Kiralananın Vergi ve Zorunlu Sigorta Giderini Kim Öder? TBK 302 Rehberi 2026

TBK m.302 Vergi ve Zorunlu Sigorta Giderleri İçin Ne Düzenler?

Türk Borçlar Kanunu m.302’nin hükmü açıktır: kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. Madde, kira ilişkisindeki giderlerin tamamını tek kalemde kiraya verene yüklemez. Düzenlediği alan, kiralananın mülkiyeti veya kiralananın kendisiyle bağlantılı zorunlu sigorta, vergi ve benzeri kamu ya da özel hukuk yükümlülükleridir.

Bu nedenle bir giderin yalnız “evle ilgili” veya “işyeriyle ilgili” olması, onun otomatik olarak m.302 kapsamında olduğu anlamına gelmez. Önce giderin hukuki niteliği belirlenmelidir. Mülkiyete bağlı bir vergi ile kiracının fiilî kullanımından kaynaklanan su, elektrik veya günlük işletme gideri aynı rejime tabi değildir. Kira uyuşmazlıklarında en sık yapılan hatalardan biri, “taşınmaza ilişkin bütün giderler ev sahibine aittir” veya “sözleşmede kiracı bütün masrafları öder yazıyorsa her şey kiracıya aittir” şeklinde iki uç genellemeden hareket etmektir.

6098 sayılı Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

Kiralananla İlgili Vergi, Zorunlu Sigorta ve Benzeri Yükümlülük Nedir?

TBK m.302 üç grubu birlikte sayar: zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler. Ortak nokta, bunların kiralananın yalnız günlük kullanımına değil, kiralananın hukuki veya ekonomik varlığına bağlı yükümlülükler olmasıdır. Bir giderin adı tek başına belirleyici değildir; giderin hangi sebeple doğduğu ve kimin malvarlığına veya hangi hukuki statüye bağlandığı incelenir.

Örneğin mülkiyete bağlı bir vergi borcu, kural olarak malik sıfatından doğar. Kira sözleşmesi, vergi idaresi karşısındaki kanuni mükellefi kendiliğinden değiştirmez. Tarafların kendi aralarında giderin ekonomik yükünü nasıl paylaştığı ise ayrı bir borçlar hukuku meselesidir. TBK m.302 tam da bu iç ilişki bakımından temel kuralı kurar: aksine sözleşme veya özel kanun yoksa yük kiraya verendedir.

Zorunlu sigorta bakımından da önce yükümlülüğün hangi kanuni sebeple ve kimin üzerinde doğduğu belirlenmelidir. Kiralananın mülkiyetine bağlanan zorunlu bir sigorta ile kiracının kendi faaliyeti, eşyası veya mesleki riski için yaptırdığı sigorta birbirinden ayrıdır. TBK m.302, kiracının kendi işletmesi veya kişisel malvarlığına ilişkin bütün sigorta primlerini kiraya verene yükleyen bir hüküm değildir.

Vergi ve Zorunlu Sigorta Gideri Sözleşmeyle Kiracıya Yüklenebilir mi?

TBK m.302 emredici biçimde “her durumda kiraya veren öder” dememiş; açıkça “aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise” ifadesini kullanmıştır. Bu nedenle genel kira hükümleri bakımından tarafların sözleşmesel düzenlemesi önem taşır. Ancak sözleşme hükmünün açık olması gerekir. “Her türlü masraf kiracıya aittir” gibi geniş ve belirsiz bir ifade, uyuşmazlık hâlinde hangi kalemin gerçekten kiracıya yüklendiği konusunda yorum sorunu yaratabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrıca TBK m.346 dikkate alınmalıdır. Bu madde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler. Bu nedenle m.302’deki sözleşme serbestisi, kira hukukunun diğer koruyucu hükümlerinden bağımsız yorumlanamaz.

Bir sözleşme maddesi hazırlanırken giderin adı, kapsamı, ödeme dönemi ve dayanağı açıkça gösterilmelidir. Verginin kanuni mükellefi ile sözleşmede ekonomik yükü üstlenen kişinin farklı olabileceği de gözden kaçırılmamalıdır. Kiracının sözleşme gereği malike bir bedel ödemesi, vergi idaresi karşısında kendiliğinden mükellef sıfatı kazanması anlamına gelmez.

TBK 302 ile Aidat, Elektrik, Su ve Bakım Giderleri Aynı Şey mi?

Hayır. TBK m.302’nin kapsamı ile kiralananın günlük kullanımından doğan giderler ayrıdır. TBK m.317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; yerel âdet de dikkate alınır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.341 ise aksi kararlaştırılmadıkça ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine kiracının katlanacağını düzenler.

Bu ayrım apartman ve site giderlerinde özellikle önemlidir. Günlük işletme gideri niteliğindeki kapıcı, temizlik, ortak alan elektrik veya düzenli işletme payları ile binanın değerini koruyan veya artıran büyük yenileme ve demirbaş giderleri aynı hukuki nitelikte değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetime karşı sorumluluk ile kiraya veren-kiracı arasındaki iç ilişki de birbirinden ayrılmalıdır. Bu konuda ayrıntılı olarak Kiracı Demirbaş ve Apartman Masraflarını Öder mi? rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kullanma giderlerinin belgelerinin talep edilmesi bakımından da TBK m.341 yan gider belgeleri rehberi önemlidir. Giderin kime ait olduğunu tartışmadan önce kalemin gerçekten ne olduğunun ve hangi belgeye dayandığının belirlenmesi gerekir.

Emlak Vergisini Kiracı mı Ev Sahibi mi Öder?

Emlak vergisinde vergi mükellefiyeti, kira sözleşmesinden değil vergi mevzuatındaki malik ve ilgili hak sahipliği kurallarından doğar. Bu nedenle kiracının taşınmazı kullanması, onu sırf bu nedenle emlak vergisinin kanuni mükellefi hâline getirmez. Taraflar kira sözleşmesinde ekonomik yükün paylaşımına ilişkin bir hüküm kurmuşsa bunun geçerliliği, açıklığı ve kira hukukunun emredici hükümleri ayrıca değerlendirilir.

Uygulamada özellikle ticari işyeri sözleşmelerinde “vergi, resim, harç ve benzeri giderler kiracıya aittir” biçiminde hükümler görülebilir. Böyle bir hükmün varlığı, vergi idaresinin muhatabını değiştirmez; taraflar arasındaki iç ilişki ve rücu hesabı bakımından önem taşıyabilir. Konut kiralarında ise standart sözleşme koşulları, genel işlem koşulları ve kiracı aleyhine koruyucu hükümler ayrıca dikkate alınmalıdır.

Zorunlu Deprem Sigortası Gibi Mülkiyete Bağlı Sigortalar Kimin Sorumluluğundadır?

TBK m.302’nin “zorunlu sigorta” ifadesi, kiralananla ilgili olarak kanunen öngörülen zorunlu sigorta yükünün esasen kiraya verene ait olduğu yönündeki temel kuralı kurar; özel kanunda farklı bir sorumlu gösterilmişse o özel düzenleme uygulanır. Sigortanın yaptırılmasından kimin sorumlu olduğu ile primin taraflar arasındaki ekonomik yükü ayrıca değerlendirilir.

Kiracının işyerinde yürüttüğü faaliyet için yaptırması gereken mesleki veya işletmesel sigortalar ise yalnız taşınmazın kiralanmış olması nedeniyle m.302 kapsamına girmez. Aynı şekilde kiracının kendi eşyasını güvence altına alan isteğe bağlı konut sigortası da kiraya verenin m.302 borcuyla özdeş değildir. Somut sigorta kaleminin poliçe konusu ve kanuni dayanağı incelenmelidir.

Uygulamada Gider Ayrımı Nasıl Yapılır?

1. Malik Sıfatından Doğan Yükümlülük

Gider, taşınmazın malikine veya taşınmazın hukuki statüsüne bağlanmışsa TBK m.302’nin alanına yaklaşır. Kiraya veren, sözleşmede açık ve geçerli bir düzenleme bulunmadıkça bu gideri sırf kiracı taşınmazı kullanıyor diye kiracıya aktaramaz.

2. Kiracının Fiilî Tüketiminden Doğan Gider

Elektrik, su, doğalgaz ve benzeri tüketim kalemleri kural olarak kullanım gideridir. Bunlar m.302 kapsamındaki vergi ve zorunlu sigorta yükümlülüklerinden ayrılır. Kiracının tükettiği miktarın malike ait bir borç gibi gösterilmesi doğru olmadığı gibi, malike ait vergi borcunun da sırf fatura benzeri bir ödeme belgesine bağlanarak kullanım gideri sayılması doğru değildir.

3. Binanın Demirbaş ve Büyük Onarım Gideri

Asansörün tamamen yenilenmesi, çatının esaslı onarımı veya ortak sistemin yatırım niteliğinde değiştirilmesi gibi giderler günlük tüketimden farklıdır. Kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli bulundurma borcu ile Kat Mülkiyeti Kanunundaki malik sorumluluğu birlikte değerlendirilir. Kombi bakım ve arıza ayrımına ilişkin kombi masrafını kim öder? rehberimiz bu ayrımın somut bir örneğini verir.

Gider Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Saklanmalıdır?

Uyuşmazlığın çözümü için yalnız banka dekontu yeterli olmayabilir. Öncelikle giderin hukuki dayanağını gösteren belge gerekir. Vergi tahakkuk fişi, sigorta poliçesi, apartman veya site yönetim kararı, işletme projesi, fatura, bakım sözleşmesi ve kira sözleşmesinin gider maddeleri birlikte incelenmelidir.

• Kira sözleşmesinin giderlere ilişkin tüm hükümleri,
• Vergi veya kamu yükümlülüğünün tahakkuk belgesi,
• Sigorta poliçesi ve prim ödeme belgesi,
• Site veya apartman yönetim planı ve işletme projesi,
• Kat malikleri kurulu kararları,
• Kiracıya gönderilen gider bildirimleri,
• Banka dekontları ve açıklama alanları,
• Giderin bakım mı yenileme mi olduğunu gösteren servis faturaları saklanmalıdır.

Kiraya veren bir gideri kiracıdan talep ediyorsa hangi sözleşme hükmüne veya kanun maddesine dayandığını açıklayabilmelidir. Kiracı da yaptığı ödemenin hangi borca mahsup edildiğini dekont açıklamasında somutlaştırmalıdır. “Aidat” adı altında tek toplam tutar gösterilmesi, özellikle içinde demirbaş ve yatırım kalemleri de bulunuyorsa uyuşmazlığı büyütebilir.

Kiracı Malik Adına Vergiyi Öderse Ne Olur?

Kiracının kiraya verene ait olduğu ileri sürülen bir vergi veya zorunlu yükümlülüğü ödemesi hâlinde, ödeme sebebi ve sözleşme hükmü incelenir. Ödeme kiracının kendi borcu olmadığı hâlde kiraya veren hesabına yapılmışsa, şartları varsa taraflar arasındaki alacak ilişkisi ve mahsup gündeme gelebilir. Ancak kiracının tek taraflı olarak “vergiyi ödedim, gelecek ay kirayı ödemiyorum” sonucuna geçmesi güvenli değildir; takas ve mahsup şartları ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira ilişkisinden doğan alacaklarda takas hakkından önceden feragatin geçersizliğine ilişkin TBK m.326 ayrıca önemlidir. Sitemizdeki TBK m.326 takas rehberi mahsup ve takas ayrımını ayrıntılı açıklar.

Vergi ve Gider Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, İcra ve İflas Kanununa göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kiraya veren ile kiracı arasındaki giderin kime ait olduğu, fazla ödeme, iade veya sözleşmesel alacak uyuşmazlığı da kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa bu düzenleme dikkate alınır.

6325 sayılı Kanunun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşılabilir. Arabuluculukta gider kalemleri tek tek listelenmeli; hangi döneme, hangi belgeye ve hangi hukuki dayanağa ilişkin oldukları gösterilmelidir. Toplam bir rakam üzerinden soyut talep kurulması anlaşma ihtimalini de ispat gücünü de azaltır.

TBK 302 Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ev sahibinin emlak vergisini kiracı ödemek zorunda mı?

Kiracının taşınmazı kullanması onu kendiliğinden emlak vergisinin kanuni mükellefi yapmaz. Tarafların sözleşmesinde ekonomik yükün paylaşımına ilişkin özel ve geçerli bir hüküm varsa bu hüküm ayrıca incelenir.

TBK 302 emredici midir?

Madde açıkça “aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise” ifadesini kullanır. Bu nedenle sözleşmesel düzenleme mümkündür; ancak konut ve çatılı işyeri kiralarındaki koruyucu hükümler ve diğer emredici kurallar saklıdır.

DASK primini kiracı mı öder?

Önce sigortanın özel kanundaki yükümlüsü belirlenir. Kiralananın mülkiyetine bağlı zorunlu sigortalar bakımından TBK m.302’nin temel kuralı kiraya veren yönündedir; sözleşme ve özel kanun birlikte incelenir.

Elektrik ve su TBK 302 kapsamında mı?

Hayır. Elektrik, su ve benzeri fiilî tüketim giderleri konut ve çatılı işyeri kiralarında esas olarak TBK m.341 kapsamındaki kullanma giderleriyle ilgilidir.

Apartman aidatının tamamı kiracıya ait midir?

Hayır. Aidatın hangi kalemlerden oluştuğu ayrıştırılmalıdır. Olağan kullanım ve işletme giderleri ile demirbaş, yatırım ve büyük onarım giderleri aynı hukuki nitelikte değildir.

Sözleşmede “bütün vergiler kiracıya aittir” yazıyorsa ne olur?

Hükmün kapsamı, kira türü, TBK m.302 ve m.346 ile genel işlem koşulları birlikte değerlendirilir. Vergi idaresi karşısındaki kanuni mükellef ayrıca vergi mevzuatına göre belirlenir.

Kiracı ev sahibinin giderini öderse kiradan düşebilir mi?

Tek taraflı kesinti yapılmadan önce borcun kime ait olduğu, ödemenin sebebi ve takas şartları belirlenmelidir. Şartları oluşmuş bir alacakta takas gündeme gelebilir; ancak belgesiz ve ölçüsüz kesinti temerrüt riski yaratabilir.

Vergi borcu için makbuz istemek gerekir mi?

Evet. Talep edilen giderin ne olduğunun ve hangi döneme ait bulunduğunun doğrulanması için tahakkuk ve ödeme belgeleri önemlidir.

İşyeri kiralarında da TBK 302 uygulanır mı?

Evet. TBK m.302 kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında yer alır. Ancak ticari sözleşmedeki özel gider hükümleri ve diğer emredici düzenlemeler ayrıca değerlendirilir.

Uyuşmazlıkta görevli mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda HMK m.4 uyarınca kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı bulunan uyuşmazlıklarda önce arabuluculuk tamamlanmalıdır.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Yetki ve usul elverdiğinde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den koordine edilir.

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin · Telefon: +90 552 224 43 66