İstanbul’da İBB Hızlı Bina Taraması: Sonuç, Tahliye ve İtiraz

İstanbul’da İBB hızlı bina taraması, 6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen riskli yapı tespit raporu değildir. Ön inceleme sonucu binanın risk önceliğini gösterir; tek başına tapuda riskli yapı belirtmesi, kesin yıkım kararı veya belirli bir gün içinde tahliye yükümlülüğü oluşturmaz. Buna karşılık ciddi risk bildirimini görmezden gelmek de doğru değildir. Yetkili kurumların ayrıca yapacağı inceleme, 6306 sayılı Kanun veya 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında farklı hukuki işlemler doğurur. İlk yapılacak iş, eldeki belgenin hangi incelemeye ait olduğunu ve ayrıca bir resmî işlem tebliğ edilip edilmediğini ayırmaktır.

Bu rehber; İstanbul’da evinin deprem durumunu öğrenmek isteyen malik, binada oturan kiracı ve sonuç belgesini yöneten apartman yöneticisi için hazırlanmıştır. İBB’nin bina tespiti açıklamaları ile 6306 sayılı Kanun m.3 ve m.5 esas alınır. Bir ön inceleme belgesinden doğrudan kira sözleşmesinin bittiği, binanın güvenli olduğu veya yeniden yapım desteğinin kesinleştiği sonucu çıkarılmaz.

Hızlı tarama, riskli yapı tespiti ve performans analizi nasıl ayrılır?

Gündelik dilde “deprem testi” denilen hizmetler aynı hukukî sonucu doğurmaz. İBB hızlı taraması, belediyenin açıkladığı kapsamda ön değerlendirmedir. 6306 kapsamında riskli yapı tespiti, kanun ve uygulama esaslarına bağlı ayrı bir süreçtir. Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği çerçevesindeki ayrıntılı performans incelemesi ise teknik amacına ve düzenlenme usulüne göre ele alınır. Raporun kapağında deprem kelimesinin bulunması, bu üç işlemi birbirine dönüştürmez. Belgenin başlığı kadar dayanağı, hazırlayanın yetkisi ve idarî dosyaya girip girmediği önemlidir.

Bu nedenle inceleme yaptırırken yalnız “bina sağlam mı?” sorusuyla hizmet alınmamalıdır. Talep edilen hizmetin ön tarama mı, kanun kapsamında tespit mi, güçlendirmeye esas teknik inceleme mi olduğu yazılı biçimde açıklanmalıdır. Teslim edilecek belgenin kapsamı, kullanılacak yöntem ve resmî bildirim yükümlülüğü baştan bilinmelidir. Teknik incelemenin nasıl yapılacağı mühendisin uzmanlık alanıdır; avukatın değerlendirmesi ise raporun doğurduğu hak, yükümlülük, başvuru ve süreler üzerindedir. Hukuki yorum, binanın teknik güvenliğinin yerine geçmez.

İstanbul’da kiracı İBB bina taramasına başvurabilir mi?

İBB, hızlı tarama için malik veya yetkilisinin yanında kiracının da müracaatını kabul ettiğini açıklamaktadır. Ancak başvuru yapılabilmesi, ekibin her koşulda binaya girip çalışabileceği anlamına gelmez; belediye, çalışmanın yürütülmesinde bina ilgililerinin itirazının bulunmaması koşulunu da belirtmektedir. Kiracının başvuru imkânıyla 6306 kapsamında riskli yapı tespiti istemeye yetkili kişilerin konumu ayrı tutulmalıdır. Kanuni tespitte m.3 ve ilgili uygulama hükümleri esas alınır; İBB formuna başvuru yapmak bu yetki düzenini değiştirmez.

Kiracı başvurusunda binanın açık adresi, bağımsız bölüm bilgisi ve kişinin o adresle ilişkisini gösteren belgeler doğru hazırlanmalıdır. Birden fazla blok bulunan sitelerde yalnız site adını yazmak yeterli açıklık sağlamaz. İstenen incelemenin hangi blokta yapılacağı anlaşılmalıdır. Başvuran, malikin yerine sözleşme imzalama veya bütün kat malikleri adına mali taahhüt altına girme yetkisini kendiliğinden kazanmaz. Başvuru formunun amacı ile apartman adına karar verme ve temsil yetkisi farklıdır; belgeler bu ayrımı yansıtmalıdır.

Resmî başvuru kanalı ve bina kimliğinin doğrulanması

Başvuru için İBB Bina Tespiti Projesi’nin resmî sayfasındaki yönlendirme kullanılmalıdır. Özel şirketin ücretli inceleme teklifiyle belediyenin ücretsiz ön taraması birbirine karıştırılmamalıdır. Belediye logosu içeren bir reklam, hizmeti sunanın belediye olduğu sonucunu tek başına doğurmaz. Başvuru numarası, işlem tarihi ve iletişim bilgileri saklanmalı; başvurunun hangi kurumun sistemine yapıldığı kontrol edilmelidir. Hukuki incelemede ilk belgenin başvurunun kendisi olması bu nedenle önemlidir.

İstanbul’daki adres değişiklikleri, eski sokak numarası veya blok adları belge eşleştirmesinde sorun yaratır. Tapu kaydındaki ada ve parsel bilgisiyle posta adresi aynı veri değildir. Sonuç belgesinin doğru binaya ait olduğunun anlaşılması için mevcut adres, blok ve varsa belediye yapı kayıtları birlikte kontrol edilir. Komşu binaya ait bir sonuç, aynı sokakta bulunduğu gerekçesiyle başvurulan binaya uygulanamaz. Bina kimliği konusunda hata varsa teknik risk sonucuna itirazdan önce bu maddi hata kurumla yazılı olarak açıklığa kavuşturulmalıdır.

Hangi binalar incelenir, ücret talep edilir mi?

İBB’nin yayımladığı açıklamada çalışma ücretsizdir ve belirli yapı türleriyle sınırlıdır. Resmî sayfada 2000 öncesi konutlar, betonarme ve yığma yapılar yönünden kat ve taşıyıcı sistem koşulları açıklanır. Bu kapsam, her İstanbul binasının aynı yöntemle inceleneceği şeklinde genişletilemez. Özellikle yüksek yapılar, karma sistemler ve özellik arz eden alanlar bakımından başvuru kabulü ayrı kontrol gerektirir. Bir binanın ön tarama kapsamı dışında kalması, onun güvenli veya güvensiz olduğu hakkında teknik sonuç değildir.

Özel inceleme yaptırılacaksa ücret, hizmetin içeriği ve belge teslimi ayrıca kararlaştırılır. Belediye taramasının ücretsiz olması, daha sonra yapılacak bütün mühendislik çalışmalarının da ücretsiz olduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde ücret ödenmesi, düzenlenen her raporun 6306 kapsamında kabul edileceğini göstermez. Hizmet teklifinde raporun kanuni niteliği, yetkili kuruluş bilgisi ve resmî süreçte üstlenilen işlemler açık olmalıdır. Yalnız bir fiyat teklifine bakılarak kapsamı farklı iki teknik hizmet eşdeğer kabul edilmemelidir.

A, B, C, D ve E sonucu hukuken nasıl okunur?

İBB sonuçları risk sınıflarıyla bildirmekte, özellikle D ve E sınıflarında ayrıntılı incelemeye dikkat çekmektedir. Bu sınıflar kanuni riskli yapı kararıyla aynı belge değildir. Sonuçtaki risk sınıfını, inceleme tarihi ve yönteminden koparıp kesin güvenlik sertifikası gibi sunmak yanlıştır. Düşük risk sınıfı da her depremde hasarsızlık garantisi değildir. Sonucun teknik anlamı, yetkili mühendis tarafından raporun kapsamı içinde açıklanmalıdır; hukuki işlem bakımından ise ayrıca düzenlenmiş bildirim ve kararlar aranır.

Malikler arasındaki iletişimde sonuç belgesinin bütünü paylaşılmalı, yalnız renkli sınıflandırma veya birkaç cümle seçilmemelidir. Raporda yer alan kapsam ve sınırlar, sonuç kadar önemlidir. Teknik değerlendirmenin yenilenmesine neden olacak bina değişikliği veya yeni gözlem varsa bunlar uzmanla paylaşılır. Eski tarihli bir sonuç, sonradan yapılan müdahaleleri veya başka bir olayın etkisini değerlendirmiş sayılmaz. Apartman toplantısında “bu raporla bütün sorumluluk sona erdi” biçimindeki kararlar da kanuni sorumlulukları ortadan kaldırmaz.

D veya E sonucu geldiyse hangi belgeler hazırlanmalı?

Yüksek risk bildiriminden sonra öncelik, teknik değerlendirmeyi ve can güvenliğine ilişkin kurum yönlendirmelerini geciktirmemektir. Hukuki hazırlık buna eşlik eder. Sonuç belgesi, başvuru kaydı, binanın ruhsat ve proje evrakı, varsa önceki raporlar ve alınmış resmî yazılar ayrı dosyalanır. Belirgin acil tehlike veya yetkili makamın güvenlik talimatı varsa dilekçe hazırlanmasını beklemek uygun değildir. Bu yazı, herhangi bir binada kalmanın güvenli olduğu yönünde değerlendirme içermez.

Apartman yöneticisi teknik raporun muhatabını, maliklere bildirilen tarihi ve ilgili kurumların yazılarını tutanakla kayda geçirmelidir. Ortak alan incelemesi, hizmet alımı ve masraf paylaşımı gibi kararlar, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun yürütülür. Tarama sonucu alınmış olması, yöneticinin bütün maliklerin payı üzerinde tasarruf yetkisi kazandığını göstermez. Risk değerlendirmesinin gerektirdiği teknik çalışma ile müteahhit seçimi ve yeni daire paylaşımı aynı gündem maddesine sıkıştırılmamalıdır.

Ön tarama sonucu evin hemen boşaltılmasını gerektirir mi?

6306 sayılı Kanun m.5, riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılmasına ilişkin kanuni çerçeveyi düzenler. İBB ön tarama sonucunu, bu süreçteki tahliye bildirimine eşitlemek doğru değildir. Kiracı veya malik, elindeki evrakta yalnız ön inceleme sonucu mu bulunduğunu, yoksa yetkili idarenin ayrıca tahliye işlemi mi tesis ettiğini kontrol etmelidir. Tahliye yükümlülüğünün kaynağı ve varsa verilen süre, gerçek idarî dosyadan belirlenir.

Fakat “ön tarama tek başına tahliye değildir” cümlesi, binayla ilgili hiçbir idarî işlem yapılamayacağı anlamına da gelmez. 3194 sayılı İmar Kanunu m.39, yıkılacak derecede tehlikeli yapılara ilişkin ayrı bir düzenlemedir. Bu dayanakla tesis edilen güvenlik işlemi, yalnız 6306 raporu bulunmadığı söylenerek yok sayılamaz. Hangi kanunun uygulandığı ve hangi kararın bildirildiği ayrılmadan kişiye “çıkmak zorunda değilsiniz” denilmesi ciddi hak ve güvenlik riski yaratır.

Ev sahibi ön tarama raporuyla kira sözleşmesini bitirebilir mi?

Ön tarama sonucunun alınması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren özel bir kural değildir. Kiralananın kullanıma elverişliliği, ayıp ve fesih hakları Türk Borçlar Kanunu m.301 ve m.304–308 kapsamında kendi koşullarıyla incelenir. Bunun yanında kamu makamının tahliye veya güvenlik işlemi ayrı bir hukuki sebep oluşturur. Kira ilişkisindeki özel hukuk uyuşmazlığı ile idarenin binanın kullanımına ilişkin kararı aynı dosya türü değildir.

Kiracı, rapor geldiği gerekçesiyle bütün kira ödemelerini hiçbir bildirim veya belge düzeni olmadan durdurmamalıdır. Malik de raporu, kanuni tahliye sebepleri ve usulü dışında baskı aracı olarak kullanmamalıdır. Kullanımın ne zaman ve hangi nedenle kesildiği, anahtarın kime ve nasıl teslim edildiği, depozito ve eşya teslimi ayrı belgelenir. Kira uyuşmazlığının arabuluculuk boyutu için İstanbul kira arabuluculuğu rehberi ile somut tahliye dayanağı birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç belgesini kim isteyebilir, temsil nasıl gösterilir?

İBB, sonuçların başvuranın bina ile ilişkisini gösteren belgeler üzerinden paylaşıldığını açıklamaktadır. Tapu maliki, mirasçı, yetkili temsilci, yönetici ve kiracının sunacağı belge aynı değildir. Özellikle mirasçının durumu, yalnız ölen kişiyle akrabalık beyanıyla açıklanamaz; mirasçılık belgesi üzerinden gösterilir. Başkasının adına işlem yapan kişinin temsil yetkisi de kontrol edilir. Resmî sayfada belirtilen güncel belge listesine uygun başvuru yapılması, sonucun yanlış kişiye veya eksik yetkiyle verilmesi sorununu azaltır.

Vekâletname hazırlanırken belge alma, ilgili kuruma başvurma ve hukukî süreç yürütme yetkileri yapılacak işin kapsamına göre belirlenir. Raporu teslim alma yetkisi, taşınmaz payını satma veya yeni yapım sözleşmesi imzalama yetkisi değildir. Yöneticinin elindeki karar defteri de her işlem için sınırsız temsil belgesi sayılmaz. Bir binada farklı sıfatlarla hareket eden kişiler bulunduğunda, her başvuruda hangi sıfata dayanıldığı açık yazılmalıdır. Bu ayrım özellikle birden fazla mirasçı veya paydaş bulunan İstanbul taşınmazlarında önemlidir.

İBB sonucuna itiraz ile riskli yapı itirazı aynı mı?

Hayır. Ön tarama belgesindeki adres, başvuran veya inceleme verisine ilişkin hata için ilgili belediye birimine yapılan başvuru, 6306 kapsamında riskli yapı tespitine karşı düzenlenen itirazın yerine geçmez. Önce itiraz edilen işlemin kimliği belirlenmelidir. Belgenin hangi kurumdan geldiği, kanuni dayanağı, muhatabı ve bildirilen başvuru yolu okunmalıdır. “Deprem raporuna itiraz” şeklindeki genel bir başlık, yanlış makama başvurulmasını veya farklı bir resmî işlemin süresinin kaçırılmasını önlemez.

6306 kapsamındaki tespit için riskli yapı tespitine itiraz rehberinde açıklanan özel usul ayrıca incelenir. Ön tarama sonucunun düzeltildiği veya açıklama istendiği sırada gerçek bir idarî bildirim gelirse, bu bildirim bağımsız olarak değerlendirilmelidir. Tek bir klasörde farklı tarihli yazılar bulunması, hepsinin aynı süreye bağlı olduğunu göstermez. Dilekçe hazırlanırken işlem tarihi, tebliğ kaydı, dosya numarası ve istenen hukuki sonuç ayrı satırlarda gösterilmelidir.

Tarama sonucu kira yardımı veya yeniden yapım hakkı verir mi?

Ön tarama raporu tek başına bütün dönüşüm desteklerine hak kazanıldığını göstermez. İBB, bu çalışmanın 6306 kapsamındaki tespitin yerine geçmediğini açıklar. Her destek programının hak sahipliği, başvuru, tahliye ve belge koşulları ayrıca vardır. Bu nedenle “D çıktı, ödeme kesin” veya “rapor alındı, müteahhit sözleşmesi zorunlu” şeklinde açıklama yapılamaz. Destek başvurusuyla özel yapım sözleşmesi farklı hukuki ilişkilerdir; birindeki başvuru, diğerindeki bedel ve teslim yükümlülüğünü kendiliğinden belirlemez.

Malikler müteahhitle görüşmeye başladığında raporun teknik sonucu ile yeni proje teklifinin ekonomik koşulları ayrı değerlendirilmelidir. Daire paylaşımı, ek ödeme, teslim süresi, teminat ve gecikme düzeni yazılı sözleşmenin konusudur. Ön tarama sonucunun varlığı, teklifin imar mevzuatına uygunluğunu veya yüklenicinin borçlarını yerine getireceğini kanıtlamaz. Genel dönüşüm aşamaları için İstanbul kentsel dönüşüm ve sözleşme rehberi tamamlayıcı kaynaktır; burada anlatılan ön inceleme, o rehberdeki bütün aşamaların tamamlandığı anlamına gelmez.

İstanbul’daki başvuru için dosya nasıl düzenlenir?

İncelemeye getirilecek dosyada belgeler dört başlık altında ayrılmalıdır: bina kimliği, teknik incelemeler, idarî yazılar ve özel hukuk ilişkileri. İlk grupta tapu ve adres; ikinci grupta ön tarama ile varsa ayrıntılı raporlar; üçüncü grupta belediye veya diğer yetkili kurum bildirimleri; son grupta kira ve yapım sözleşmeleri bulunur. Bu düzen, bir teknik önerinin idarî emir veya bir müteahhit teklifinin resmî zorunluluk gibi sunulmasını önler. Belgelerin eksiksiz ve tarih sıralı olması değerlendirmeyi doğrudan etkiler.

Hukuki başvuru hazırlanırken yalnız sonuç e-postasının ekran görüntüsüyle yetinilmemelidir. Ek rapor, varsa elektronik dosyanın bütünü, gönderici bilgisi ve tebligat kaydı korunmalıdır. Hukuka uygun elde edilen elektronik belgelerin ispat bakımından değerlendirilmesi HMK m.199 çerçevesinde yapılır. Belgeler değiştirilmeden saklanmalı; apartman mesaj grubuna aktarılırken kişisel veriler ve ilgisiz özel bilgiler gereksiz yere paylaşılmamalıdır. Bir hukuki başvurunun hazırlanmış olması da ayrıca verilen güvenlik talimatını kendiliğinden kaldırmaz.

Sık sorulan sorular

İstanbul ofisinde belge incelemesi

İBB ön tarama sonucu, riskli yapı bildirimi ve kira sözleşmesi farklı belgeler olduğu için başvuruda hepsi ayrı sunulmalıdır. İstanbul ofisimizde inceleme için ilk olarak belgenin türü, bina bilgisi ve varsa tebliğ tarihi belirlenir. Teknik güvenlik değerlendirmesi mühendislik incelemesine; itiraz, tahliye ve sözleşme hakları ise ilgili hukuki sürece aittir.

Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul

İstanbul ofisi iletişim ve randevu bilgileri

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →