Kiracı Evi Başkasına Kiralayabilir mi? 2026 Alt Kira, Devir ve Airbnb Rehberi

Alt Kira Nedir ve Ana Kira Sözleşmesinden Nasıl Ayrılır?

Alt kira, kiracının kendisine kiralanmış olan şeyi tamamen veya kısmen başka bir kişiye yeniden kiraya vermesidir. İlk sözleşmede mal sahibi veya kiraya veren ile kiracı arasında bir kira ilişkisi vardır. Alt kira yapıldığında kiracı bu kez alt kiracıyla ayrı bir kira sözleşmesi kurar. Mal sahibi ile alt kiracı arasında kural olarak doğrudan yeni ana kira sözleşmesi kurulmuş olmaz.

Bu nedenle aynı taşınmaz bakımından iki sözleşme katmanı ortaya çıkar. Birinci katmanda kiraya veren ile ana kiracı arasındaki sözleşme; ikinci katmanda ana kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme bulunur. Alt kiracının kullanım hakkı, ana kiracının sahip olduğundan daha geniş olamaz. Ana kira sona erdiğinde alt kiracının kullanma dayanağı da bundan etkilenir.

TBK m.322’nin ilk fıkrasına göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir veya kullanım hakkını başkasına devredebilir. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası konut ve çatılı işyeri kiraları için daha sıkı bir kural getirir: kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira veya kullanım hakkının devri yapılamaz.

Dolayısıyla “genel olarak alt kira mümkündür” cümlesi tek başına konut kiraları için doğru sonuç vermez. Konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza yoksa TBK m.322’nin özel yasağı uygulanır. Sözlü “olur” beyanı, kanunun aradığı yazılı rızanın güvenli karşılığı değildir.

Konut ve Çatılı İşyeri Alt Kirasında Yazılı Rıza Nasıl Olmalı?

TBK m.322 açıkça “yazılı rıza” arar. Rızanın kira sözleşmesinin başında verilmesi mümkündür; sonradan ayrı yazılı izin belgesi, e-posta veya tarafın kimliğini ve iradesini tartışmasız ortaya koyan başka yazılı iletişimle verilmesi de somut olaya göre değerlendirilebilir. İspat bakımından imzalı ve kapsamı açık bir izin belgesi en güvenli yöntemdir.

Rızada taşınmazın tamamının mı yoksa belirli bölümünün mü alt kiraya verilebileceği, izin verilen kişinin kim olduğu, süre ve kullanım amacı açıkça yazılmalıdır. “Kiracı dilediğine kullandırabilir” gibi çok geniş kayıtlar ileride kullanım amacı ve sorumluluk konusunda uyuşmazlık yaratabilir.

Kiraya veren belirli bir kişi için alt kira izni vermişse bu izin, kiracının daha sonra sınırsız sayıda farklı kişiye taşınmazı devretme yetkisi olarak yorumlanmamalıdır. Rızanın kapsamı, metindeki açık iradeye göre belirlenir. Alt kiracı değişecekse yeni izin gerekip gerekmediği mevcut rıza metnine göre kontrol edilmelidir.

Yazılı rıza alt kirayı ana kiradan bağımsız ve sonsuz bir hak hâline getirmez. Ana kira sözleşmesindeki süre, kullanım amacı, özen borcu ve yasaklar alt kira ilişkisinin sınırlarını etkiler. Ana kiracı, kiraya verene karşı sözleşmesel sorumluluğunu sürdürür.

Kiracı Evin Bir Odasını Başkasına Verebilir mi?

TBK m.322 yalnız taşınmazın tamamının değil, kısmen başkasına kiralanmasını da kapsar. Bu nedenle konutun bir odasının ücret karşılığında başka kişiye verilmesi de alt kira niteliği taşıyabilir. Konut ve çatılı işyerinde bu işlem için kiraya verenin yazılı rızası gerekir.

Bir aile üyesinin veya misafirin kısa süreli kalması ile odanın bağımsız kullanım karşılığında ücretle sürekli başka kişiye verilmesi aynı hukuki olay değildir. Alt kira niteliği değerlendirilirken fiilî kullanım, ücret, süre, bağımsızlık ve tarafların kurduğu ilişkinin gerçek içeriği önemlidir.

Kiracının eşi ve çocuklarıyla birlikte yaşaması normal aile kullanımının parçasıdır; her birlikte yaşama alt kira değildir. Buna karşılık internet ilanıyla oda kiralanması, aylık bedel alınması ve üçüncü kişiye bağımsız kullanım alanı tahsis edilmesi alt kira değerlendirmesini güçlendirir.

İşyeri kiralarında da bir bölümün başka işletmeye düzenli ve bedel karşılığında kullandırılması alt kira veya kullanım hakkı devri sayılabilir. Ortak çalışma, hizmet sözleşmesi veya franchise ilişkisi adı verilmesi tek başına hukuki niteliği belirlemez; fiilî kullanım ve sözleşmenin gerçek amacı incelenir.

Alt Kira ile Kira İlişkisinin Devri Arasındaki Fark Nedir?

Alt kirada ana kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır. Alt kiracı, ana kiracının altında ikinci bir kullanım hakkı elde eder. Kira ilişkisinin devrinde ise TBK m.323 uyarınca kiracı sıfatı başka kişiye geçer. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, ana kira sözleşmesinde eski kiracının yerine geçer.

Bu fark son derece önemlidir. Alt kirada mal sahibinin karşısındaki asıl kiracı değişmez. Kira ilişkisinin devrinde ise devralan yeni kiracı olur. TBK m.323’ün ikinci fıkrası, yazılı rızayla yapılan devir sonucunda devreden kiracının kural olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulacağını açıkça düzenler.

Örneğin bir işletme dükkânı başka işletmeye alt kiraya verirse eski işletme ana kiracı olmaya devam eder. Buna karşılık kira ilişkisi TBK m.323’e uygun biçimde devredilirse yeni işletme doğrudan kiracı sıfatını kazanır. Her iki işlemde de kiraya verenin yazılı rızası önemlidir; ancak hukuki sonuçları aynı değildir.

“Sözleşmeyi devrettim” denmesine rağmen eski kiracı kira bedelini toplamaya ve yeni kullanıcıyla kendi adına sözleşme yürütmeye devam ediyorsa, işlemin gerçek niteliği alt kira olabilir. Başlık değil, kurulan ilişki esas alınır.

İşyeri Kirasının Devrinde Kiraya Veren Rızayı Reddedebilir mi?

TBK m.323 işyeri kiraları için özel bir koruma getirir. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaz. Böylece işletmenin devri, şirket yapılanması veya ticari faaliyetin başka kişiye aktarılması gibi durumlarda kiracının ekonomik hareket alanı korunur.

Haklı sebebin varlığı somut olaya göre değerlendirilir. Devralanın ödeme gücünün bulunmaması, kiralananda sözleşmeye aykırı veya taşınmaza ciddi zarar verecek faaliyet yapılacak olması gibi durumlar haklı sebep tartışmasına konu olabilir. Kiraya verenin yalnız “istemiyorum” demesi işyeri devrinde kanunun aradığı haklı sebebi kendiliğinden oluşturmaz.

Kiraya veren yazılı rıza verirse devralan kiracı sözleşmeye girer. TBK m.323/3’e göre işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu, genel kuraldaki borçtan kurtulmanın işyeri bakımından önemli istisnasıdır.

İki yıllık süre sınırsız değildir; sözleşme iki yıldan önce sona eriyorsa sorumluluk da sözleşmenin bitimine kadar devam eder. Devreden kişinin iki yıllık dönemde hangi borçlardan sorumlu olduğu sözleşme ve devir tarihi üzerinden ayrıca hesaplanır.

Alt Kiracı Taşınmaza Zarar Verirse Kim Sorumludur?

TBK m.322/3 bu konuda açık bir sorumluluk kuralı kurar. Alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa, kiracı kiraya verene karşı sorumludur. Kiraya veren de bu durumda kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı kullanabilir.

Örneğin ana sözleşmede taşınmaz konut olarak kiralanmışken alt kiracı burayı izinsiz ticari depo gibi kullanırsa, ana kiracı “bunu alt kiracı yaptı” diyerek kiraya verene karşı sorumluluktan otomatik kurtulamaz. Alt kiracıyı seçen ve kullanım hakkı veren ana kiracı, sözleşme sınırlarının korunmasından sorumludur.

TBK m.316’da düzenlenen özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu da önemlidir. Alt kiracının sürekli gürültü, taşınmaza zarar veya sözleşmeye aykırı faaliyetleri ana kiracının kiraya verene karşı durumunu etkileyebilir. Konut ve çatılı işyerinde aykırılığın niteliğine göre yazılı ihtar ve fesih süreçleri gündeme gelir.

Ana kiracı ile alt kiracı arasındaki iç ilişki ise ayrı sözleşmeye tabidir. Ana kiracı kiraya verene zarar ödemek zorunda kalırsa, şartları varsa alt kiracıya rücu edebilir. Ancak bu iç ilişki, kiraya verenin ana kiracıya yönelme hakkını ortadan kaldırmaz.

Kiracı Evi Airbnb veya Günlük Kiralama Yoluyla Başkasına Verebilir mi?

Airbnb, günlük kiralama veya benzeri kısa süreli kullanımda iki ayrı mevzuat katmanı vardır. Birincisi TBK m.322’dir: konut kiracısı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan konutu başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. İkincisi ise 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanundur.

7464 sayılı Kanun, tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli konut kiralamalarını turizm amaçlı kiralama olarak düzenler. Bu faaliyet için turizm amaçlı kiralama sözleşmesinden önce Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınması zorunludur. Bakanlık, yetkisini valilik aracılığıyla da kullanabilir.

Kanundaki “kiraya veren” tanımı; konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiyi ifade eder. Sıradan kira sözleşmesiyle konutta oturan kiracı bu tanımda yer almaz. Dolayısıyla ana kiracı, yalnız malikin TBK m.322 anlamındaki yazılı iznini aldığını ileri sürerek kendi adına turizm amaçlı izin belgesi sistemi dışında günlük kiralama faaliyeti yürütemez.

7464 sayılı Kanun ayrıca izin belgesi başvurusunda kural olarak bağımsız bölümün bulunduğu binanın kat maliklerinin oybirliği kararını arar; yüksek nitelikli konutlar ve kanundaki diğer özel istisnalar ayrıca düzenlenmiştir. İzin belgesiz turizm amaçlı kiralama idari yaptırıma tabidir. Bu nedenle “ev sahibi sözlü izin verdi, Airbnb’ye koyabilirim” yaklaşımı hem TBK hem özel turizm mevzuatı yönünden yetersizdir.

Kiracı Yazılı İzin Almadan Alt Kira Yaparsa Kiraya Veren Ne Yapabilir?

Konut veya çatılı işyerinin yazılı rıza olmadan alt kiraya verilmesi TBK m.322’ye aykırıdır. Kiraya veren öncelikle durumu belgelendirmeli; üçüncü kişinin kullanım biçimini, ilanları, mesajları, tanık anlatımlarını ve varsa ödeme ilişkisini tespit etmelidir. Yalnız eve misafir gelmesiyle alt kirayı birbirine karıştırmamak gerekir.

Aykırılık aynı zamanda TBK m.316 kapsamındaki sözleşmeye uygun ve özenli kullanım yükümlülüğünün ihlali niteliğinde değerlendirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiraya veren, kiracının aykırılığı gidermesi için kural olarak en az otuz gün süre veren yazılı ihtar çekip, aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. TBK m.316’nın kanunda saydığı ağır ve çekilmez hâllerde yazılı bildirimle derhâl fesih imkânı ayrıca vardır.

Hangi fesih yolunun uygulanacağı alt kiranın niteliğine, zarar ve kullanım değişikliğine göre belirlenmelidir. Tek başına “başkası evde kalıyor” gözlemiyle doğrudan zorla tahliye yoluna gidilemez. Hukuki sebep, ihtar şartı ve usul doğru kurulmalıdır.

Kiraya veren kilit değiştiremez, alt kiracının eşyasını dışarı çıkaramaz veya kendi gücüyle tahliye yapamaz. Tahliye için kanuni icra veya dava yolu kullanılmalıdır. Genel tahliye sebepleri ve usul için Kiracı Tahliye Davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Alt Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, İcra ve İflâs Kanunu’na göre ilamsız tahliyeye ilişkin özel hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Alt kira, kullanım hakkı devri veya kira ilişkisinin devrinden doğan özel hukuk uyuşmazlıkları da niteliğine göre bu kapsamdadır.

Arabuluculukta kiraya veren yazılı rıza verip vermeyeceğini, alt kira ilişkisinin sona erme tarihini, üçüncü kişinin tahliye zamanını veya işyeri kira devrinin koşullarını belirleyebilir. Anlaşma sağlanmazsa görevli mahkeme 6100 sayılı HMK m.4 gereğince sulh hukuk mahkemesidir.

İşyeri kirasının devrinde kiraya veren haklı sebep olmaksızın rıza vermiyorsa, uyuşmazlık TBK m.323’teki özel kurala göre ele alınır. Konut kirasında ise kiraya verenin devir rızasını vermekten kaçınmasına karşı aynı “haklı sebep olmadıkça reddedemez” kuralı yoktur; bu ayrıcalık kanunda işyeri kiraları için düzenlenmiştir.

Alt kiracı ile ana kiracı arasında kira bedeli veya tahliye uyuşmazlığı çıktığında da sözleşmenin niteliği belirlenmelidir. Ana malikin, ana kiracının ve alt kiracının birbirine karşı talepleri aynı hukuki temele dayanmaz; taraf sıfatları ayrılarak dava kurulmalıdır.

Alt Kira ve Devir İçin 10 Maddelik Kontrol Listesi

1. Taşınmazın konut, çatılı işyeri veya başka kira türü olduğunu belirleyin.
2. Ana kira sözleşmesinde alt kira/devir hükmünü kontrol edin.
3. Konut ve çatılı işyerinde mutlaka yazılı kiraya veren rızası alın.
4. Rızanın hangi kişi, bölüm, süre ve kullanım amacını kapsadığını yazın.
5. Alt kira ile kira ilişkisinin devrini birbirine karıştırmayın.
6. İşyeri kira devrinde kiraya verenin haklı sebep olmadan rızayı reddedemeyeceğini dikkate alın.
7. İşyeri devrinde eski kiracının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğunu hesaplayın.
8. Alt kiracının ana sözleşmedeki kullanım sınırlarını aşmamasını sağlayın.
9. 100 gün ve altı konut kiralamasında 7464 sayılı Kanunun izin belgesi sistemini ayrıca kontrol edin.
10. Uyuşmazlıkta zor kullanmak yerine dava şartı arabuluculuk ve sulh hukuk yolunu izleyin.

Kira sona erdiğinde anahtar tesliminin hukuki sonuçları için Anahtar Teslim Rehberi; taşınmazın satış sırasında gösterilmesi için Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı? rehberimiz sitede yer almaktadır.

Resmî Hukuki Dayanaklar

• TBK m.316: kiracının özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu; aykırılıkta fesih sistemi.
• TBK m.322: alt kira ve kullanım hakkının devri; konut ve çatılı işyerinde yazılı rıza şartı; alt kiracının kullanımından sorumluluk.
• TBK m.323: kira ilişkisinin devri; yazılı rıza; işyeri kirasında haklı sebep ve devredenin en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğu.
• HUAK m.18/B: kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk.
• HMK m.4: kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi.
• 7464 sayılı Kanun m.1-3: 100 gün ve daha kısa turizm amaçlı konut kiralamaları, kiraya veren tanımı ve izin belgesi zorunluluğu.

Resmî kaynaklar: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı HUAK, 6100 sayılı HMK ve 7464 sayılı Kanunun Resmî Gazete metni.

Sık Sorulan Sorular

Kiracı evi sahibinden izinsiz başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyerinde hayır. TBK m.322 kiraya verenin yazılı rızasını şart koşar.

Ev sahibinin sözlü izni yeterli mi?

Konut ve çatılı işyeri bakımından kanun yazılı rıza arar. İspat ve geçerlilik açısından açık yazılı izin alınmalıdır.

Kiracı yalnız bir odayı kiraya verebilir mi?

Bir odanın bedel karşılığında bağımsız kullanıma verilmesi kısmi alt kira olabilir ve konutta yine kiraya verenin yazılı rızası gerekir.

Alt kiracı doğrudan ev sahibinin kiracısı olur mu?

Hayır. Alt kirada ana kiracı sözleşmenin tarafı olmaya devam eder. Kira ilişkisinin TBK m.323’e göre devri ayrı işlemdir.

İşyeri kira sözleşmesi başkasına devredilebilir mi?

Evet, kiraya verenin yazılı rızası gerekir; kiraya veren işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.

İşyeri devrinde eski kiracı hemen bütün sorumluluktan kurtulur mu?

TBK m.323/3 uyarınca sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Alt kiracı eve zarar verirse malik kime başvurur?

TBK m.322 gereğince ana kiracı, alt kiracının ana kiracıya tanınandan başka biçimde kullanımından kiraya verene karşı sorumludur; kiraya veren belirli haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir.

Kiracı Airbnb yapabilir mi?

Sıradan konut kiracısı açısından TBK m.322 yazılı rıza engeli yanında 7464 sayılı Kanunun özel izin sistemi vardır. Kanundaki kiraya veren tanımı malik veya intifa/üst hakkı sahibini esas alır; sıradan kiracı kendi adına yalnız kira sözleşmesine dayanarak turizm amaçlı izinli kiraya veren konumuna gelmez.

100 günden uzun kiralama 7464 sayılı Kanuna tabi mi?

Tek seferde 100 günden fazla süreli kiralamalar 7464 sayılı Kanunun kapsamı dışındadır; ancak TBK ve diğer mevzuat hükümleri uygulanmaya devam eder.

İzinsiz alt kira tahliye sebebi olabilir mi?

TBK m.322’ye aykırılık ve kullanım biçimi TBK m.316 kapsamındaki fesih/tahliye sürecini doğurabilir. Somut olayda ihtar şartı ve aykırılığın ağırlığı ayrı değerlendirilmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →