Emsal Dışı Alanlar Nelerdir ve Sınırı Nasıl Uygulanır? PAİY m.22 | 2026
Kısa ve net cevap: PAİY m.22, katlar alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımları sayar. Yönetmelik veya yerel yönetmelikle emsal harici tutulabilecek alanların toplamı kural olarak parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz; maddede bu sınıra dahil olmayan özel istisnalar ayrıca sayılmıştır.
emsal dışı alanlar ve %30 sınırı: hukuki dayanak
PAİY m.22, emsal hesabına dahil edilmeyen kullanımları ve bu alanların toplamına ilişkin sınır sistemini düzenler. M.5/8’deki %30 kuralı ve m.22’deki istisnalar birlikte uygulanır.
Emsal dışı alan kavramı ‘binadaki ortak alanların tamamı emsal dışıdır’ anlamına gelmez. Hangi kullanımın ne kadarının hariç tutulacağı, maddenin açık bendine ve varsa asgari ölçüye bağlıdır.
Bu yazıda açıklanan sonuç 20 Eylül 2026 tarihindeki konsolide mevzuata dayanır. İmar dosyalarında sayı, oran, mesafe ve asgari ölçüler yaklaşık değer değildir. Yönetmelikte açık bir eşik varsa proje ve hesap cetveli bu değerle birebir karşılaştırılır. Ruhsat aşamasında kullanılan eski hesap şablonu veya başka bir parseldeki uygulama, güncel maddenin yerini tutmaz.
Yönetmelikteki açık kurallar
1. %30 kuralı genel üst sınırdır
Yönetmelik veya ilgili idare yönetmeliğiyle emsal harici tutulabilecek alanların toplamı kural olarak parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz.
Sınır, tek bir alan için değil kapsam içindeki emsal dışı alanların toplamı bakımından uygulanır.
2. Taban alanına dahil edilmeyen bazı kullanımlar emsal dışında değerlendirilir
M.22, taban alanına dahil edilmeyen kullanımları kendi sistematiği içinde emsal hesabı dışında tutulan kalemler arasında sayar.
Ancak her kullanım için ilgili bendin koşulu ayrıca kontrol edilir.
3. Kapıcı dairesinde 70 m² ölçüsü önemlidir
Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si m.22 kapsamında emsal dışı düzenlenen alanlardandır.
Zorunluluk ve alan sınırı birlikte değerlendirilir; fazla alanın otomatik olarak tamamı emsal dışı sayılmaz.
4. Açık oturma yerleri özel şartla düzenlenir
Üstü sökülür-takılır hafif malzemeyle örtülü ve kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri maddedeki koşullarla değerlendirilir.
Kullanımın fiilen kapalı bağımsız alana dönüştürülmesi hükmün amacına aykırıdır.
5. Bazı zorunlu güvenlik ve ortak alanlar %30 sınırının dışında tutulur
Yangın güvenliği için zorunlu bazı alanlar, kullanılmayan ortak teras çatılar, açık otoparklar ve m.5/8’de ayrıca sayılan diğer istisnalar %30 hesabından ayrı tutulabilir.
Hangi istisnanın ne ölçüde uygulanacağı güncel metindeki açık şart üzerinden belirlenir.
Hesap ve teknik kontrol nasıl yapılır?
Önce binadaki her emsal dışı kullanım ayrı kalem olarak yazılır. Her kalemin m.22’deki bendi tespit edilir; %30 hesabına girenlerle m.5/8 uyarınca bu sınırın dışında tutulanlar iki ayrı tabloda gösterilir.
Teknik kontrol üç kaynağın aynı anda okunmasını gerektirir: yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları, parselin imar durum belgesi ve onaylı mimari proje. emsal dışı alanlar ve %30 sınırı bakımından kullanılan her sayı veya alanın hangi resmî belgeden geldiği dosyada gösterilmelidir. Böylece yalnız sonuç rakamı değil, hesabın dayanağı da denetlenebilir olur.
Proje alan cetvelinde ‘emsal dışı’ tek satır yeterli değildir. Kapıcı dairesi, teknik alan, otopark, yangın güvenlik alanı ve diğer kullanımlar madde bendine göre ayrı yazılmalı; %30 toplamı matematiksel olarak gösterilmelidir.
Bir teknik koşulun sağlanması diğer yapılaşma şartlarını ortadan kaldırmaz. Örneğin emsal uygun olsa bile TAKS, bahçe mesafesi veya kat adedi ayrıca aşılmış olabilir; oda ölçüsü uygun olsa bile erişilebilirlik, yangın veya havalandırma şartı eksik kalabilir. Bu nedenle m.22 dosyanın yalnız kendi düzenleme alanında kesin sonuç verir ve bağlantılı hükümler ayrı ayrı işaretlenmelidir.
Ruhsat ve proje bakımından sonuç
Ruhsat idaresi emsal dışı alanın yalnız adına değil fiili kullanımına, konumuna ve ölçüsüne bakar. Bir alanın ‘teknik hacim’ olarak adlandırılması tek başına emsal dışı sayılması için yeterli değildir.
Ruhsat veya proje onayı mevzuata aykırı bir teknik değeri meşru hale getirmez. Sonradan bir aykırılık iddiası doğduğunda önce onaylı proje ile gerçekleşen yapı karşılaştırılır; ardından projenin kendisinin yürürlükteki imar şartlarına uygun olup olmadığı incelenir. Teknik aykırılık ile uygulanacak idari işlem aynı şey değildir; yaptırımın hukuki dayanağı 3194 sayılı Kanun ve ilgili özel mevzuattan ayrıca kurulmalıdır.
Dosyada bulunması gereken temel kayıtlar
Kat planları, alan hesap cetveli, otopark/sığınak/yangın projeleri, imar durumu ve plan notları emsal dışı alan denetiminde birlikte incelenir.
- Güncel uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve parsel bilgileri,
- Onaylı mimari proje ve vaziyet planı,
- Alan/ölçü hesap cetvelleri ve gerekiyorsa teknik rapor,
- Ruhsat, tadilat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinin ilgili sürümleri,
- İdarenin özel görüş veya onayı varsa tarih ve sayı bilgisi.
Belgelerin aynı proje sürümüne ait olması önemlidir. Eski imar durumu ile yeni mimari proje veya farklı tarihli plan notları bir arada kullanılırsa sonuç yanıltıcı olur. Belge tarihleri ve revizyon numaraları karşılaştırılmadan ölçü hesabı tamamlanmış sayılmaz.
2026 güncellik kontrolü
1 Temmuz 2026 değişiklikleri nedeniyle m.5/8 ve m.22’nin güncel konsolide metni birlikte kullanılmalıdır. Eski %30 istisna listeleriyle hesap yapılmamalıdır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin son değişiklikleri içinde 1 Temmuz 2026 tarihli düzenlemeler de vardır. Bu nedenle özellikle 2026 öncesinde hazırlanmış makaleler, belediye iç notları ve proje şablonları güncel maddeyle karşılaştırılmalıdır. Bir hüküm değişmişse yalnız yeni metin esas alınır; geçmiş tarihli işlemde ise işlem tarihindeki metin ve geçiş düzenlemesi ayrıca incelenir.
Sık yapılan hatalar
Bütün ortak alanları emsal dışı saymak, %30 sınırına tabi alanlarla istisnaları tek toplamda göstermek ve emsal dışı alanı sonradan bağımsız kullanıma çevirmek başlıca hatalardır.
Bir diğer hata, maddenin düzenlediği alanı başka bir teknik kavramla birleştirmektir. Taban alanı ile katlar alanı, TAKS ile KAKS, kat adedi ile bina yüksekliği, net piyes ölçüsü ile toplam bağımsız bölüm alanı aynı değildir. Yönetmelikte her kavramın ayrı hesabı bulunduğundan, aynı metrekare veya oran bütün hesaplara taşınamaz.
Üçüncü hata, sözlü idari bilgiye dayanıp yazılı belgeyi dosyaya almamaktır. Bir ruhsat veya plan uyuşmazlığında yargısal denetim yazılı işlem ve teknik belgelere göre yapılır. Bu nedenle plan paftası, plan notu, imar durumu ve proje olmadan yalnız sahadaki görünüm üzerinden kesin hukuki sonuç kurulmaz.
Dosya kontrol listesi
- Güncel plan ve plan notu kontrol edildi mi?
- m.22 yürürlükteki metinden açıldı mı?
- Hesabın pay ve paydası/ölçü noktaları açık mı?
- Proje ile imar durumu aynı veriyi gösteriyor mu?
- İstisna uygulanıyorsa açık mevzuat dayanağı var mı?
- Başka yapılaşma şartları ayrıca kontrol edildi mi?
- İşlem ve proje revizyon tarihleri eşleştirildi mi?
- Resmî kaynak bağlantısı dosyada saklandı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu
- Apartmanda işyeri açma ve KMK 24
Sık sorulan sorular
Temel sonuç nedir?
PAİY m.22, katlar alanı hesabına dahil edilmeyen kullanımları sayar. Yönetmelik veya yerel yönetmelikle emsal harici tutulabilecek alanların toplamı kural olarak parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz; maddede bu sınıra dahil olmayan özel istisnalar ayrıca sayılmıştır.
Hangi madde uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.22 doğrudan uygulanır. Ayrıca uygulama imar planı, plan notları ve 3194 sayılı İmar Kanunu birlikte kontrol edilir.
Plan notu farklı bir kural koyabilir mi?
Yürürlükteki plan notu üst normlara aykırı olmamak şartıyla parsel için özel yapılaşma koşulu getirebilir. Dosyada plan notu kontrol edilmeden yalnız Yönetmelik tablosuyla sonuç kurulmaz.
Hesap veya ölçü nereden alınır?
Onaylı mimari proje, imar durum belgesi ve gerekiyorsa aplikasyon/kot belgelerindeki resmi veriler esas alınır. Sahadaki yaklaşık ölçü tek başına yeterli değildir.
Eski ruhsatlarda ne yapılır?
Ruhsatın verildiği tarihteki mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı değerlendirilir. Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihindeki güncel kuralı açıklar.
Belediye uygulaması açık maddeyi değiştirebilir mi?
Hayır. İdari uygulama, Yönetmeliğin emredici sınırını ortadan kaldıramaz. Farklı uygulamanın plan veya başka bir mevzuat hükmüne dayanması gerekir.
Bu kural tek başına yapı hakkı yaratır mı?
Hayır. Emsal, TAKS, kat adedi, yükseklik, bahçe mesafeleri, kullanım kararı ve diğer teknik şartlar birlikte sağlanmalıdır.
Resmî kaynak nerede?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete güncel ve resmî kontrol kaynaklarıdır.
Sonuç
Emsal dışı alan hesabı m.22’deki bentlere dayanır; %30 sınırı genel kuraldır ve yalnız açıkça sayılan istisnalar bu sınırın dışında değerlendirilir.
emsal dışı alanlar ve %30 sınırı bakımından güvenilir sonuç, güncel Yönetmelik hükmünün plan ve onaylı proje üzerindeki somut verilerle karşılaştırılmasıyla elde edilir. Açık bir ölçü veya oran varsa bunun dışına çıkılmaz; maddenin düzenlemediği bir istisna varsayılmaz. Ruhsat, tadilat veya uyuşmazlık dosyasında aynı kontrol zinciri uygulanmalıdır.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
İçerik yürürlükteki Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve 3194 sayılı İmar Kanunu temel alınarak hazırlanmıştır. Somut taşınmazda uygulama imar planı, plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Plan kararının etkisi: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Yönetmelik veya ilgili idare yönetmeliğiyle emsal harici tutulabilecek alanların toplamı kural olarak parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz. Sınır, tek bir alan için değil kapsam içindeki emsal dışı alanların toplamı bakımından uygulanır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
M.22, taban alanına dahil edilmeyen kullanımları kendi sistematiği içinde emsal hesabı dışında tutulan kalemler arasında sayar. Ancak her kullanım için ilgili bendin koşulu ayrıca kontrol edilir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si m.22 kapsamında emsal dışı düzenlenen alanlardandır. Zorunluluk ve alan sınırı birlikte değerlendirilir; fazla alanın otomatik olarak tamamı emsal dışı sayılmaz. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Üstü sökülür-takılır hafif malzemeyle örtülü ve kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri maddedeki koşullarla değerlendirilir. Kullanımın fiilen kapalı bağımsız alana dönüştürülmesi hükmün amacına aykırıdır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
İdari denetimde ispat: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Yangın güvenliği için zorunlu bazı alanlar, kullanılmayan ortak teras çatılar, açık otoparklar ve m.5/8’de ayrıca sayılan diğer istisnalar %30 hesabından ayrı tutulabilir. Hangi istisnanın ne ölçüde uygulanacağı güncel metindeki açık şart üzerinden belirlenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Yapı kullanma izni bağlantısı: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Yönetmelik veya ilgili idare yönetmeliğiyle emsal harici tutulabilecek alanların toplamı kural olarak parselin toplam emsale esas alanının %30’unu aşamaz. Sınır, tek bir alan için değil kapsam içindeki emsal dışı alanların toplamı bakımından uygulanır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Plan kararının etkisi: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
M.22, taban alanına dahil edilmeyen kullanımları kendi sistematiği içinde emsal hesabı dışında tutulan kalemler arasında sayar. Ancak her kullanım için ilgili bendin koşulu ayrıca kontrol edilir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Mimari projede gösterim: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Yönetmelik uyarınca yapılması zorunlu kapıcı dairelerinin toplam 70 m²’si m.22 kapsamında emsal dışı düzenlenen alanlardandır. Zorunluluk ve alan sınırı birlikte değerlendirilir; fazla alanın otomatik olarak tamamı emsal dışı sayılmaz. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Tadilat projesi kontrolü: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Üstü sökülür-takılır hafif malzemeyle örtülü ve kenarları rüzgar kesici cam panellerle kapatılmış olsa dahi açık oturma yerleri maddedeki koşullarla değerlendirilir. Kullanımın fiilen kapalı bağımsız alana dönüştürülmesi hükmün amacına aykırıdır. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Alan ve ölçü cetveli: emsal dışı alanlar ve %30 sınırı
Yangın güvenliği için zorunlu bazı alanlar, kullanılmayan ortak teras çatılar, açık otoparklar ve m.5/8’de ayrıca sayılan diğer istisnalar %30 hesabından ayrı tutulabilir. Hangi istisnanın ne ölçüde uygulanacağı güncel metindeki açık şart üzerinden belirlenir. Bu veri proje üzerinde ayrı bir satır veya ölçü olarak gösterildiğinde denetim kolaylaşır. İdarenin değerlendirmesi de aynı güncel plan ve mevzuat metnine dayanmalıdır. m.22 dışında bir istisna ileri sürülüyorsa bunun açık plan veya mevzuat dayanağı gösterilmeden hesaba etkisi kabul edilmez.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
