Komşunun Duvarı Arsaya Taşarsa Ne Yapılır? Taşkın Yapı ve TMK m.725 | 2026
Kısa ve net cevap: Komşunun bina, duvar, balkon taşıyıcısı veya kalıcı yapısının bir bölümü parsel sınırını aşıp sizin arazinize taşmışsa Türk Medeni Kanunu m.725 uygulanır. Taşırılan bölüm için önceden kurulmuş bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmez ve durum ile koşullar da haklı gösterirse, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir. Bu nedenle 15 günlük itiraz süresi kritik önemdedir. Önce kadastro sınırı ve taşmanın teknik olarak gerçek miktarı harita mühendisi ölçümüyle belirlenmelidir.
TMK m.725’e Göre Taşkın Yapı Nedir?
Taşkın yapı, bir taşınmaz üzerinde yapılan kalıcı yapının bir bölümünün komşuya ait taşınmaz sınırına taşmasıdır. Temelin, bina gövdesinin, duvarın, kolonun, kapalı çıkmanın taşıyıcı bölümünün veya kalıcı yapı unsurunun parsel çizgisini aşması bu başlıkta incelenebilir. Her sınır ihlali otomatik olarak TMK m.725 anlamında taşkın yapı değildir; taşan unsurun yapı niteliği ve kalıcı bağlantısı değerlendirilir.
TMK m.725/1, yapıyı yapan malikin taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı varsa taşan kısmın kendi taşınmazının bütünleyici parçası olacağını düzenler. Örneğin tapuda taşkın yapıya ilişkin geçerli bir irtifak hakkı kurulmuşsa hukuki temel bu hak üzerinden yürür.
Asıl uyuşmazlık genellikle böyle bir irtifak hakkı bulunmadığı durumda çıkar. Maddenin ikinci fıkrası, irtifak hakkı yoksa zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak 15 gün içinde itiraz etmemesi, taşkın yapıyı yapanın iyiniyetli olması ve durum ile koşulların hakkaniyet bakımından talebi haklı göstermesi hâlinde yapı sahibine özel bir istem hakkı tanır.
Bu özel istem, “komşu benim arsama girmiş, bina otomatik olarak yıkılır” şeklindeki mutlak yaklaşımı da; “bina yapılmış, artık ne olursa olsun kalır” şeklindeki diğer uç yaklaşımı da reddeder. Kanun 15 günlük itiraz, iyiniyet ve hakkaniyet koşullarını birlikte arar.
Parsel Sınırı ve Taşma Nasıl Belirlenir?
İlk iş, göz kararıyla sınır belirlemek değildir. Bahçe duvarı, eski tel çit, ağaç sırası veya fiilen yıllardır kullanılan çizgi her zaman tapu ve kadastro sınırıyla aynı değildir. Uyuşmazlıkta kadastro paftası, aplikasyon krokisi, tapu kaydı ve teknik ölçüm birlikte değerlendirilmelidir.
Lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu veya yetkili harita mühendisi aracılığıyla aplikasyon yapılması, taşmanın santimetre/metre olarak ve hangi yapı unsurunda gerçekleştiğinin belirlenmesi önemlidir. Mahkeme aşamasında da keşif ve harita bilirkişisi incelemesi yapılır.
Taşma yalnız zeminde olmayabilir. Yapının temeli parsel altına geçmiş olabilir veya üst katta kalıcı yapı unsuru sınırı aşabilir. Teknik ölçüm üç boyutlu yapı ilişkisini ortaya koymalıdır. Sadece zemin duvarına bakmak yeterli değildir.
İmar planındaki çekme mesafesi ile mülkiyet sınırı da ayrı konulardır. Bir yapı kendi parseli içinde olsa bile imar çekme mesafesine aykırı olabilir; buna karşılık TMK m.725 bakımından asıl soru yapının başkasına ait araziye taşmasıdır. İmar aykırılığı ve özel mülkiyet taşması birlikte bulunabilir ancak hukuki yolları farklıdır.
TMK m.725’te 15 Günlük İtiraz Süresi Ne Zaman Başlar?
Kanun, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmesini öngörür. Sürenin başlangıcı inşaat ruhsatının tarihi veya temel atma tarihi değildir; zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarih önemlidir. Uyuşmazlıkta bu öğrenme tarihi ispat konusu olabilir.
Taşma inşaat sırasında açıkça görülüyorsa, komşunun şantiye sırasında durumu fark ettiği tarih tartışılabilir. Taşma ancak yıllar sonra yapılan kadastro ölçümünde anlaşılıyorsa öğrenme tarihi farklı olabilir. Bu nedenle taşmayı fark eden malik gecikmeden yazılı itiraz yapmalıdır.
İtirazın ispatlanabilir olması önemlidir. Noter ihtarı, iadeli taahhütlü gönderi, KEP veya içeriği ve tarihi güvenilir biçimde ispatlayan diğer yöntemler kullanılabilir. Sadece sözlü tartışmaya güvenmek, ileride 15 günlük sürenin geçirildiği savunmasına karşı delil zorluğu yaratır.
İtiraz metninde taşmanın kabul edilmediği, inşaatın sınır ihlaline devam etmemesi gerektiği ve ölçüm/tespit yapılacağı açıkça belirtilmelidir. Malik istemediği bir taşmayı zımnen kabul ettiği izlenimi yaratmamalıdır.
Taşkın Yapıyı Yapanın İyiniyetli Olması Ne Demektir?
TMK m.725/2’deki özel hak yalnız iyiniyetle taşkın yapı yapan kişiye tanınır. Yapı sahibi komşu sınırını aştığını biliyor veya gerekli dikkat gösterse açıkça bilebilecek durumdaysa iyiniyet iddiası ciddi biçimde zayıflar. İnşaat öncesi aplikasyon, proje, sınır kazıkları, komşunun yazılı uyarısı ve şantiye ölçümleri bu değerlendirmede önemlidir.
Taşma konusunda zamanında itiraz alan yapı sahibinin buna rağmen inşaata devam etmesi, sonraki bölüm bakımından iyiniyet savunmasını olumsuz etkiler. Özellikle komşu noter ihtarıyla sınır ihlalini bildirmiş ve ölçüm sunmuşsa, yapı sahibinin “haberim yoktu” demesi kolay değildir.
Buna karşılık kadastro sınırının hatalı aplikasyonu, eski sınır işaretlerinin yanıltıcı olması veya teknik bir ölçüm hatası gibi durumlarda yapı sahibinin sınırı aştığını bilmemesi somut delillerle değerlendirilebilir. İyiniyet soyut beyan değil, olayın şartlarından çıkarılan hukuki sonuçtur.
İyiniyet tek başına irtifak veya mülkiyet devri için yeterli değildir. Zarar gören malikin 15 gün içinde itiraz etmemiş olması ve durum ile koşulların talebi haklı göstermesi de gerekir. Koşullar kümülatiftir.
Taşkın Yapı İçin İrtifak Hakkı veya Arazi Parçasının Devri İstenebilir mi?
TMK m.725/2’deki şartlar oluşursa taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında iki seçenekten birini talep edebilir: taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulması veya taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesi.
Hangi çözümün uygulanacağı taşmanın büyüklüğü, yapının niteliği, parsel geometrisi, imar durumu, kalan taşınmazın kullanılabilirliği ve taraf menfaatleri değerlendirilerek belirlenir. Çok küçük bir temel taşması için bütün parselin devri söz konusu olmaz; kanun taşan kısmın bulunduğu arazi parçasını hedefler.
Mülkiyet devrinin teknik olarak mümkün olup olmadığı imar ve kadastro mevzuatıyla da bağlantılıdır. Parsel bölünmesi minimum yüzölçümü veya imar koşullarına aykırıysa doğrudan ifraz ve devir mümkün olmayabilir. Bu nedenle ayni hak çözümü tapu ve imar kurallarıyla birlikte incelenmelidir.
Mahkeme kararı, ayni hak kurulmasının veya mülkiyet değişikliğinin tapu siciline yansıtılmasına elverişli biçimde kurulmalıdır. Bedel ödemesi ile tescil ilişkisi hükümde açıklaştırılır.
Zarar Gören Malik 15 Gün İçinde İtiraz Ederse Ne Olur?
Süresinde itiraz, taşkın yapı sahibinin m.725/2’deki özel korunma şartlarından birini ortadan kaldırır. Bu durumda yapı sahibi “komşu sessiz kaldı, bedelini verip hakkı alırım” şeklinde m.725/2’ye dayanamaz. Malik mülkiyet hakkına yönelik müdahalenin önlenmesini ve şartlarına göre taşan kısmın kaldırılmasını talep edebilir.
Ancak uyuşmazlıkta talebin kapsamı ve uygulanabilirliği teknik inceleme gerektirir. Taşan kısmın kaldırılması yapının tamamında ağır güvenlik riski yaratıyorsa çözümün ölçülülüğü ve ilgili diğer medeni hukuk hükümleri ayrıca değerlendirilir. Bu değerlendirme, süresinde itirazın önemini ortadan kaldırmaz.
Taşma inşaat devam ederken fark edilmişse erken itirazın pratik değeri çok daha yüksektir. Temel veya duvar henüz tamamlanmadan sınırın düzeltilmesi, sonradan büyük yıkım ve tazminat uyuşmazlığını önleyebilir. Bu nedenle “bina bitsin sonra dava ederim” yaklaşımı hak yönetimi bakımından risklidir.
Acil ve devam eden sınır ihlalinde şartları varsa HMK m.389 ve devamı kapsamında ihtiyati tedbir talebi değerlendirilebilir. Mahkeme, tedbir için yaklaşık ispat, ciddi zarar riski ve ölçülülük şartlarını inceler.
TMK m.725’te Uygun Bedel Nasıl Belirlenir?
Kanun “uygun bedel” ifadesini kullanır. Bu bedel sembolik değildir; taşınmaz malikinin ayni hakkına getirilen yük veya mülkiyet kaybı ekonomik olarak karşılanmalıdır. Bedel belirlenirken taşan alanın yüzölçümü, taşınmazın konumu, imar hakkı, kullanım kabiliyeti, değer üzerindeki etkisi ve kurulacak hakkın niteliği dikkate alınır.
İrtifak hakkı kurulması ile mülkiyet devri aynı ekonomik etkiyi yaratmaz. İrtifakta mülkiyet malikte kalırken belirli kullanım veya yapı hakkıyla sınırlanır; mülkiyet devrinde taşınmaz parçası tamamen el değiştirir. Bu nedenle değerleme yöntemi farklılaşabilir.
Bedelin piyasa verilerine dayanan gayrimenkul değerleme bilirkişisi incelemesiyle belirlenmesi gerekebilir. Emsal satışlar tek başına yeterli olmayabilir; taşmanın kalan parsele etkisi ve yapılaşma hakkındaki kayıp da incelenir.
Taraflar anlaşarak bedeli ve hakkın şeklini belirleyebilir; ancak ayni hak ve taşınmaz devri resmi şekil ve tapu sicili kurallarına tabidir. Sadece adi yazılı kâğıtla mülkiyet devri yapılamaz.
Taşkın Yapı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Taşınmaz mülkiyetine, müdahalenin önlenmesine, irtifak hakkına veya TMK m.725 kapsamındaki ayni hak taleplerine ilişkin uyuşmazlıklar kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Davanın niteliği ve taraf sıfatları somut dosyada ayrıca kontrol edilir.
HMK m.12 taşınmaz üzerindeki ayni hakka veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar. Taşkın yapı taşınmaz sınırı ve ayni hak üzerinde doğrudan etkili olduğundan parselin bulunduğu yer mahkemesi esastır.
Dava dilekçesinde yalnız “duvar arsama girdi” denmemeli; tapu-parsel bilgileri, taşmanın konumu ve miktarı, öğrenme tarihi, itiraz tarihi, talep edilen hukuki sonuç ve teknik belgeler açıkça gösterilmelidir. Taşkın yapı sahibi irtifak veya mülkiyet devri istiyorsa m.725/2’nin bütün şartlarını ispatlamalıdır.
Tapu sicilinde irtifak veya mülkiyet değişikliği gerektiren hüküm kurulacaksa ilgili tapu müdürlüğüne uygulanabilir karar verilmesi önemlidir.
Taşkın Yapı Uyuşmazlığında Hangi Deliller Kullanılır?
- Her iki taşınmazın güncel tapu kayıtları,
- Kadastro paftası ve aplikasyon krokisi,
- Harita mühendisinin koordinatlı ölçümü,
- Onaylı mimari proje ve yapı ruhsatı,
- Taşmayı gösteren fotoğraf ve videolar,
- Taşmanın öğrenildiği tarihi gösteren yazışma ve tutanaklar,
- 15 gün içinde gönderilmiş noter ihtarı veya diğer yazılı itiraz,
- Mahkeme keşfi ve harita/inşaat bilirkişisi raporu,
- İmar ve parsel bölünme koşullarına ilişkin belediye belgeleri,
- Değerleme bilirkişisi raporu ve emsal veriler.
En kritik delillerden biri öğrenme ve itiraz tarihidir. Taşmanın fiziksel miktarı ne kadar önemliyse, m.725/2 yönünden 15 günlük sürenin geçip geçmediği de o kadar önemlidir. Bu nedenle malik taşmayı fark eder etmez belge üretmelidir.
Sık Yapılan Hatalar
- Bahçe duvarını kesin tapu sınırı sanmak.
- Harita mühendisi ölçümü yaptırmadan yıkım girişiminde bulunmak.
- Taşmayı öğrenince 15 günlük itiraz süresini önemsememek.
- Sözlü itirazla yetinip ispatlanabilir kayıt bırakmamak.
- İyiniyet şartının tek başına yeterli olduğunu düşünmek.
- İrtifak hakkı ile mülkiyet devrini aynı hukuki sonuç sanmak.
- İmar kurallarını ve ifraz imkânını incelemeden arazi devri planlamak.
- Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisini gözden kaçırmak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Taşınmaz sınırı ve mülkiyet uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku çalışma alanı, komşu kazısının yapıya etkisi için TMK 738 kazı ve yapı rehberi, komşu suları için TMK 742 doğal su akışı rehberi ve güncel içerikler için hukuk blogu incelenebilir.
Taşkın Yapı ve TMK 725 Hakkında Sık Sorulan Sorular
Komşunun duvarı arsama girdiyse ilk ne yapmalıyım?
Önce kadastro sınırını ve taşma miktarını harita mühendisiyle belirleyin. Taşmayı öğrendiyseniz 15 günlük itiraz süresini kaçırmadan ispatlanabilir biçimde itiraz edin.
15 günlük süre ne zaman başlar?
TMK m.725’e göre zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten başlar. Öğrenme tarihi uyuşmazlıkta ayrıca ispatlanabilir.
15 gün geçerse arsam otomatik komşuya mı geçer?
Hayır. Sürenin geçirilmesi tek başına mülkiyet devri yaratmaz. Taşkın yapıyı yapanın iyiniyetli olması ve durum ile koşulların talebi haklı göstermesi gerekir; ayrıca uygun bedel karşılığında irtifak veya devir talep edilip hukuken gerçekleştirilmelidir.
Komşu iyiniyetli değilse TMK 725’ten yararlanabilir mi?
İkinci fıkradaki özel irtifak veya mülkiyet devri talebi iyiniyetle yapan kişiye tanınmıştır. Taşmayı bilerek sürdüren kişinin bu şartı karşılaması mümkün değildir.
Taşan duvar hemen yıkılabilir mi?
Malikin kendiliğinden fiilî yıkım yapması yerine sınır ölçümü, yazılı itiraz ve mahkeme yolu kullanılmalıdır. Yapının güvenliği ve hukuki koşullar teknik ve yargısal inceleme gerektirir.
Taşan kısım için irtifak hakkı kurulabilir mi?
TMK m.725/2’deki bütün koşullar oluşursa uygun bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulması istenebilir.
Arazi parçasının mülkiyeti komşuya devredilebilir mi?
Koşullar oluşursa taşan kısmın bulunduğu arazi parçasının uygun bedel karşılığında devri istenebilir; ancak imar, ifraz ve tapu kuralları ayrıca sağlanmalıdır.
Taşkın yapı ölçümünü kim yapar?
Teknik sınır belirlemesi yetkili harita mühendislerince yapılır; dava aşamasında mahkeme harita ve gerektiğinde inşaat bilirkişisiyle keşif yapar.
Görevli mahkeme hangisidir?
Taşınmaz ayni hakkına ilişkin taşkın yapı uyuşmazlıklarında kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir; somut talep ayrıca incelenir.
Yetkili mahkeme neresi?
HMK m.12 uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Resmî Kaynaklar
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut dosyada kadastro sınırı, taşmanın öğrenilme tarihi, itiraz, iyiniyet, imar koşulları ve yapının teknik niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
