Geçici Tescil Şerhi Ne Kadar Sürer? Kesin Tescil ve Terkin | TMK 1011

TMK 1011’de bütün geçici tescil şerhleri için geçerli tek bir gün, ay veya yıl süresi bulunmaz. Mahkeme kararında şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvuru için ayrıca süre verilir. Belge eksikliğine dayanan işlemlerde belgelerin zamanında tamamlanması, yargısal koruma içeren dosyalarda ise ilgili usul sürelerinin izlenmesi gerekir. Şerhin tapuda hâlâ görünmesi, korumanın her koşulda kesintisiz devam ettiğini tek başına kanıtlamaz.

Bu yazı, şerh verildikten sonraki takip aşamasını ele alır: hangi tarihlerin kaydedileceği, kesin tescil için neyin tamamlanacağı, terkin talebinin hangi dayanağa bağlanacağı ve sicildeki sonucun nasıl doğrulanacağı. Başvuru koşullarının genel açıklaması için TMK 1011 geçici tescil şerhi rehberi incelenebilir.

1. Şerhin süresi hangi belgeden anlaşılır?

Mahkeme kaynaklı şerhte ilk incelenecek belge, şerhe karar veren mahkemenin hüküm veya ara karar metnidir. TMK m.1011/3, kararda etki süresi ve içeriğin belirlenmesini açıkça düzenler. Başvuranın dilekçesinde istediği süre ile mahkemenin kabul ettiği süre farklı olabilir. Esas alınacak olan, geçerli kararın içeriğidir.

Bütün ilgililerin rızasıyla verilen şerhte ise rıza ve istem belgeleri, sicil kaydı ve uygulanacak kanuni hükümler birlikte değerlendirilir. Mahkeme kararına özgü süre açıklaması rıza yoluna mekanik biçimde taşınmaz. Bununla birlikte rızaya dayanan kaydın hangi hak, şart ve kapsam için kurulduğu belirsiz bırakılamaz.

Tapu kütüğündeki kısa açıklama ile dosyada bulunan dayanak belge farklı ayrıntı düzeyindedir. Süre veya kapsam hakkında tereddüt varsa yalnızca bir ekran görüntüsünden sonuç çıkarılmamalıdır. Sonradan verilmiş değiştirme, uzatma veya kaldırma kararları da araştırılır. İlk kararın eski bir örneği, dosyanın güncel durumunu göstermez.

2. Etki süresi, dava süresi ve belge tamamlama süresi

Şerhin etki süresi, sağlanan korumanın zaman bakımından sınırını gösterir. Mahkemeye başvuru için verilen süre ise hak iddiasının esas yargılamaya taşınmasıyla ilgilidir. Belge tamamlama süresi, kesin tescile engel olan belirli noksanlığın giderilmesine yöneliktir. Aynı dosyada birden fazlası bulunabilir; birine uyulması diğerini kendiliğinden yerine getirmez.

Dosya takviminde sadece “şerh son günü” yazması bu ayrımı karşılamaz. Her süre için başlangıç olayı, başlangıç belgesi, yapılacak işlem ve işlemin tamamlandığını gösteren kayıt tutulmalıdır. Bu yöntem, aynı gün içinde farklı mercilere başvuru yapılması gereken dosyalarda özellikle önemlidir.

3. Her geçici tescil şerhi iki haftada düşer mi?

Hayır. İki haftalık sürenin hangi kanuni düzenlemeden geldiği belirtilmelidir. HMK m.397/1, dava açılmadan önce verilmiş ihtiyati tedbir kararını tamamlayan işlemleri düzenler. Süre, tedbir kararının uygulanmasının talep edildiği tarihten başlar; esas davanın açılması ve buna ilişkin evrakın uygulayan memura verilmesi gerekir.

TMK 1011/3’te ise şerhin etki süresi ve gerektiğinde mahkemeye başvuru süresi hakkında özel hüküm vardır. Şerhin rızaya mı, hâkim kararına mı dayandığı ve kararın ayrıca hangi ihtiyati tedbirleri içerdiği belirlenmeden bütün kayıtlara aynı sonuç yüklenemez. “Tapuda geçici yazıyor, iki haftada silinir” açıklaması kanuni ayrımları karşılamaz.

Öte yandan özel şerh düzenlemesinin bulunması, dosyada ayrıca verilmiş HMK tedbirinin sürelerini önemsiz kılmaz. HMK 393/1’deki bir haftalık uygulama talebi süresi ve HMK 397’deki tamamlayıcı işlemler kendi kapsamlarında izlenir. Süre hesabı yapılırken kararın tefhim veya tebliği, uygulama talebi ve dava açılışı ayrı tarihler olarak kaydedilir.

4. Eksik belge sonradan nasıl tamamlanır?

TMK 1016, hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam olduğu hâlde tasarruf yetkisini belirten belgenin tamamlanması gereken durumlarda geçici tescil şerhine imkân tanır. Dolayısıyla dosyada önce hangi belgenin eksik olduğu tespit edilir. Eksikliğin hukuki sebebe mi, temsil veya tasarruf yetkisine mi ilişkin olduğu kesin tescil aşamasında da önemini korur.

Tamamlanan belge doğru işlem dosyasına sunulmalı; geliş tarihi ve kayıt bilgisi saklanmalıdır. Belgenin yalnızca başka bir kurumdan alınmış olması, tapu müdürlüğüne zamanında ibraz edildiğini göstermez. Sunulan belgenin yetki kapsamını gerçekten tamamlayıp tamamlamadığı da incelenir. Eski veya işlem türünü karşılamayan bir belge verilmesi, noksanlığın giderildiği anlamına gelmez.

TMK 1022, geçici tescilde belgelerin uygun zamanda tamamlanmasını tescilin yevmiye tarihinden başlayan etkisi bakımından arar. Bu yüzden süre ve belge niteliği birlikte kontrol edilir. Şekil şartı hiç yerine getirilmemiş bir işlemin, sadece “belge tamamlandı” başlığıyla geçerli hâle gelmesi beklenemez. Ayrıntılar TMK 1016 eksik belge rehberinde açıklanır.

5. Geçici şerhten kesin tescile geçiş

Kesin tescil, geçici şerhin kendiliğinden isim değiştirmesi değildir. Şerhin koruduğu hakkın gerçekleşmesi, gerekli belgelerin tamamlanması ve tescilin usulüne uygun yapılması gerekir. Mahkeme kararıyla aynî hak kazanımına veya sicilin düzeltilmesine gidiliyorsa kararın tescile elverişli olması ve gereken kesinleşme şartlarının yerine gelmesi incelenir.

HMK 367/2, taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararların kesinleşmedikçe yerine getirilemeyeceğini düzenler. Bu hüküm esas hakkı kesin çözen kararın uygulanmasına ilişkindir; geçici koruma kararlarının tümünün kesinleşmeden uygulanamayacağı şeklinde genellenmez. Ara koruma ile kesin tescil hükmünün işlevleri farklıdır.

Tapu Sicili Tüzüğü m.51/2, kesin tescilin terkin edilecek geçici tescil şerhinin tarih ve yevmiye numarasıyla yapılmasını düzenler. Bu kayıt bağlantısı, önceki şerhin koruma işlevinin sicilde izlenmesini sağlar. Kesin tescil sonrasında malik veya ilgili hak hanesi, pay kapsamı ve eski geçici kaydın durumu birlikte kontrol edilir.

6. Hak gerçekleşmezse veya dava reddedilirse

Geçici tescil şerhi, sonucu ne olursa olsun başvurana mülkiyet kazandıran bir kayıt değildir. Dayanak hak gerçekleşmezse TMK 1011’in gerçekleşen hak için öngördüğü üçüncü kişilere karşı etki doğmaz. Ancak dosyanın sona erdiği iddiasıyla tapu kaydının nasıl kaldırılacağı yine hukuki dayanak ve usule göre belirlenir.

Ret kararının türü önemlidir. Görevsizlik, usulden ret ve esastan ret aynı maddi değerlendirmeyi içermez. Kararın kesinleşmesi, devam eden başka bir yargılama veya koruma kararı bulunması ve şerhin belirlenmiş süresi birlikte ele alınır. Tek başına “dava reddedildi” cümlesi, hangi kaydın hangi belgeyle terkin edileceğini açıklamaz.

Davanın geri alınması, feragat ve sulh da farklı sonuçlara sahip usul işlemleridir. Şerhin kaldırılmasına yönelik irade açıklamasının kapsamı, temsil yetkisi ve dayanak karar incelenir. Dava dosyasında işlem yapılmış olması ile tapu müdürlüğünün terkin işlemini tamamlaması ayrı aşamalardır. Sonuç mutlaka güncel sicil kaydı üzerinden doğrulanmalıdır.

7. Geçici tescil şerhi hangi dayanakla kaldırılır?

Terkin, tapu sicilindeki kaydın usulüne uygun silinmesidir. Tüzük 69’un genel düzenlemesi, hak sağlayan kaydın ilgilisinin istemini veya yetkili makam ya da mahkeme kararını esas alır. Mahkeme kaynaklı bir şerhte, şerhin dayanak kararı ve kaldırılmasını gerektiren hukuki sebep birlikte değerlendirilir.

Taşınmaz malikinin şerhten rahatsız olması tek başına terkin sebebi değildir. Süre dolumu, hakkın gerçekleşmemesi veya koruma gereğinin ortadan kalkması ileri sürülüyorsa bunlar belgelenmelidir. Başvuru, hangi tarih ve yevmiye numaralı kaydın kaldırılmasının istendiğini açıkça göstermelidir. Aynı parselde birden fazla şerh bulunması, kayıtların topluca ve belirsiz biçimde kaldırılmasını haklı kılmaz.

Uyuşmazlık sürerken tapu müdürlüğü mahkemenin yerine geçerek esas aynî hak tartışmasını sonuçlandıramaz. Şerhin sürüp sürmediği çekişmeliyse gerekli yargısal karar değerlendirilir. Tarafların anlaşması hâlinde dahi ilgili iradenin usulüne uygun belgeye bağlanması ve mevcut mahkeme kararlarının dikkate alınması gerekir.

8. Süre dolması ile sicilden silinme aynı mı?

Bir korumanın hukuki etkisinin sona ermesiyle tapudaki satırın fiilen terkin edilmesi farklı olaylardır. Süre dolduğu hâlde kayıt bir süre daha görülebilir; buna karşılık bir kaydın mevcut görünmesi onun bütün şartlarının hâlâ yürürlükte olduğunu tek başına kanıtlamaz. İşlem güvenliği için hem hukuki dayanak hem güncel sicil birlikte denetlenir.

Uzatma başvurusu yapılmış olması da süreyi otomatik uzatmaz. Talebin kabul edilip edilmediği ve yeni kararın kapsamı kontrol edilir. Uzatılabilir bir süre söz konusuysa başvuru son gün beklenmeden yapılmalı; kanunen kesin sonuç bağlanmış sürelerle kararla belirlenen süreler birbirine karıştırılmamalıdır. Mevcut hakkı koruyacak işlemler, varsayılan bir uzatma üzerine bırakılmaz.

Tapu müdürlüğüne sunulacak kararın ilgili şerhi açıkça tanımlaması gerekir. Kararda başka bir parsele veya farklı kayda ilişkin bilgi varsa uygulama sorunu yetkili mercie taşınır. Terkin tamamlandığında, yalnız işlem makbuzunun alınmasıyla yetinilmez; yeni kayıt örneğinde ilgili şerhin durumu incelenir.

9. Otuz günlük süre her terkin için geçerli mi?

TMK 1026, aynî hakkın sona ermesiyle tescilin her türlü hukuki değerini kaybettiği belirli durumu düzenler. Tapu memuru malik istemi üzerine bu kapsamda terkin yaparsa, ilgilinin kendisine tebliğden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilmesini öngörür. Tüzük 69/4’te de belirli sona erme hâllerine ilişkin düzenleme bulunur.

Bu hükümlerden “tapudaki bütün silme işlemlerine karşı süre otuz gündür” sonucu çıkarılmaz. İşlemin hangi yetkiye, hangi kayıt türüne ve hangi belgeye dayandığı belirlenmelidir. Mahkeme kararına karşı başvuru, idari ret itirazı ve sicildeki yolsuz işlemin düzeltilmesi farklı hukuki yollardır.

Terkinin yanlış yapıldığı ileri sürülüyorsa ilk adım işlem dosyasının, tebliğ belgesinin ve güncel tapu kaydının alınmasıdır. TMK 1025’teki sicilin düzeltilmesi ve üçüncü kişi kazanımlarıyla ilgili hükümler somut olayın niteliğine göre değerlendirilir. Yanlış süreye güvenilmesi, başvurunun esasının incelenmesini tehlikeye sokabilir.

10. Şerh sonrası takip dosyası nasıl tutulur?

Takip dosyası, karar ve kayıtların tek yerde toplanmasını sağlamalıdır. İlk şerh kararı veya rıza belgesi, tapu uygulama yazısı, yevmiye bilgisi, esas dava evrakı, sürelerin başlangıcını gösteren tebligatlar ve sonraki kararlar tarih sırasıyla saklanır. Kayıt her değiştiğinde önceki örneğin de muhafazası, işlem zincirini anlamayı kolaylaştırır.

Kesin tescil hedefleniyorsa tamamlanması gereken işler ayrı listelenir: eksik belgenin temini, ilamın gerekli kesinleşme durumu, müdürlüğe başvuru ve tescilin kontrolü. Terkin hedefleniyorsa kaldırma sebebi, yetkili karar veya istem belgesi, müdürlük işlemi ve yeni kayıt doğrulaması izlenir. İki hedefin evrakı ve hukuki sonucu aynı değildir.

Dosyanın kapatılması, yalnız mahkeme kararının çıkmasına bağlanmamalıdır. Sicilde beklenen işlemin gerçekleştiği, yanlış taşınmaz veya paya uygulanmadığı ve başka bir geçici koruma kaydının bulunup bulunmadığı belirlenir. Böylece mahkeme dosyasının sonucu ile taşınmazın fiilî işlem durumu arasında açıklanmamış fark bırakılmaz.

11. Kesin tescil veya terkin sonrasında dosya kapanışı

Sicil işlemi tamamlandığında kontrol, işlem yapılmış olmasından daha ayrıntılı yürütülmelidir. Kesin tescilde hak sahibinin kimliği, hakkın türü, taşınmaz veya pay kapsamı ve dayanak yevmiye bilgileri karşılaştırılır. Terkin işleminde ise kaldırılan kaydın doğru şerh olup olmadığı ve başka bir kayda yanlışlıkla müdahale edilip edilmediği incelenir. Aynı taşınmazdaki kayıtların benzer isim taşıması, tarih ve yevmiye numarasını vazgeçilmez hâle getirir.

Taşınmaz süreç içinde ifraz edilmiş, başka parselle birleştirilmiş veya kat mülkiyetine çevrilmişse eski sicil kimliğinin yeni kayıtlarla bağlantısı dosyada açıklanmalıdır. Eski parsel numarasını taşıyan bir kararın uygulanması sırasında ortaya çıkan tereddüt, ilgili teknik ve hukuki belgelerle giderilir. Tarafların kendi aralarında yeni numaraları eşleştirmesi, tapu müdürlüğünün gereken incelemesinin yerine geçmez.

Asıl dava ile geçici koruma dosyasının farklı numara taşıdığı durumlarda her iki dosyada da gerekli bildirimlerin yapıldığı kontrol edilir. Şerhin kaldırıldığına dair yazının bir dosyada bulunması, başka mercide devam eden işlemin de tamamlandığını göstermez. Uygulama cevaplarının toplanması, ileride taşınmazın satışı veya krediye konu edilmesi sırasında belge arama sorununu azaltır.

Son kayıt örneği, esas karar, kesinleşme bilgisi gereken hâllerde buna ilişkin belge ve yapılan başvurular birlikte muhafaza edilir. Bu belgeler, şerhin hangi süreç sonunda sona erdiğini veya kesin hakka bağlandığını gösteren zinciri oluşturur. Böyle bir dosya düzeni, yalnız mevcut taraflar için değil taşınmaz üzerinde daha sonra işlem yapacak kişilerin hukuki incelemesi açısından da açıklık sağlar.

Süre, kesin tescil ve terkin hakkında sık sorulan sorular

1. Geçici tescil şerhi otomatik olarak bir yıl mı sürer?

TMK 1011’de bütün dosyalar için bir yıllık süre yoktur. Mahkeme kararındaki etki süresi ve kapsam incelenir. Rızaya dayalı kayıtta ise istem belgeleri ve uygulanacak hükümler birlikte değerlendirilir.

2. Dava açınca şerhin bütün süreleri korunur mu?

Hayır. Esas dava açılması, belge tamamlama veya ihtiyati tedbirin uygulamasını isteme gibi ayrı yükümlülükleri kendiliğinden karşılamaz. Her sürenin başlangıcı ve yapılması gereken işlem ayrı kontrol edilir.

3. Eksik belgeyi almak yeterli mi, tapuya da vermek gerekir mi?

Belgenin ilgili işlem dosyasına usulüne uygun ve zamanında sunulması gerekir. Belgenin kurumdan alınma tarihiyle müdürlüğe ibraz tarihi farklı olabilir. Sunum ve kayıt bilgileri saklanmalıdır.

4. Şerh kesin tescile kendiliğinden dönüşür mü?

Dönüşmez. Hakkın gerçekleşmesi, tescil şartlarının tamamlanması ve sicil işleminin yapılması gerekir. Tüzük 51/2’deki önceki şerhin tarih ve yevmiyesiyle bağlantı, gerekli işlemler yapılmadan otomatik sonuç yaratmaz.

5. Tapu davasını kazandığım gün kesin tescil yapılır mı?

Taşınmazın aynına ilişkin esas kararın uygulanmasında HMK 367/2’deki kesinleşme kuralı dikkate alınır. Kararın niteliği ve tescil belgeleri kontrol edilir. Geçici koruma kararları bu esas kararla karıştırılmamalıdır.

6. Şerhin süresini uzatmak için dilekçe vermek yeterli mi?

Talep, kabul kararı yerine geçmez. Uzatmanın mümkün olduğu bir durumda mahkemenin verdiği karar ve bunun sicile etkisi izlenir. Başvuru yapılmış olması üzerine korumanın uzadığı varsayılamaz.

7. Malik tek başına her geçici şerhi sildirebilir mi?

Hayır. Terkinin hukuki dayanağı, hak sahibi iradesi veya gereken yetkili karar bulunmalıdır. Şerhin türü ve dayanak karar incelenmeden malikin tek taraflı talebiyle her kayıt kaldırılmış sayılmaz.

8. Şerh tapuda görünüyorsa mutlaka geçerli midir?

Kaydın görünmesi tek başına bütün devam koşullarının bulunduğunu göstermez. Süre, kaldırma kararı ve esas hakkın durumu incelenmelidir. Sicil görünümü ile hukuki etki birlikte değerlendirilir.

9. Dava reddedildiğinde şerh hemen silinir mi?

Ret kararının niteliği, gereken kesinleşme, mevcut koruma kararı ve terkin usulü incelenir. Dava sonucu ile müdürlüğün sicil işlemi ayrı aşamalardır. Kaldırmanın tamamlandığı güncel kayıtla doğrulanır.

10. Terkin hatası için her durumda otuz gün mü var?

Hayır. TMK 1026 ve Tüzük 69/4 belirli hâlleri düzenler. Başvuru yolu ve süre, yapılan işlemin dayanağına göre belirlenir. Mahkeme kararına karşı yol ile tapudaki işlem itirazı aynı değildir.

İstanbul ve Mersin’den şerh sonrası dosya takibi

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda şerh sonrası çalışma, mahkeme kararının yanı sıra sicildeki uygulamanın doğrulanmasını kapsar. Mersin merkezli Türkiye geneli dosya yönetimi İstanbul ve Mersin ofisleriyle koordine edilir. Süre hesabı için karar, tebligat ve uygulama evrakı birlikte hazırlanmalıdır. İletişim sayfasından ilgili ofis ve görüşme bilgilerine ulaşabilirsiniz.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →