Kiracı Evi Kullanmasa da Kira Ödemek Zorunda mı? TBK 324

Kısa ve net cevap: Evet. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesine göre kiralanan kullanıma hazır tutulduğu sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan bir sebeple evi veya işyerini hiç kullanmasa ya da sınırlı kullansa bile kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracının tatile çıkması, başka şehirde bulunması, geçici olarak ailesinin yanında kalması veya işyerini kendi ticari kararıyla kapatması kira borcunu kendiliğinden durdurmaz.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Ancak kiraya veren, kiracının kullanmaması nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderleri kira bedelinden indirmek zorundadır. Ayrıca kiralananın kullanılamaması kiracıdan değil, kiraya verenden kaynaklanan ayıp veya hukuki engelden doğuyorsa TBK m.324 değil, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcu ve ayıp hükümleri gündeme gelir.

TBK 324 hangi durumu düzenler?

Madde, kiralananın kiracı için kullanıma hazır olduğu fakat kiracının kendi kişisel veya ekonomik sebepleriyle onu kullanmadığı durumları düzenler. Kira sözleşmesi yalnız fiilî kullanım karşılığında günlük ücret ödenen bir ilişki değildir; kiraya veren kiralananı sözleşme süresince kiracının kullanımına hazır tutar.

Bu nedenle kiracının kullanım kararı değişse bile sözleşme geçerli şekilde devam ettiği sürece kira borcu da kural olarak devam eder.

Kiracı bir ay evde kalmazsa kira öder mi?

Evet. Kiracı tatile gider, başka şehirde çalışır, hastanede kalır veya geçici süreyle başka yerde yaşarsa konutu fiilen kullanmamış olması o aya ait kira borcunu kaldırmaz.

Kiraya veren konutu sözleşmeye uygun şekilde kiracının kullanımına hazır tutmaya devam ettiği için kira bedeli ödenir.

Kiracı yurt dışına giderse kira borcu durur mu?

Hayır. Yurt dışına geçici veya uzun süreli gitmek kiracının kendi durumuyla ilgilidir. Sözleşme feshedilmedikçe veya taraflar başka bir anlaşma yapmadıkça kira borcu devam eder.

Kiracı artık taşınmaza dönmeyecekse sözleşmenin usulüne uygun sona erdirilmesi veya TBK m.325 kapsamındaki erken geri verme seçenekleri değerlendirilmelidir.

İşyeri geçici olarak kapalıysa kira ödenir mi?

İşyeri kiracısı kendi ticari kararıyla faaliyetini durdurmuşsa, müşteri azlığı nedeniyle dükkânı açmıyorsa veya işletmesini geçici olarak kapatıyorsa kural olarak kira borcu sürer.

Kapanma kamu otoritesinin kararı, kiralananın hukuki/fiilî ayıbı veya kiraya verenin yükümlülük ihlali nedeniyleyse olay TBK m.324’ün ötesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Müşteri gelmemesi kira ödememe hakkı verir mi?

Hayır. İşyerinin beklenen ciroyu yapmaması veya ekonomik olarak zarar etmesi, kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır bulundurduğu durumda tek başına kira borcunu ortadan kaldırmaz.

Taraflar ciro kirası veya özel risk paylaşımı kararlaştırmışsa sözleşme hükümleri ayrıca incelenir.

Kiralanan kullanıma hazır değilse ne olur?

TBK m.324’ün uygulanabilmesi için kiralananın kullanıma hazır tutulması gerekir. Kiraya verenin gidermesi gereken ciddi ayıp nedeniyle konut veya işyeri sözleşmedeki amaca uygun kullanılamıyorsa kiracının ayıp hükümlerinden doğan hakları gündeme gelebilir.

Kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim, zarar tazmini veya şartları varsa sözleşmenin feshi gibi hakları TBK m.305 ve devamındaki hükümler çerçevesinde değerlendirebilir.

Su, elektrik veya doğalgaz yoksa kullanıma hazır sayılır mı?

Bu hizmetlerin yokluğu her olayda aynı sonuca yol açmaz. Temel altyapının kiraya verenin sorumluluğundaki bir eksiklik nedeniyle bulunmaması ve kiralananın amacına uygun kullanılamaması hâlinde kullanıma hazır bulundurma borcu ihlal edilmiş olabilir.

Aboneliğin kiracının kendi üzerine almaması veya kendi borcu nedeniyle kesilmesi ise kiracıdan kaynaklanan sebeptir.

Evde ağır tadilat varsa kira ödenir mi?

Kiraya verenin yaptığı zorunlu tadilat kiralananın tamamını veya önemli bölümünü kullanılamaz hâle getiriyorsa kira bedelinde indirim veya diğer ayıp hakları gündeme gelebilir. Kiracı kendi isteğiyle dekorasyon yaptırıyorsa m.324 farklı uygulanır.

Hangi tarafın tadilatı başlattığı ve kiralananın fiilen ne ölçüde kullanılabildiği önemlidir.

Kiracı kendi isteğiyle erken taşınırsa?

Kiracı anahtarı teslim edip sözleşme süresi dolmadan taşınırsa TBK m.325’teki erken geri verme hükümleri uygulanabilir. Kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir.

Bu konu yalnız TBK m.324’teki “kullanmama” durumundan farklıdır; çünkü burada kiralananın geri verilmesi söz konusudur.

Anahtarı teslim etmeden evi boşaltmak yeterli mi?

Hayır. Evi fiziksel olarak boşaltmak tek başına kiralananı hukuken geri vermek anlamına gelmeyebilir. Kiraya verenin yeniden kullanım ve kiralama imkânı kazanması için anahtar teslimi önemlidir.

Anahtar kiraya verene veya yetkili temsilcisine ispatlı şekilde teslim edilmelidir. Aksi hâlde kira sorumluluğunun devam ettiği ileri sürülebilir.

Kiracı eşyalarını bırakıp çıkarsa kira devam eder mi?

Eşyaların kiralananda kalması ve anahtarın teslim edilmemesi, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermesini engelleyebilir. Bu durumda kiracının “ben artık kullanmıyorum” demesi kira borcunu sona erdirmez.

Geri verme işlemi açık ve ispatlanabilir biçimde tamamlanmalıdır.

Kiracının hastalanması kira borcunu kaldırır mı?

Kiracının kişisel sağlık sorunu nedeniyle konutta veya işyerinde bulunamaması kural olarak m.324 kapsamında kiracıdan kaynaklanan kullanım engelidir. Sözleşme devam eder ve kira bedeli ödenir.

Uzun süreli ve olağanüstü durumlarda sözleşmenin önemli sebeple feshi gibi başka hükümler gündeme gelebilir; bunlar ayrı şartlara tabidir.

İşveren başka şehre tayin ederse kiracı kira öder mi?

Tayin kiracının kişisel durumudur ve sözleşmeyi otomatik sona erdirmez. Kiracı sözleşmeyi kanuni veya sözleşmesel fesih sürelerine uyarak sonlandırmalı ya da erken geri verme koşullarını değerlendirmelidir.

Taşınmazı kullanmamak tek başına kira borcunu ortadan kaldırmaz.

Kiraya veren hangi giderleri indirmeli?

TBK m.324, kiracının kullanmaması nedeniyle kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirilmesini öngörür. Bu giderin gerçekten kiraya verenin üstlenmesi gereken ve kullanım olmadığı için doğmayan bir maliyet olması gerekir.

Kiracıya ait elektrik, su veya bireysel tüketim zaten kiraya verenin kira bedeline dahil sorumluluğu değilse ayrıca “indirim” konusu yapılmaz.

Aidat kira bedelinden düşer mi?

Aidat ve ortak giderlerin hangi kısmının kiracıya, hangi kısmının malike ait olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu, kira sözleşmesi ve giderin niteliğine göre belirlenir. Kiracının taşınmazı kullanmaması bütün aidatların otomatik sona erdiği anlamına gelmez.

Sabit ortak giderler kullanılmasa da doğabilir; bireysel tüketime bağlı kalemler ise farklıdır.

Kiracı hiç oturmadığı ev için aidat öder mi?

Site güvenliği, kapıcı, ortak alan bakımı gibi sabit giderler kullanım olmasa da devam edebilir. Isınma, su veya kişisel tüketim kalemleri sistem ve mevzuata göre ayrıca belirlenir.

Kira bedeli ile aidat borcu birbirinden ayrılmalıdır.

Ev sahibi evi başkasına kullandırırsa kira isteyebilir mi?

Kiraya veren, kira sözleşmesi devam ederken kiracının kullanım hakkını ortadan kaldırıp taşınmazı üçüncü kişiye verirse artık kiralananı kiracıya kullanıma hazır tuttuğu söylenemez. Aynı dönem için hem kiracıdan tam kira alıp hem taşınmazı başkasına kullandırmak hukuken sorunludur.

Kiraya verenin yeniden kiralama geliri, erken geri verme ve zarar hesabında ayrıca dikkate alınır.

Kiracı evi kapalı tuttu diye ev sahibi içeri girebilir mi?

Hayır. Kira ilişkisi devam ederken konut üzerindeki kullanım ve özel hayat alanı kiracıdadır. Evin uzun süre kullanılmaması kiraya verene izinsiz girme hakkı vermez.

Acil durum, zorunlu onarım veya gösterme gibi hâller TBK m.319 ve diğer hükümler kapsamında ayrıca değerlendirilir.

Kiracının anahtar yedeğini ev sahibine bırakması sonucu değiştirir mi?

Hayır. Ev sahibinde yedek anahtar bulunması kiracının zilyetliğini ve özel kullanım hakkını ortadan kaldırmaz. Kiraya veren kiracının rızası veya hukuki sebep olmadan konuta giremez.

Kiracı evi kullanmasa bile sözleşme devam ettiği sürece kullanım hakkı kendisindedir.

Kira bedelini “evde değildim” diyerek eksik ödemek mümkün mü?

Kural olarak hayır. Kiralanan kullanıma hazır tutulmuşsa kiracı kendi bulunmadığı günleri hesaplayıp kira bedelini günlük oranda azaltamaz.

Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu ve kira bedeline dahil olan somut giderler varsa yalnız o giderler m.324 kapsamında tartışılabilir.

Otel veya günlük kirada aynı kural uygulanır mı?

Otel konaklaması klasik konut kira sözleşmesiyle aynı hukuki yapıda değildir; hizmet ve konaklama unsurları içerebilir. Rezervasyon iptali ve ücret iadesi tüketici ve sözleşme hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.

TBK m.324 esas olarak kira sözleşmesindeki kiralananın kullanıma hazır tutulması sistemine ilişkindir.

Kiracı sözleşmeyi feshederse kira borcu ne zaman biter?

Geçerli fesih bildiriminin hüküm doğurduğu tarih, sözleşmenin türüne ve kanuni/sözleşmesel fesih sürelerine göre belirlenir. Anahtar teslimi de fiilî geri verme açısından önemlidir.

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının fesih sistemi TBK m.347 ile ayrıca düzenlenir.

Erken tahliyede yeni kiracı bulmak neden önemlidir?

TBK m.325, kiracının erken geri vermesi hâlinde kiraya verenin benzer koşullarla kiraya verebileceği makul süre için kira sorumluluğunun devam edebileceğini düzenler. Kiracı ödeme gücü bulunan ve kira ilişkisini devralmaya hazır makul bir yeni kiracı adayı sunarsa sorumluluk daha erken sona erebilir.

Bu nedenle “kullanmıyorum” demek yerine geri verme ve yeni kiracı süreci doğru yönetilmelidir.

Kiraya veren zararı azaltmak zorunda mı?

Borçlar hukukunun genel zarar azaltma ilkeleri ve TBK m.325 sistemi, kiraya verenin erken geri verilen taşınmazı makul biçimde yeniden kiralama imkânını değerlendirmesini gerektirir. Taşınmazı boş tutup sınırsız süre eski kiracıdan kira istemek mümkün değildir.

Ancak kiracı anahtarı teslim etmemiş ve taşınmazı geri vermemişse durum farklıdır.

Kiracı hangi belgeleri saklamalı?

• Kira sözleşmesi.
• Kira ödeme dekontları.
• Taşınmazın kullanılmadığı döneme ilişkin neden belgeleri gerekiyorsa.
• Fesih bildirimi.
• Anahtar teslim tutanağı.
• Yeni kiracı adayı sunulduysa yazışmalar.
• Kiraya verenin talepleri ve cevaplar.

Kiraya veren için kontrol listesi

• Kiralananı sözleşmeye uygun kullanıma hazır tutun.
• Kiracının kişisel kullanmama hâli ile ayıp nedeniyle kullanamama hâlini ayırın.
• Kullanılmama nedeniyle yapmaktan kurtulduğunuz giderleri hesaba katın.
• Erken geri verme varsa TBK m.325’i uygulayın.
• Anahtar teslim tarihini belgeleyin.
• Aynı dönem için çifte kira tahsilinden kaçının.

Örnek 1: Kiracı üç ay yurt dışında

Kiracı üç ay yurt dışına gidiyor, ev kullanımına hazır ve anahtar kendisinde. Kira sözleşmesi devam ettiği için üç aylık kira borcu da devam eder. “Evde değildim” gerekçesiyle kira bedeli sıfırlanmaz.

Örnek 2: İşletme müşteri olmadığı için kapalı

Kiracı restoranını iki ay kendi kararıyla açmıyor. İşyerinde kiraya verenden kaynaklanan bir kullanım engeli yok. Ticari faaliyetin durması kira bedelini ortadan kaldırmaz.

Örnek 3: Kiraya verenin onarmadığı ciddi ayıp

Kiralananda kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu ağır tesisat sorunu nedeniyle konut fiilen kullanılamıyor. Burada sorun kiracının kendi kullanım tercihinden kaynaklanmadığı için TBK m.324 tek başına uygulanmaz; ayıp hükümleri ve kira bedelinde indirim/fesih hakları değerlendirilir.

Sık sorulan sorular

Evde bir ay kalmazsam kira öder miyim?

Evet. Ev kullanıma hazırsa ve kullanmama sebebi sizden kaynaklanıyorsa kira borcu devam eder.

Yurt dışındayken kira ödemek zorunda mıyım?

Sözleşme devam ediyorsa evet.

Dükkânı açmadığım ay kira öder miyim?

İşyerini kendi ticari kararınızla kullanmıyorsanız kural olarak evet.

Ev kullanılamayacak kadar ayıplıysa?

Kiraya verenin ayıp sorumluluğu ve kira bedelinde indirim/fesih hakları ayrıca uygulanabilir.

Evi boşalttım ama anahtarı vermedim; kira biter mi?

Kural olarak hayır. Geri verme ve anahtar teslimi ispatlanmalıdır.

Erken çıktığımda tüm kalan kiraları öder miyim?

TBK m.325’teki makul yeniden kiralama süresi ve yeni kiracı adayı kuralları uygulanır; tüm kalan süre otomatik olarak istenemez.

Ev sahibi kullanmadığım için giderden tasarruf ederse?

Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler TBK m.324 gereği kira bedelinden indirilir.

Ev sahibi ev kapalı diye içeri girebilir mi?

Hayır. Kullanılmama, kiraya verene izinsiz giriş hakkı vermez.

Geçici hastalık kira borcunu durdurur mu?

Hayır. Kişisel sağlık nedeniyle kullanım olmaması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez.

Tayin nedeniyle taşınırsam ne yapmalıyım?

Usulüne uygun fesih veya erken geri verme hükümlerini uygulamalı ve anahtarı ispatlı teslim etmelisiniz.

Site içi ilgili rehberler

• Kira Hukuku rehberleri
• Kira ödeme günü – TBK 314
• Kira ödemesinde mahsup kuralları
• Anahtar tesliminde hasar bildirimi – TBK 335
• Boya badana ve normal eskime

Resmî kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.301, 305 ve devamı, 324, 325 ve 347)
• Türkiye Büyük Millet Meclisi – Türk Borçlar Kanunu

Sonuç

Kiracının kiralananı fiilen kullanmaması kira borcunu kendiliğinden sona erdirmez. TBK m.324’e göre kiralanan kullanıma hazır tutulduğu sürece, kullanmama kiracının kendisinden kaynaklanıyorsa kira bedeli ödenmeye devam eder; yalnız kiraya verenin bu nedenle yapmaktan kurtulduğu giderler indirilir. Kiralananın kiraya verenden kaynaklanan ayıp nedeniyle kullanılamaması, erken tahliye veya geçerli fesih ise farklı hükümlere tabidir. Kiracı taşınmayacaksa “kullanmıyorum” demek yerine sözleşmeyi ve anahtar teslimini hukuken doğru şekilde sona erdirmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →