Kira Hukuku • Tahliye • Güncel 2026
Kira Sözleşmelerinde Tahliye Yöntemleri: Bilmeniz Gereken Temel Bilgiler
Özet
İlk Bakış: Kira sözleşmelerinde tahliye yöntemleri; kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının uygun konutu ve özen borcuna ağır aykırılık gibi kanunda sınırlı biçimde düzenlenen sebeplere dayanır. Kısa ve net cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Tahliye sebebi, bildirim şekli, arabuluculuk veya icra yolu ve hak düşürücü nitelikteki dava süreleri somut olaya göre birlikte uygulanmalıdır.
İlk Bakış: Kira sözleşmelerinde tahliye yöntemleri; kira bedelinin ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, yeniden inşa ve imar, kiracının uygun konutu ve özen borcuna ağır aykırılık gibi kanunda sınırlı biçimde düzenlenen sebeplere dayanır.
Kısa ve net cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi kiraya verene kendiliğinden tahliye hakkı vermez. Tahliye sebebi, bildirim şekli, arabuluculuk veya icra yolu ve hak düşürücü nitelikteki dava süreleri somut olaya göre birlikte uygulanmalıdır.
Hukuki sonuç: Yanlış tahliye sebebi seçilmesi, ihtarın eksik düzenlenmesi veya bir aylık dava süresinin kaçırılması talebin reddine yol açabilir. Önce kira dönemi, muaccel borç, tebliğ tarihleri, taahhüt ve ihtiyaç delilleri kronolojik olarak çıkarılmalıdır.
Tahliye Yöntemleri Kısa Özet
| Tahliye sebebi | Temel koşul ve süre |
|---|---|
| Ödeme temerrüdü | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük yazılı ödeme süresi; icra yolu ayrıca mümkün |
| Tahliye taahhüdü | Teslimden sonra yazılı taahhüt; taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra |
| İki haklı ihtar | İlgili kira yılı veya süresinde iki haklı ihtar; sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| İhtiyaç | Gerçek, samimi ve zorunlu konut ya da işyeri gereksinimi; TBK m.350 veya m.351 süreleri |
| Yeniden inşa ve imar | Esaslı iş ve kullanımın imkânsız olması; sözleşme sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
Kira Tahliyesiyle İlgili Kanun Metinleri
TBK m.315 – Kiracının temerrüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede ödeme olmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen gün başlar.
TBK m.347 – Sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren belirli sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez; on yıllık uzama süresinden sonra kanundaki bildirim koşullarıyla sebep göstermeksizin sona erdirebilir.
TBK m.350 – Gereksinim, yeniden inşa ve imar
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek konut ya da işyeri gereksinimi bulunması veya esaslı yeniden inşa ve imar sırasında kullanımın imkânsız olması hâlinde, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda ve belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine uygun tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
TBK m.351 – Yeni malikin gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek gereksinim varsa edinmeden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. Yeni malik, dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
TBK m.352 – Taahhüt, iki haklı ihtar ve uygun konut
Kiralananın tesliminden sonra yazılı tahliye taahhüdü verilmesi, bir kira yılı veya kanunda belirtilen sürede iki haklı ihtar oluşması ya da kiracı veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması hâllerinde maddedeki bir aylık dava süreleri içinde tahliye istenebilir.
6325 sayılı Kanun m.18/B – Dava şartı arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kanun hükümlerinin birlikte uygulanması: Her tahliye sebebinin başlangıç tarihi, bildirim şekli ve dava açma süresi farklıdır. Bir ihtarın başka bir tahliye sebebi için de yeterli olduğu varsayılmamalıdır.
Tahliye Yöntemleri için seçim ölçütü: Her yolun dayanağı, tebliğ şekli ve süresi farklıdır. Tahliye Yöntemleri arasında seçim yapılırken sözleşme tarihi ile temerrüt, taahhüt veya ihtiyaç olgusu aynı zaman çizelgesinde gösterilmelidir.
Tahliye Yöntemleri: Kira Bedelinin Ödenmemesi
Muaccel kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren TBK m.315 uyarınca yazılı süre verebilir veya kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük ödeme süresi tamamlanmadan fesih sonucu doğmaz. Bildirimde borç dönemi, tutar, ödeme yeri ve fesih iradesi tereddüde yer vermeyecek biçimde gösterilmelidir.
Kiracının süresinde ödeme yapması temerrüde dayalı tahliyeyi önler; ancak aynı kira döneminde farklı aylara ilişkin ödememe nedeniyle haklı ihtarların oluşması TBK m.352/2 yolunu gündeme getirebilir. Ödemenin tarihi ve hangi aya mahsup edildiği banka kayıtlarıyla ispatlanmalıdır.
Tahliye Yöntemleri: Yazılı Tahliye Taahhütnamesi
Geçerli taahhüt kiralanan teslim edildikten sonra yazılı olarak verilmiş olmalı ve belirli tahliye tarihini içermelidir. Belgenin tarihinin sonradan doldurulduğu, baskıyla alındığı veya imzanın inkâr edildiği iddiaları somut delillerle incelenir. Boş bırakılan unsurlar ve anahtar teslim tarihi dosyada özellikle önemlidir.
Taahhüt edilen tarihte çıkılmaması hâlinde kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Süre hesabı taahhüt tarihini izleyen günden yapılır. İcra takibine itirazın niteliği, itirazın kaldırılması veya tahliye davası yolunu etkileyebilir.
Tahliye Yöntemleri: İki Haklı İhtar
İki haklı ihtar yolunda, muaccel kira borcunun ihtar veya takip tarihinde ödenmemiş olması gerekir. Ödeme ihtardan önce yapılmışsa ihtar haklı sayılmaz. Bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi; bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre esas alınır.
Dava, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Aynı aya ilişkin birden fazla bildirim iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz. İhtarların ayrı kira borçlarına dayanması ve kiracıya ulaşması gerekir.
Tahliye Yöntemleri: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; dava boyunca devam etmelidir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri ihtiyacı ileri sürülebilir. Mevcut konutun durumu, sağlık, iş, eğitim, aile yapısı ve taşınmazın elverişliliği delillerle değerlendirilir.
Yeni malik bir ay içinde yazılı bildirim yaparak edinmeden altı ay sonra dava açabilir veya sözleşmenin sonunda TBK m.351’deki alternatif yolu kullanabilir. Bildirimin süresinde yapılmaması altı aylık özel yolu etkiler; yeni malik diğer kanuni şartları varsa sözleşme sonu yolunu değerlendirebilir.
Yeniden inşa veya esaslı imar
Tahliye için planlanan işin esaslı olması ve kiralananın kullanımını imkânsız kılması gerekir. Basit boya, bakım veya kiracı içerideyken yapılabilecek işler yeterli değildir. Onaylı proje, ruhsat, teknik rapor ve iş programı ihtiyacın gerçekliğini destekler.
Tahliye sonrasında TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı gözetilmelidir. Eski kiracının önceliği ve haklı sebep olmaksızın başkasına kiralama hâlindeki tazminat riski, yeniden kiralama yapılmadan önce kontrol edilmelidir.
Kiracının veya eşinin uygun konutu
TBK m.352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunmasını düzenler. Kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmemesi gerekir. Konutun mülkiyeti kadar fiilen oturmaya elverişliliği de incelenir.
Dava sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Tapu kaydı tek başına her zaman yeterli değildir; taşınmazın kullanım durumu, büyüklüğü, aile ihtiyacı ve hukuki engeller somut olayda değerlendirilir.
Tahliye Yöntemleri İçin Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Süre
İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusunun usulüne uygun taraflara ve açık uyuşmazlık konusuna yöneltilmesi gerekir. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenir.
Görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki ve süre; kiralananın yeri, davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri, kira dönemi ve tebliğ tarihleri üzerinden hesaplanır. Arabuluculukta geçen sürenin dava sürelerine etkisi ayrıca dikkate alınmalıdır.
Mersin ve ilçelerde kira tahliye dosyası
Mersin merkez ile Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur, Mut ve diğer ilçelerde görev, yetki, süre ve ilgili adliye veya kurum uygulaması somut olay üzerinden kontrol edilir.
Kira sözleşmesi, banka hareketleri, ihtarlar, tebligatlar, tapu kayıtları, ihtiyaç veya tadilat belgeleri ve arabuluculuk evrakı aynı zaman çizelgesinde incelenir. Tahliye yöntemleri arasında sonuç garantisi yoktur; geçerli yol kanundaki koşulların delille ispatına bağlıdır.
1. Kiracı yalnızca sözleşme süresi bittiği için tahliye edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır. TBK m.347 uyarınca kiraya veren, belirli sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı en az on beş gün önce bildirim yapabilir; kiraya veren ise kanundaki özel sebeplerden birine dayanmalıdır.
2. Kira ödenmezse tahliye için ne yapılır?
TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı bildirimle süre verilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimde ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Ayrıca kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra yolu kullanılabilir.
3. Tahliye taahhütnamesi hangi şartlarda geçerlidir?
TBK m.352/1 kapsamında taahhüt, kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilmiş ve belirli bir boşaltma tarihi içermiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya irade sakatlığı bulunan belge somut delillerle ayrıca değerlendirilir.
4. Tahliye taahhüdüne dayanma süresi nedir?
Kiracı taahhüt edilen tarihte çıkmazsa kiraya veren, bu tarihi izleyen bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Bir aylık süre geçirilirse aynı taahhüde dayanılarak tahliye istenemez.
5. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nasıl olur?
Kiracı bir yıldan kısa kira sözleşmesinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı veya bunu aşan sürede kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olursa kiraya veren, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
6. Ev sahibinin ihtiyacı tahliye sebebi midir?
TBK m.350’ye göre kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi gerçek, samimi ve zorunluysa tahliye istenebilir. Geçici veya yalnızca kira artışı sağlamaya yönelik ihtiyaç yeterli değildir.
7. Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m.351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edinmesinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacı yazılı bildirmeli ve kural olarak altı ay sonra dava açmalıdır. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de ihtiyaca dayalı dava açabilir.
8. Yeniden inşa veya esaslı onarım tahliye sebebi olur mu?
TBK m.350’ye göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması hâlinde tahliye davası açılabilir. Basit bakım veya göstermelik tadilat yeterli değildir.
9. Kiracının başka evi olması tahliye sebebi midir?
TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
10. Kiracı komşuları rahatsız ederse tahliye edilebilir mi?
TBK m.316 kapsamında kiracı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranırsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir. Ağır ihlal, verilen sürenin yararsız olması veya davranışın çekilmezliği hâllerinde derhâl fesih koşulları doğabilir.
11. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
12. Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Yetki genel olarak kiralananın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri; sözleşmeden doğan davalarda ifa yeri kuralları değerlendirilerek belirlenir.
13. Kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi midir?
Hayır. Taraflar arasındaki kira bedeli uyuşmazlığı tek başına doğrudan tahliye nedeni değildir. Ancak kesinleşen veya sözleşmeye göre muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi TBK m.315, icra takibi veya iki haklı ihtar hükümlerini gündeme getirebilir.
14. Kiraya veren tahliye sonrası evi hemen başkasına kiralayabilir mi?
Gereksinim veya yeniden inşa-imar nedeniyle tahliye sağlanmışsa TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı uygulanabilir. Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralama tazminat sonucunu doğurabilir.
15. Tahliye dosyasında hangi belgeler korunmalıdır?
Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, tahliye taahhüdünün aslı, banka dekontları, ihtarlar ve tebliğ belgeleri, icra evrakı, tapu ve ihtiyaç belgeleri, arabuluculuk son tutanağı ile taraf yazışmaları tarih sırasına göre saklanmalıdır.
