Geçici Tescil Şerhli Taşınmaz Satılabilir mi? Satış ve İpotek | TMK 1011

Tapuda geçici tescil şerhi bulunması, taşınmazın bütün işlemlere kendiliğinden kapandığı anlamına gelmez. Satışın veya ipotek işleminin yapılıp yapılamayacağı, şerhin dayanağı olan kararın içeriği ve sicildeki diğer kısıtlamalar incelenerek belirlenir. TMK 1011’in özel sonucu şudur: şerhin koruduğu hak sonradan gerçekleşirse, bu hak şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Dolayısıyla işlem yapılabilmesi ile alıcının ya da ipotek alacaklısının uyuşmazlıktan etkilenmeyecek bir hak kazanması farklı meselelerdir.

Bu yazı, üzerinde geçici tescil şerhi bulunan taşınmazı satın almak, devretmek veya kredi teminatı göstermek isteyen kişiler için kayıt incelemesini açıklar. Şerhin alınmasına ilişkin genel şartlar TMK 1011 genel rehberinde yer alır. Buradaki değerlendirme özellikle işlem güvenliği, şerhin kapsamı ve sonraki kazanımlar üzerine kuruludur.

1. Tapudaki G.T.Ş. kaydı neyi gösterir?

Tapu Sicili Tüzüğü m.51/2, geçici tescil şerhlerinin G.T.Ş. harfleriyle gösterilmesini öngörür. Bu kısaltma tek başına kaydın bütün içeriği değildir. Şerhin konusu, lehine verildiği kişi, tarih ve yevmiye numarası, süresi ve dayanak belge birlikte okunur. Kütükte görünen birkaç kelime, mahkeme kararındaki ayrıntılı kapsamın yerine geçmez.

Taşınmazın tamamı ile belirli bir payı aynı hukuki incelemeye konu edilmez. Şerh bir aynî hak iddiasını hangi ölçüde güvence altına alıyorsa üçüncü kişilere karşı etkisi de o içerik üzerinden değerlendirilir. Bir dairedeki uyuşmazlık, aynı yapıdaki başka bağımsız bölümleri otomatik olarak kapsamaz. Parsel bölünmüş, birleştirilmiş veya kat mülkiyeti kurulmuşsa eski ve yeni sicil kimliklerinin bağlantısı araştırılır.

Alıcı, satıcının “önemsiz bir not” açıklamasını kayıt yerine koymamalıdır. Şerhin neden verildiği bilinmeden satış bedeli, teslim ve kredi işlemlerinin hukuki güvenliği değerlendirilemez. Gerekli olan, sadece takyidat listesini almak değil, şerhin dayandığı işlemi de anlamaktır.

2. Geçici tescil şerhi satış yasağı mıdır?

TMK m.1011, şerhe konu hakkın sonradan gerçekleşmesi üzerine üçüncü kişilere karşı etkiyi düzenler. Maddede her geçici tescil şerhinin taşınmazın devrini bütünüyle yasakladığı yazılı değildir. Bu yüzden yalnız şerhin adına bakılarak “satış kesinlikle yapılamaz” sonucu kurulamaz.

Bununla birlikte aynı mahkeme kararı, şerhle birlikte devrin veya başka işlemlerin önlenmesine yönelik ihtiyati tedbir de içerebilir. Ayrıca sicilde bağımsız bir tedbir, haciz veya başka kanuni kısıtlama bulunabilir. İşlemi yapacak merci bütün kayıtları ve dayanaklarını birlikte değerlendirir. “G.T.Ş. satışa engel değildir” cümlesi, somut karar görülmeden sınırsız işlem izni olarak kullanılamaz.

Tüzük m.48, 49 ve 50’de farklı şerh türleri için ayrı dayanak belgeler düzenlenmiştir. Bu ayrım, her kaydın aynı sonucu doğurmadığını gösterir. İstem sahibinin hukuki hedefi fiilen devri durdurmaksa, talep ve kararın buna uygun açıklıkta kurulması gerekir. Şerhin sağladığı öncelik koruması ile bir işlemin yapılmasını yasaklayan karar farklı işlevler görür.

3. Şerhten sonra satın alan kişi nasıl etkilenir?

