İBB’de İmar İpoteği Kaldırma: Şuyulandırma Cetveli ve Mesken Başvurusu

Kısa ve net cevap: İBB Mesken Şube Müdürlüğünde imar uygulamasından gelen ipoteklerin kaldırılması için tapu kaydı, şuyulandırma cetveli ve başvuru dilekçesi sunulur. İBB’nin 2026 hizmet tanımı, ilçe belediyelerince satışı yapılmış ancak işlemleri tamamlanmamış ipotekleri kapsar; açıklanan hizmet süresi 15–30 gündür. Başvurunun merkezinde eski imar uygulaması ile bugünkü tapu kaydının eşleştirilmesi bulunur. Türk Medenî Kanunu m.883 uyarınca alacak sona erdiğinde malik, alacaklıdan ipoteğin terkinini isteyebilir. Ödeme ve sicildeki ipoteğin silinmesi ayrı işlemlerdir.

İBB’nin imar ipoteği kaldırma hizmetinin kapsamı

2026 İBB kamu hizmet envanterinin Mesken bölümünde, ipoteklerin kaldırılması ayrı hizmet olarak gösterilir. Hizmet, imar uygulaması ve ilçe belediyesi satışıyla bağlantılıdır. Tapu kayıtlarında ilgili ipotek bulunan maliklerin başvurusu Mesken Şube Müdürlüğünce incelenir; tapu müdürlükleri ve ilçe belediyeleriyle yazışılır. Bu işleyiş, herhangi bir bankanın konut kredisi ipoteği için İBB’den fek yazısı alınacağı anlamına gelmez.

Dosya seçilirken tapuda kullanılan kısa açıklamadan önce ipoteği doğuran işlem belirlenmelidir. İlçe belediyesinin satış dosyası, parselasyon kararına bağlı hesap veya mevcut rehnin yeni parsele aktarılması aynı hukuki olay değildir. İBB’deki hizmetin tanımına giren işlemde belediyenin arşiv ve tahsilat kayıtları kullanılır. Başka kişi lehindeki özel ipotek, yalnız taşınmaz daha önce imar uygulaması gördüğü için bu idari hizmete dönüşmez.

Başvuru için açıkça istenen üç belge

Mesken Şube Müdürlüğünün 2026 hizmet standartları tablosu, ipotek kaldırmada üç belge sayar. Bunlar birbirinin alternatifi değildir. Tapu kaydı bugünkü hukuki durumu, şuyulandırma cetveli imar uygulamasındaki dağıtım bağlantısını, dilekçe başvuranın talebini gösterir. Yalnız e-Devlet’te görülen taşınmaz adresinin yazılması diğer belgeleri tamamlamaz.

Resmî listede bulunmayan her belgeyi bütün başvuranlar için değişmez şart yapmak doğru değildir. Buna karşılık ödeme ileri sürülüyorsa tahsilat belgesinin ilgili işlemle ilişkilendirilmesi talebin incelenmesini sağlar. Temsil, miras veya şirket yetkisi bulunan dosyada başvuranın sıfatı ayrıca anlaşılmalıdır. Bunlar hukuki sebep ve yetki kontrolleridir; yayımlanan üç maddelik listeye kaynağı olmayan yeni standart eklenmemelidir.

Dilekçede talep yalnız “borcum yoktur” cümlesiyle bırakılmamalıdır. Kaldırılacak ipoteğin alacaklısı, tarihi ve yevmiye bilgisi; eski ve yeni parsel bağlantısı; ilgili ilçe belediyesi satış dosyası; alacağın sona erdiğini gösteren olay ayrı açıklanır. Birden çok taşınmazı olan başvuranın hangi kayıt için işlem istediği kesinleşir. Eklerin sıralanması, kurumun tapu kaydıyla cetveli aynı dosyada karşılaştırmasını sağlar. Bu açıklama düzeni yeni bir zorunlu resmî form değildir.

Şuyulandırma cetveli neden özellikle istenir?

İmar uygulamasından sonra eski kadastro parseliyle güncel imar parseli aynı numarada kalmayabilir. Satış veya borç kaydı eski parsel üzerinden kurulmuşsa bugünkü tapuyla aradaki bağ gösterilir. Şuyulandırma cetveli bu bağlantının incelendiği uygulama dosyasına aittir. Eski yüzölçümünü bugünkü yüzölçümüyle karşılaştırmak, hangi hak veya yükün hangi kayda geçtiğini tek başına açıklamaz. Pay ve dağıtım verileri birlikte okunur.

3194 sayılı Kanun m.19, kesinleşen parselasyon planlarının tapuya gönderilmesini ve sicillerin planlara göre düzenlenmesini öngörür. Uygulamanın karar ve tescil bilgisi bu nedenle önemlidir. Cetvel başka revizyona aitse veya güncel parsel sonradan yeniden bölünmüşse aradaki işlemler açıklanır. Eski kaydın kapanması, dayanak belgelerinin incelemedeki değerini ortadan kaldırmaz.

Cetvelin temininde uygulamayı yapan idarenin arşivi ve tapudaki dayanak belgeleri birlikte değerlendirilir. Başvuran kendi elektronik tablosunu resmî şuyulandırma cetveli yerine sunmamalıdır. Kişisel tablo yardımcı karşılaştırma aracıdır. Resmî belgenin tarihi, uygulaması ve kapsadığı parseller korunur. Okunamayan pay veya parsel bilgisinin tahminen doldurulması yanlış kayda terkin talep edilmesine yol açar. Önceki cetvelle güncel sicil arasında eksik bağlantı bulunuyorsa bu boşluk resmî kayıtla tamamlanır.

Parsel numarası değişince ipotek sona erer mi?

TMK m.859, yetkili kamu kurumunun parsel birleştirme ve dağıtımında rehinlerin sıralarını koruyarak yerine verilen taşınmaza geçmesini düzenler. Yalnız yeni tapu oluşması eski ipoteğin ortadan kalktığını göstermez. Mevcut rehnin aktarılmasıyla uygulamanın kendi hesabından doğan yeni ipotek de ayrılır. Başvuruda kaydın hangi yolla oluştuğu belirlenmelidir.

Parsel birleştirmede ipoteğin yeni taşınmaza geçmesi genel hukuki çerçeveyi açıklar. İBB dosyasında hedef ipoteğin bugünkü parselde nasıl bulunduğu belgelenir. Dilekçede eski numara, ekinde farklı yeni kayıt varsa bağlantı cetvel ve tescil bilgisiyle kurulur. Bir taşınmazın birkaç parsele dağıtılması hâlinde kaldırma talebinin hangi parsel ve payları kapsadığı ayrıca gösterilir.

İmar ipoteği ile DOP bedeli beyanı aynı değildir

3194 sayılı Kanun m.18, mevcut yapılar nedeniyle düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde payın bedele dönüştürülmesini ayrı düzenler. 7534 sayılı Kanun m.6 ile değişen hüküm, değerlemenin 2942 m.11 esasları gözetilerek raporlanmasını ve ödeme öncesi işlem yasağının beyanlar hanesinde belirtilmesini öngörür. Bu, ayrı niteliğe sahip bir kayıt sistemidir.

Hüküm, bedelin tescilden itibaren en geç bir yıl içinde tamamen ödenmesini düzenler. Ödenmeyen bedelde kanundaki yeniden değerleme mekanizması, devir, yapı ruhsatı ve tapu işlemine ilişkin sınırlamalar uygulanır. Tam ödeme üzerine malik veya idarenin talebiyle beyan terkin edilir. Bu güncel beyanı, envanterdeki eski ilçe satışı kaynaklı her ipoteğin kendiliğinden yerine geçmiş saymak doğru değildir. Kuruluş tarihi ve dayanak işlem ayrı incelenir.

Düzenleme ortaklık payının genel kuralları alan hesabına ilişkindir. Kaldırma dosyasında önce yükün rehinler bölümündeki ipotek mi, beyanlar bölümündeki özel bedel kaydı mı olduğu saptanır. Doğru kurum yazısı, ödeme hesabı ve terkin sebebi bundan sonra seçilir. Her kayda “imar borcu” denmesi hukuki ayrımı ortadan kaldırmaz.

Ödeme yapılmış dosyada hangi hesap incelenir?

TMK m.883/1, alacağın sona ermesine bağlı olarak malike terkin isteme hakkı verir. Her eski imar ipoteğinin tapudaki nominal tutarı yatırılarak kapanacağını söylemez. Alacağın hangi işlemden doğduğu, ödemenin hangi hesaba yapıldığı ve kurumun hangi borcu kapattığı belirlenir. Özel satış borcu, uygulama hesabı ve güncel DOP bedeli kaydına tek hesap yöntemi uygulanamaz.

İlçe belediyesinin satış kararı, taksit hesabı, tahsilat ve İBB’de işlem yapılmasına ilişkin yazışmalar birbirine bağlanır. Aynı kişinin belediyeye başka nedenle yaptığı ödeme hedef alacağı sona erdirdiğini kanıtlamaz. Dekontta eski malik veya yanlış dosya bilgisi varsa ödeme tahsilat hesabıyla doğrulanır. Başvuranın kendi hesabıyla belirlediği bakiye, kurumun dayanak gösterdiği alacak kaydının yerine geçmez; fark varsa gerekçesi sorulur.

Yeni bir tutar bildirildiğinde hesabın hangi karar, dönem ve hukuki kurala dayandığı istenir. Önceki ödeme mahsup edilmiş mi, aynı borç tekrar mı isteniyor ve hesap doğru taşınmaza mı ait soruları belgelerle cevaplandırılır. Bedelin hukuken yanlış olduğunu ileri sürmekle bir dekontun yanlış dosyaya işlenmesini göstermek farklı taleplerdir. Uyuşmazlık türü açık olursa hangi kaydın düzeltilmesi gerektiği de belirlenir.

Yeni malik ve eski borçlu nasıl ayrılır?

TMK m.883 ipotekli taşınmazın malikine terkin isteme hakkı tanır. M.884, borçtan şahsen sorumlu olmayan malikin borçluya ait koşullarla ödeme yapıp kaldırma istemesini ve alacağın ödeyen malike geçmesini düzenler. Bugünkü malik ile eski satış dosyasındaki borçlu farklıysa bu durum açıklanır. Malik değişikliği, ödeme veya terkin belgesinin kendisi değildir. Taşınmazı satın almak, sicildeki teminatın artık görünmeyeceği anlamına gelmez.

Başvuran, eski hak sahibi veya borçlu, ipotek alacaklısı ve işlemi takip eden temsilci ayrı gösterilir. M.1015, terkin gibi tasarruf işlemlerinde yetkinin ve hukuki sebebin belgelenmesini arar. Miras ve temsil bağlantısının eksikliği talebi belirsiz bırakır. İdarenin eski dosyasında önceki kişinin adının bulunması yeni maliki yok sayma nedeni değildir; aradaki hukuki geçiş mevcut belgelerle açıklanır.

Eski tarihli ipotek ile süreli ipotek nasıl ayrılır?

Tapuda uzun süredir görünen ipotek bu nedenle süreli ipotek sayılmaz. TKGM’nin süreli ipotekler açıklaması, m.883/2 koşullarını gösterir: Süreli kurulmuş ipoteğin süresi bittikten sonra otuz gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmamışsa malik tapu müdürlüğünden terkin ister. Şartlar kuruluş kaydından incelenir. Yalnız eski tarihli olması aynı sonucu sağlamaz.

İpotek akit tablosunda veya kuruluş belgesinde görülen vade ile ipoteğin hukuken süreli tesis edilmesi de dikkatle ayrılmalıdır. Başvurucu, otuz günlük kuralı uygulamadan önce hangi süre kaydına dayandığını belirler. İcra takibine ilişkin şerh bulunup bulunmadığı güncel sicilden kontrol edilir. İBB’nin 15–30 günlük hizmet standardı bu kanuni otuz günle aynı değildir; başlangıçları ve düzenledikleri işlem farklıdır.

15–30 günlük hizmet süresi ve yazışmalar

İBB’nin standardında 15–30 gün yazılıdır. Metin iş günü demediği için ifade kendiliğinden iş gününe çevrilmez. Envanter, tapu müdürlükleri ve ilçe belediyeleriyle yazışılacağını gösterir. Dosyanın hangi aşamada bulunduğu, eksik belge veya kayıt uyuşmazlığı olup olmadığı, talebin tapuya gönderilip gönderilmediği başvuru numarasıyla izlenir. Birimden sözlü olumlu bilgi alınması tescilin kaldırıldığının kanıtı değildir.

Standart tablosunun notu, farklı belge istenmesi veya eksiksiz başvuruya rağmen belirtilen sürede hizmet tamamlanmaması hâlinde önce Mesken Şube Müdürlüğünü, ardından Emlak Yönetimi Dairesi Başkanlığını başvuru mercii gösterir. Bu hizmet içi yol, otomatik ipotek kaldırma kuralı değildir. Gecikme istemine ilk başvuru ve son kurum cevabı bağlanarak hangi aşamanın tamamlanmadığı gösterilir. Tebliğ edilmiş ayrı ret veya alacak işlemi varsa bunun başvuru takvimi ayrıca değerlendirilir.

İBB yazısından sonra tapuda son kontrol

TMK m.858, rehnin sona ermesinde terkini düzenler; m.1014 de kaydın terkini veya değişikliğini hak sağlayan kişinin yazılı beyanına bağlar. İBB dosyasındaki olumlu cevap doğru tapu kaydına uygulanmalıdır. Yazının tarihi, hedef ipoteğin kimliği ve güncel parsel eşleşir. Başka alacaklı lehindeki ipotek veya mahkeme tedbiri bu dosyanın sonucuyla silinmiş sayılmaz.

Genel ipotek fekki ve tapu terkini rehberindeki sicil kontrolü belediye işlemi sonrasında da geçerlidir. Yazı yalnız eski parseli gösteriyorsa güncel kayda uygulanmasını sağlayan bağlantı açıklanır. İşlem sonrası yeni kayıt alınır; terkin edilen ipotek, pay kapsamı ve kalan yükler karşılaştırılır. Ödeme, kurum cevabı ve tapudaki sonuç birlikte saklanınca dosyanın gerçekten tamamlandığı belgelenir.

Resmî kaynaklar

İBB 2026 hizmet envanteri; İBB 2026 Mesken hizmet standardı; Türk Medenî Kanunu; İmar Kanunu; 7534 sayılı Kanun; TKGM süreli ipoteklerin terkini açıklaması.

İstanbul iletişim ve randevu

Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul

İstanbul iletişim ve randevu bilgileri

Görüşme öncesinde randevu ve yer bilgisini iletişim sayfasından teyit ediniz.

Sorunuzu iletin

İlk mesajda konuyu belirtmeniz yeterlidir. Kimlik numarası, şifre ve hassas belgeleri açık form alanına yazmayınız.

bakircipartners@gmail.com · +90 552 224 43 66 · WhatsApp