Geçici Tescil Şerhi ve İhtiyati Tedbir Farkı | TMK 1011 ve HMK 389

Geçici tescil şerhi ile taşınmazın devrini yasaklayan ihtiyati tedbir aynı sicil sonucunu doğurmaz. TMK 1011, şartları gerçekleştiğinde aynî hak iddiasını veya kanunen tamamlanabilir yetki belgesi eksikliğini tapu sicilinde korur. HMK 389 ve devamı ise uyuşmazlık konusu hak bakımından tehlikeyi önlemeye yönelik yargısal tedbirleri düzenler. Mahkeme yoluyla verilen geçici tescil şerhi de geçici hukuki koruma niteliğindedir; bu nedenle iki düzenleme birbirinden tamamen kopuk değildir. Doğru ayrım, istenen korumanın işlevi, şartları ve sicilde doğuracağı sonuç üzerinden yapılır.

Taşınmaz hakkında dava açılacak olması, hangi korumanın gerekli olduğunu tek başına belirlemez. Hakkın sonraki üçüncü kişilere karşı korunması mı, devir işleminin durdurulması mı, fiilî durumun muhafazası mı istendiği açıklanmalıdır. Bu rehber, dilekçede sıkça aynı anlamda kullanılan “şerh”, “tedbir” ve “satış yasağı” ifadelerini kanuni dayanaklarıyla ayırır.

1. Temel fark: hakkın korunması ve tehlikeyi önleyen karar

TMK m.1011/2, şerhe konu hak daha sonra gerçekleşirse şerh tarihinden itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Burada korumanın odağı, sonradan gerçekleşen hakkın sicilde önceden görünür kılınmış konumudur. Şerh talep eden kişi, yalnızca bu kayıt nedeniyle kesin malik hâline gelmez.

HMK m.389 ise mevcut durumun değişmesiyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması, imkânsızlaşması veya gecikmeden kaynaklanan sakınca ya da ciddi zarar tehlikesine odaklanır. HMK 391 uyarınca mahkeme, tehlikeyi gidermeye uygun bir şeyin yapılması veya yapılmaması dâhil gerekli tedbire karar verebilir.

Taşınmazın devrinin önlenmesi, ihtiyati tedbir kararının içeriği olarak gündeme gelir. TMK 1011 şerhi ise kendiliğinden bütün tasarrufları yasaklayan genel bir engel değildir. Hak sahibi hangi sonucu istiyorsa talep metninde bunu açıklamalı; mahkemenin verdiği karar da uygulayıcı merci açısından anlaşılır olmalıdır.

2. TMK 1011 ve HMK 389 karşılaştırması

Tablo, geçici şerhin mahkemeden istenmesi hâlinde HMK hükümlerinin hiç dikkate alınmayacağı anlamına gelmez. TMK’daki özel şartlar ve sonuçlar korunarak, geçici hukuki korumaya ilişkin usul hükümleriyle bağlantı kurulur. Özellikle teminat, başvurunun hangi mahkemeye yapılacağı ve kararın uygulanması değerlendirilirken kararın hukuki niteliği gözden kaçırılmamalıdır.

3. TMK 1010 bu ayrımın neresindedir?

TMK 1010, belirli tasarruf yetkisi kısıtlamalarının tapuya şerhini düzenler. Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları da maddede sayılır. Bu kayıtların üçüncü kişilere karşı etkisi kendi düzenlemesine dayanır. Dolayısıyla tapuda görülen her mahkeme kaynaklı şerhi TMK 1011 olarak adlandırmak doğru değildir.

TMK 1009’daki kişisel hakların şerhi, TMK 1010’daki tasarruf yetkisi kısıtlaması ve TMK 1011’deki geçici tescil şerhi ayrı hukuki kategorilerdir. Satış vaadi, kira veya alım hakkının şerhi bakımından maddi şartlar farklıdır. Bir sözleşmenin varlığı, aynî hak iddiasına yönelik geçici şerhle kişisel hakkın şerhini birbirinin yerine kullanılabilir hâle getirmez.

Tapu Sicili Tüzüğü m.48–51, kısıtlayıcı şerhler, yasaklayıcı şerhler ve geçici tescil şerhi için belge ve kayıt ayrımını gösterir. Talebin doğru adlandırılması, müdürlüğün mahkeme kararını hangi kapsamda uygulayacağını belirlemesi açısından önemlidir. Esas olan başlığın çok sert yazılması değil, kanuni dayanak ve hüküm fıkrasının doğru kurulmasıdır.

4. Hangi risk için hangi sonuç istenir?

Aynî hak iddiasının sonradan kazanılacak haklar karşısında korunması, geçici tescil şerhinin değerlendirilmesini gerektirir. Taşınmazın dava devam ederken devredilmesini önlemek isteniyorsa, bu yöndeki yargısal yasak açıkça talep edilmelidir. Taşınmazın fiziksel durumunun değiştirilmesi, yıkım veya başka bir fiilî müdahale söz konusu olduğunda ise tapuya kayıt verilmesi tek başına bütün tehlikeyi gidermeyebilir.

Bu nedenle önce tehlikenin nasıl gerçekleşeceği belirlenir. Risk sicilde yeni hak kurulmasıysa kayıt ve tasarruf işlemleri; risk taşınmazın fiilen değiştirilmesiyse uygulanacak önlemin fiilî içeriği önem kazanır. Her durumda istenen tedbir, esas uyuşmazlıkla ilişkili ve tehlikeyi gidermeye elverişli olmalıdır.

Para alacağının tahsili hedefleniyorsa karşı tarafın taşınmazını görmüş olmak yeterli değildir. İhtiyati haciz ve diğer icra korumaları kendi kanuni şartlarına tabidir. TMK 1011 veya HMK 389, bütün alacakları dolaylı yoldan taşınmaz üzerinde güvenceye bağlayan sınırsız araçlar değildir. Talebin gerçek niteliği gizlenerek yanlış koruma türü seçilmesi, usul ve esas bakımından sorun doğurur.

5. Şerh ve devir yasağı birlikte istenebilir mi?

Aynı uyuşmazlıkta farklı koruma ihtiyaçları bulunması mümkündür. Ancak iki talebin aynı dilekçede yer alması, her ikisinin de otomatik kabul edileceği anlamına gelmez. TMK 1011 bakımından korunan hak ve şartlar; HMK bakımından somut tehlike ve istenen önlem ayrı gerekçelendirilir. Mahkeme talepleri kapsam ve ölçülülük yönünden değerlendirir.

Talep sonucu, şerhin lehine verileceği kişiyle korunacak hakkı ve ayrıca isteniyorsa yasaklanacak işlemi tanımlamalıdır. “Her türlü tedbir” ifadesi, hangi taşınmazın hangi işlemlerinin durdurulmasının istendiğini açıklamaz. Bir paya ilişkin uyuşmazlıkta bütün taşınmazın veya ilgisiz malvarlığının sınırlanması için gerekli hukuki gerekçe ayrıca ortaya konulmalıdır.

Mahkeme daha dar bir önlem seçebilir. Verilen karar, başvuranın istediğinden farklıysa uygulama aşamasında kararın dışına çıkılamaz. Başvuranın talep dilekçesi tapu müdürlüğüne gönderilerek kararda bulunmayan yasak uygulanması istenemez. Eksik veya belirsiz hüküm, yetkili mahkemenin usule uygun değerlendirmesiyle giderilir.

6. Delil ve inceleme şartları nasıl ayrılır?

TMK 1011/3, hâkimin şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine ulaşmasını arar. Bu özel ölçüt anlatılırken, şerhin yalnızca başvuranın iddiasına dayanarak verileceği söylenemez. Güncel sicil kaydı ve hakkın dayanağı olan belgeler sunulmalıdır. Mahkeme tarafları dinleyebilir veya dosya üzerinde inceleme yapabilir.

HMK 390/3’te ihtiyati tedbir isteyenin dayandığı sebebi ve tedbir türünü açıkça belirtmesi, esas bakımından haklılığını yaklaşık olarak ispatlaması düzenlenmiştir. Sadece tarafların anlaşamaması veya bir davanın açılmış olması tedbir gerekçesini kendiliğinden tamamlamaz. Tehlikenin hangi olay ve belgelerden anlaşıldığı gösterilir.

Belge eksikliği sebebiyle geçici tescil isteniyorsa TMK 1016’nın sınırı önem taşır. Hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam olmalı; eksiklik tasarruf yetkisini belirten ve tamamlanması gereken belgeye ilişkin bulunmalıdır. Bu istisna, geçerli şekli bulunmayan bir işlemin eksikliklerini sınırsız biçimde erteleyen düzenleme değildir. Ayrıntılı ayrım tapu belgelerinde eksiklik ve TMK 1016 rehberinde açıklanır.

7. Teminatın amacı ve muafiyet koşulları

HMK 392’deki teminat, haksız çıkan tedbir talebi nedeniyle karşı tarafın ve üçüncü kişilerin uğrayabileceği zararlara yöneliktir. Dava konusu taşınmazın bedelinin mahkemeye yatırılmasıyla aynı şey değildir. Kanunda bütün dosyalarda uygulanacak tek bir yüzde bulunmadığından, teminat tutarı hakkında genel ve kesin rakam verilmez.

Talep resmî belgeye veya başkaca kesin delile dayanıyorsa yahut durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme gerekçesini açıklayarak teminat alınmamasına karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan kişinin teminat göstermemesi de aynı maddede düzenlenir. Resmî belge sunmak, muafiyetin bütün başvurularda kendiliğinden gerçekleştiği anlamına gelmez; ilgili karar okunmalıdır.

Rızaya dayalı tapu şerhi ile mahkemeden istenen yargısal koruma da bu noktada ayrılır. İlgililerin sicilde işlem yaptırmak için anlaşması, başlı başına bir HMK ihtiyati tedbir kararı değildir. Mahkeme yolunda ise teminat konusunun hangi taleple bağlantılı olarak değerlendirildiği belirtilmelidir. Başvurunun sadece adını değiştirmek, uygulanacak usulün sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

8. Bir hafta, iki hafta ve şerhin etki süresi

HMK 393/1’e göre ihtiyati tedbirin uygulanması, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmelidir. Aksi hâlde, süresinde dava açılmış olsa bile tedbir kendiliğinden kalkar. Bu süreyi yalnızca “kararın verildiği gün” diye başlatmak güncel hükmü doğru yansıtmaz.

HMK 397/1, dava açılmadan önce verilmiş ihtiyati tedbirde farklı bir yükümlülük getirir. Tedbirin uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas dava açılmalı; dava açıldığına ilişkin evrak, kararı uygulayan memura verilerek dosyaya konulmalı ve karşılığında belge alınmalıdır. Yalnız dava açılmasıyla takip işlemlerinin tamamlandığı varsayılmaz.

TMK 1011/3 ise şerhin etki bakımından süresi ve içeriğinin kararda belirlenmesini, gerektiğinde mahkemeye başvuru için süre verilmesini düzenler. Bu özel düzenleme göz ardı edilerek her rızaya dayalı veya mahkeme kaynaklı şerhe tek tip iki haftalık ömür tanınamaz. Kararın hangi korumaları içerdiği belirlenir; HMK ihtiyati tedbiriyle ilgili kanuni süreler ve TMK 1011 kapsamındaki özel süreler ayrı takip edilir.

9. İtiraz ve değiştirme yolları

HMK 394, karşı taraf dinlenmeden verilmiş ihtiyati tedbire itirazı düzenler. Karşı taraf uygulamada hazırsa uygulamadan; hazır değilse uygulama tutanağının tebliğinden itibaren bir haftalık süre söz konusudur. Menfaati açıkça ihlal edilen üçüncü kişiler için öğrenmeden itibaren bir haftalık itiraz düzenlenmiştir. Bu süreler, taşınmazı gören herhangi bir kişinin sınırsız başvuru hakkı olduğu anlamına gelmez.

HMK 395, uygun teminatla tedbirin değiştirilmesi veya kaldırılmasını; HMK 396 ise durum ve koşulların değişmesi nedeniyle talep üzerine yeniden değerlendirmeyi düzenler. Tedbirin reddi ve yüzüne karşı verilen tedbir bakımından HMK 391/3’teki kanun yolu hükümleri de dikkate alınır. İtiraz ile kanun yolu başvurusu aynı işlem değildir.

Geçici tescil şerhine ilişkin uyuşmazlıkta kararın niteliği, dayanağı ve tebliğ bilgileri incelenmeden tek bir başvuru süresi ilan edilmemelidir. Tapu müdürlüğünün ret kararına karşı idari itiraz ise ayrı rejime tabidir. Başvuru belgesinin yanlış mercie sunulması riskini önlemek için işlem türü ilk aşamada belirlenir.

10. Karar metninde uygulama için aranacak açıklık

Karar, korunacak hakla uygulanacak işlemi birbirine bağlamalıdır. Taşınmazın kimliği, başvuranın iddiası, şerhin kapsamı ve tedbirin içeriği uygulayıcı tarafından anlaşılmalıdır. “Tapuya tedbiren şerh” biçimindeki kısa bir ibarenin hangi sicil sonucunu hedeflediği belirsizse, bu belirsizlik tapu görevlisinin veya tarafın kişisel yorumuyla genişletilemez.

Dosya takibinde kararın mahkemeden çıkışı, ilgili müdürlüğe ulaşması ve sicilde uygulanması ayrı aşamalardır. Şerh kararı alınmışken tapuda yalnızca başka bir kayıt görülmesi veya pay bilgisinin yanlış işlenmesi ayrıca giderilmelidir. Hangi tarih ve yevmiye numarasıyla uygulama yapıldığı belgelenir.

Kararın sonradan değiştirilmesi de aynı özenle izlenir. Eski kararın örneği elde bulunurken yeni bir kaldırma kararı verilmiş olabilir. Buna karşılık süre uzatımı istenmiş olması, uzatımın kabul edildiği anlamına gelmez. Mevcut durum, en son geçerli karar ve güncel sicil birlikte okunarak belirlenir.

11. Yanlış koruma türü seçilirse ne olur?

Yanlış nitelendirme yalnızca dilekçenin başlığını etkileyen bir sorun değildir. Talep aynî hakkın gelecekte üçüncü kişilere karşı korunmasına yönelikken yalnızca devir yasağı kurulması, TMK 1011’deki özel sicil etkisinin ayrıca incelenmesini gerektirir. Buna karşılık amaç belirli bir fiilî müdahaleyi durdurmaksa, sadece şerh kararı almak müdahaleye ilişkin açık bir emir oluşturmayabilir. İstenen sonuç ile verilen koruma arasında fark bulunup bulunmadığı karar alındığında kontrol edilmelidir.

Benzer biçimde, kişisel alacak için hazırlanan bir başvurunun içine aynî hak kavramının eklenmesi talebin gerçek niteliğini değiştirmez. Mahkeme tarafların hukuki adlandırmasıyla sınırlı olmadan uygulanacak hukuku değerlendirir; ancak tarafın ileri sürmediği olaylar ve istemediği sonuçlar konusunda usul kuralları geçerlidir. Bu nedenle başvuran, hukuki terimleri sıralamak yerine talebin maddi temelini ve somut sonucunu açıklaştırmalıdır.

Dosya stratejisi bakımından yapılacak karşılaştırma üç soruya dayanır: mevcut hak nedir, bu hakkı tehlikeye atan işlem hangisidir ve istenen karar bu tehlikeyi nasıl giderecektir? Bu soruların cevapları birbiriyle tutarlı değilse dilekçe yeniden kurulmalıdır. Aynı taşınmazla ilgili birden fazla uyuşmazlığın bulunması da bütün taleplerin aynı tedbir içinde çözüleceği anlamına gelmez.

Uygulama sonrasında yapılan kontrol bu incelemenin devamıdır. Kararda belirtilen yasak tapuya işlenmiş olsa bile esas dava süresi veya kararın teminat şartı gözden kaçmış olabilir. Şerhin varlığıyla diğer usul yükümlülüklerinin tamamlandığı sonucuna varılmaz. Her korumanın şartları, kararın uygulanması ve sonraki devam koşulları kendi başlığı altında takip edilir.

Geçici tescil şerhi ve ihtiyati tedbir hakkında sık sorulan sorular

1. “Tedbir şerhi” ile TMK 1011 şerhi aynı mı?

