Kiralananın Üstün Vasfı Belirlenmeden İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kararı Verilebilir mi? Yargıtay 2026

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026 kararındaki somut olay nedir?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1042 E., 2026/1405 K. sayılı kararında dava konusu taşınmaz tapu sicilinde 19.672,22 m² yüzölçümlü tarla olarak kayıtlıdır. Tarafların dayandığı 25 Ekim 2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın cinsi “arsa”, mevcut durumu ise “tarla” olarak gösterilmiştir. Sözleşme on yıllık düzenlenmiş ve on yıllık kira bedeli olarak 100.000 TL’nin peşin ödendiği belirtilmiştir.

Kiralananın kullanım amacı sözleşmede yediemin deposu ve otopark alanı olarak yazılmıştır. Taşınmaz malikinin vefatından sonra mirasçılar, taşınmaza ihtiyaçları bulunduğunu ve kira süresinin de sona erdiğini ileri sürerek kiracının tahliyesini talep etmiştir.

İlk derece mahkemesi kira sözleşmesini konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamında değerlendirmiş; ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı ve süre nedeniyle tahliye şartlarının da oluşmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Ancak mahkeme, taşınmazın fiilî yapısını ve hangi kira rejimine tabi olduğunu belirlemek için mahallinde keşif yapmamıştır.

Adalet Bakanlığı kanun yararına temyiz başvurusunda, taşınmazın üstün vasfı belirlenmeden hangi TBK hükümlerinin uygulanacağının tespit edilemeyeceğini belirtmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu gerekçeyi kabul etmiş; mahallinde keşif yapılarak hâkim unsurun belirlenmesi ve sonuca göre genel kira hükümleri ile konut-çatılı işyeri hükümlerinden hangisinin uygulanacağının saptanması gerektiğine karar vermiştir.

Kiralananın üstün vasfı nedir?

“Üstün vasıf”, “galip vasıf” veya “hâkim unsur” ifadeleri, kiralananın birden fazla fiziksel ve kullanım özelliği taşıdığı durumlarda hukuken baskın olan niteliğin belirlenmesini anlatır. Bir taşınmazda hem açık alan hem yapı bulunabilir; tapuda tarla yazmasına rağmen üzerinde depo veya işyeri yapıları olabilir; sözleşmede “arsa” denmesine rağmen kullanımın büyük bölümü kapalı yapı içinde gerçekleşebilir.

Bu durumda yalnız tapu kaydındaki isim, yalnız kira sözleşmesindeki başlık veya yalnız kiracının beyanı yeterli olmayabilir. Kiralananın fiilî yapısı, kullanım amacı, kapalı alanın toplam kullanımdaki ağırlığı, yapının niteliği ve sözleşmenin ekonomik amacı birlikte incelenir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi somut olayda taşınmazın “arsa/tarla” olarak yazılmasına rağmen yediemin deposu ve otopark alanı şeklinde kullanılması nedeniyle bu tespitin dosya üzerinden yapılamayacağını kabul etmiştir. Mahallinde keşif zorunluluğu bu nedenle ortaya çıkmıştır.

Üstün vasıf belirlemesi yalnız teorik sınıflandırma değildir. Hangi tahliye sebeplerinin kullanılabileceğini, kira süresi sonunda sözleşmenin nasıl devam edeceğini ve sürelerin nasıl hesaplanacağını doğrudan değiştirir.

TBK m.299 ve m.339 ayrımı neden önemlidir?

TBK m.299 kira sözleşmesinin genel tanımını yapar ve Kanunun kira sözleşmesine ilişkin genel sisteminin başlangıç hükmüdür. Genel hükümlere tabi kira ilişkilerinde belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, fesih süreleri ve diğer sonuçlar TBK m.299 ve devamındaki genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir.

TBK m.339 ise konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümlerin uygulama alanını belirler. Bir taşınmaz bu kapsama giriyorsa kiracıyı koruyan süre uzaması, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ve dava süreleri gibi özel hükümler uygulanır.

Yargıtay kararında açıkça belirtildiği üzere kiralanan gayri musakkaf nitelikteyse TBK m.299 ve devamındaki genel hükümler; musakkaf yani çatılı nitelikteyse TBK m.339 ve devamındaki konut ve çatılı işyeri hükümleri gündeme gelir. Bu ayrım yapılmadan tahliye sebebi seçmek hukuken hatalıdır.

Örneğin açık bir arsa kiralaması ile kapalı depo kiralaması aynı süre sona erme rejimine tabi değildir. Bir otopark alanında küçük bir kulübe bulunması da otomatik olarak bütün kiralananı çatılı işyeri hâline getirmez; yapının kullanım içindeki ağırlığı incelenmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye hangi kiralarda mümkündür?

Kiraya verenin gereksinimi nedeniyle tahliye TBK m.350, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye ise TBK m.351 kapsamında düzenlenmiştir. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel bölümde yer alır.

TBK m.350’ye göre kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanundaki süre içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

TBK m.351 ise kiralananı sonradan edinen yeni malike, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri gereksinimi varsa belirli bildirim ve dava süreleri içinde tahliye isteme imkânı tanır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1405 sayılı kararında, ihtiyaç iddiasına dayalı tahliyenin ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabileceğini açıkça vurgulamıştır. Kiralanan genel hükümlere tabi açık arsa/tarla niteliğindeyse ihtiyaç iddiası bu özel tahliye sebebi olarak kullanılamaz.

Genel hükümlere tabi kirada süre sonu nasıl değerlendirilir?

Kiralanan genel hükümlere tabi ise belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi TBK m.327 başta olmak üzere genel hükümler çerçevesinde değerlendirilir. Belirli süreli kira sözleşmesi, aksi kararlaştırılmadıkça sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; taraflar ilişkiyi sürdürürse kanundaki şartlara göre belirsiz süreli hâle gelebilir.

Yargıtay kararında genel hükümlere tabi taşınmazlarda ihtiyaç iddiasına dayanılamayacağı, belirli süreli sözleşmede süre bitiminden sonra tahliye talebinin genel hükümlere göre ele alınacağı belirtilmiştir. Bu nedenle “on yıllık sözleşme bitti ama TBK m.347 gereği kiracı aynı koşullarla uzatır” şeklindeki değerlendirme, ancak taşınmaz gerçekten konut veya çatılı işyeri rejimine tabi ise yapılabilir.

TBK m.347 konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süre bitiminde kiracının bildirim yapmaması hâlinde sözleşmenin birer yıl uzamasını düzenler. Genel hükümlere tabi arsa/tarla kiralarında m.347 doğrudan uygulanmaz.

Bu ayrım, özellikle uzun süreli ticari arazi kiralarında kritik önemdedir. Tarafların tahliye stratejisi, yanlış kira rejimi üzerinden kurulursa dava süre ve sebep yönünden reddedilebilir.

Tapudaki “tarla” kaydı tek başına yeterli midir?

Hayır. Tapu kaydı önemli delildir ancak tek başına her zaman kiralananın güncel hukuki kullanım rejimini belirlemez. Bir taşınmaz tapuda tarla olarak kayıtlı olmakla birlikte üzerinde sonradan yapılmış yapılar, depo alanları veya işyeri niteliğinde kapalı bölümler bulunabilir.

Yargıtay kararında tapu kaydının tarla olması ve sözleşmede arsa/tarla ifadelerinin kullanılması önemli görülmekle birlikte, bunlar tek başına yeterli sayılmamıştır. Kiralananın fiilî durumunun keşifle belirlenmesi istenmiştir.

Bunun tersi de mümkündür. Tapuda “işyeri” veya yapı kaydı bulunması, kiralanan toplam alanın baskın şekilde açık arazi niteliğinde kullanıldığı bir sözleşmede tek başına sonuç doğurmayabilir. Mahkeme somut kullanım ve hâkim unsuru değerlendirir.

Dolayısıyla dava dilekçesinde yalnız tapu vasfına dayanmak yerine güncel fotoğraflar, belediye yapı kayıtları, imar durumu, kira sözleşmesindeki kullanım amacı ve gerekiyorsa keşif-bilirkişi incelemesi talep edilmelidir.

Keşif ve bilirkişi incelemesi neyi belirler?

HMK m.288 ve devamı keşfi düzenler. Mahkeme, uyuşmazlık konusu yer veya şey hakkında doğrudan gözlem yaparak bilgi edinmek amacıyla keşif kararı verebilir. Teknik özelliklerin değerlendirilmesi gerekiyorsa bilirkişiden de yararlanılabilir.

Kiralananın üstün vasfı uyuşmazlığında keşif sırasında toplam alan, kapalı yapıların metrekareleri, açık alanın kullanım biçimi, yapının kalıcı olup olmadığı, işletmenin fiilî faaliyeti ve sözleşmedeki amacın fiziksel duruma uygunluğu belirlenir.

Bilirkişi hukuki nitelendirme yapamaz; “bu sözleşme TBK m.339’a tabidir” şeklindeki nihai hukuki sonuç hâkime aittir. Bilirkişi teknik ve fiziki olguları ortaya koyar, hâkim bu olgulardan hareketle uygulanacak hukuk rejimini belirler.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararında mahallinde keşif yapılmaması, üstün vasfın belirlenmemesi ve doğrudan konut-çatılı işyeri hükümlerinin uygulanması eksik inceleme olarak değerlendirilmiştir.

Karma kullanımlı taşınmazlarda hangi rejim uygulanır?

Bir taşınmaz hem açık hem kapalı bölümlerden oluşuyorsa her bölümün varlığı eşit ağırlıkta kabul edilmez. Ekonomik ve fiilî kullanımın merkezinin nerede olduğu araştırılır. Açık alan çok büyük olmakla birlikte faaliyet esasen kapalı fabrikada yürütülüyorsa farklı; kapalı bölüm yalnız güvenlik kulübesi olup kullanımın tamamı açık depolama alanında gerçekleşiyorsa farklı sonuç doğabilir.

Bu nedenle kira sözleşmesinde kullanım amacı mümkün olduğunca ayrıntılı yazılmalıdır. “İşyeri olarak kiralandı” gibi genel ifade yerine hangi alanın depo, otopark, üretim alanı veya ofis olduğu gösterilmelidir. Plan veya kroki eklenmesi, ileride üstün vasıf tartışmasını azaltır.

Dava sırasında da taraflar kiralananın sözleşme tarihindeki değil, uyuşmazlık bakımından hukuken esas alınması gereken fiilî durumunu delillerle ortaya koymalıdır. İzinsiz sonradan yapılan yapıların hukuki etkisi ayrıca değerlendirilir.

Davacı tahliye sebebini nasıl kurmalıdır?

Tahliye davasında ilk adım, kiralananın hangi TBK rejimine tabi olduğunu belirlemektir. Konut veya çatılı işyeri ise TBK m.347 ve devamındaki sınırlı tahliye sebepleri incelenir. Gereksinim varsa m.350 veya yeni malik bakımından m.351; yeniden inşa ve imar varsa ilgili hüküm; tahliye taahhüdü varsa m.352 gibi özel sebepler gündeme gelir.

Kiralanan genel hükümlere tabi ise belirli veya belirsiz süreli sözleşmenin sona erme hükümleri uygulanır. Bu rejimde konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü ihtiyaç tahliyesi kuralları doğrudan kullanılamaz.

Yanlış rejime dayalı dava açmak, süre ve dava sebebi yönünden hak kaybı doğurabilir. Yargıtay 2026 kararı bu nedenle yalnız teknik bir “keşif eksikliği” kararı değildir; tahliye hukukunda önce doğru kira rejiminin kurulması gerektiğini gösterir.

Arabuluculuk da ayrıca dikkate alınmalıdır. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurma şartı vardır; kanundaki istisnalar saklıdır.

Kanun yararına bozmanın anlamı nedir?

Somut karar, ilk derece mahkemesince kesin olarak verilen bir hükmün Adalet Bakanlığı tarafından kanun yararına temyizi üzerine verilmiştir. HMK m.363 bu olağanüstü denetim yolunu düzenler. Yargıtay hukuka aykırılığı tespit ettiğinde kararın hukuki sonuçlarına etkili olmamak üzere kanun yararına bozma kararı verir.

Bu nedenle kararın en önemli işlevi benzer uyuşmazlıklarda izlenecek hukuki yöntemi göstermektir. Mahkemeler, kiralananın niteliği tartışmalıysa önce üstün vasfı tespit etmeli; daha sonra ilgili TBK hükümlerini uygulamalıdır.

Taraflar da bu içtihadı dava stratejisinde kullanabilir. Özellikle arsa üzerinde depo, açık otopark, yediemin sahası, açık stok alanı, sera, küçük yapı ve geniş açık alan gibi karma kullanımlarda keşif talebi ve fiziksel durumun belgelenmesi önem kazanır.

Uygulama kontrol listesi

Kiraya veren veya kiracı dava öncesinde şu belgeleri toplamalıdır: güncel tapu kaydı, kira sözleşmesi ve ekleri, taşınmaz krokisi, güncel fotoğraflar, belediye yapı/imar kayıtları, varsa işyeri açma ruhsatı, kullanım amacıyla ilgili yazışmalar, keşif talebini destekleyen teknik belgeler ve kira ödeme kayıtları.

Dava dilekçesinde yalnız “taşınmaz işyeridir” veya “tapuda tarladır” demek yerine fiziksel kullanım açıklanmalıdır. Kapalı ve açık alanların yaklaşık oranları, faaliyet türü ve sözleşme amacı somutlaştırılmalıdır.

Mahkemece üstün vasıf belirlenmeden hüküm kurulursa, bu eksiklik kanun yolu incelemesinde ileri sürülebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1405 sayılı kararı bu konuda güncel ve açık bir içtihat dayanağıdır.

İlgili içerikler

• Kira ilişkisi inkâr edilirse yemin delili
• Ev satılırsa kiracı çıkarılabilir mi?
• Kiracı tahliye davası sebepleri ve süreç
• Kira uyuşmazlığında arabuluculuk
• Kira ve tahliye hukuku için iletişim

Resmî kaynaklar

• 1 Eylül 2026 tarihli ve 33357 sayılı Resmî Gazete – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.299, m.327, m.339, m.347, m.350 ve m.351
• 6100 sayılı HMK – keşif ve kanun yararına temyiz hükümleri
• Yargıtay Başkanlığı

Sık Sorulan Sorular