Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? Sebepler ve Süreler (2026)
Kira hukuku
Kısa ve net cevap: Kiracının tahliyesi, sözleşmeye uygulanacak kanuni sebep ve usule dayanır. Konut ve çatılı işyerinde belirli sözleşme süresinin dolması tek başına yeterli değildir. Kira borcu, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, gereksinim ve diğer yollar farklı bildirim ve başvuru koşullarına tabidir. On yıllık uzama sonunda bildirimle fesih ayrıca değerlendirilir.
Tahliye sebepleri ve süreler: kısa özet
| Hukuki yol | Temel koşul ve süre ayrımı |
|---|---|
| Ödeme temerrüdü — TBK m.315 | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük yazılı ödeme süresi. Bu süre taşınmazın kesin teslim tarihi değildir; ilamsız icra usulü ayrıca uygulanır. |
| Yazılı tahliye taahhüdü — m.352/1 | Teslimden sonra verilmiş yazılı taahhüt. Bir aylık başvuru süresi imza gününden değil, kararlaştırılan boşaltma tarihinden başlar. |
| İki haklı ihtar — m.352/2 | Kanunda belirtilen kira süresi veya kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtar; ilgili dönemin bitiminden başlayan bir aylık dava süresi. |
| Kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı — m.350–351 | Gerçek ve zorunlu gereksinim. Yeni malikte edinmeden itibaren bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme yolu, sözleşme sonuna bağlı alternatif yoldan ayrılır. |
| Yeniden inşa ve imar — m.350/2 | Esaslı iş sırasında kullanımın imkânsız olması. Belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde dava süresinin başlangıcı ayrı belirlenir. |
| Kiracının uygun konutu — m.352/3 | Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırlarında uygun konutu; kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi. |
| Özen borcuna aykırılık — m.316 | Konut ve çatılı işyerinde kural olarak en az 30 gün süreli yazılı ihtar; maddede sayılan ağır durumlarda yazılı derhâl fesih. |
| On yıllık uzama — m.347–348 | Belirli süreli sözleşmede ilk süre ve on yıllık uzama ayrı hesaplanır; sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim gerekir. |
Süre notu: Dava süresinin TBK m.353 uyarınca uzaması ve dava şartı arabuluculuk sırasında sürenin işlememesi, ilgili yol bakımından ayrıca hesaplanır. Tablodaki süreler, fiilî tahliyenin ne zaman tamamlanacağını göstermez.
İlgili rehberler: Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, ihtiyaç nedeniyle tahliye, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve tahliyeden ayrı bir talep olan kira tespit davası.
Kira Tahliyesiyle İlgili Kanun Maddelerinin Tam Metni
Aşağıdaki hükümler, Adalet Bakanlığı UYAP Mevzuat ve İçtihat Programındaki yürürlükteki metinden 31 Ağustos 2026 tarihinde doğrulanmıştır. Metinler özetlenmemiş; ilgili maddeler tam olarak aktarılmıştır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 – Kiracının temerrüdü (tam metin)
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Türk Borçlar Kanunu m.316 – Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu (tam metin)
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Türk Borçlar Kanunu m.347 – Sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi (tam metin)
MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu m.350 – Gereksinim, yeniden inşa ve imar (tam metin)
MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu m.351 – Yeni malikin gereksinimi (tam metin)
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Türk Borçlar Kanunu m.352 – Taahhüt, iki haklı ihtar ve uygun konut (tam metin)
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Türk Borçlar Kanunu m.353 – Dava süresinin uzaması (tam metin)
MADDE 353- Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
Türk Borçlar Kanunu m.355 – Yeniden kiralama yasağı (tam metin)
MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
6325 sayılı Kanun m.18/B – Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk (tam metin)
MADDE 18/B- (Ek:28/3/2023-7445/37 md.)
(1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.
(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.
(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.
(5) (Ek:7/11/2024-7531/26 md.) Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi verilmesinden sonra tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin mevzuatta öngörülen gerekli inceleme ve değerlendirme yapıldıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil talebi yerine getirilir.
Resmî doğrulama: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu.
Kanun hükümlerinin birlikte uygulanması: Her tahliye sebebinin başlangıç tarihi, bildirim şekli ve dava açma süresi farklıdır. Bir ihtarın başka bir tahliye sebebi için de yeterli olduğu varsayılmamalıdır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi
Muaccel kira bedeli ödenmediğinde kiraya veren TBK m.315 uyarınca yazılı süre verebilir veya kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra takibine başvurabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz günlük ödeme süresi tamamlanmadan fesih sonucu doğmaz. Bildirimde borç dönemi, tutar, ödeme yeri ve fesih iradesi tereddüde yer vermeyecek biçimde gösterilmelidir.
Kiracının süresinde ödeme yapması temerrüde dayalı tahliyeyi önler; ancak aynı kira döneminde farklı aylara ilişkin ödememe nedeniyle haklı ihtarların oluşması TBK m.352/2 yolunu gündeme getirebilir. Ödemenin tarihi ve hangi aya mahsup edildiği banka kayıtlarıyla ispatlanmalıdır.
Yazılı Tahliye Taahhütnamesi
Geçerli taahhüt kiralanan teslim edildikten sonra yazılı olarak verilmiş olmalı ve belirli tahliye tarihini içermelidir. Belgenin tarihinin sonradan doldurulduğu, baskıyla alındığı veya imzanın inkâr edildiği iddiaları somut delillerle incelenir. Boş bırakılan unsurlar ve anahtar teslim tarihi dosyada özellikle önemlidir.
TBK m.352/1’deki bir aylık süre, taahhütnamenin imzalandığı günden değil, kiralananın boşaltılmasının kararlaştırıldığı tarihten başlar. Örneğin belge 10 Ocak’ta düzenlenmiş, boşaltma günü 1 Eylül olarak yazılmışsa başlangıç olarak Ocak tarihi kullanılamaz. Dava yolu seçildiğinde TBK m.353’teki süresinde yazılı bildirimle uzama ve 6325 sayılı Kanun m.18/A(15)’teki arabuluculuk sırasında sürenin işlememesi ayrıca hesaplanır. Dava süresinin uzamasına ilişkin hüküm, ilamsız icra başvuru süresinin de kendiliğinden uzadığı şeklinde yorumlanmamalıdır. İcra itirazının niteliğine göre izlenecek kaldırma veya dava yolu ayrıca belirlenir.
İki Haklı İhtar
İki haklı ihtar incelemesinde vade, ödeme ve ihtarın kiracıya tebliği ayrı tarihlerdir. Yalnız ihtarın düzenlendiği veya takibin açıldığı gün borç bulunmasıyla yetinilmez; ödeme ile tebliğin sırası kontrol edilir. Kiracının ihtar kendisine ulaşmadan yaptığı ödeme ile tebliğden sonraki ödemesi aynı sonuca bağlanmaz. Bu nedenle noter düzenleme tarihi tek başına haklı ihtarı ispatlamaz. Bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi, bir yıl ve daha uzun sözleşmelerde kanunun belirttiği kira yılı veya bir kira yılını aşan süre esas alınır; takvim yılı otomatik olarak kira yılı yerine kullanılamaz.
Dava, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Aynı aya ilişkin birden fazla bildirim iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz. İhtarların ayrı kira borçlarına dayanması ve kiracıya ulaşması gerekir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı; dava boyunca devam etmelidir. Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için konut ya da işyeri ihtiyacı ileri sürülebilir. Mevcut konutun durumu, sağlık, iş, eğitim, aile yapısı ve taşınmazın elverişliliği delillerle değerlendirilir.
Yeni malik bir ay içinde yazılı bildirim yaparak edinmeden altı ay sonra dava açabilir veya sözleşmenin sonunda TBK m.351’deki alternatif yolu kullanabilir. Bildirimin süresinde yapılmaması altı aylık özel yolu etkiler; yeni malik diğer kanuni şartları varsa sözleşme sonu yolunu değerlendirebilir.
Yeniden inşa veya esaslı imar
Tahliye için planlanan işin esaslı olması ve kiralananın kullanımını imkânsız kılması gerekir. Basit boya, bakım veya kiracı içerideyken yapılabilecek işler yeterli değildir. Onaylı proje, ruhsat, teknik rapor ve iş programı ihtiyacın gerçekliğini destekler.
Tahliye sonrasında TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı gözetilmelidir. Eski kiracının önceliği ve haklı sebep olmaksızın başkasına kiralama hâlindeki tazminat riski, yeniden kiralama yapılmadan önce kontrol edilmelidir.
Kiracının veya eşinin uygun konutu
TBK m.352/3, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunmasını düzenler. Kiraya verenin bu durumu sözleşme kurulurken bilmemesi gerekir. Konutun mülkiyeti kadar fiilen oturmaya elverişliliği de incelenir.
Dava sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Tapu kaydı tek başına her zaman yeterli değildir; taşınmazın kullanım durumu, büyüklüğü, aile ihtiyacı ve hukuki engeller somut olayda değerlendirilir.
Özen borcuna aykırılık ve komşulara saygı
TBK m.316 uyarınca konut ve çatılı işyerinde olağan yol, aykırılığın giderilmesi için en az otuz gün süre tanıyan yazılı ihtardır. İhtarda hangi davranışın giderileceği ve giderilmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilir. Soyut bir “komşular rahatsız” ifadesi yerine olay tarihleri, tutanaklar, hukuka uygun deliller ve davranışın sözleşmeye aykırılığı gösterilir.
Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre tanımanın yararsız kalacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar ya da komşular açısından çekilmez olması hâllerinde aynı madde yazılı bildirimle derhâl feshi düzenler. Her şikâyet bu istisnaya girmez. Fesih bildirimi kiracının eşyalarını dışarı çıkarma, kilidi değiştirme veya suyu kesme yetkisi değildir; gönüllü teslim yoksa gerekli yargı ve icra usulü izlenir.
On yıllık uzama sonunda sebepsiz fesih
TBK m.347, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ilk sözleşme süresiyle on yıllık uzama süresini birbirinden ayırır. On yıllık uzama tamamlandıktan sonra, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılarak sebep gösterilmeden fesih yolu kullanılır. “Kiracı eve gireli on yıl oldu, hemen çıkar” biçiminde bir hesap doğru değildir. İlk sözleşmenin süresi, sonraki uzama dönemleri ve bildirimin hukuken ulaştığı tarih ayrı kaydedilir. Fesih bildirimi TBK m.348 gereğince yazılı olmalıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyması gerekir. Bu yol, ihtiyaç ispatına dayanan m.350 ile aynı değildir. Kiracının taşınmazı teslim etmemesi hâlinde dava şartı arabuluculuk ve tahliye yargılaması ayrıca yürütülür. Dayanak: TBK m.316, 347 ve 348.
Arabuluculuk, görevli mahkeme ve süre hesabı
İlamsız icra yoluyla tahliye hariç kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında arabulucuya başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk başvurusunun usulüne uygun taraflara ve açık uyuşmazlık konusuna yöneltilmesi gerekir. Anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenir.
6325 sayılı Kanun m.18/A(15) uyarınca arabuluculuk bürosuna başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasında zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu kural, süresi dolmuş hakkı yeniden doğurmaz; yeni malikin bir aylık yazılı bildiriminin yerine de geçmez. Başvuru tarihi, son tutanak tarihi ve başvurudan önce geçen süre ayrı kaydedilir. Arabuluculuk sonunda her dosyada yeniden tam bir aylık süre başladığı varsayılmaz.
TBK m.353 farklı bir koruma getirir: kiraya veren, dava açacağını en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar. Her mesaj bu içerikte bildirim değildir. Hangi hukuki yol için, hangi tarihte ve hangi içerikle bildirim yapıldığı gösterilmelidir; fesih bildirim süreleriyle dava açma süreleri birbirine karıştırılmaz.
Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında görev HMK m.4 çerçevesinde sulh hukuk mahkemesine aittir; ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel hükümler saklıdır. Yer bakımından HMK m.6’daki davalının yerleşim yeri ve m.10’daki sözleşmenin ifa yeri kuralları ile uygulanabilir özel hükümler incelenir. Bir taşınmazın kiralanmış olması, ayni hak davalarındaki kesin yetki kuralının otomatik uygulanması demek değildir. Arabuluculuk mevzuatı ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu ilgili resmî kaynaklardır.
Mersin’den Türkiye geneli kira dosyası takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelinde kabul edilen kira dosyaları, görev, yetki ve temsil kuralları gözetilerek Mersin’den koordine edilir. Büro adresi, başka ildeki her uyuşmazlığı Mersin mahkemelerinin görev ve yetkisine sokmaz. Yerinde inceleme, duruşma ve icra işlemleri dosyanın gereğine göre planlanır.
İlk inceleme için kira sözleşmesi ve ekleri, teslim ve taahhüt belgeleri, banka hareketleri, ihtarlar ve tebliğ kayıtları, tapu belgesi ve varsa arabuluculuk son tutanağı tarih sırasıyla hazırlanır. Yeni malik dosyasında edinme tarihi; ihtiyaç dosyasında gereksinimi gösteren belgeler ayrıca belirtilir. Mersin ofisinin iletişim ve ulaşım bilgileri üzerinden dosya incelemesi için görüşme düzenlenir. Tahliye tarihi veya dava sonucu garanti edilmez.
Tahliye Yöntemleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracı yalnızca sözleşme süresi bittiği için tahliye edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak hayır. Belirli sözleşme süresinin dolması kiraya verene tek başına tahliye hakkı vermez. Kanuni tahliye sebepleri ile TBK m.347’deki on yıllık uzama sonunda bildirim yolu ayrı değerlendirilir. Kiracının sözleşme bitiminden en az on beş gün önce bildirimine ilişkin kural, kiraya veren için aynı yetkiyi yaratmaz.
2. Kira ödenmezse tahliye için ne yapılır?
TBK m.315 uyarınca kiracıya yazılı bildirimle süre verilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür ve bildirimde ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Ayrıca kira alacağı ve tahliye talepli ilamsız icra yolu kullanılabilir.
3. Tahliye taahhütnamesi hangi şartlarda geçerlidir?
TBK m.352/1 kapsamında taahhüt, kiralananın tesliminden sonra kiracı tarafından yazılı olarak verilmiş ve belirli bir boşaltma tarihi içermiş olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda alınan veya irade sakatlığı bulunan belge somut delillerle ayrıca değerlendirilir.
4. Tahliye taahhüdüne dayanma süresi nedir?
TBK m.352/1’deki bir aylık başvuru süresi, belgenin imza tarihinden değil kararlaştırılan boşaltma tarihinden başlar. Dava bakımından TBK m.353’teki uzama ve dava şartı arabuluculuğun süreye etkisi ayrıca hesaplanır. Bu hükümler incelenmeden yalnız bir takvim ayı geçtiği gerekçesiyle dava hakkının sona erdiği söylenmez; icra başvuru süresi ayrıca değerlendirilir.
5. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nasıl olur?
Kiracı bir yıldan kısa kira sözleşmesinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun sözleşmede bir kira yılı veya bunu aşan sürede kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olursa kiraya veren, ilgili sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
6. Ev sahibinin ihtiyacı tahliye sebebi midir?
TBK m.350’ye göre kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi gerçek, samimi ve zorunluysa tahliye istenebilir. Geçici veya yalnızca kira artışı sağlamaya yönelik ihtiyaç yeterli değildir.
7. Yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m.351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edinmesinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacı yazılı bildirmeli ve kural olarak altı ay sonra dava açmalıdır. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de ihtiyaca dayalı dava açabilir.
8. Yeniden inşa veya esaslı onarım tahliye sebebi olur mu?
TBK m.350’ye göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme yapılması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız olması hâlinde tahliye davası açılabilir. Basit bakım veya göstermelik tadilat yeterli değildir.
9. Kiracının başka evi olması tahliye sebebi midir?
TBK m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
10. Kiracı komşuları rahatsız ederse tahliye edilebilir mi?
TBK m.316 kapsamında kiracı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranırsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz gün süreli yazılı ihtar gerekir. Ağır ihlal, verilen sürenin yararsız olması veya davranışın çekilmezliği hâllerinde derhâl fesih koşulları doğabilir.
11. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Anlaşma olmazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir.
12. Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Görev HMK m.4 çerçevesinde sulh hukuk mahkemesine aittir; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri saklıdır. Yer bakımından davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri ile uygulanabilir özel kurallar incelenir. Taşınmazın aynına ilişkin kesin yetki kuralı, her kira tahliye davasına otomatik uygulanmaz.
13. Kira artışını kabul etmemek tek başına tahliye sebebi midir?
Hayır. Taraflar arasındaki kira bedeli uyuşmazlığı tek başına doğrudan tahliye nedeni değildir. Ancak kesinleşen veya sözleşmeye göre muaccel olan kira bedelinin ödenmemesi TBK m.315, icra takibi veya iki haklı ihtar hükümlerini gündeme getirebilir.
14. Kiraya veren tahliye sonrası evi hemen başkasına kiralayabilir mi?
Gereksinim veya yeniden inşa-imar nedeniyle tahliye sağlanmışsa TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı uygulanabilir. Haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralama tazminat sonucunu doğurabilir.
15. Tahliye dosyasında hangi belgeler korunmalıdır?
Kira sözleşmesi, teslim tutanağı, tahliye taahhüdünün aslı, banka dekontları, ihtarlar ve tebliğ belgeleri, icra evrakı, tapu ve ihtiyaç belgeleri, arabuluculuk son tutanağı ile taraf yazışmaları tarih sırasına göre saklanmalıdır.
Resmî Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Adalet Bakanlığı – Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Tahliye sebebi, süre ve deliller somut sözleşme ve olay tarihleri üzerinden ayrıca incelenmelidir.
Yazar ve Hukuki İnceleme
Av. Halil Bakırcı
Mersin Barosu Sicil No: 3472
Av. Halil Bakırcı, Mersin Barosu’na 3472 sicil numarasıyla kayıtlıdır ve Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda avukatlık yapmaktadır. Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Yayın tarihi: 14 Kasım 2023
Somut olayın özelliklerine göre hukuki değerlendirme değişebilir; bu içerik sonuç garantisi vermez.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye Mahallesi, 4903. Sokak, Profit İş Merkezi No:23, Kat:3, Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin, Türkiye
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.