Her zaman aynı değildir. “Tedbir şerhi” uygulamada farklı kararlar için kullanılabilir. Hukuki sonuç, kaydın adıyla değil TMK 1010, TMK 1011 veya HMK hükümlerine dayanan kararın içeriğiyle belirlenir.

2. Geçici tescil şerhinin HMK ile hiç ilgisi yok mu?

Vardır. Mahkemece verilen şerh geçici hukuki koruma işlevi taşır. TMK’daki özel düzenlemeler gözetilerek HMK’nın ilgili usul hükümleri değerlendirilir. Bu bağlantı, şerhin her durumda satış yasağı olduğu anlamına gelmez.

3. Satışı durdurmak istiyorsam talepte neyi açıklamalıyım?

Devrin önlenmesini neden istediğinizi, uyuşmazlık konusuyla bağlantısını ve tehlikeyi gösteren delilleri belirtmelisiniz. Taşınmaz ve yasaklanması istenen işlem açık olmalıdır. Yalnızca geçici şerh sözcüklerini kullanmak kararın kapsamını belirlemez.

4. Mahkeme karşı tarafı dinlemeden tedbir verebilir mi?

HMK 390/2, hakların derhâl korunmasının zorunlu olduğu hâllerde buna imkân tanır. TMK 1011/3 de dosya üzerinden incelemeyi düzenler. Karşı tarafın dinlenmemesi her başvuruda otomatik uygulanan bir kural değildir.

5. Rızayla verilen şerh için de mahkeme şart mı?

TMK 1011, bütün ilgililerin rızasını hâkim kararına alternatif kabul eder. Şerhin maddi şartları ve tapu belgeleri yine sağlanmalıdır. Rıza yoluyla verilen şerh, mahkemece kurulmuş bir ihtiyati tedbir kararına dönüşmez.

6. Bir haftalık uygulama süresi ne zaman başlar?

HMK 393/1 kapsamındaki ihtiyati tedbirde, kararın tedbir isteyen tarafa tefhim veya tebliği esas alınır. Güncel kanun metni bu başlangıcı düzenler. Dosyadaki bildirim ve uygulama talebi tarihleri birlikte kontrol edilmelidir.

7. İki haftalık dava süresi hangi olaydan hesaplanır?

HMK 397/1’deki dava öncesi ihtiyati tedbirde, tedbir kararının uygulanmasının talep edildiği tarihten hesaplanır. Dava açma evrakının uygulayan memura verilmesi yükümlülüğü de vardır. TMK 1011’in özel süre düzenlemesi ayrıca incelenir.

8. Teminat yatırılırsa mahkeme tedbiri kesin kaldırır mı?

Hayır. HMK 395, mahkemenin duruma göre tedbiri değiştirmesine veya kaldırmasına imkân tanır. Sunulan teminat ve korunması gereken hak değerlendirilir. Para yatırılması tek başına otomatik kaldırma sonucu doğurmaz.

9. İtiraz yapılması tedbiri kendiliğinden durdurur mu?

HMK 394/1’e göre aksine karar verilmedikçe itiraz icrayı durdurmaz. Bu nedenle itiraz dilekçesi verilmiş olmasıyla mevcut tedbirin yok sayılması doğru değildir. Mahkemenin itiraz ve uygulama hakkındaki kararları izlenir.

10. Aynı dilekçede hem şerh hem tedbir istenebilir mi?

İstenen sonuçlar ve bunların dayanakları açıkça gösterilerek birlikte talepte bulunulabilir. Mahkeme her koruma için şartları ve ölçülülüğü değerlendirir. Başvuruların birlikte yapılması, tüm taleplerin kabul edileceği garantisi değildir.

İstanbul ve Mersin ofislerinden koruma talebinin hazırlanması

Geçici koruma dosyasında ilk çalışma, tapu kaydıyla talep edilecek sonucun eşleştirilmesidir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İstanbul ve Mersin odaklı çalışmalarında ve Mersin merkezli Türkiye geneli dosya yönetiminde görev, yetki, delil ve süre incelemesini birlikte yürütür. Mahkeme ve sicil aşamalarının koordinasyonu için iletişim ve randevu bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →