Kira Geç Ödenirse Cezai Şart Geçerli mi? 2026 TBK 346 Rehberi
TBK m.346 Kira Sözleşmesinde Neyi Yasaklar?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı ek ödeme yükleri bakımından koruyan açık bir düzenlemedir. Madde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini söyler. Ardından iki örneği özellikle sayar: kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Bu hüküm sözleşmede imza bulunmasına rağmen uygulanır. Tarafların sözleşme serbestisi, kanunun emredici koruyucu hükmünü bertaraf etmez. Kiracı “cezai şart maddesini okudum ve kabul ettim” diye geçersiz kayıt geçerli hâle gelmez. Kiraya veren de sözleşmede yazdığı gerekçesiyle kanunun açıkça yasakladığı ek ödemeyi talep edemez.
TBK m.346 özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler bölümündedir. Bu nedenle her tür kira ilişkisine aynı biçimde uygulanmaz. Araç, makine, açık alan veya özel nitelikli başka kiralarda genel ceza koşulu hükümleri ayrıca değerlendirilir. Konut ve çatılı işyeri söz konusuysa maddenin açık yasağı önceliklidir.
“Ceza” sözcüğünün kullanılmaması da yasağı aşmaya yetmez. Kira bedelinin geç ödenmesine bağlanan ve gerçekte kiracıyı cezalandıran ek tutarın adı “hizmet bedeli”, “gecikme bedeli”, “özel tazminat” veya başka bir ifade olsa da hukuki niteliği değerlendirilir. Kanuna karşı dolanma yoluyla geçersiz ceza koşulu tahsil edilemez.
Kira Bir Gün Geç Ödenirse Ceza Maddesi Geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli değildir. TBK m.346, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmaları doğrudan geçersiz saymıştır. Ceza tutarının düşük veya yüksek olması sonucu değiştirmez. Sorun cezanın aşırı olması değil, geç ödemeye bağlanan ceza koşulunun kanunen yasak olmasıdır.
Bu nedenle TBK m.182’deki “hâkim aşırı ceza koşulunu indirir” kuralına geçmeden önce özel hüküm olan TBK m.346 uygulanır. Konut veya çatılı işyeri kirasında geç ödeme cezası zaten geçersiz olduğundan, “ne kadar indirim yapılacağı” değil “talebin hukuki dayanağının bulunup bulunmadığı” tartışılır.
Kiracı geç ödeme yaptığında bunun hiçbir sonucu olmadığı da düşünülmemelidir. Kira borcu devam eder, temerrüt faizi şartları oluşabilir ve kiraya veren TBK m.315 uyarınca yazılı süre vererek fesih/tahliye sürecini başlatabilir. Ayrıca şartları oluşursa iki haklı ihtar gibi başka tahliye sebepleri gündeme gelebilir. Kanun yalnız ek cezayı yasaklar; asıl kira borcunu ve temerrüt sonuçlarını ortadan kaldırmaz.
Bir Ay Kira Ödenmezse Kalan Tüm Yıl Kiraları Peşin Olur mu?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. TBK m.346, “sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” diyerek muacceliyet kayıtlarını açıkça yasaklamıştır. Örneğin sözleşmede “kiracı herhangi bir ayın kirasını geciktirirse kalan on bir aylık kira bedelinin tamamı muaccel olur” yazsa bile bu kayıt uygulanamaz.
Her kira dönemi kendi sözleşme ve kanuni vadesinde muaccel olur. Kiraya veren, gelecekte henüz vadesi gelmemiş bütün kira bedellerini yalnız bir gecikmeye dayanarak topluca talep edemez. Ancak erken geri verme hâlinde TBK m.325 kapsamında makul süre sorumluluğu farklı bir kurumdur; bu, sözleşmedeki muacceliyet kaydının uygulanması değildir.
Muacceliyet yasağı özellikle icra takiplerinde önemlidir. Kiraya veren geçmiş ve muaccel kira alacaklarını takip edebilir; ancak TBK m.346’ya aykırı sözleşme maddesine dayanarak gelecekteki bütün kiraları muaccel borç gibi takibe koyamaz. Takip talebindeki dönemlerin ve vade tarihlerinin ayrı ayrı kontrol edilmesi gerekir.
Kira Geç Ödenirse Temerrüt Faizi İstenebilir mi?
Ceza koşulunun geçersiz olması temerrüt faizinin de yasak olduğu anlamına gelmez. Para borcunun vadesinde ödenmemesi hâlinde TBK’nın temerrüt ve faiz hükümleri uygulanır. Sözleşmede geçerli bir faiz düzenlemesi varsa emredici sınırlara uygunluğu ayrıca incelenir; düzenleme yoksa kanuni temerrüt faizi gündeme gelir.
Ceza koşulu ile temerrüt faizi farklı hukuki kurumlardır. Ceza koşulu, sözleşmeye aykırılığa bağlanan önceden belirlenmiş ek yaptırımdır. Temerrüt faizi ise para borcunun vadesinde ödenmemesinin kanuni sonucudur. TBK m.346 birincisini geç ödeme bakımından yasaklar, para borcunun genel temerrüt sonuçlarını ortadan kaldırmaz.
Kiraya veren hem asıl kira bedelini hem yasal şartları oluşmuş temerrüt faizini talep edebilir; buna ek olarak “ceza” adıyla ikinci bir meblağ talep edemez. Talep kalemlerinin icra dosyasında ayrı ayrı gösterilmesi ve faizin hangi tarihten işletildiğinin denetlenmesi gerekir.
Kira Ödenmezse TBK m.315’e Göre Ne Olur?
TBK m.315’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.
Bu hüküm, geçersiz cezai şartın yerine geçerli kanuni yaptırımı gösterir. Kiraya veren “cezai şart öde” demek yerine muaccel kira alacağını istemeli ve tahliye hedefliyorsa kanundaki süreye uygun temerrüt ihtarı göndermelidir. Sürenin eksik verilmesi veya ihtarın kanuni koşulları taşımaması tahliye talebini etkiler.
Kiracı belirtilen süre içinde muaccel kira borcunu öderse TBK m.315’e dayalı fesih sonucunu önleyebilir; ancak yapılan gecikmeli ödemeler şartları varsa iki haklı ihtar bakımından ayrıca önem taşıyabilir. Her tahliye sebebinin koşulları ayrı değerlendirilmelidir.
Kira ödemelerinin banka dekontunda doğru dönemle gösterilmesi bu süreçte temel delildir. Kira Ödemesinde Açıklamaya Ne Yazılmalı? rehberimiz TBK m.101-102 mahsup kurallarını açıklar.
Erken Çıkış İçin Kararlaştırılan Cezai Şart da TBK m.346’ya Göre Geçersiz mi?
TBK m.346’nın açık geçersizlik hükmü, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan ceza koşulu ve sonraki kira bedellerinin muacceliyeti içindir. Kiracının sözleşme süresi dolmadan erken çıkması ise TBK m.325’te ayrıca düzenlenmiştir. Kiracı erken geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir; uygun yeni kiracı bulunması hâlinde daha önce sona erebilir.
Erken feshe bağlanan özel bir ceza maddesinin geçerliliği, TBK m.325’in kiracı lehine emredici niteliği, TBK m.346’nın genel ek ödeme yasağı ve sözleşmenin niteliği birlikte incelenmeden otomatik olarak kabul edilmemelidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının kanundan doğan erken geri verme sorumluluğunu sınırsızlaştıran hükümler geçerlilik denetimine tabidir.
Bu nedenle “erken çıkarsan kalan bütün ayların kirasını cezai şart olarak ödersin” kaydı, TBK m.325’in makul süre sistemini sözleşmeyle etkisiz hâle getirecek şekilde uygulanamaz. Kiraya verenin gerçek alacağı kanundaki makul süre ve mahsup kurallarına göre hesaplanmalıdır.
TBK m.179-182’de Genel Ceza Koşulu Nasıl Düzenlenmiştir?
TBK m.179’a göre bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı ya borcun ya cezanın ifasını isteyebilir. Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa, alacaklı hakkından açıkça feragat etmedikçe veya ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.
TBK m.180, alacaklı zarar görmese bile geçerli ceza koşulunu talep edebileceğini; zarar cezayı aşıyorsa aşan kısmın kusur ispatına bağlı olduğunu düzenler. TBK m.182 ise ceza miktarının serbestçe belirlenebileceğini ancak hâkimin aşırı ceza koşulunu kendiliğinden indireceğini söyler.
Fakat bu genel hükümler, özel kira hükmü olan TBK m.346’yı bertaraf etmez. Konut ve çatılı işyerinde geç ödeme cezası açıkça geçersizdir; TBK m.179’a dayanılarak yeniden geçerli hâle getirilemez.
Çatılı İşyeri Kirasında Geç Ödeme Cezası Geçerli mi?
2026 itibarıyla TBK m.346 çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bazı işyeri kira hükümlerinin tacir ve tüzel kişiler bakımından uygulanması 6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesiyle 1 Temmuz 2020’ye kadar ertelenmişti. Bu erteleme süresi sona erdi. Güncel sözleşmelerde TBK m.346’nın açık yasağı çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir.
Kiracının tacir olması sonucu değiştirmez. TTK m.22 tacir borçlunun genel ceza koşulunun aşırı olduğu gerekçesiyle TBK m.182/3 indirimi istemesine sınırlama getirir; fakat özel kanun hükmü gereği baştan geçersiz olan TBK m.346 kapsamındaki geç ödeme cezasını geçerli hâle getirmez.
Bu ayrım önemlidir: bir ceza koşulunun geçerli fakat aşırı olması ile kanunen geçersiz olması aynı değildir. Çatılı işyeri kirasında geç ödeme cezası TBK m.346 nedeniyle geçersizlik kategorisindedir.
İcra Takibinde Cezai Şart Talep Edilirse Ne Yapılır?
Kiraya veren kira alacağına ek olarak sözleşmedeki geç ödeme cezasını icra takibine koymuşsa takip kalemleri ayrı ayrı incelenmelidir. Asıl kira bedeli ve şartları oluşmuş faiz ile TBK m.346’ya aykırı ceza koşulu aynı hukuki durumda değildir. Borçlu, takip türüne göre kanuni sürede itiraz veya şikâyet yollarını değerlendirmelidir.
Ödeme emrinin tebliğ tarihi kritik olduğu için belge alındığında beklenmemelidir. İtiraz süresi takip yoluna göre belirlenir. Sözleşmenin konut veya çatılı işyeri kirası olup olmadığı, cezanın hangi davranışa bağlandığı ve talep edilen gelecek kira dönemleri tek tek kontrol edilir.
Kira borcunun ödendiği ileri sürülüyorsa banka dekontları, hangi aya mahsup edildiğini gösteren açıklamalar ve kiraya verenin ihtarları birlikte sunulmalıdır. Tahliye ve icra süreçlerinin genel çerçevesi için Kiracı Tahliye Davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Resmî Hukuki Dayanaklar
- TBK m.179-182: genel ceza koşulu hükümleri.
- TBK m.315: kira bedeli ve yan giderin ödenmemesinde kiracının temerrüdü.
- TBK m.325: kiralananın sözleşme süresinden önce geri verilmesi.
- TBK m.346: konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ve yan gider dışında ödeme yükümlülüğü, geç ödeme cezası ve muacceliyet yasağı.
- TTK m.22: tacir borçlunun genel ceza koşulunda aşırılık indirimi talebine ilişkin sınırlama.
Resmî metinler için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu kullanılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kira bir gün gecikirse sözleşmedeki ceza ödenir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında hayır. TBK m.346 kira bedelinin zamanında ödenmemesine bağlanan ceza koşulunu geçersiz sayar.
Sözleşmede imzam varsa cezai şart yine de geçersiz mi?
Evet. TBK m.346 emredici özel hükümdür; imza kanunen geçersiz olan kayıtları geçerli hâle getirmez.
Geç ödeme olunca bütün yıllık kira istenebilir mi?
Hayır. Sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar TBK m.346 uyarınca geçersizdir.
Ev sahibi gecikme faizi isteyebilir mi?
Ceza koşulundan farklı olarak para borcunun temerrüt faizi kanuni şartları oluştuğunda talep edilebilir. Faiz oranı ve başlangıç tarihi ayrıca kontrol edilir.
Ceza yoksa kiracı geç ödemede hiçbir yaptırımla karşılaşmaz mı?
Hayır. TBK m.315’e göre yazılı süre verilerek fesih/tahliye süreci yürütülebilir; şartları varsa başka tahliye sebepleri de doğabilir.
Çatılı işyeri kirasında da TBK 346 uygulanır mı?
Evet. Geçici erteleme 1 Temmuz 2020’de sona erdiğinden 2026 itibarıyla TBK m.346 çatılı işyeri kiralarında da uygulanır.
Tacir kiracıysa geç ödeme cezası geçerli olur mu?
Hayır. TTK m.22, geçerli genel ceza koşulunun indirilmesiyle ilgilidir; TBK m.346’nın özel geçersizlik hükmünü ortadan kaldırmaz.
Erken çıkışta kalan tüm kiralar ceza olarak istenebilir mi?
TBK m.325 erken geri vermede makul süre sorumluluğu kurar. Bu sistemi aşarak bütün kalan ayları otomatik borç hâline getiren kayıtlar kanuni düzenleme karşısında ayrıca geçerlilik denetimine tabidir.
İcra takibinde cezai şart da yazılmışsa ne yapmalıyım?
Ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren takip türüne uygun itiraz/şikâyet süresi kaçırılmadan TBK m.346 aykırılığı ileri sürülmelidir.
Depozitonun tamamının “ceza” olarak yanacağı yazılabilir mi?
Güvence bedeli TBK m.342’ye tabidir ve gerçek borç/zarar güvence altına alınır. Kira gecikmesine otomatik ceza olarak depozitonun yakılması TBK m.346’nın koruyucu sistemiyle bağdaşmaz.
Bu içerik 15 Eylül 2026 itibarıyla TBK m.179-182, 315, 325 ve 346 ile TTK m.22 esas alınarak hazırlanmıştır. Ceza koşulunun hangi davranışa bağlandığı ve kiralananın konut/çatılı işyeri niteliği belirlenmeden genel sonuç çıkarılmamalıdır.
Av. Halil Bakırcı
Mersin Barosu – Sicil 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
