Ev Sahibi Anahtar Tesliminde Hasarı Ne Zaman Bildirmeli? TBK 335
Kısa ve net cevap: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesine göre kiraya veren, kiralanan geri verildiğinde onun durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları derhâl yazılı olarak kiracıya bildirmek zorundadır. Kiraya veren bu bildirimi yapmazsa, olağan bir gözden geçirmeyle belirlenebilecek eksiklik ve ayıplar bakımından kiracı sorumluluktan kurtulur.
Kiralananın teslimi sırasında fark edilmesi mümkün olmayan gizli ayıplar ise farklıdır. Kiraya veren, sonradan ortaya çıkan ve normal incelemeyle ilk anda tespit edilemeyen böyle bir ayıbı fark eder etmez kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu nedenle anahtar teslim günü, çıkış tutanağı, fotoğraflar ve hasar bildiriminin tarihi depozito ve tazminat uyuşmazlıklarında belirleyicidir.
TBK 335 hangi aşamayı düzenler?
TBK m.335 kira ilişkisi sona erip kiralanan geri verildiğinde uygulanır. Kiracı anahtarı teslim eder, kiraya veren taşınmazı yeniden fiilen kontrol etme imkânı kazanır ve geri verme aşamasında mevcut eksiklikler belirlenir.
Kanun kiraya verene pasif kalma hakkı tanımaz. Kiraya veren taşınmazı gözden geçirmeli ve kiracının sorumluluğunda olduğunu düşündüğü görünür hasarları derhâl yazılı bildirmelidir.
“Derhâl bildirim” kaç gün demektir?
Kanun sabit olarak üç gün, yedi gün veya on gün gibi bir sayı yazmaz. “Derhâl” ifadesi, kiralananın niteliği ve makul inceleme için gereken süre içinde gecikmeksizin bildirim yapılmasını gerektirir.
Konut gibi kolayca incelenebilen bir taşınmazda gözle görülebilen boya, parke, kapı, cam veya demirbaş zararlarının haftalar sonra ilk kez ileri sürülmesi TBK m.335 bakımından ciddi ispat ve hak kaybı riski doğurur.
Hasar bildirimi sözlü yapılabilir mi?
TBK m.335 yazılı bildirim ister. Bu nedenle telefon görüşmesi veya sözlü tartışma tek başına kanunun aradığı güvenli yöntemi karşılamaz. Kiraya veren tespit ettiği eksiklikleri yazılı şekilde kiracıya iletmelidir.
Noter ihtarı, KEP, imzalı teslim tutanağı, tarafların kimliğini ve içeriği doğrulanabilir biçimde gösteren yazılı iletişim araçları ispat bakımından tercih edilebilir.
WhatsApp mesajı yazılı bildirim sayılır mı?
Elektronik mesajlar uyuşmazlıklarda delil olarak değerlendirilebilir; ancak bildirimin hangi kişiden geldiği, içeriğinin değişmezliği ve kiracıya ulaştığı konusunda ispat tartışması çıkabilir. Özellikle yüksek tutarlı zarar iddiasında noter veya KEP daha güçlü ispat sağlar.
WhatsApp kullanılacaksa hasarın açık fotoğrafları, tarih, oda/bölüm ve talep edilen husus net biçimde belirtilmelidir.
Çıkış tutanağı hasar bildirimi yerine geçer mi?
Teslim tutanağında hasarlar açıkça yazılmış ve kiracıya imzalatılmışsa bu belge hem geri verme hem de yazılı bildirim açısından güçlü delildir. Tutanakta “salon parkesinde üç derin çizik”, “mutfak dolap kapağı kırık” gibi somut ifadeler kullanılmalıdır.
“Evde bazı hasarlar vardır” gibi genel bir kayıt hangi zararın bildirildiğini göstermede yetersiz kalabilir.
“Sorunsuz teslim aldım” tutanağı ne sonuç doğurur?
Kiraya veren anahtar tesliminde kiralananı “eksiksiz ve hasarsız teslim aldım” şeklinde açık bir tutanakla kabul etmişse, teslim anında görülebilecek hasarları sonradan ileri sürmesi önemli ölçüde zorlaşır. TBK m.335’in amacı da görünür ayıpların geri verme anında açıklığa kavuşturulmasıdır.
Ancak ilk incelemede ortaya çıkması mümkün olmayan gizli ayıp sonradan belirlenirse ayrı değerlendirme yapılır.
Ev sahibi evi hiç kontrol etmeden anahtarı alırsa?
Kiraya verenin kiralananı gözden geçirme yükümlülüğü vardır. Anahtarı alıp evi haftalarca incelememek, sonra görünür zararları kiracıya yüklemek m.335 açısından risklidir.
Kiraya veren teslim günü inceleme yapamıyorsa en azından makul ve çok kısa süre içinde kontrolü tamamlamalı; tespit ettiği görünür ayıpları gecikmeksizin yazılı bildirmelidir.
Görünür ayıp nedir?
Normal ve makul bir gözden geçirmeyle teslim sırasında fark edilebilecek zarar görünür ayıptır. Kırık cam, belirgin duvar hasarı, eksik kapı, büyük parke yanığı, kırılmış dolap kapağı veya kayıp demirbaş buna örnek olabilir.
Bu tür zararlar için kiraya verenin aylar sonra ilk bildirim yapması kural olarak TBK m.335’in koruduğu kiracı lehine sonuç doğurabilir.
Gizli ayıp nedir?
Teslim sırasında normal incelemeyle anlaşılamayan, kullanım veya teknik kontrol sırasında daha sonra ortaya çıkan zarar gizli ayıp olabilir. Örneğin kiracının müdahalesinden kaynaklandığı sonradan teknik incelemeyle belirlenen tesisat hasarı bu kapsamda tartışılabilir.
Kiraya veren gizli ayıbı fark ettiğinde yine bekleyemez; fark eder etmez yazılı bildirim yapmalıdır.
Bir ay sonra fark edilen hasar talep edilebilir mi?
Hasarın niteliğine bağlıdır. Hasar teslim günü açıkça görülebilecek nitelikteyse bir ay sonra bildirim geç kalmış olabilir. Hasar gerçekten gizli ve ancak sonradan ortaya çıkabilecek nitelikteyse fark edildiği tarih önem kazanır.
Kiraya veren hangi tarihte ve nasıl fark ettiğini, hasarın ilk incelemede neden görülemediğini açıklayabilmelidir.
Yeni kiracı fark ederse eski kiracı sorumlu olur mu?
Yeni kiracının bildirdiği bir sorun eski kiracıdan kaynaklanabilir; ancak bu tek başına yeterli değildir. Hasarın eski kiracı döneminden kaldığı, olağan kullanım dışı olduğu ve gizli nitelik taşıdığı ispatlanmalıdır.
Eski kiracının tesliminden sonra yapılan tadilat, yeni kullanım veya üçüncü kişilerin müdahalesi nedensellik bağını etkileyebilir.
Depozitodan hasar kesintisi için bildirim gerekir mi?
Kiraya veren depozitodan bir zarar mahsup etmek istiyorsa, zararın kiracının sorumluluğunda bulunduğunu ve TBK m.335 bildirim yükümlülüğüne uyduğunu gösterebilmelidir. Depozito cezai bedel değildir.
Görünür hasarı teslimde bildirmeyen kiraya verenin aylar sonra depozitoyu “hasar var” diye tutması hukuken sorunludur. depozito iadesi rehberi süreci açıklar.
Kiraya veren fatura göndermekle bildirim yapmış olur mu?
Onarım faturası hasarın bildirilmesi ve sorumluluğun kurulması bakımından tek başına yeterli olmayabilir. Önce hangi hasarın ne zaman tespit edildiği kiracıya bildirilmelidir. Sonraki fatura masraf miktarını gösterebilir.
Kiraya veren teslimden haftalar sonra ilk kez boya veya tamir faturası gönderiyorsa görünür hasarlar açısından m.335 incelemesi yapılmalıdır.
Eksik eşya varsa nasıl bildirilmeli?
Eşyalı kirada teslim listesinde yer alan bir mobilya veya cihaz eksikse kiraya veren bunu geri verme sırasında tespit edip yazılı bildirmelidir. Başlangıçtaki demirbaş listesi burada temel delildir.
“Bir şeyler eksik” yerine eksik eşyanın adı, modeli veya teslim listesindeki sırası yazılmalıdır.
Sayaç ve abonelik borcu TBK 335 hasarı mıdır?
Elektrik, su, doğalgaz veya aidat borcu fiziksel hasar kavramından farklıdır. Bu borçların kime ait olduğu sözleşme ve ilgili hizmet ilişkisinden belirlenir.
TBK m.335 esas olarak kiralananın geri verme sırasındaki maddi durumunun gözden geçirilmesi ve eksiklik/ayıp bildirimiyle ilgilidir. Fatura alacakları ayrı talep olarak takip edilebilir.
Normal eskime için hasar bildirimi yapılabilir mi?
Kiraya veren bildirim yapabilir; ancak bildirimin yapılmış olması kiracının otomatik sorumluluğu anlamına gelmez. TBK m.334’e göre sözleşmeye uygun kullanım nedeniyle oluşan normal eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir.
Örneğin beş yıllık kullanım sonunda boyanın solması derhâl bildirilse bile bu masrafın kiracıya yüklenmesi ayrıca m.334 açısından değerlendirilir. boya ve normal eskime rehberi bu ayrımı açıklar.
Kiracı hasar bildirimine itiraz etmeli mi?
Evet. Kiracı bildirilen zararın kendisine ait olmadığını, başlangıçta mevcut olduğunu veya normal eskime sayıldığını düşünüyorsa yazılı cevap vermelidir. Sessiz kalmak her durumda kabul anlamına gelmese de uyuşmazlıkta erken ve belgeli itiraz önemlidir.
Kiracı giriş fotoğraflarını, teslim tutanağını ve bakım yazışmalarını cevaba ekleyebilir.
Kiracı “hasarı kabul etmiyorum” yazarsa ne olur?
Uyuşmazlık devam eder. Kiraya veren zararın varlığını, kiracının sorumluluğunu ve tutarını ispatlamak zorundadır. Gerektiğinde bilirkişi incelemesi yapılabilir.
Bildirim süresine uyulmuş olması tek başına talep edilen tutarın doğru olduğu anlamına gelmez.
Anahtar teslimi noterle yapılabilir mi?
Ev sahibi anahtarı almaktan kaçınıyorsa veya teslim tarihi konusunda uyuşmazlık varsa noter ve gerektiğinde tevdi gibi ispatlı yöntemler değerlendirilebilir. Amaç kiralananın kiraya verene geri verme iradesinin ve anahtarın tesliminin açıkça belgelenmesidir.
Somut olayda noter anahtar kabulü, tevdi mahalli veya başka usul araçlarının hangisinin uygun olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.
Anahtar kapıcıya bırakılırsa teslim olur mu?
Kapıcı veya yönetici kiraya veren adına anahtar kabul etmeye yetkili değilse yalnız ona bırakmak güvenli bir geri verme yöntemi değildir. Kiraya verenin anahtara fiilen ve hukuken erişimi ve teslimi kabul eden kişinin yetkisi ispatlanmalıdır.
Kiracı, kira sorumluluğunun devam etmesi riskini önlemek için teslimi doğrudan kiraya verene veya yetkili temsilciye yazılı tutanakla yapmalıdır.
Emlakçı anahtarı teslim alabilir mi?
Emlakçının kiraya veren adına teslim alma yetkisi varsa anahtar teslimi geçerli olabilir. Yetkinin yazılı veya somut ilişkiyle ispatlanabilir olması önemlidir.
Kiraya veren sonradan “emlakçı yetkili değildi” derse kira sorumluluğu tartışması çıkmaması için temsil yetkisi kontrol edilmelidir.
Hasar bedeli nasıl hesaplanır?
Gerçek zarar ilkesi uygulanır. Hasarlı parçanın yaşı, ekonomik ömrü, onarımın mümkün olup olmadığı ve normal eskime payı dikkate alınmalıdır. Eski bir eşyanın yerine sıfır ürün alınmasının tüm bedeli kiracıya otomatik yüklenemez.
Yüksek tutarlı hasarlarda bağımsız ekspertiz veya bilirkişi değerlendirmesi gerekebilir.
Kiraya veren fotoğraf çekmeli mi?
Evet. Teslim sırasında tarihli fotoğraf ve video, hasarın geri verme anındaki durumunu göstermede çok yararlıdır. Fotoğrafta zarar bölgesi kadar genel oda görünümü de bulunmalıdır.
Kiracı da aynı anda kendi kayıtlarını oluşturmalı; mümkünse taraflar ortak teslim tutanağı hazırlamalıdır.
Video kaydı delil olur mu?
Hukuka uygun şekilde çekilmiş video, kiralananın teslim anındaki durumunu göstermede delil olabilir. Kayıt tarihi, yer ve bütünlük önemlidir.
Gizli ses kaydı gibi kişilik hakları ve ceza hukuku sorunu doğurabilecek yöntemlerden kaçınılmalıdır; yalnız taşınmazın fiziki durumunu belgeleyen açık görüntüler tercih edilmelidir.
Kiraya veren neyi ispatlamalı?
- Hasarın mevcut olduğunu.
- Hasarın normal eskime olmadığını.
- Kiracının kullanım dönemiyle bağlantısını.
- Görünür hasar için derhâl yazılı bildirim yaptığını.
- Gizli ayıpsa neden ilk incelemede fark edilemediğini.
- Hasarın gerçek giderim bedelini.
Kiracı neyi belgelemeli?
- Girişteki taşınmaz durumunu.
- Kira süresindeki arıza ve bildirimleri.
- Ev sahibinin yaptığı veya yapmadığı onarımları.
- Çıkış durumunu.
- Anahtar teslim tarihini.
- Kiraya verenin ilk hasar bildirim tarihini.
- Depozito ve kira ödemelerini.
Örnek 1: Görünür parke hasarı üç hafta sonra bildiriliyor
Kiraya veren anahtarı teslim alıyor, tutanakta hasar yazmıyor ve üç hafta sonra salondaki büyük parke yanığını ileri sürüyor. Yanık teslim sırasında olağan incelemeyle görülebilecek nitelikteyse TBK m.335 uyarınca geç bildirim nedeniyle kiracının sorumluluktan kurtulması gündeme gelir.
Örnek 2: Gizli tesisat zararı sonradan ortaya çıkıyor
Kiralanan teslim edildikten sonra duvar içindeki bir bağlantıya kiracı döneminde hatalı müdahale edildiği teknik incelemeyle anlaşılıyor. Bu zarar teslim günü normal gözden geçirmeyle belirlenemiyorsa gizli ayıp olarak değerlendirilebilir; kiraya veren fark eder etmez kiracıya yazılı bildirmelidir.
Örnek 3: Tutanakta “hasarsız teslim” yazıyor
Taraflar anahtar teslim tutanağında dairenin hasarsız teslim edildiğini imzalıyor. Kiraya veren daha sonra gözle görülebilir duvar izleri için boya bedeli talep ediyor. Açık teslim tutanağı ve m.335 bildirim sistemi kiracı lehine güçlü delil oluşturur.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi hasarı kaç gün içinde bildirmeli?
Kanun sabit gün sayısı vermez; görünür eksiklik ve ayıplar geri verme sonrası derhâl yazılı bildirilmelidir.
Hasar sözlü söylenirse yeterli mi?
TBK m.335 yazılı bildirim öngörür.
Bir ay sonra boya hasarı istenebilir mi?
Hasar teslimde görülebilecek nitelikteyse geç bildirim nedeniyle hak kaybı doğabilir.
Gizli hasar sonradan istenebilir mi?
Evet. İlk incelemede fark edilemeyen gizli ayıp fark edilir edilmez yazılı bildirilmelidir.
Çıkış tutanağı önemli mi?
Evet. Hasarın ve anahtar teslim tarihinin belirlenmesinde temel delildir.
“Sorunsuz teslim aldım” yazısı bağlayıcı mı?
Görünür hasarlar bakımından çok güçlü delildir; gizli ayıplar ayrıca değerlendirilir.
Depozito hasar diye tutulabilir mi?
Yalnız kiracının sorumlu olduğu gerçek ve ispatlı zarar için; m.335 bildirim yükümlülüğü de önemlidir.
Fatura göndermek hasar bildirimi midir?
Tek başına yeterli olmayabilir; hasarın ne olduğu ve ne zaman tespit edildiği yazılı olarak bildirilmelidir.
Anahtar emlakçıya teslim edilirse?
Emlakçının ev sahibi adına teslim alma yetkisi varsa geçerli olabilir; yetki ispatlanmalıdır.
Normal eskime de bildirilirse kiracı öder mi?
Hayır. Bildirim yapılması normal eskimeyi kiracının sorumluluğuna dönüştürmez.
Site içi ilgili rehberler
- Kira Hukuku rehberleri
- Boya badana ve normal eskime – TBK 334
- Kiracı depozitoyu nasıl geri alır?
- Depozito son kiraya sayılır mı?
- Kira borcunun alacakla takası
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle m.334, 335 ve 342)
- Türkiye Büyük Millet Meclisi – Türk Borçlar Kanunu
Sonuç
TBK m.335, kiralananın geri verilmesinde uyuşmazlığı gecikmeden açıklığa kavuşturan önemli bir kuraldır. Kiraya veren, taşınmazı teslim alır almaz gözden geçirmeli ve kiracının sorumluluğunda olduğunu düşündüğü görünür eksiklik ve ayıpları derhâl yazılı bildirmelidir. Bu yapılmazsa normal incelemeyle görülebilecek zararlar bakımından kiracı sorumluluktan kurtulabilir. Gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa fark edilir edilmez bildirim gerekir. Çıkış tutanağı, fotoğraf/video, anahtar teslim tarihi ve yazılı bildirim bu nedenle depozito ve tazminat davalarında temel delillerdir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
