Geçici Tescil Şerhi Başvurusu: Mahkeme, Deliller ve Belgeler | TMK 1011

Mahkemeden geçici tescil şerhi istenirken korunacak aynî hak, ilgili taşınmaz ve koruma ihtiyacı belgelerle gösterilmelidir. Türk Medenî Kanunu’nun 1011. maddesi, bütün ilgililerin rızası bulunmadığında hâkim kararıyla şerh verilmesine imkân tanır. Başvurunun amacı tapuyu hemen başvuranın üzerine geçirmek değildir. Amaç, şerhe konu hak sonradan gerçekleştiğinde bu hakkın şerh tarihinden itibaren üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlamaktır. Bu nedenle güçlü bir başvuru, yalnızca “taşınmazın kaçırılmasını önleyin” cümlesinden oluşmaz; hakkın kaynağını, kayıt durumunu, istenen şerhin içeriğini ve mahkemenin değerlendireceği belgeleri birlikte içerir.

Bu rehber, TMK 1011 kapsamında mahkemeye sunulacak dosyanın hazırlanmasına odaklanır. Yurt dışından temsil ve vekâlet işlemleri için yurt dışındaki kişiler bakımından geçici tescil şerhi rehberi; yalnızca eksik tapu belgesinin tamamlanması için TMK 1016 açıklaması ayrıca incelenebilir.

1. Başvuruda hangi hakkın korunması istenir?

İlk soru, başvuranın taşınmazla ekonomik bağlantısı değil, ileri sürdüğü hakkın hukuki niteliğidir. Mülkiyet, irtifak ve taşınmaz rehni aynî hak alanına girer. Buna karşılık yalnızca ödünç verilen paranın geri alınması, ödenen kaporanın iadesi veya tazminat tahsili, kendiliğinden taşınmaz üzerinde aynî hak iddiası oluşturmaz. Karşı tarafın bir evinin bulunması da para alacağını TMK 1011 kapsamına taşımaz.

TMK m.1011 iki ayrı başvuru sebebi düzenler: iddia edilen aynî hakkın güvence altına alınması ve tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki kanunen tamamlanabilir eksiklik. Dilekçede hangi sebebe dayanıldığı açıkça yazılmalıdır. Bu iki sebebin belgelendirilmesi farklıdır. Birincisinde hakkı doğuran olaylar ve koruma ihtiyacı; ikincisinde mevcut hukuki sebep, eksik yetki belgesi ve tamamlanabilme şartı açıklanır.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hak ile zaten kazanıldığı ileri sürülen mülkiyet de aynı değildir. Sözleşmenin adında “tapu” veya “satış” yazması, bütün taleplerin geçici tescil şerhine uygun olduğunu göstermez. TMK 1009 kapsamında kişisel hakkın şerhi veya uyuşmazlığa uygun başka bir geçici koruma gerekip gerekmediği ayrıca belirlenir.

2. Güncel tapu kaydı neden ilk belgedir?

Başvurunun hangi taşınmaza ilişkin olduğu kuşkuya yer bırakmayacak biçimde belirlenmelidir. İl, ilçe, mahalle veya köy, ada, parsel, varsa blok ve bağımsız bölüm numarası birlikte kontrol edilir. Sokak adresi, ilan açıklaması veya binanın bilinen adı tek başına sicil kimliği yerine geçmez. Aynı binadaki farklı bağımsız bölümler için farklı hak ve takyidat kayıtları bulunabilir.

Güncel kayıt, malik hanesinin yanında şerhler, beyanlar, irtifaklar ve rehinler yönünden de okunur. Başvuran yalnızca eski tapu senedini getiriyorsa aradaki devirler görünmeyebilir. Tapu iptal ve tescil iddiasında işlem tarihindeki malik ile güncel malik farklı olabilir; tarafların ve istenecek korumanın buna göre kurulması gerekir.

Hak zincirini açıklamak için önceki kayıtlar, resmî senetler ve yevmiye belgeleri de talep edilir. Mahkemeden getirtilmesi istenen belge “tüm tapu kayıtları” biçiminde belirsiz bırakılmamalıdır. İlgili müdürlük, taşınmaz ve incelenecek işlem mümkün olduğunca tanımlanır. Yevmiye tarih ve numarasının işlevi, başvurunun hangi işlem sırasını korumayı hedeflediğini açıklamaya yardımcı olur.

3. Belgeler iddialarla nasıl eşleştirilir?

Başvuru dosyası çok sayıda belge içerdiği için değil, her önemli olguyu denetlenebilir hâle getirdiği için değerlidir. Hakkın hangi işlemden doğduğu, kaydın neden tartışmalı olduğu ve beklemenin hangi riski yarattığı ayrı başlıklarda gösterilir. Her belgenin tarihi, düzenleyeni ve kanıtladığı olgu belirtilir. Aynı belgenin farklı dosyalardaki örnekleri birbirinden ayrılır.

Bu tablo kanunda her olay için zorunlu tutulmuş değişmez bir ek listesi değildir. Dosya hazırlama yöntemidir. Belge türü, iddia edilen hakkın kaynağına göre seçilir. Sahtecilik iddiası bulunan bir vekâletname ile mirasçılık sıfatına dayanan uyuşmazlıkta aynı belge setinin yeterli sayılması doğru değildir.

4. Hâkimin incelemesi ve delillerin sunulması

TMK 1011’in üçüncü fıkrası, hâkimin tarafları dinleyerek veya dosya üzerinden inceleme yaparak karar verebileceğini düzenler. Ölçüt, şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatinin oluşmasıdır. Kanun, herhangi bir iddia dilekçesinin sunulmasını şerh için yeterli görmez. Talep, anlatılan olaylarla sunulan belgelerin birbirini desteklemesini gerektirir.

Geçici koruma incelemesi, esas davadaki bütün uyuşmazlıkların kesin hükümle çözülmesi anlamına gelmez. Buna karşılık “nasıl olsa geçici karar” düşüncesiyle delilsiz başvuru yapılması da isabetli değildir. HMK 190 ve 194’teki ispat yükü ve somutlaştırma kuralları göz önünde tutularak hangi delilin hangi vakıayı desteklediği açıklanır. Ayrıca ihtiyati tedbir isteniyorsa HMK 390/3’teki yaklaşık ispat şartı açıkça değerlendirilir.

Elektronik yazışmalar sunulacaksa konuşmanın ilgili bağlamı, tarihi ve tarafları anlaşılmalıdır. Seçilmiş tek bir ekran görüntüsü olayın tamamını ispatlamaz. Delilin hukuka uygun elde edilmesi ve gerektiğinde aslının incelenebilmesi önem taşır. Başkasının hesabına izinsiz girilmesi veya kişisel verilerin hukuka aykırı toplanması, dosya hazırlamanın meşru bir yöntemi değildir.

5. Görevli ve yetkili mahkeme nasıl belirlenir?

Görev, hangi mahkeme türünün işe bakacağını; yetki, o mahkemenin hangi yerde bulunacağını ifade eder. HMK m.2 uyarınca malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Ancak asıl uyuşmazlığın özel görev kuralına tabi olması mümkündür. Sadece taşınmaz sözcüğünden hareketle bütün dosyalar için aynı mahkeme türü belirlenmez.

Taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin veya aynî hak sahipliğini değiştirebilecek davalarda HMK 12 gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. İrtifak hakkı uyuşmazlığında üzerinde irtifak kurulan taşınmazın yeri esas alınır. Aynı madde, birden fazla taşınmaza ilişkin davalar için de özel düzenleme içerir.

Mahkemeden geçici hukuki koruma istenirken asıl uyuşmazlıkla bağlantı kurulur. HMK 390/1, ihtiyati tedbirin dava öncesinde esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden; dava açıldıktan sonra asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenmesini öngörür. Devam eden dosya varsa başka bir yerde bağımsız başvuru yapılmadan önce bu kural ve TMK 1011’in özel düzenlemesi birlikte incelenmelidir. Avukatın ofisinin İstanbul veya Mersin’de olması, taşınmazın bulunduğu yer kuralını değiştirmez.

6. Dilekçenin açıklama ve talep bölümü

Dilekçe, önce kısa bir olay sıralaması kurmalıdır: hakkın doğduğu tarih, sicildeki işlem, uyuşmazlığın öğrenilmesi ve güncel koruma ihtiyacı. Ardından iddianın hukuki sebebi ve delilleri açıklanır. Birbirinden farklı olaylar aynı paragrafta toplanmamalı; ekler numaralandırılmalıdır. Esas dava da açılıyorsa HMK 119’daki dava dilekçesi unsurları ayrıca yerine getirilir.

Talep sonucunda sadece “tapuya şerh konulması” denilmesi yeterli açıklık sağlamaz. Taşınmazın sicil bilgileri, şerhin lehine verileceği kişi, korunacak hak ve kapsamı belirtilmelidir. Bir pay üzerindeki iddia bütün taşınmazı kapsıyormuş gibi yazılmamalıdır. Gerekli görülen etki süresi ve gerekiyorsa esas başvuru için süre verilmesi talebi, dosyanın gerekçeleriyle bağlantılı sunulur.

Devir veya ipotek yasağı da isteniyorsa bunun geçici tescil şerhinden ayrı bir sonuç olduğu belirtilir. Şerhin adı satış yasağının yerine kullanılmamalıdır. Mahkeme kararının ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesi, doğru kayda uygulanması ve uygulama sonucunun dosyaya bildirilmesi de takip edilmesi gereken işlemlerdir. Hangi tedbirin neden gerekli olduğu somutlaştırılmadan bütün malvarlığının sınırlanması talep edilmemelidir.

7. Malik, ilgililer ve temsil yetkisi

TMK 1011 rızaya dayalı yol için bütün ilgililerin razı olmasını arar. Malik ile başvuranın anlaşmış olması, sicildeki başka hak sahiplerinin durumunu her dosyada önemsiz hâle getirmez. Kimlerin ilgili olduğu, istenen şerhin hangi hakları etkilediği üzerinden belirlenir. Rıza bulunmadığında hâkimden koruma istenmesi ayrı yoldur; bütün ilgililerin onayı mahkeme kararının ön şartı olarak tekrar aranmaz.

Asıl tapu davasında tarafların doğru gösterilmesi, geçici koruma talebinden bağımsız önem taşır. Güncel malik, çekişmeli işlemin tarafları ve dava sonucundan etkilenecek kişiler kayıtlarla belirlenir. Tapu müdürlüğünün işlemi uygulayacak merci olması, her aynî hak uyuşmazlığında tek davalı olduğu anlamına gelmez.

Başvuru vekil aracılığıyla yapılacaksa vekâletnamenin düzenlenme şekli, kapsamı ve gerekli özel yetkiler denetlenir. Bir şirket adına işlem yapılması hâlinde temsil zinciri ve güncel yetki belgeleri incelenir. Temsil yetkisinin hiç bulunmaması ile mevcut yetkiyi kanıtlayan belgenin eksik olması birbirinden ayrılır; TMK 1016’daki istisna geçersiz işlemleri geçerli kılan genel bir yol değildir.

8. Karardan sonra tapuda uygulama kontrolü

Mahkemenin kabul kararı, dosya takibinin tamamlandığını göstermez. Kararın hangi taşınmaza, hangi hak için ve hangi süreyle uygulanacağı okunur. Ada veya bağımsız bölüm numarasındaki yanlışlık, doğru hakkın yanlış kayda işlenmesi riskini doğurur. Gerekli düzeltme veya açıklama yetkili merciden istenir; kararın kapsamı başvuran tarafından genişletilemez.

Tapu Sicili Tüzüğü m.50 ve 51, geçici tescil şerhinin dayanağını ve sicilde gösterilme biçimini düzenler. Şerhin konusu, süresi, tarih ve yevmiye numarası kontrol edilmelidir. Yazının mahkemeden çıkmış olması ile tapu kaydına işlenmiş olması farklı aşamalardır. Uygulama cevabı ve güncel kayıt birlikte saklanır.

Ayrıca HMK kapsamında ihtiyati tedbir kararı verilmişse uygulama ve tamamlayıcı dava süreleri ayrı izlenir. TMK 1011 kararındaki süre, başka bir kanuni sürenin göz ardı edilmesine gerekçe yapılamaz. Dosyanın sonraki takibinde şerhin korunması, esas hakkın kanıtlanması ve kesin tescil veya terkin işlemi birbirini izleyen ayrı işlerdir.

9. Masraf, teminat ve ret kararının değerlendirilmesi

Başvuru harcı, gider avansı, tebligat ve belge temini giderleri ile avukatlık ücreti aynı kalem değildir. Esas dava açılması hâlinde talebin niteliği ve dava değeri de harç hesabını etkiler. Güncel tarifeye ve dosyanın kapsamına bakılmadan bütün geçici tescil talepleri için tek tutar verilmesi doğru olmaz.

İhtiyati tedbirde teminat HMK 392’ye göre değerlendirilir. Kanun, muhtemel zararları karşılamak üzere teminatı düzenler; resmî belge, kesin delil veya durumun gerektirdiği hâllerde gerekçeli muafiyet ve adli yardım kuralları bulunur. Teminat, davanın kazanıldığını gösteren ödeme değildir. Başvuruda muafiyet isteniyorsa gerekçesi ve dayanakları ayrıca sunulur.

Talebin reddinde önce gerekçe ayrıştırılır: hak iddiasının niteliği, delil yetersizliği, koruma ihtiyacı veya usul sorunu farklı değerlendirmeler gerektirir. Mahkeme kararına ilişkin başvuru yolu ile tapu müdürlüğünün idari ret kararına ilişkin yol birbirine karıştırılmaz. Tüzük m.26’daki idari itiraz, esas tapu davasının veya mahkeme kararına karşı kanun yolunun yerine geçmez.

10. Başvuru öncesinde son dosya kontrolü

Başvuru hazırlığında tarih çizelgesi ve belge listesi yan yana incelenmelidir. Hakkın doğduğu ileri sürülen işlemden önceki bir belge, sonraki temsil yetkisini kanıtlamayabilir. Eski bir vekâletnameye dayanan iddiada azil, ölüm veya yetki kapsamındaki değişiklikler gözden geçirilir. Miras uyuşmazlığında mirasbırakanın ölüm tarihiyle taşınmazın devredildiği tarih karşılaştırılır. Bu kontrol, aynı hukuki terimin farklı olaylarda yanlış kullanılmasını önler.

Dosyada eksik bir resmî belgenin bulunması hâlinde, onun hangi kurumdan ve hangi işlem bilgisiyle isteneceği belirtilir. Başvuranın elinde olmayan tapu işlem dosyası, mahkemenin ilgili müdürlükten istemesi talebiyle somutlaştırılır. Böylece tarafın fiilen elde edemediği belge ile hiç var olmayan bir hukuki dayanak birbirine karıştırılmaz. Koruma gereksinimi acilse mevcut delillerin neden inceleme için yeterli olduğu ayrıca açıklanır.

Son olarak dilekçenin anlatımıyla talep sonucu karşılaştırılır. Açıklamalarda yalnızca belirli bir paydan söz edilirken sonuç bölümünde taşınmazın tamamının devrinin engellenmesi istenmesi, kapsamın gerekçelendirilmesini gerektirir. Aynı şekilde dilekçede mülkiyet iddiası bulunmadığı hâlde sonuç kısmına TMK 1011 yazılması eksikliği gidermez. Hukuki dayanak, olgu ve talep arasında tutarlılık kurulmalıdır.

Başvuru teslim edildiğinde dosya numarası ve evrak kayıt bilgileri saklanır. Sonraki ara karar, tebligat ve tapuya gönderilen yazı için ayrı takip kaydı tutulur. UYAP’ta dilekçenin görünmesi, tapu sicilinde şerhin bulunduğunu göstermez. Mahkeme ve tapu aşamalarının ayrı ayrı doğrulanması, hazırlanmış dosyanın uygulamada sonuç vermesi için gereklidir.

Geçici tescil şerhi başvurusu hakkında sık sorulan sorular

1. Dilekçeye yalnızca tapu fotokopisi eklemek yeterli mi?

Hayır. Tapu fotokopisi taşınmazın belirlenmesine yardımcı olur; ileri sürülen hakkın dayanağını ve güncel koruma ihtiyacını tek başına göstermez. Güncel kayıt, ilgili işlem belgeleri ve başvurunun sebebine uygun deliller birlikte hazırlanır.

2. Mahkeme mutlaka duruşma yapar mı?

TMK 1011/3, tarafların dinlenmesini veya dosya üzerinden incelemeyi mümkün kılar. Her talep için zorunlu duruşma ya da aynı gün karar kuralı yoktur. İncelemenin biçimini hâkim dosyanın özelliklerine göre belirler.

3. Malik rıza vermiyorsa başvuru yapılamaz mı?

Yapılabilir. Bütün ilgililerin rızası ve hâkim kararı kanunda alternatif dayanaklardır. Rıza yokluğu mahkemeden talepte bulunmayı engellemez; talebin TMK 1011’deki maddi şartları ve delilleri yine gösterilmelidir.

4. Para alacağım için borçlunun evine bu şerhi koydurabilir miyim?

Sırf para alacağı geçici tescil şerhinin konusu değildir. Taşınmaz üzerinde maddede aranan nitelikte hak iddiası bulunmalıdır. Para alacağının korunmasında uygulanacak icra ve geçici koruma hükümleri ayrıca değerlendirilir.

5. Başvuru hangi taşınmaz bilgilerini içermeli?

İl, ilçe, mahalle veya köy, ada ve parsel; varsa blok, bağımsız bölüm ve pay bilgileri belirtilir. Bilgilerin güncel sicille eşleşmesi gerekir. Sadece açık adres veya bina adıyla yetinilmemelidir.

6. Devam eden tapu davam varsa yeni dosya açmak gerekir mi?

Geçici koruma mevcut yargılama içinde talep edilebilir. HMK 390/1, dava açıldıktan sonra ihtiyati tedbirin asıl davanın görüldüğü mahkemeden istenmesini düzenler. Başvuru yolu, mevcut dosya ve talebin kapsamı birlikte değerlendirilerek seçilir.

7. Mahkeme kararı alınınca şerh tarihi kesinleşmiş olur mu?

Karar tarihi ile sicile işlenen şerhin tarih ve yevmiye bilgileri aynı kavram değildir. TMK 1011’in üçüncü kişilere karşı etkisi bakımından sicildeki uygulama izlenmelidir. Güncel tapu kaydı alınarak işlemin tamamlandığı doğrulanır.

8. Şerh talebi bütün taşınmazlarımı kapsayabilir mi?

Her taşınmaz yönünden hak iddiası ve koruma kapsamı açıklanmalıdır. Tek bir parseldeki uyuşmazlık, başka taşınmazlar için otomatik dayanak oluşturmaz. Talep ölçülü kurulmalı ve sicil bilgileri taşınmaz bazında gösterilmelidir.

9. Teminat her dosyada aynı oranda mı belirlenir?

Hayır. HMK 392 genel bir sabit yüzde öngörmez. İhtiyati tedbirde muhtemel zarar, sunulan deliller ve teminattan muafiyet koşulları değerlendirilir. Somut karar görülmeden belirli bir teminat tutarı taahhüt edilmez.

10. Şerh verilmesi esas davanın kazanıldığı anlamına gelir mi?

Gelmez. Şerh koruma işlevi görür. Aynî hakkın esas yargılamada veya gerekli belgelerle gerçekleşmesi ayrıca gerekir. Kesin tescil için gerekli şartlar tamamlanmadıkça geçici kayıt mülkiyet hükmünün yerine geçmez.

İstanbul, Mersin ve Türkiye genelinde dosya hazırlığı

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda geçici tescil başvurusu değerlendirilirken taşınmazın bulunduğu yer, sicil zinciri, korunacak hak ve devam eden yargılama birlikte ele alınır. Mersin merkezli Türkiye geneli dosya yönetimi, İstanbul ve Mersin ofisleri üzerinden yürütülür. Görüşme öncesinde taşınmaz bilgileri, ilgili kararlar ve yaklaşan süreler hazırlanmalıdır. İletişim bilgileri ve randevu için İstanbul ve Mersin ofisleri sayfası kullanılabilir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →