Onaylı Yeni Yapı Mimari Projesinde Tadilat Ücreti 2026 | m² Başına 20–40 TL
Kısa ve net cevap: 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki bir alanda daha önce onaylanmış yeni yapı mimari projesinde tadilat isteniyorsa, 7590 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı ücret tarifesinin 9 numaralı satırı uygulanır. 2026 hizmet bedeli konut için brüt m² başına 20 TL, ticaret ve diğer kullanımlar için brüt m² başına 40 TLdir. Gerçek ve tüzel kişi için aynı birim fiyat geçerlidir. KDV ayrıca tahsil edilir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Yeni yapı mimari projesi tadilat ücretinin hukuki dayanağı nedir?
7590 sayılı Kanunun 4. maddesiyle 2863 sayılı Kanuna eklenen Ek Madde 9, Kültür ve Turizm Bakanlığının belirli belge, değerlendirme, araştırma ve inceleme hizmetleri için ücret alınmasını düzenler. Aynı Kanuna ekli (1) sayılı tarifenin 9 numaralı satırı, 2863 sayılı Kanun kapsamında onaylı yeni yapı mimari projesinde tadilat taleplerini brüt metrekare üzerinden ücretlendirir.
Tarife konut kullanımında brüt m² başına 20 TL, ticaret ve diğer kullanımlarda brüt m² başına 40 TL öngörür. Gerçek kişi ile tüzel kişi için fiyat aynıdır. Buradaki hizmet, ilk kez yeni yapı projesi sunulması değil; daha önce Koruma Kurulu sürecinden geçmiş ve onaylanmış yeni yapı mimari projesinde değişiklik talep edilmesidir.
Bu ayrım önemlidir çünkü sit alanında veya korunma alanında yeni yapı yapılmasına ilişkin ilk proje onayı ile sonradan onaylı projede tadilat yapılması farklı aşamalardır. Tarife 9 yalnız onaylı projenin tadilatını düzenler.
2026 yeni yapı proje tadilat ücreti nasıl hesaplanır?
Konut kullanımında hesap, tadilata konu brüt alan ile 20 TL’nin çarpılmasıyla yapılır. Örneğin 300 m² brüt konut projesinde tadilat talebinin tarife hesabı 300 × 20 TL = 6.000 TL’dir. Bu tutara KDV ayrıca eklenir.
Ticaret ve diğer kullanımlarda birim fiyat 40 TL’dir. 300 m² brüt ticari proje için temel hizmet bedeli 300 × 40 TL = 12.000 TL olur. Tarife “ticaret ve diğer” ifadesini kullandığından konut dışındaki kullanımın hangi gruba girdiği onaylı proje ve idari kayıt üzerinden doğrulanmalıdır.
Karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari alanların ayrı gösterilmesi gerekir. Kanun karma kullanımın teknik alan hesabını ayrıca tanımlamaz; bu nedenle tahakkukta hangi m²’nin hangi birim fiyata bağlandığı açıkça görülmelidir. Başvuru sahibi onaylı alan cetvellerini tahakkuk belgesiyle karşılaştırmalıdır.
Tarifenin genel dipnotuna göre KDV bedellere dâhil değildir. Ayrıca 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki başvurularda birim fiyat iki kat uygulanır.
Tarife 9 hangi yeni yapı projelerini kapsar?
Tarife 9’un uygulanabilmesi için proje, 2863 sayılı Kanun kapsamındaki koruma rejimi içinde daha önce onaylanmış bir yeni yapı mimari projesi olmalıdır. Bu durum sit alanında veya tescilli kültür varlığının korunma alanında yapılacak yeni yapılar bakımından gündeme gelebilir.
Yeni yapı projesi, tescilli kültür varlığının restorasyon projesi değildir. Yapı yeni olsa da bulunduğu çevrenin koruma statüsü nedeniyle Koruma Kurulu değerlendirmesine tabi olabilir. Kurul; kütle, gabari, cephe, malzeme, çekme mesafesi, siluet, tarihî doku ve korunacak kültür varlığıyla ilişki gibi unsurları değerlendirebilir.
Başvuru, onaylı yeni yapı projesinin hangi bölümünde değişiklik yapılacağını açıkça göstermelidir. Proje tamamen farklılaştırılıyorsa bunun sıradan tadilat mı yoksa yeni değerlendirme gerektiren kapsamlı değişiklik mi olduğu idari dosyada belirlenmelidir.
Yeni yapı mimari projesi tadilatı ile restorasyon projesi tadilatı arasındaki fark nedir?
Tarife 8, onaylı restitüsyon, restorasyon veya rekonstrüksiyon projesinde tadilatı düzenler. Tarife 9 ise onaylı yeni yapı mimari projesindeki tadilatı düzenler. İki satırın 2026 birim fiyatları aynıdır; fakat proje türü ve koruma konusu farklıdır.
Tescilli tarihî yapının özgün mimarisi üzerinde yapılan değişiklik, restorasyon projesi kapsamında değerlendirilir. Sit alanında sonradan yapılmasına izin verilmiş yeni bir yapının onaylı mimari projesindeki değişiklik ise tarife 9 kapsamındadır. Aynı fiyatın bulunması iki işlemi hukuken aynı hâle getirmez.
Restitüsyon, restorasyon ve rekonstrüksiyon tadilatının ayrıntılarını restorasyon projesi tadilat ücreti 2026 rehberimizde açıkladık. Başvuru sahibinin hangi onaylı projeyi değiştirdiğini doğru tanımlaması, yanlış tarife satırının uygulanmasını önler.
Brüt m² hesabında hangi alan esas alınır?
Tarife 9, ücretin “m² başına (brüt)” uygulanacağını açıkça yazar. Ancak tarife satırı, tadilatın yalnız bir bölümde olması hâlinde bütün yapı mı yoksa değişiklik alanı mı esas alınacaktır sorusunun teknik cevabını ayrıca düzenlemez. Bu nedenle idarenin tahakkuka esas aldığı brüt alan, onaylı mimari proje ve tadilat paftasıyla karşılaştırılmalıdır.
Birden fazla blok bulunan projede yalnız bir blokta değişiklik varsa tahakkukun hangi alanı kapsadığı açık olmalıdır. Aynı şekilde otopark, ortak alan, ticari bağımsız bölüm ve konut bölümlerinin farklı kullanım gruplarına etkisi proje üzerinden değerlendirilmelidir.
Tarife metninde bulunmayan bir “net alan” kuralı uygulanmamalıdır. Kanun brüt m² esasını benimsemiştir. Alan hesabında tereddüt varsa ödeme yapılmadan önce tahakkuka esas alan idareden yazılı olarak öğrenilmelidir.
Onaylı yeni yapı projesinde hangi değişiklikler tadilat sayılabilir?
Kat planı, cephe, pencere ve açıklık düzeni, çatı çözümü, malzeme, yapı kütlesi, bağımsız bölüm düzeni, giriş, merdiven, ortak alan veya başka mimari unsurun onaylı projeden farklılaştırılması Kurulun yeniden değerlendirmesini gerektirebilir. Ancak her teknik çizim düzeltmesinin otomatik olarak yeni tadilat başvurusu doğuracağı kanun metninden çıkarılamaz.
Önemli ölçüt, Kurulca onaylanan mimari kararın değiştirilip değiştirilmediğidir. Uygulama sırasında onaylı projeye aykırı imalat yapılması yerine, değişiklik önceden projeye işlenmeli ve gerekli Kurul/onay süreci tamamlanmalıdır.
Tadilat dosyasında mevcut onaylı pafta ile önerilen pafta karşılaştırılabilir sunulmalıdır. Değişen bölümler işaretlenmeli; değişiklik gerekçesi teknik raporda açıklanmalıdır. Bu yöntem hem Kurul incelemesini hem m² tahakkukunun denetlenmesini kolaylaştırır.
Mimari proje tadilatı ile Koruma Amaçlı İmar Planı değişikliği aynı işlem midir?
Hayır. Mimari proje tadilatı, yürürlükteki plan kararları içinde onaylı somut yapı projesinin değiştirilmesidir. Koruma Amaçlı İmar Planı değişikliği ise plan düzeyinde kullanım, yapılaşma, ulaşım veya başka plan kararının değiştirilmesini hedefler.
Onaylı Koruma Amaçlı İmar Planında değişiklik tarifenin 7 numaralı satırına tabidir ve hektar esasına göre ücretlendirilir. 2026 yılında arkeolojik/tarihi sitte 0–5 hektar 5.000 TL, kentsel/kentsel arkeolojik sitte 10.000 TL temel bedel uygulanır; 5 hektar üstüne hektar başına 3.000 TL eklenir. Ayrıntılı hesap için Koruma Amaçlı İmar Planı değişikliği rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Bir yapı projesinin önerilen tadilatı yürürlükteki plan kararına aykırı hâle geliyorsa, yalnız proje tadilatıyla sonuç alınamaz; önce plan düzeyindeki hukuki sorun çözülmelidir.
Koruma Kurulu yeni yapı tadilatını hangi açıdan inceler?
Koruma Kurulu, önerilen değişikliğin sit alanının veya korunma alanının koruma değerlerine etkisini değerlendirir. Yapının çevredeki tescilli kültür varlıklarıyla ilişkisi, siluet, kütle, gabari, cephe ritmi, malzeme ve açık alan düzeni gibi unsurlar önem taşıyabilir.
İlk proje belirli koşullarla onaylanmışsa tadilat bu koşulları ortadan kaldıramaz. Örneğin Kurul kararı belirli cephe malzemesi, çatı biçimi veya yapı yüksekliği öngörmüşse öneri proje bu şartlara aykırı olamaz; değişiklik ayrıca gerekçelendirilip Kurul değerlendirmesine sunulmalıdır.
Başvuru ücretinin ödenmesi olumlu karar garantisi sağlamaz. Tadilat koruma ilkelerine veya yürürlükteki plana aykırıysa Kurul olumsuz karar verebilir.
Yeni yapı proje tadilatı ruhsat tadilatı yerine geçer mi?
Hayır. Koruma Kurulu onayı ile belediye veya diğer ruhsat makamlarının işlemleri farklı hukuki dayanaklara sahiptir. Mimari proje tadilatı yapı ruhsatını etkiliyorsa 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler uyarınca ruhsat tadilatı ayrıca yürütülmelidir.
Genel yapı ruhsatı başvuru süresi için 3194 sayılı Kanun m.22 yapı ruhsatı rehberimiz incelenebilir. Sit alanında ise ruhsat makamı Koruma Kurulu kararlarını da gözetmek zorundadır.
Olumsuz Kurul kararında ücret iade edilir mi?
7590 sayılı Kanuna ekli tarifenin genel dipnotu, Koruma Bölge Kurulunca olumsuz karar alınması hâlinde alınan ücretin iade edilmeyeceğini açıkça düzenler. Bu nedenle m² üzerinden ödenen hizmet bedeli bir “onay bedeli” değildir.
Başvuru öncesinde projenin yürürlükteki koruma amaçlı imar planına, ilk Kurul kararına ve onaylı mimari koşullara uygunluğu kontrol edilmelidir. Eksik veya planla çelişen tadilat önerisi hem zaman kaybına hem iade edilmeyen hizmet bedeline yol açabilir.
Kurul kararına karşı itiraz söz konusuysa Koruma Yüksek Kurulu itiraz ve başvuru belgesi 2026 rehberimiz güncel 60 günlük süreyi ve ücret sistemini açıklar.
Kamu kurumlarının yeni yapı projelerinde ücret alınır mı?
Tarifenin genel dipnotuna göre kamu kurumlarının mülkiyetindeki taşınmazlarla ilgili görüş talepleri ve kendi bünyelerinde hazırlanan plan, proje, yapım ve benzeri işler için ücret alınmaz. Muafiyet, başvurunun ve projenin gerçekten kamu kurumunun bu kapsamındaki işi olmasına bağlıdır.
Özel yüklenicinin kamuya iş yapması tek başına muafiyet doğurduğu anlamına gelmez. Başvuruyu yapan kurum, taşınmazın mülkiyeti ve projenin hukuki niteliği tahakkuk öncesinde açıklaştırılmalıdır.
Başvuru öncesi kontrol listesi
1. Projenin yeni yapı mimari projesi olduğundan emin olun. Tarihî yapının restorasyon projesi tarife 8 kapsamındadır.
2. Onaylı eski projeyi ve Kurul kararını temin edin. Değişiklik mevcut kararla karşılaştırılmalıdır.
3. Brüt alanı netleştirin. Tarife net değil, brüt m² esasına dayanır.
4. Kullanım türünü ayırın. Konut 20 TL/m²; ticaret ve diğer 40 TL/m² birim fiyatına tabidir.
5. Plan uygunluğunu kontrol edin. Tadilat Koruma Amaçlı İmar Planına aykırıysa yalnız proje değişikliğiyle çözülemez.
6. KDV’yi ayrıca hesaplayın. Tarife fiyatları KDV hariçtir.
7. Boğaziçi özel kuralını kontrol edin. Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesinde birim fiyat iki kat uygulanır.
8. Olumsuz karar riskini dikkate alın. Ret hâlinde hizmet bedeli iade edilmez.
Tadilat onayından sonra hangi belgeler saklanmalıdır?
İlk onaylı mimari proje, tadilat projesi, Kurul kararları, tahakkuk ve ödeme makbuzu, ruhsat tadilatı varsa ruhsat eki paftalar ve uygulama projeleri aynı dosyada saklanmalıdır. Böylece sahadaki uygulamanın hangi son onaylı projeye göre yapıldığı açıkça gösterilebilir.
Proje daha sonra yeniden değiştirilecekse önceki tadilatın kapsamı ve m² hesabı yeni başvuruyla karşılaştırılmalıdır. Aynı paftanın farklı tarihlerdeki sürümlerinin karışmaması için revizyon tarihleri ve Kurul karar sayıları açık yazılmalıdır.
Tadilat sırasında yapı kütlesi veya kullanım değişirse hangi kontrol yapılmalıdır?
Onaylı yeni yapı projesindeki değişiklik yalnız iç mekân düzeniyle sınırlı olmayabilir. Yapı kütlesinin büyütülmesi, kat adedinin, yüksekliğin, cephe oranlarının veya kullanım türünün değiştirilmesi yürürlükteki koruma amaçlı imar planına ve ilk Kurul kararına ayrıca uygun olmalıdır. Proje tadilatı, planın izin vermediği bir yapılaşma hakkını kendiliğinden yaratmaz.
Konut olarak onaylanan bölümün ticari kullanıma dönüştürülmesi yalnız tarife hesabını değil, imar ve ruhsat koşullarını da etkileyebilir. Tarife 9 konut için 20 TL/m², ticaret ve diğer kullanım için 40 TL/m² belirlediği için kullanım değişikliğinin tahakkuka etkisi de proje üzerinden açıkça görülmelidir. Kullanımın hangi tarihte ve hangi kararla değiştiği belgelenmelidir.
Yapı kütlesindeki değişiklik korunma alanında tescilli yapının görünümünü veya sit siluetini etkiliyorsa Koruma Kurulunun değerlendirmesi yalnız m² hesabıyla sınırlı kalmaz. Yeni kütlenin çevreyle ilişkisi, yaklaşma mesafeleri, açık alan düzeni ve tarihî dokuyla uyumu yeniden incelenebilir.
Uygulamada onaylı projeden sapma tespit edilirse ne yapılmalıdır?
İnşaat sırasında sahadaki imalatın son onaylı mimari projeden farklı olduğu fark edilirse, farklılığın niteliği belirlenmeden uygulamaya devam edilmemelidir. Değişiklik gerçekten proje tadilatı gerektiriyorsa yeni pafta hazırlanıp ilgili Kurul ve ruhsat makamı süreçleri tamamlanmalıdır.
“Uygulamada küçük değişiklik” gerekçesiyle Kurul onayı gerektiren bir mimari kararın sahada kendiliğinden değiştirilmesi, sonradan ruhsat ve koruma uyuşmazlığı doğurabilir. Bu nedenle şantiye ekibinin elinde son onaylı proje seti bulunmalı; revizyon tarihi ve Kurul karar numarası paftalarda açıkça gösterilmelidir.
Başvuru yapıldıktan sonra henüz onay kararı çıkmadan tadilatın sahada uygulanması da onay sonucu yerine geçmez. Ücretin yatırılması yalnız hizmet başvurusunun mali unsurudur; değişikliğin hukuka uygunluğu Kurul ve diğer yetkili mercilerin kararlarıyla belirlenir.
Başvuru dosyasındaki alan tablosu neden önemlidir?
Tarife brüt metrekareye dayandığı için mimari proje üzerindeki alan cetveli ile tahakkukta kullanılan alan aynı veriyi göstermelidir. Tadilat yalnız belirli bağımsız bölümlere ilişkinse hangi bölümlerin hesaba katıldığı açık olmalıdır. Konut ve ticaret alanları aynı yapıda birlikte bulunuyorsa 20 TL ve 40 TL birim fiyatlarının hangi alanlara uygulandığı ayrı gösterilmelidir.
Alan tablosunun eski proje sürümüne ait olması, tahakkukun güncel tadilat kapsamını yansıtmamasına yol açabilir. Bu nedenle son onaylı proje, öneri tadilat paftası, alan cetveli ve tahakkuk belgesi aynı revizyon tarihi üzerinden karşılaştırılmalıdır.
Ödeme makbuzunda tahakkuk kalemi ve proje kimliği de kontrol edilmelidir. Böylece sonraki revizyonda hangi başvuru için hangi m² üzerinden ücret ödendiği tereddütsüz biçimde izlenebilir.
Son onaylı pafta, uygulama süresince şantiyede esas alınmalı ve korunmalıdır.
Resmî kaynaklar
- TBMM – 7590 sayılı Kanun ve (1) sayılı ücret tarifesi
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 2863 sayılı Kanun
- Kültür Varlıkları ve Müzeler Genel Müdürlüğü
Sık sorulan sorular
Yeni yapı mimari projesi tadilat ücreti 2026’da kaç TL?
Konut için brüt m² başına 20 TL, ticaret ve diğer kullanımlar için brüt m² başına 40 TL temel hizmet bedeli uygulanır; KDV ayrıca tahsil edilir.
Restorasyon projesinde de aynı fiyat mı?
Birim fiyatlar aynıdır ancak restorasyon/restitüsyon/rekonstrüksiyon tadilatı tarife 8, yeni yapı mimari proje tadilatı tarife 9 kapsamındadır.
Şirket daha yüksek ücret öder mi?
Hayır. Tarife 9’da gerçek ve tüzel kişiler için m² birim fiyatları aynıdır.
Plan değişikliği de bu ücretle yapılır mı?
Hayır. Koruma Amaçlı İmar Planı değişikliği tarife 7’de hektar esasına göre ayrı düzenlenmiştir.
Kurul ret verirse ödeme iade edilir mi?
Hayır. Tarifenin genel dipnotu olumsuz Koruma Bölge Kurulu kararında alınan ücretin iade edilmeyeceğini düzenler.
KDV m² fiyatına dâhil mi?
Hayır. Yürürlükteki KDV oranı ayrıca tahsil edilir.
Boğaziçi’nde fiyat değişir mi?
Evet. Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki başvurularda birim fiyat iki kat uygulanır.
2027’de de 20 ve 40 TL mi olacak?
Hayır. 2863 Ek Madde 9 tarife tutarlarının her yıl yeniden değerleme oranında artırılmasını düzenler.
Bu içerik 16 Eylül 2026 itibarıyla 2863 sayılı Kanun Ek Madde 9 ve 7590 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı tarifenin 9 numaralı hizmet kalemi esas alınarak Avukat Halil BAKIRCI tarafından hazırlanmıştır. Somut dosyada ilk onaylı proje, tadilat kapsamı, kullanım türü ve brüt alan tahakkuktan önce doğrulanmalıdır.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU – Mersin
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
