; e-posta veya posta kayıtları incelenmelidir. Yeni kira tarihinin hukuken geçerli bir tarihe çekilip çekilemeyeceği, eksik notice’un düzeltilme yöntemleri ve sonraki ödeme dönemleri somut olayın belgelerine göre değerlendirilir. Bu örnek kesin mahkeme sonucu değil süre kontrol yöntemidir.
23. Örnek olay: Bir yıldan önce ikinci artış istenirse
Swansea’de önceki yeni kira 1 Şubat 2026’da geçerli hale gelmişse kiraya verenin 1 Kasım 2026’dan itibaren ikinci yükseltmeyi uygulama isteği m.123(3)(b)’deki bir yıllık aralık bakımından incelenir. İkinci mektubun Ağustos ayında gönderilmiş olması, yeni bedelin Kasım’da başlayabilmesini kendiliğinden sağlamaz. Bir yıllık test, mektupların değil yeni kira bedellerinin başlangıç günlerine uygulanır. İstisna veya farklı sözleşme türü iddiası yoksa 1 Şubat 2027 öncesi etkili tarih sorunu belirgindir. Dosyaya önceki RHW12, ilk artışla ilgili banka dekontları ve yeni teklif eklenir. Bu tarihler netleşmeden yıllık yüzde hesabına geçmek meseleyi yanlış sıraya sokar.
24. Konutun oturulabilirliği ve onarım tartışması ayrı mı?
Contract-holder aynı zamanda rutubet, su sızıntısı veya ısıtma yetersizliği nedeniyle ev sahibinden onarım talep etmiş olabilir. Renting Homes Act’te konutun onarımı ve oturulabilirliğine ilişkin ayrı hükümler bulunur; kira artış bildirimindeki iki ay koşulu bu yükümlülükleri ortadan kaldırmaz. Öte yandan her onarım talebi yeni kiranın otomatik askıya alınması anlamına gelmez. Konutun oturulamaz olduğu iddiası farklı deliller ve bazı hallerde mahkeme değerlendirmesi gerektirir. Misilleme amaçlı tahliye tartışması da ayrı bir hukuki konudur. Delil planında RHW12, tamir talepleri, fotoğraflar, ekspertiz kayıtları ve landlord’un yanıtları kronolojik olarak tutulur; birbirinden bağımsız sebepler tek bir iddiaya sıkıştırılmaz.
25. Kira depozitosu yeni bedelle otomatik artar mı?
Galler’de depozito koruma yükümlülüğü ile dönemsel kira artışının geçerlilik koşulları farklıdır. Section 45 ve ilgili eklerde kira depozitosunun belirli koruma sistemine yatırılması, bilgilerin verilmesi gibi başka haklar bulunur. RHW12 yeni kira bedelini bildiriyor diye eski depozitonun otomatik olarak yeni kiranın aynı katsayısıyla arttığı varsayılmamalıdır. Böyle bir ek ödeme talebi varsa sözleşmedeki depozito hükmü, Renting Homes (Fees etc.) (Wales) Act 2019 ve mevcut deposit scheme kaydı ayrı araştırılır. Türk kiracının daha önce ödediği güvence bedelini geri alma hakkı ile yeni artış üzerinden hesaplanan muhtemel borç aynı talep değildir. Bu ayrım yapılan hesap ve ihtarları sadeleştirir.
26. Universal Credit veya Housing Benefit alan kiracı neyi bildirmeli?
Galler’de kira artışı yaşayan contract-holder konut yardımı veya Universal Credit konut unsuru alıyor olabilir. Resmî RHW12 rehberi kira değişikliğinin ilgili kamu kurumuna bildirilmesi gerekliliğine dikkat çeker. Ancak ev sahibinin bildirimindeki yeni bedelin yardım hesaplamasına girmesi, notice’un kanuni şartları karşıladığına dair bir mahkeme hükmü değildir. Yardım birimi başka bir tutar üzerinden değerlendirme yaparken sözleşme hukukundan doğan uyuşmazlık devam edebilir. Kiracı, yardım hesabına ilettiği rakam ile ev sahibine gönderdiği hukuki itirazı dosyada ayrı tutmalıdır. Yardımı etkileyen yanlış bilgi verilmemeli, ne kadar kira fiilen ödendiği ve yeni bedelin hangi tarihte talep edildiği açıklanmalıdır.
27. RHW12 itirazında hangi kurumdan yardım istenir?
Galler Hükümetinin kiracı rehberleri, kira artışı hakkında kiraya verenle iletişim kurulmasını ve gerekirse Citizens Advice Cymru, Shelter Cymru veya bağımsız hukuk danışmanına başvurulmasını önerir. Bir bildirime itiraz edilebilmesi, İngiltere’deki Form 4A tribunal yolu ile aynı otomatik prosedürün Galler’de bulunduğu anlamına gelmez. Hatalı biçim, yanlış süre veya özel sözleşme istisnası gibi uyuşmazlıklar somut olayın yargı yoluna göre değerlendirilir. Başvurucunun ilk yapması gereken tek sayfalık şikâyette ‘oranı beğenmiyorum’ demek yerine notice, sözleşme ve tarih arasındaki uyuşmazlığı somutlaştırmaktır. Hukuki destek sağlayan kişinin İngiltere ve Galler hukukunda yetkili mesleki statüsü ayrıca önemlidir; Türkiye’deki avukatlık unvanı kendiliğinden Galler’de dava vekilliği sağlamaz.
28. Ev sahibinin tahliye tehdidi hukuki usulü değiştirir mi?
Kiracı kira artışını sorguladığında ev sahibi konuttan çıkmasını isteyebilir. Fakat kira artış bildirimi ve kira sözleşmesinin sona erdirilmesi iki farklı hukuki işlemdir. Galler’de m.173 kapsamındaki no-fault notice, ilgili 2021 değişiklikleri ve diğer koşullarına tabidir; RHW12 bir tahliye kararı olarak değerlendirilemez. Kiracı yalnız ‘zamı kabul etmezsen çık’ mesajı aldığı için yürürlükteki bütün haklarını terk etmiş sayılmaz. Buna karşılık gerçekte ödenmesi gereken kira borcunun birikmesi de ayrı temerrüt ve zilyetlik uyuşmazlıkları doğurabilir. Yazışmada hangi mesajın kira artışını, hangisinin tahliye iradesini içerdiği sınıflandırılır. İki ayrı takvim ve delil seti hazırlanması usul hatasını azaltır.
29. Türk kiracının Türkiye’ye dönmesi bildirimi hükümsüz kılar mı?
Galler’de sözleşme devam ederken Türkiye’ye kısa süreli gelen veya kesin dönüş yapan Türk vatandaşı, RHW12’nin yurt dışında olduğu bir tarihte düzenlendiğini ileri sürebilir. Bunun hukuki sonucu yalnız kişinin uçak biletiyle değil, sözleşmede bildirim için seçilen adres ve yöntemle, taraf statüsüyle ve belgenin verildiğinin ispatıyla belirlenir. Konutta ortak contract-holder kaldıysa onun durumu da ayrı incelenir. Türkiye’deki nüfus adresi değişikliği Galler’deki occupation contract’ın her koşulda kendiliğinden sona erdiğini göstermez. Kiracı gerçek ayrılma bildirimi yaptıysa bunun m.130 kapsamındaki sonuçları, kira artışından önceki taraf listesini etkileyebilir. Dosyada taşınma evrakı ile hukuki notice kayıtları ayrı kronolojiye yerleştirilmelidir.
30. Türkiye’deki kira artışı kuralları neden İngilizce sözleşmeye taşınmaz?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345, Türkiye’deki konut ve çatılı işyeri kiraları için kira bedelinin belirlenmesi ile dava etkisini düzenler. Galler’deki bir konut üzerinde bu maddeleri otomatik olarak uygulamak, taşınmazın bulunduğu ülkenin hukukunu göz ardı eder. Sınır ötesi uyuşmazlıklarda uygulanacak hukuk ve yetki meselesi MÖHUK hükümleriyle ayrıca incelenebilir; ancak yalnız kiracının Türk vatandaşı olması Türk TÜFE sınırının Cardiff’teki kira sözleşmesine taşınmasını sağlamaz. Tersine Galler’deki RHW12 bildirimi Türkiye’de Mersin’deki bir dairenin kira artışında kullanılamaz. Her bir taşınmaz için yer, sözleşme ve emredici kurallar tespit edilmelidir. Bu karşılaştırma müvekkilin iki ülkedeki evlerini karıştırmamak için önemlidir.
31. MÖHUK ve Türkiye’deki dava bağlantısı ne zaman ortaya çıkar?
Türk vatandaşı Galler’deki kira artışı sebebiyle Türkiye’deki banka hesabından para gönderiyor olabilir; fakat ödemenin Türkiye’den yapılması uyuşmazlığın esası hakkında Türk mahkemesini otomatik yetkili kılmaz. 5718 sayılı MÖHUK’taki sözleşmeden doğan borç ilişkilerine uygulanacak hukuk ve taşınmaza ilişkin bağlama kuralları ayrı düşünülür. Türkiye’de belgeye delil olarak dayanılacaksa HMK m.199 kapsamındaki elektronik belge kavramı, yabancı dildeki belgenin tercümesi ve HMK m.223 gibi usul hükümleri önem kazanabilir. Bu normlar Galler’deki kira artışının geçerliliğini belirleyen m.123’ün yerine geçmez. Uyuşmazlık aslında Galler’deki konut kira borcuysa öncelikle ilgili yargı çevresinin usul ve yetkili danışmanlık kuralları incelenir. Türkiye bağlantısı sadece tarafın vatandaşlığıyla kurulmaz.
32. İtiraz metni ve delil ekleri nasıl hazırlanır?
Bir hukuki başvuru hazırlığında RHW12’nin okunaklı tam nüshası, sözleşmenin yazılı statement’ı, önceki kira değişiklik belgeleri, banka dekontları, e-posta ve posta kayıtları, emlakçı yetki yazısı ve birlikte kiracıların isimleri ayrı ek olarak düzenlenir. Metin önce hangi kanuni rejimin uygulandığını, sonra bildirim tarihini, yeni kira başlangıcını ve bir yıllık aralık hesabını anlatmalıdır. Delil yokken ‘notice hiç gönderilmedi’ gibi doğrulanamayacak kesinlikler kullanılmamalıdır. Kısa örnek hesap tablosu düzenlenirken eski kira tutarı ile yeni tutar yan yana gösterilir, fakat tartışmanın asıl sebebi oran değil süre ise talep bu hukuki eksene oturtulur. Gönderilen itirazın iletim kaydı ayrıca saklanır; sonradan yapılan telefon görüşmesinin yazılı özeti aynı gün dosyaya eklenebilir.
33. Kiraya veren bakımından hatasız süreç ne gerektirir?
Galler’deki evi Türk şirketi veya Türkiye’de yaşayan bir malik üzerinden kiraya veren kişi önce landlord ve acente yetkisini, sonra contract türünü belirlemelidir. Önceki artışın yürürlük tarihini ve m.104 veya m.123 kapsamındaki bir yıllık sınırı hesaplamalı, en az iki ay öncesinden doğru RHW12 bildirimini hazırlamalıdır. Bildirim, taşınmazı ve yeni kira tutarını açıkça içermeli; hangi kişiye, ne zaman ve hangi yöntemle gönderildiği kaydedilmelidir. Sözleşme fixed-term ise m.134 çerçevesinde anlaşma yolu gözetilmelidir. Sosyal konut ve converted contracts için geçiş istisnaları ayrıca değerlendirilmelidir. Her yeni ödeme talebinden önce bu kontrolün yapılması, geçersiz notice yüzünden doğan tahsilat ve yargılama riskini azaltır.
34. Sonuç: RHW12 incelemesinde beş ayrı kontrol yapılmalıdır
Galler’de 2026 kira artışının incelenmesi tek bir yüzde hesabından ibaret değildir. İlk kontrol konutun Galler’de bulunması ve occupation contract türüdür; ikinci kontrol doğru mevzuat ve uygun RHW12 belgesidir. Üçüncü kontrol bildirimin hukuken verilme tarihi ile yeni kiranın başlangıcı arasındaki en az iki aylık süredir. Dördüncü kontrol son kira artışının gerçekten ne zaman yürürlüğe girdiği ve sonraki artış için bir yıllık aralığın korunmasıdır. Beşinci kontrol converted tenancy, housing association veya fixed-term gibi istisnaların varlığıdır. Türk kiracı açısından belgenin saklanması, yanıltıcı İngiltere formundan kaçınmak ve uluslararası ödeme kayıtlarını dosyaya eklemek yararlıdır. Somut hukuki yol, mevcut belge görülmeden kesinlikle vaat edilmez.
İlgili hukuk rehberleri
Resmî mevzuat ve kurum kaynakları
- Renting Homes (Wales) Act 2016 s.104
- Renting Homes (Wales) Act 2016 s.123
- Renting Homes (Wales) Act 2016 ss.122–129
- Renting Homes (Wales) Act 2016 s.134
- Renting Homes (Wales) Act 2016 Schedule 12
- GOV.WALES resmî RHW12 form sayfası
- GOV.WALES kiracılar için mevzuat açıklaması
- Türkiye 6098 sayılı TBK resmi mevzuat sorgulama
12 Sık Sorulan Soru
1. Galler’de RHW12 olmadan kira artırılır mı?
Periodic standard veya secure contract için kanuni bildirim rejimi değerlendirilir; yalnız sözlü artış bildirimi yeterli kabul edilmemelidir.
2. RHW12 notice en az kaç ay önce verilir?
Renting Homes (Wales) Act 2016 m.104(2) ve m.123(2) kapsamında ilgili sözleşmelerde en az iki ay aranır.
3. Bir yılda iki kira artışı yapılabilir mi?
M.104(3) ve m.123(3) sonraki yeni bedelin bir önceki bedelin etkili tarihinden en az bir yıl sonra başlamasını öngörür.
4. İlk kira artışında bir yıl beklemek şart mı?
M.123(3)(a) ilk artış için en az iki ay notice kuralına tabi olmak üzere farklı tarih seçimine izin verir; sözleşme ve istisnalar kontrol edilir.
5. Galler’de England Form 4A geçerli midir?
İngiltere Section 13/Form 4A usulü Galler RHW12 süreciyle aynı değildir; Galler konutunun hukuki rejimi esas alınır.
6. Fixed-term occupation contract’ta ev sahibi tek taraflı zam yapar mı?
Section 134 uyarınca esas kural tarafların anlaşması veya kanuni değişikliktir; m.123 notice yolu aynen uygulanmaz.
7. Housing association kontratlarında m.123 geçerli mi?
Section 123(4) housing association tenancy niteliğindeki belirli kontratları temel hüküm kapsamından ayırır; özel statü doğrulanır.
8. Eski AST sözleşmesinde RHW12 kullanılmalı mı?
2022 dönüşüm ve Schedule 12 paragraph 13B gibi istisnalar incelenmeden otomatik sonuç söylenemez.
9. RHW12 e-posta ile gönderilebilir mi?
Sözleşmenin bildirim yöntemi, geçerli service şartları ve alım/gönderim delilleri birlikte değerlendirilmelidir.
10. Kira zam oranına Türkiye TÜFE sınırı uygulanır mı?
Hayır; yalnız Türk vatandaşı olmak Galler’deki konuta doğrudan TBK m.344 üst sınırını taşımaz.
11. RHW12 itirazı kirayı ödemeyi durdurur mu?
Tek başına itiraz her durumda ödemeyi askıya almaz; hukuken borçlu olunan tutar ve temerrüt riski somut dosyada belirlenmelidir.
12. Galler’de bildirime karşı hangi belgeler gerekir?
Occupation contract, RHW12, önceki artış tarihi, banka kayıtları, teslim kanıtları ve tarafların yazışmaları başlıca belgelerdir.
Mersin Ofisi Konum Haritası
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