Alıcı bakımından temel mesele, tapunun kendi adına tescil edilmiş olmasıyla bütün önceki uyuşmazlıkların sona ermemesidir. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleştiğinde TMK 1011/2’deki koruma şerh tarihinden başlayarak ileri sürülebilir. Sonraki alıcının durumu, korunmuş hak ile yaptığı kazanımın çatışıp çatışmadığı üzerinden incelenir.

Bu etki, şerh sahibinin bütün iddialarının baştan doğru kabul edildiği anlamına gelmez. Korunan hak gerçekleşmezse salt şerh kaydı nihai mülkiyet kazanımına dönüşmez. Alıcı açısından risk, henüz sonuçlanmamış bir hak iddiasının sicilde özel koruma altında bulunmasıdır. Bu nedenle esas dosyanın konusu, tarafları ve hangi aşamada olduğu önem taşır.

Şerhten sonra devir yapılmışsa yeni malikin durumu yargılamada ayrıca değerlendirilir. Davanın sonucunun kimlere karşı ve hangi taleple uygulanacağı, usul kurallarına göre belirlenir. Eski malik ile yapılan özel anlaşma, şerh sahibinin kanundan doğan konumunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Satışın ekonomik koşullarına ilişkin risk paylaşımı da aynî hakkın üçüncü kişilere etkisini değiştiren bir tapu işlemi değildir.

4. Alıcı “şerhi bilmiyordum” diyebilir mi?

TMK 1020, tapu sicilinin açıklığını ve sicildeki bir kaydın bilinmediğinin ileri sürülememesini düzenler. TMK 1023 ise tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişiyi korur. Bu iki düzenleme, tapu incelemesini yalnızca malikin adına bakmaktan ibaret bırakmaz.

Geçici tescil şerhi sicilde mevcutken, alıcının yalnızca kaydı okumadığını söylemesi TMK 1011’in etkisini bertaraf etmez. Şerhin konusu, tarihi ve kapsamı görünür bir hukuki durumdur. Ayrıca yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi, TMK 1024 uyarınca o tescile dayanamaz. İyiniyet incelemesi olayın kayıt ve bilgi durumuna göre yapılır.

Buradan, üzerinde herhangi bir şerh bulunan bütün taşınmazları alan herkesin her konuda kötüniyetli olduğu sonucu çıkarılmaz. Bir kira şerhiyle mülkiyet iddiasını koruyan geçici şerh aynı değildir. İncelenen kazanımın hangi hakla çatıştığı ve kişinin hangi hukuki durumu bildiği somutlaştırılır. TMK 1011’deki özel koruma, genel iyiniyet tartışması içinde görünmez hâle getirilmemelidir.

5. Şerhten önce ve sonra doğan haklar nasıl ayrılır?

Sicil incelemesinde en az üç tarih yan yana konulur: korunması istenen hakkın dayandığı işlem veya olay, geçici tescil şerhinin sicil tarihi ve üçüncü kişinin kazanımına ilişkin kayıt tarihi. Başvuru dilekçesinin verildiği gün, mahkeme kararının tarihi ve tapudaki yevmiye tarihi de ayrı ayrı kaydedilir. Bunların birbirine eşit olduğu varsayılmaz.

TMK 1011’in şerh tarihinden başlayan etkisi, şerhten önce kurulmuş her hakkı otomatik olarak silmez. Önceden tesis edilmiş rehin veya daha önce tamamlanmış bir mülkiyet kazanımı, kendi hukuki sebebi ve koruma kurallarıyla değerlendirilir. Başvuranın daha eski bir aynî hakkı olduğunu ileri sürmesi ayrı iddiadır; bu iddianın kabulü için gerekli koşullar ayrıca kanıtlanır.

TMK 1022, tescilin etkisini gerekli belgelerin sunulması veya geçici tescilde belgelerin uygun zamanda tamamlanması şartıyla yevmiye kaydına bağlar. Dolayısıyla yalnız takvim günü değil, resmî işlem sırası da önem taşır. Tapuda yevmiye numarası rehberi, bu kayıtların neden başvuru fişinden ayrı incelendiğini açıklar.

6. Geçici tescil şerhi varken ipotek kurulabilir mi?

İpotek kurulması bakımından da ilk inceleme, açık bir rehin veya tasarruf yasağı bulunup bulunmadığıdır. Karar ve sicil ipotek işlemine engel bir kısıtlama içeriyorsa bu kısıtlama dikkate alınır. Yalnız geçici tescil şerhinin varlığı üzerinden bütün dosyalarda aynı işlem sonucu açıklanamaz.

İşlem yapılabilse bile ipotek alacaklısı, şerhin koruduğu hakkın sonradan gerçekleşmesi riskini değerlendirmelidir. TMK 1023’ün düzenlediği üçüncü kişi kazanımı yalnız mülkiyetle sınırlı değildir; başka aynî hakları da kapsar. Buna karşılık önceden mevcut geçici şerhin özel etkisi, ipotek veren kişinin güncel malik görünmesiyle ortadan kalkmaz.

Bir bankanın kredi tahsisi yapması, değerleme raporu düzenletmesi veya ipoteğin tescilini kabul etmesi, geçici şerhin hukuki sonuçlarını çözmüş sayılmaz. Değerleme taşınmazın ekonomik değerine ilişkindir; aynî hak çatışması ayrı inceleme gerektirir. Rehnin kapsamı, sırası, tarihi ve şerhin güvence altına aldığı hak karşılaştırılır. Şerhten önceki ipotek ile şerhten sonraki ipotek aynı sıraya konulmadan değerlendirilmelidir.

7. Haciz ve icra dosyası varsa ne değişir?

Haciz, ipotek ve geçici tescil şerhi farklı hukuki kurumlardır. İpotek bir taşınmaz rehni türüdür; haciz ise icra takibindeki koruma ve paraya çevirme sürecinin parçasıdır. Bu nedenle “şerh önceyse bütün hacizler geçersizdir” biçiminde genel bir sonuç doğru değildir. Haczin tarihi, hangi borçlu aleyhine konulduğu ve iddia edilen hakkın kapsamı incelenir.

Taşınmaz hakkında satış hazırlığı, ihale veya sıra cetveli işlemleri bulunması, yargısal korumanın ilgili icra dosyasıyla birlikte ele alınmasını gerektirir. TMK 1011 başvurusu yapılmış olması tek başına icra müdürlüğündeki bütün işlemleri durdurmaz. Durdurma veya başka bir koruma için gerekli karar ve usul, talebin niteliğine göre belirlenir.

İcra dosyasına yönelik süreler de şerh davasından bağımsız işleyebilir. Tapudaki bir kaydın görünmesi, icra dosyasındaki bildirim ve başvuru yükümlülüklerinin yerine geçtiği anlamına gelmez. Hangi merciin hangi işlemi yapabileceği ayrıştırılmalıdır. Bu yazıdaki satış açıklamaları, cebrî satışın bütün sonuçlarını özel bir icra incelemesi yapılmadan belirlemek için kullanılamaz.

8. Alıcı işlem öncesinde neleri incelemeli?

Alıcının incelemesi güncel ve belgeye dayalı olmalıdır. Satıcının daha önce aldığı takyidat belgesi, arada yeni işlem yapılmışsa yeterli değildir. İşlem hazırlığı sırasında kaydın güncelliği doğrulanır. Dayanak mahkeme kararının yalnız sonuç cümlesi değil, şerhin kapsamını açıklayan bölümleri ve varsa sonraki değiştirme kararları da görülür.

• Şerhin hangi kişi ve hangi hak lehine bulunduğunu belirleyin.
• Ada, parsel, bağımsız bölüm ve pay bilgilerinin satış konusuyla örtüştüğünü kontrol edin.
• Kararda devir, ipotek veya başka işlem yasağı olup olmadığını okuyun.
• Etki süresini ve sonradan verilmiş uzatma, kaldırma veya değiştirme kararlarını araştırın.
• Esas uyuşmazlığın talep sonucunu ve güncel aşamasını belgeleyin.
• Diğer ipotek, haciz, irtifak ve şerhleri işlem sırasına göre karşılaştırın.
• Terkin yapıldığı söyleniyorsa bunu yeni tapu kaydı üzerinden doğrulayın.

Bu kontrolün amacı her şerhli taşınmazı işlemin dışında bırakmak değil, hangi hakkın hangi riske tabi olduğunu belirlemektir. Riskin varlığı, alıcının satıcıya karşı sözleşmesel haklarıyla birlikte değerlendirilir. Ancak şerh sahibinin onayı veya yetkili karar gerektiren sicil işlemi, satış sözleşmesine eklenen tek bir taahhütle tamamlanmış olmaz.

9. Satıcının taahhüdü ve şerh sahibinin takibi

Satıcı, şerhin kaldırılacağını taahhüt etmişse hangi belgeyle, hangi aşamada ve hangi giderlerle terkin sağlanacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. Bir davanın sona ermesi ile kaydın sicilden kaldırılması aynı anda gerçekleşmeyebilir. Kaldırma kararının tapuya ulaşması ve doğru şerhe uygulanması ayrıca izlenir.

Şerh sahibi bakımından da satış gerçekleştiğinde takibin bırakılması doğru değildir. Yeni malikin sicil bilgileri, satış tarihi ve yevmiye numarası dosyaya alınır. Esas hakkın ileri sürülmesinde taraf değişikliği veya başka usul işlemi gerekip gerekmediği incelenir. Şerhin kapsamı, daha sonra yapılan satış nedeniyle kendiliğinden genişlemez.

Şerh sahibinin bir işlem için rıza açıklaması, yalnızca o işlemi mi yoksa şerhin tümüyle kaldırılmasını mı kapsadığı açısından açık olmalıdır. Belirsiz bir belge hem tapu uygulamasında hem de tarafların sonraki uyuşmazlığında sorun yaratır. Vazgeçme, sulh ve terkin gibi farklı sonuçları olan işlemler, kullanılan belgenin içeriğine göre değerlendirilmelidir.

10. İşlem dosyasında hangi açıklamalar belgelendirilir?

Şerhli bir taşınmazın satış hazırlığında tarafların üzerinde anlaştığı ekonomik şartlar ile sicilin mevcut hukuki durumu ayrı kayıt altına alınmalıdır. Satıcının şerhin kaynağına ilişkin beyanı, dayanak kararın örneğiyle karşılaştırılır. Beyan edilen dava numarası başka parsele aitse veya pay kapsamı farklıysa, inceleme tamamlanmış sayılmaz. Alıcının aynı kişiden birden fazla bağımsız bölüm alması hâlinde kontrol her bölüm için tekrarlanır.

Şerhin süresinin dolduğu ileri sürüldüğünde süre başlangıcının hangi belgeye bağlı olduğu belirlenir. Kararın verildiği tarih, tebliğ tarihi ve sicile işlenme tarihi aynı sonuçları doğurmayabilir. Sonradan verilen bir ek karar veya esas dosyadaki yeni koruma kararı da mevcut olabilir. Bu nedenle bir evrak üzerindeki eski son tarih, tek başına güncel işlemin serbest olduğunu kanıtlamaz.

Taşınmazın teslim edilmiş olması da sicil incelemesini gereksiz kılmaz. Anahtarın alıcıya verilmesi, kira gelirinin devredilmesi veya aidatların alıcı tarafından ödenmesi, geçici tescil şerhinin silinmesi sonucunu doğurmaz. Fiilî kullanım ile aynî hak durumu farklıdır. Satış görüşmeleri sırasında bu iki alanın birbirine karıştırılması, işlem tamamlandığında beklenmeyen uyuşmazlıklara yol açar.

İşlem sonunda yeni tapu kaydı alınmalı ve mülkiyet değişikliği yanında şerhler bölümü de okunmalıdır. Şerhin kaldırıldığı, devam ettiği veya başka bir kayıtla birlikte uygulandığı ancak bu denetimle anlaşılır. Bir kaydın ekranda görünmemesi hâlinde bunun nedeni yetkili merciden doğrulanır; eski belgeden veya sözlü bilgiden sonuç üretilmez. Sonraki ihtilaf için sözleşme, resmî senet, dayanak karar ve yevmiye bilgileri aynı işlem dosyasında saklanır.

Satış, ipotek ve üçüncü kişiler hakkında sık sorulan sorular

1. Tapuda G.T.Ş. yazıyorsa satış başvurusu hemen reddedilir mi?

Her dosya için böyle bir kural yoktur. Şerhin dayanak kararı, kapsamı ve sicildeki diğer kısıtlamalar incelenir. Özellikle ayrıca devir yasağı bulunup bulunmadığı belirlenmeden işlem yapılabilirliği hakkında kesin sonuca varılamaz.

2. Şerhli taşınmazı aldıktan sonra tapum mutlaka iptal edilir mi?

Hayır. Şerhin koruduğu hakkın gerçekleşmesi ve sonraki kazanımla ilişkisinin değerlendirilmesi gerekir. Şerh, esas uyuşmazlığın baştan kazanıldığı anlamına gelmez; ancak sonraki alıcının görmezden gelebileceği etkisiz bir kayıt da değildir.

3. Satıcının “dava bitti” demesi yeterli mi?

Yeterli değildir. Kararın içeriği, gerekli kesinleşme durumu ve tapudaki uygulama görülmelidir. Esas davanın sona ermesi, belirli şerhin kaldırıldığının belgesiz kabul edilmesini haklı kılmaz. Güncel sicil kaydı kontrol edilir.

4. Şerhten önceki ipotek kendiliğinden kalkar mı?

Kalkmaz. TMK 1011 şerh tarihinden başlayan koruma sağlar. Önceki rehnin geçerliliği, sırası ve varsa yolsuzluk iddiası ayrıca değerlendirilir. Geçici şerh bütün eski takyidatları otomatik silen bir işlem değildir.

5. Kredi çıkması taşınmazın hukuken sorunsuz olduğunu gösterir mi?

Göstermez. Kredi kararı ve değerleme raporu, tapudaki hak çatışmasının nihai çözümü değildir. Şerhin konusu, mahkeme kararları ve rehnin sırası hukuki incelemeye tabi tutulmalıdır.

6. Alıcı şerhi okumadığını söyleyerek korunabilir mi?

TMK 1020 uyarınca tapu sicilindeki kaydın bilinmediği ileri sürülemez. Bunun yanında TMK 1011, 1023 ve 1024 birlikte değerlendirilir. Sicildeki şerhi okumamak, onun etkisini kendiliğinden kaldırmaz.

7. Şerh sadece bir paydaysa bütün binayı etkiler mi?

Kapsam, kayıt ve dayanak karardan belirlenir. Bir pay veya bağımsız bölüm için verilmiş koruma, başka hakları otomatik kapsamaz. Bununla birlikte ortak parsel ve mülkiyet yapısı ayrıca incelenmelidir.

8. Satış bedelini düşük göstermek şerh sorununu çözer mi?

Hayır. Bedel hakkında gerçeğe aykırı işlem yapılması, geçici tescil şerhinin hukuki etkisini ortadan kaldırmaz. İşlemin doğru beyanla ve geçerli belgelerle yürütülmesi gerekir. Şerhin çözümü yetkili sicil ve yargı işlemlerine bağlıdır.

9. Şerh varken icra satışı kesin olarak durur mu?

Sırf şerh başvurusu veya kaydı bütün icra işlemlerini otomatik durdurmaz. İcra dosyasının aşaması, hakkın niteliği ve mevcut mahkeme kararları birlikte değerlendirilir. İlgili başvuru ve süreler ayrıca takip edilir.

10. Şerhi kaldırma sözüyle satışa güvenilebilir mi?

Sözlü vaat, terkin işleminin yerine geçmez. Kaldırma için gereken hak sahibi iradesi veya yetkili karar ile bunların sicile uygulanması doğrulanmalıdır. Ödeme ve devir adımları, belgelenmiş hukuki duruma göre planlanmalıdır.

İstanbul ve Mersin’de şerhli taşınmaz işlemlerinin incelenmesi

Şerhli taşınmazın alımında veya krediye konu edilmesinde yapılacak inceleme, yalnızca tapu senedinin okunmasından ibaret değildir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin merkezli Türkiye geneli dosya yönetimi kapsamında İstanbul ve Mersin ofislerinden tapu kayıtlarını, dayanak kararları ve işlem belgelerini birlikte değerlendirir. Ön görüşmede taşınmazın sicil bilgileri ve işlem takvimi belirtilmelidir. Ofis iletişim bilgileri ve randevu üzerinden başvuru yapılabilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →