KAKS ve Emsal Nasıl Hesaplanır? PAİY m.21 | 2026
Kısa ve net cevap: PAİY m.21’e göre katlar alanı; bodrum, asma, çatı arası piyesleri ile açık/kapalı çıkmaların emsale tabi kısımlarının toplamıdır. KAKS (emsal), emsale esas toplam katlar alanının imar parseli alanına oranıdır; m.22’deki emsal dışı alanlar ayrıca ayrıştırılır.
KAKS ve emsal hesabı: hukuki dayanak
PAİY m.21 katlar alanını ve emsal hesabının temelini düzenler. Katlar alanı hesabında bodrum, asma, çatı arası ve çıkmaların durumu m.21 ile m.22 birlikte okunarak belirlenir.
KAKS bir yoğunluk oranıdır; taban alanını gösteren TAKS ile aynı şey değildir. Katlar alanının doğru hesaplanması için önce her katın emsale tabi alanı çıkarılır, sonra parsel alanına oranlanır.
Bu yazıda açıklanan sonuç 20 Eylül 2026 tarihindeki konsolide mevzuata dayanır. İmar dosyalarında sayı, oran, mesafe ve asgari ölçüler yaklaşık değer değildir. Yönetmelikte açık bir eşik varsa proje ve hesap cetveli bu değerle birebir karşılaştırılır. Ruhsat aşamasında kullanılan eski hesap şablonu veya başka bir parseldeki uygulama, güncel maddenin yerini tutmaz.
Yönetmelikteki açık kurallar
1. Katlar alanı katların emsale tabi toplamıdır
Bodrum, zemin, normal kat, asma kat, çatı arası piyes ve çıkmaların emsale tabi bölümleri katlar alanı hesabında değerlendirilir.
M.22’de açıkça emsal dışı bırakılan kullanımlar bu toplamdan ayrı tutulur.
2. KAKS parsel alanına oranlanır
Emsale tabi toplam katlar alanı imar parseli alanına bölünerek KAKS değeri bulunur.
İfraz, tevhit veya terk sonrası güncel imar parseli alanı esas alınır.
3. TAKS ile KAKS karıştırılamaz
TAKS yapının zemindeki oturum oranını; KAKS ise tüm emsale tabi katlar alanının parsel alanına oranını gösterir.
Aynı projede iki oran birbirinden bağımsız kontrol edilir.
4. Emsal verilmeyen parsellerde özel hesap vardır
Yönetmelik, emsal verilmeyen bazı parsellerde taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpımına dayalı hesap düzenler.
Bu yöntem ancak m.21 ve plan şartlarının aradığı durumda uygulanır.
5. Emsal dışı alan sonradan emsale tabi kullanıma çevrilemez
M.21, emsal hesabına dahil edilmeyen alanların proje değişikliğiyle plan veya Yönetmelikteki emsal değerini aşacak şekilde emsale tabi alana dönüştürülmesini yasaklar.
Bu alanların müstakil bağımsız bölüm haline getirilmesi de hükmün sınırları içinde yasaktır.
Hesap ve teknik kontrol nasıl yapılır?
Her kat planında emsale dahil bölümler işaretlenir, m.22 istisnaları düşülür ve toplam katlar alanı bulunur. Bu toplam güncel imar parseli alanına bölünür; çıkan oran planın KAKS/emsal sınırıyla karşılaştırılır.
Teknik kontrol üç kaynağın aynı anda okunmasını gerektirir: yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları, parselin imar durum belgesi ve onaylı mimari proje. KAKS ve emsal hesabı bakımından kullanılan her sayı veya alanın hangi resmî belgeden geldiği dosyada gösterilmelidir. Böylece yalnız sonuç rakamı değil, hesabın dayanağı da denetlenebilir olur.
Hesabın denetlenebilir olması için her katta brüt alan, emsal dışı alan ve emsale kalan alan ayrı satırda gösterilmelidir. Sonuç yalnız toplam metrekare olarak yazılmamalı; hangi alanın hangi madde nedeniyle hariç bırakıldığı belirtilmelidir.
Bir teknik koşulun sağlanması diğer yapılaşma şartlarını ortadan kaldırmaz. Örneğin emsal uygun olsa bile TAKS, bahçe mesafesi veya kat adedi ayrıca aşılmış olabilir; oda ölçüsü uygun olsa bile erişilebilirlik, yangın veya havalandırma şartı eksik kalabilir. Bu nedenle m.21 dosyanın yalnız kendi düzenleme alanında kesin sonuç verir ve bağlantılı hükümler ayrı ayrı işaretlenmelidir.
Ruhsat ve proje bakımından sonuç
İdare emsal hesabını ruhsat projesinin alan cetvelleri üzerinden denetler. Plan emsalini aşan proje, diğer şartları sağlasa dahi bu yönüyle ruhsata uygun değildir.
Ruhsat veya proje onayı mevzuata aykırı bir teknik değeri meşru hale getirmez. Sonradan bir aykırılık iddiası doğduğunda önce onaylı proje ile gerçekleşen yapı karşılaştırılır; ardından projenin kendisinin yürürlükteki imar şartlarına uygun olup olmadığı incelenir. Teknik aykırılık ile uygulanacak idari işlem aynı şey değildir; yaptırımın hukuki dayanağı 3194 sayılı Kanun ve ilgili özel mevzuattan ayrıca kurulmalıdır.
Dosyada bulunması gereken temel kayıtlar
Mimari kat planları, alan hesap cetveli, imar parseli yüzölçümü, imar durum belgesi ve plan notları KAKS hesabının temel belgeleridir.
- Güncel uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve parsel bilgileri,
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı,
- Alan/ölçü hesap cetvelleri ve gerekiyorsa teknik rapor,
- Ruhsat, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ilgili sürümleri,
- İdarenin özel görüş veya onayı varsa tarih ve sayı bilgisi.
Belgelerin aynı proje sürümüne ait olması önemlidir. Eski imar durumu ile yeni mimari proje veya farklı tarihli plan notları bir arada kullanılırsa sonuç yanıltıcı olur. Belge tarihleri ve revizyon numaraları karşılaştırılmadan ölçü hesabı tamamlanmış sayılmaz.
2026 güncellik kontrolü
2026 güncel metninde m.21 ile m.22 birlikte okunmalıdır; emsal dışı alanların toplamına ilişkin %30 sınırı ve istisnalar ayrıca kontrol edilir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin son değişiklikleri içinde 1 Temmuz 2026 tarihli düzenlemeler de vardır. Bu nedenle özellikle 2026 öncesinde hazırlanmış makaleler, belediye iç notları ve proje şablonları güncel maddeyle karşılaştırılmalıdır. Bir hüküm değişmişse yalnız yeni metin esas alınır; geçmiş tarihli işlemde ise işlem tarihindeki metin ve geçiş düzenlemesi ayrıca incelenir.
Sık yapılan hatalar
TAKS’ı KAKS sanmak, emsal dışı her alanı sınırsız biçimde toplamdan düşmek ve eski parsel alanını payda olarak kullanmak temel hatalardır.
Bir diğer hata, maddenin düzenlediği alanı başka bir teknik kavramla birleştirmektir. Taban alanı ile katlar alanı, TAKS ile KAKS, kat adedi ile bina yüksekliği, net piyes ölçüsü ile toplam bağımsız bölüm alanı aynı değildir. Yönetmelikte her kavramın ayrı hesabı bulunduğundan, aynı metrekare veya oran bütün hesaplara taşınamaz.
Üçüncü hata, sözlü idari bilgiye dayanıp yazılı belgeyi dosyaya almamaktır. Bir ruhsat veya plan uyuşmazlığında yargısal denetim yazılı işlem ve teknik belgelere göre yapılır. Bu nedenle plan paftası, plan notu, imar durumu ve proje olmadan yalnız sahadaki görünüm üzerinden kesin hukuki sonuç kurulmaz.
Dosya kontrol listesi
- Güncel plan ve plan notu kontrol edildi mi?
- m.21 yürürlükteki metinden açıldı mı?
- Hesabın pay ve paydası/ölçü noktaları açık mı?
- Proje ile imar durumu aynı veriyi gösteriyor mu?
- İstisna uygulanıyorsa açık mevzuat dayanağı var mı?
- Başka yapılaşma şartları ayrıca kontrol edildi mi?
- İşlem ve proje revizyon tarihleri eşleştirildi mi?
- Resmî kaynak bağlantısı dosyada saklandı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- Yapı ruhsatı hangi yapılar için zorunlu?
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu
Sık sorulan sorular
Temel sonuç nedir?
PAİY m.21’e göre katlar alanı; bodrum, asma, çatı arası piyesleri ile açık/kapalı çıkmaların emsale tabi kısımlarının toplamıdır. KAKS (emsal), emsale esas toplam katlar alanının imar parseli alanına oranıdır; m.22’deki emsal dışı alanlar ayrıca ayrıştırılır.
Hangi madde uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.21 doğrudan uygulanır. Ayrıca uygulama imar planı, plan notları ve 3194 sayılı İmar Kanunu birlikte kontrol edilir.
Plan notu farklı bir kural koyabilir mi?
Yürürlükteki plan notu üst normlara aykırı olmamak şartıyla parsel için özel yapılaşma koşulu getirebilir. Dosyada plan notu kontrol edilmeden yalnız Yönetmelik tablosuyla sonuç kurulmaz.
Hesap veya ölçü nereden alınır?
Onaylı mimari proje, imar durum belgesi ve gerekiyorsa aplikasyon/kot belgelerindeki resmi veriler esas alınır. Sahadaki yaklaşık ölçü tek başına yeterli değildir.
Eski ruhsatlarda ne yapılır?
Ruhsatın verildiği tarihteki mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı değerlendirilir. Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihindeki güncel kuralı açıklar.
Belediye uygulaması açık maddeyi değiştirebilir mi?
Hayır. İdari uygulama, Yönetmeliğin emredici sınırını ortadan kaldıramaz. Farklı uygulamanın plan veya başka bir mevzuat hükmüne dayanması gerekir.
Bu kural tek başına yapı hakkı yaratır mı?
Hayır. Emsal, TAKS, kat adedi, yükseklik, bahçe mesafeleri, kullanım kararı ve diğer teknik şartlar birlikte sağlanmalıdır.
Resmî kaynak nerede?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete güncel ve resmî kontrol kaynaklarıdır.
Sonuç
KAKS, m.21’e göre belirlenen emsale tabi toplam katlar alanının güncel imar parseli alanına oranıdır; m.22 istisnaları açık dayanakla ayrıştırılmadan doğru hesap yapılamaz.
KAKS ve emsal hesabı bakımından güvenilir sonuç, güncel Yönetmelik hükmünün plan ve onaylı proje üzerindeki somut verilerle karşılaştırılmasıyla elde edilir. Açık bir ölçü veya oran varsa bunun dışına çıkılmaz; maddenin düzenlemediği bir istisna varsayılmaz. Ruhsat, tadilat veya uyuşmazlık dosyasında aynı kontrol zinciri uygulanmalıdır.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
İçerik yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 3194 sayılı İmar Kanunu temel alınarak hazırlanmıştır. Somut taşınmazda uygulama imar planı, plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Plan kararının etkisi: KAKS ve emsal hesabı
Bodrum, zemin, normal kat, asma kat, çatı arası piyes ve çıkmaların emsale tabi bölümleri katlar alanı hesabında değerlendirilir. M.22’de açıkça emsal dışı bırakılan kullanımlar bu toplamdan ayrı tutulur. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: KAKS ve emsal hesabı
Emsale tabi toplam katlar alanı imar parseli alanına bölünerek KAKS değeri bulunur. İfraz, tevhit veya terk sonrası güncel imar parseli alanı esas alınır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: KAKS ve emsal hesabı
TAKS yapının zemindeki oturum oranını; KAKS ise tüm emsale tabi katlar alanının parsel alanına oranını gösterir. Aynı projede iki oran birbirinden bağımsız kontrol edilir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: KAKS ve emsal hesabı
Yönetmelik, emsal verilmeyen bazı parsellerde taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpımına dayalı hesap düzenler. Bu yöntem ancak m.21 ve plan şartlarının aradığı durumda uygulanır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
İdari denetimde ispat: KAKS ve emsal hesabı
M.21, emsal hesabına dahil edilmeyen alanların proje değişikliğiyle plan veya Yönetmelikteki emsal değerini aşacak şekilde emsale tabi alana dönüştürülmesini yasaklar. Bu alanların müstakil bağımsız bölüm haline getirilmesi de hükmün sınırları içinde yasaktır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Yapı kullanma izni bağlantısı: KAKS ve emsal hesabı
Bodrum, zemin, normal kat, asma kat, çatı arası piyes ve çıkmaların emsale tabi bölümleri katlar alanı hesabında değerlendirilir. M.22’de açıkça emsal dışı bırakılan kullanımlar bu toplamdan ayrı tutulur. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Plan kararının etkisi: KAKS ve emsal hesabı
Emsale tabi toplam katlar alanı imar parseli alanına bölünerek KAKS değeri bulunur. İfraz, tevhit veya terk sonrası güncel imar parseli alanı esas alınır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: KAKS ve emsal hesabı
TAKS yapının zemindeki oturum oranını; KAKS ise tüm emsale tabi katlar alanının parsel alanına oranını gösterir. Aynı projede iki oran birbirinden bağımsız kontrol edilir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: KAKS ve emsal hesabı
Yönetmelik, emsal verilmeyen bazı parsellerde taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpımına dayalı hesap düzenler. Bu yöntem ancak m.21 ve plan şartlarının aradığı durumda uygulanır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: KAKS ve emsal hesabı
M.21, emsal hesabına dahil edilmeyen alanların proje değişikliğiyle plan veya Yönetmelikteki emsal değerini aşacak şekilde emsale tabi alana dönüştürülmesini yasaklar. Bu alanların müstakil bağımsız bölüm haline getirilmesi de hükmün sınırları içinde yasaktır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
İdari denetimde ispat: KAKS ve emsal hesabı
Bodrum, zemin, normal kat, asma kat, çatı arası piyes ve çıkmaların emsale tabi bölümleri katlar alanı hesabında değerlendirilir. M.22’de açıkça emsal dışı bırakılan kullanımlar bu toplamdan ayrı tutulur. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.21 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
