Mersin’de Site Çatısına Güneş Paneli Kurulması: Karar Nisabı, Ortak Gider ve Elektrik Bağlantısı

1. Çatı neden bütün maliklerin meselesidir?

Mersin’de apartman veya site çatısına güneş paneli yerleştirmek isteyen yönetici, öncelikle çatının hukuki statüsünü belirlemelidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi çatıyı kural olarak ortak yer sayar. Bir bağımsız bölümün çatı terasına doğrudan çıkışı olması, o yerin başka maliklerin rızası olmadan kalıcı elektrik tesisatıyla doldurulabileceği anlamına gelmez. Tapu senedi, onaylı mimari proje ve yönetim planı birbiriyle karşılaştırılmalıdır. Yeni panellerin kaplayacağı alan kadar invertörlerin konumu, kablo güzergâhı, bakım sırasında kullanılacak geçitler ve mevcut baca, anten, su deposu gibi tesisler de projede gösterilmelidir. Çatıdaki değişikliğin ortak kullanım alanını ne ölçüde sınırlayacağı, kurul kararı ve teknik güvenlik değerlendirmesi bakımından belirleyicidir. Başlangıçtaki yanlış alan tespiti sonradan kararın iptali ve eski hâle getirme taleplerine neden olabilecek uyuşmazlığın temelini oluşturur.

2. 634 sayılı Kanun’da tek bir karar oranı yoktur

Güneş paneli yatırımı aynı anda fiziksel yapı değişikliği, faydalı yenilik, ortak gider kararı ve bazen üçüncü kişiye kullanım hakkı verilmesi sonucunu doğurabilir. Bu nedenle “site toplantısında salt çoğunluk yeter” veya “mutlaka oybirliği gerekir” gibi mutlak açıklamalar yanıltıcıdır. Kanun’un 19. maddesi ortak yerlerdeki inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler için beşte dört yazılı rıza kuralını düzenler. 42. madde ortak yerin faydasını artıran yeniliklerde sayı ve arsa payı çoğunluğunu öngörür. 43. madde çok masraflı ve lüks yeniliklerin gider yükünü ayrı ele alır. 45. madde ise ortak taşınmazın ayni hakla sınırlandırılması gibi önemli tasarruflarda oybirliğini gündeme getirir. Sözleşmenin konusu, fiziki müdahale ve kat malikleri arasındaki mali sonuç birbirinden ayrılmadan tek bir madde seçilmemelidir. Mevcut yönetim planı da ayrıca incelenmelidir.

3. Ortak yere müdahale ve beşte dört yazılı rıza

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesindeki beşte dört yazılı rıza gereği, çatıya ankraj yapılması ve sabit güneş paneli taşıyıcılarının monte edilmesi gibi işlemlerde özellikle önem kazanır. Bu eşik yalnız toplantıya katılanların beşte dördünü değil, kanunun aradığı bütün kat malikleri üzerinden değerlendirilen yazılı rızayı ifade eder. Sadece sözlü onay, “yönetici uygun gördü” notu veya başlığı belirsiz WhatsApp mesajı üzerinde hukuki güvenlik sağlanamaz. Muvafakat belgesinin eki olarak hangi blok, hangi çatı, ne kadar alan ve hangi proje kullanılacağı gösterilmelidir. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin pay sahibi olduğu bağımsız bölümlerde oy ve imza yetkisi ayrıca hesaplanır. İmzaların toplantı kararıyla eşleştirilmesi, karar metnindeki proje ile uygulanan sistemin aynı olduğunun tespitine yardımcı olur. Taşıyıcı ayakların yalıtıma ve statik projeye etkisi de fiziksel müdahalenin kapsamına girer.

4. Faydalı yenilik kararı ve arsa payının rolü

634 sayılı Kanun’un 42. maddesi, ortak yerlerin daha uygun biçimde kullanılmasını veya buralardan sağlanan faydanın artırılmasını amaçlayan yenilik ve ilavelerin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılmasını düzenler. Yalnız bağımsız bölüm sayısında çoğunluğa ulaşmak bu düzenleme için tek başına yeterli değildir. Sitede küçük daire maliklerinin çoğunlukta fakat arsa paylarının toplamda azınlıkta olduğu durumlar görülebilir. Güneş panelinin ortak asansör, hidrofor veya bahçe aydınlatması için elektrik üretmesiyle yalnız belli dairelerin özel aboneliklerine yarar sağlayan model aynı değildir. Faydadan kimlerin hangi şekilde yararlanacağı, gider hesabı ve oy değerlendirmesini etkiler. 42. madde kapsamında karar alınması, 19. madde kapsamına giren gerekli fiziksel rızayı veya elektrik mevzuatındaki bağlantı işlemlerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Karar dosyası tüm ilgili katmanları birlikte göstermelidir.

5. Çok pahalı ve lüks sistemlerde gider paylaşımı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 43. maddesi, çok masraflı veya yapının niteliğine göre lüks sayılan yeniliklere ilişkin özel gider kuralları içerir. Her güneş enerjisi sisteminin lüks olduğu ya da hiçbirinin lüks olmadığı söylenemez. Yatırım tutarı, mevcut ortak elektrik gideri, yararlanacak alanlar, bakım ve onarım bedelleri ile yıllık üretim beklentisi somut olarak hesaplanmalıdır. Ortak aydınlatma tüketimi düşük bir apartmana aşırı büyük sistem kurma önerisiyle ortak tüketimin büyük kısmını karşılayacak ölçülü sistem birbirinden ayrılır. Katılmak istemeyen malikin gider bakımından durumu m.43 çerçevesinde ayrıca incelenmelidir. Yönetici aidat çizelgesine bütün maliklere eşit rakam yazmadan önce bu özel düzenleme ile 20. maddedeki genel ortak gider ilkelerini karşılaştırmalıdır. Toplantıda yatırımın teknik ömrü, olası invertör yenilemesi ve söküm masrafı da konuşulmalıdır.

6. Çatıyı şirkete kullandırmak hangi yetkiyi gerektirir?

Bazı şirketler “bedelsiz kurulum” karşılığında çatıyı uzun yıllar kullanmayı, üretilen elektriği yönetmeyi veya tesise ilişkin hakları bünyelerinde tutmayı teklif eder. İlk kurulumda para ödenmemesi, sözleşmenin bedelsiz ve risksiz olduğu anlamına gelmez. Çatının münhasır kullanımı, tesis mülkiyeti, işletme gelirleri, üçüncü kişiye devir, sözleşme bitiminde söküm ve hasar giderimi dikkatle okunmalıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi ortak taşınmazı ayni hakla sınırlandırmak ve bazı önemli yönetim işlerini yapmak için oybirliği öngörür; hükmün çatının reklam amacıyla kiralanması örneği her solar proje için otomatik tek karar nisabı anlamına gelmez. İlişkinin mülkiyet, kira, hizmet, eser veya başka sözleşme niteliği ayrı belirlenmelidir. Üçüncü kişinin çatı üzerinde uzun süreli hak elde ettiği modelde kurulun yetkisinin sınırı daha ayrıntılı hukuki değerlendirme gerektirir.

7. Yönetim planı ve çağrı usulü ihmal edilmemeli

Apartman yönetimi kat malikleri toplantısını sadece yöneticinin takvimine göre yapamaz. Yönetim planı, olağan veya olağanüstü toplantı kuralları ve 634 sayılı Kanun’un 28–32. maddeleri birlikte okunmalıdır. Gündemde belirsiz biçimde “enerji yatırımı” yazılması, sonradan on yıllık çatı sözleşmesini tartışmasız onaylatmak için güvenli bir yöntem değildir. Maliklere toplantıdan önce proje çizimleri, üç teklif varsa karşılaştırma cetveli, yıllık beklenen üretim, ödeme modeli ve garanti belgeleri verilmesi gerekir. Oy kullanan temsilcilerin yetkisi, kat maliklerinin arsa payları ve karara muhalif kalanların kayıtları defterde açık olmalıdır. Yönetim planını değiştirmek gerçekten gerekiyorsa bu işlem sıradan yatırım kararından ayrılır; 634 sayılı Kanun m.28 plan değişikliği için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu düzenler. Değişikliğin kapsamı ve tapu yönünden sonuçları önceden kontrol edilmelidir.

8. Mersin’de rüzgâr, nem ve çatı statiği

Güneşlenme miktarı tek başına bir binanın güneş paneline uygun olduğunu göstermez. Mersin’de özellikle deniz kenarına yakın binalarda tuzlu nemin metal bağlantılar üzerindeki etkisi, rüzgâr yükleri, çatı kaplaması ve mevcut taşıyıcı sistem dikkate alınmalıdır. Montaj ayaklarının oluşturduğu noktasal yük, çatının su yalıtımı ve acil bakım güzergâhları yetkin mühendislerce değerlendirilmelidir. Bir satış kataloğunda panelin hafif olması, binanın bütün taşıyıcı sistemi açısından yeterli rapor değildir. Mevcut çatı sızıntılarının fotoğraflanması ve kurulum öncesi tutanak düzenlenmesi daha sonra ortaya çıkabilecek zarar iddialarında önemlidir. Projede yangın erişimi, kabloların güvenli güzergâhı, yıldırımdan korunma sistemi ve inverterin havalandırılması da incelenir. Teknik raporlar kurul kararının ekine bağlanırsa maliklerin hangi değişikliğe onay verdiği anlaşılabilir. Teknik uygunluk ve hukuki rıza farklı ama birbirini tamamlayan şartlardır.

9. Ortak elektrik sayacıyla özel daire abonelikleri farklıdır

Sitedeki asansör, hidrofor ve çevre aydınlatmasının ortak elektrik aboneliği üzerinden tüketilmesi sık görülen modeldir. Buna karşılık bazı teklifler her dairenin özel faturasının güneşten üretilen elektrikle azalacağını ileri sürer. Bu iki proje aynı elektriksel ve hukuki işleyişe sahip değildir. Üretim tesisinin hangi gerçek veya tüzel kişi adına kurulacağı, hangi tüketim noktasıyla ilişkilendirileceği, bağlantı bölgesi, ölçüm düzeni ve sözleşme gücü incelenmelidir. Üretilen enerjinin tamamının her kat malikine eşit dağıtılacağı düşüncesi mevzuat ve abonelik verileri olmadan kanıtlanamaz. Başvuru dosyasında ortak sayaç numarası, abone sıfatı ve dağıtım şirketinin talep ettiği teknik bilgiler doğru olmalıdır. Kat malikleri kuruluna sunulan ekonomi hesabının soyut “tüm faturalar sıfırlanacak” vaadine değil gerçek tüketim profiline dayanması gerekir. Faydanın kime ait olduğu yatırımı finanse edecek kişilerin kararını doğrudan etkiler.

10. EPDK düzenlemesi ve lisanssız üretimin sınırları

6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu’nun 14. maddesi ile Elektrik Piyasasında Lisanssız Elektrik Üretim Yönetmeliği, lisans muafiyetinin uygulanacağı çerçeveyi belirler. Lisanssız üretim, hiçbir izin ve başvuru bulunmadığı anlamına gelmez. Proje, bağlantı koşulları, gerekli belgeler, sayaç ve teknik kabul süreçleri tamamlanmalıdır. İlgili şebeke işletmecisinin başvuru usulü ve güncel kapasite bilgisi öğrenilmeli; sözlü olumlu beyan resmî bağlantı işlemi yerine geçirilmemelidir. 2 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete’de yönetmelikte değişiklik yapılmış ve çeşitli hükümler 1 Mayıs 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Saatlik üretim-tüketim verileri ve mahsuplaşma hesabı nedeniyle eski aylık örnekleri doğrudan yeni projeye uygulamak hatalı olabilir. Bir apartman yöneticisi teklif isterken yükleniciden yalnız teknik güç değerini değil hangi mevzuat bendine göre başvuru yapılacağını ve hangi elektrik tüketimiyle eşleştirme planlandığını da açıklamasını istemelidir.

11. Üretim ile tasarruf neden aynı rakam değildir?

Bir sistemin yıllık üreteceği kilovatsaat miktarı ile apartman bütçesinden eksilecek para aynı ölçü değildir. Üretimin gün içindeki dağılımı, asansör veya hidroforun ne zaman çalıştığı, ilgili tarife, ölçüm ve mahsuplaşma kuralları ekonomi hesabını değiştirir. Proje dosyasında en az bir yıllık ortak elektrik tüketimi, önemli tüketim saatleri, gölgelenme analizi, inverter kayıpları, bakım takvimi ve sigorta maliyeti bulunmalıdır. “Beş yılda kendini amorti eder” şeklindeki kesin sonuç ancak değişkenler gösterilmeden pazarlama varsayımı olarak kalır. Yönetim, iyimser ve ihtiyatlı üretim senaryolarını karşılaştırmalı; gelecekteki enerji fiyatlarının sabit kalacağını öngörmemelidir. Üretici ekipmanın performans garantisi ile yatırımın parasal geri dönüş garantisi farklı iddialardır. Sözleşme konusu ürünün vaat edilen teknik özellikleriyle ekonomik tahmin raporu ayrı belgeler olarak korunursa olası sorumluluk tartışması daha sağlıklı yapılabilir.

12. Kredi, avans ve bütçe yetkisi

Güneş paneli için bir defalık avans toplanması, aidata taksit eklenmesi veya finansman kullanılması birbiriyle aynı mali işlem değildir. Yönetici hangi karara dayanarak harcama yapacağını, azami toplam tutarı, ödeme tarihlerini, fiyat farkı sınırını ve yükleniciye verilecek teminatı belirlemelidir. 634 sayılı Kanun m.20 genel ortak gider düzenini içerirken m.42 ve m.43 yenilik giderlerine ilişkin özel ayrımlar yapar. Her bağımsız bölümden aynı tutar istenmesi veya bütün bedelin arsa payına göre bölünmesi her olayda otomatik doğru çözüm değildir. Karma binalarda işyerlerinin ortak tüketimle ilişkisi ve yönetim planı ayrıca incelenir. Borcun vadesi, yönetimin tahsil yetkisi ve ödenmeyen avansın hukuki niteliği açık olmalıdır. Toplantı tutanağında yalnız “GES yapılacak” denilmesi, yöneticiye sınır tanımayan finansman ve yeni sözleşme yetkisi verildiği anlamına gelmemelidir.

13. Yüklenici sözleşmesinde teslimin ölçüsü

İyi bir kurulum sözleşmesinde yalnız panel sayısı, marka ve toplam fiyat bulunmaz. İnverter modeli, çatı taşıyıcı sistemi, korozyon koruması, elektriksel koruma elemanları, kablo güzergâhı, bağlantı işlemleri, proje revizyonları ve garanti kapsamı ayrı teknik eklerle tanımlanır. Montaj bitimi ile sistemin mevzuata uygun biçimde devreye alınıp kabul edilmesi aynı aşama değildir. Ödeme planı sözleşme, kurulum, teknik inceleme ve kesin kabul gibi kanıtlanabilir aşamalara bağlanabilir. Çatıda su sızıntısı oluşursa yüklenicinin inceleme ve giderim süresi, teknik servis sağlama yükümlülüğü ve üçüncü kişilere verilen zarardan sorumluluk düzenlenmelidir. Garanti belgesi ile yıllık bakım sözleşmesi karıştırılmamalıdır. Alt yüklenici, iş güvenliği ve şantiye alanının teslimi konularında da sorumluluk belirlenmelidir. Bütün bunlar, daha sonra yalnız telefon konuşmalarına dayanılarak yürütülecek belirsiz talep sürecini önler.

14. Çatı sızdırırsa delil ve tazminat incelemesi

Kurulumun ardından üst kattaki dairede nem ve su lekesi görülmesi otomatik olarak montaj kusuru bulunduğunu göstermez; ancak inceleme gerektiren önemli bir olgudur. Montaj öncesinde çatı yalıtımının durumu, daha önceki sızıntılar, yeni ankraj noktaları ve yağış kayıtları karşılaştırılmalıdır. Sorunun ortak yer bakımından yönetim sorumluluğundan mı yoksa yüklenicinin sözleşmeye aykırı işinden mi kaynaklandığı somut belgeyle belirlenir. Zarar gören dairenin eşyası ve kullanılamayan alanlar bakımından ayrıca maddi zarar hesabı gerekebilir. Yönetici güvenli geçici onarım tedbirlerini ihmal etmemeli; buna karşılık delili tamamen yok edecek işlemden önce fotoğraf, video, teknik servis raporu ve taraf bildirimi kaydetmelidir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 400–405. maddeleri kapsamında gerekli şartlarda delil tespiti istenebilir. Delil tespiti tek başına davanın kazanıldığı veya yüklenicinin kesin kusurlu olduğu anlamına gelmez.

15. İki bloklu sitelerde karar kimin kuruluna aittir?

Mersin’de çok bloklu projelerde ortak yönetici bulunması her çatının bütün site maliklerinin aynı şekilde ortak alanı olduğu anlamına gelmeyebilir. Yapı farklı parsellerde kuruluysa tapu, toplu yapı rejimi ve yönetim planı birlikte okunmalıdır. A blok çatısında panel kurulup B blok ortak elektrik tüketiminin karşılanacağı bir tasarımda, çatıyı kullanma hakkına sahip maliklerle yatırımın ekonomisinden yararlanacak maliklerin kümesi farklı olabilir. Karar verilecek kurulun yetkisi, hangi giderin hangi maliklere yükletilebileceği ve üretim-tüketim ilişkilendirmesinin hukuki şartları ayrıca incelenmelidir. Teknik firmanın yalnız “site yönetimi kabul etti” imzasıyla bütün bloklar adına hak kazandığı varsayılmamalıdır. Her parselin bağımsız bölüm sayısı ve arsa payı hesabı bir tabloya dökülmeli; çatı kullanımının başka bir bloka tahsisi mevcut planla karşılaştırılmalıdır. Bu kontrol maliyetin adil ve hukuka uygun dağıtılmasını kolaylaştırır.

16. Yabancı veya şehir dışında yaşayan maliklerin rızası

Mersin’de konut sahibi olup yılın büyük bölümünü Almanya, Rusya ya da başka bir ülkede geçiren maliklerin toplantıya gelememesi oy haklarını ortadan kaldırmaz. Toplantı çağrısının kanuna ve yönetim planına uygunluğu incelenmelidir. Apartman mesajlaşma grubuna yazılan kısa duyuru her durumda bütün tebligat gereklerini karşıladığı anlamına gelmez. Vekille oy kullanılması halinde temsil belgesinin kapsamı, düzenleniş şekli ve 634 sayılı Kanun m.31’deki temsil kuralları dikkate alınmalıdır. Ortak yer değişikliği için ayrıca yazılı muvafakat aranıyorsa bu belgenin proje kapsamıyla ilişkilendirilmesi gerekir. Yurt dışından düzenlenen vekâletnamenin gerektiğinde tercüme ve tasdik işlemleri kontrol edilmelidir. Toplantı kararının özetini sonradan göndermek yerine teknik ve mali belgelerin önceden bütün maliklere ulaştırılması usul itirazını ve bilgi eksikliğini azaltır. Farklı dilde bilgilendirme sağlanması hukuki karar nisaplarını değiştirmez.

17. Belediye işlemi ile şebeke bağlantısı aynı değildir

Çatıya müdahalenin yapı ve mimari proje bakımından değerlendirilmesi ile elektrik şebekesine bağlantı başvurusu ayrı idari süreçlerdir. Yetkili belediye veya diğer yapı denetim merciinin isteyebileceği belgeler ile ilgili elektrik şebekesi işletmecisinin inceleyeceği başvuru paketi aynı olmayabilir. Projenin adresi, mevcut ruhsat ve statik çizim, abone bilgisi, tek hat şeması ve tesisatın teknik özellikleri somut şekilde hazırlanmalıdır. Mezitli’de bir apartmanla Tarsus’taki bir site aynı panel markasını seçse de bağlantı ve idari işlem dosyalarında farklı teknik şartlar ortaya çıkabilir. Her başvurunun numarası, yazılı teslim tarihi, eksiklik yazıları, giderilen eksikler ve nihai karar sistemli tutulmalıdır. Yüklenicinin başvuruları hangi yetkiyle yaptığı ve kurumlarla yazışmaların nüshalarını yönetime ne zaman teslim edeceği sözleşmede yer almalıdır. Bir kurumdan olumlu görüş alınması başka kurumlardaki bütün işlemlerin bittiği anlamına gelmez.

18. Bakım, yangın güvenliği ve sigorta

Sistemin faaliyete başlamasıyla site yönetiminin sorumlulukları sona ermez. Panel temizliği, elektriksel bağlantıların kontrolü, inverter arızalarının giderimi, çatıya güvenli erişim ve çatı yalıtımının korunması için bakım planı hazırlanmalıdır. Taşıyıcı bağlantı gevşemesi veya elektrik kablosunda hasar gibi tehlikeli durumların tespiti için hizmet veren şirketin müdahale süresi belirtilmelidir. Sigorta poliçesinde ekipmanın, ortak alanın ve üçüncü kişilerin zararlarının hangi şartlarda teminat kapsamında olduğu açıklığa kavuşturulmalıdır. Özellikle yeni bir yangın veya fırtına hasarı meydana geldiğinde teknik kayıtların ve olay fotoğraflarının korunması önemlidir. Garanti veren üretici ile montaj yapan yüklenici aynı kişi olmayabilir; hangi zarardan kimin sorumlu olduğu sözleşme ve uygulanabilir kanun hükümleriyle belirlenir. Her ay sadece üretim değerinin kaydı değil bakım ve arıza giderlerinin de bütçeye işlenmesi gerekir. Kurul, düzenli hesap denetimi yapabilmelidir.

19. Kat malikleri kurulu kararına karşı dava

634 sayılı Kanun’un 33. maddesi kat malikleri kurulu kararlarının iptali için özel süreler öngörür. Kurula katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde, her durumda karar tarihinden itibaren altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Kararın yok veya mutlak butlanla geçersiz sayıldığı durumlarda farklı süre kuralı vardır; sıradan usul eksikliğinin kendiliğinden mutlak butlan olduğu ileri sürülemez. Dava açmadan önce toplantı çağrısı, hazirun, karar defteri, muhalefet şerhi, arsa payı listesi ve proje dosyası birlikte incelenmelidir. Karara katılmayan malik sırf ekonomik tercihini değil kanuna veya yönetim planına aykırılığı somutlaştırmalıdır. İptal davasının açılmış olması, montajı kendiliğinden durduran bir karar bulunduğu anlamına gelmez; somut zarar ve şartlar doğrultusunda koruma tedbiri ayrıca değerlendirilir.

20. Örnek dosya: 24 daireli sitede üç teklif

Yirmi dört bağımsız bölümden oluşan bir Mersin sitesinde yönetici üç teklif toplasın: birinci teklif yalnız ekipman satışını, ikinci teklif bağlantı ve teknik kabul işlemlerini de, üçüncü teklif ise şirketin çatıyı yıllarca işletmesi karşılığında düşük ilk ödeme yapmayı içeriyor olsun. Bu seçeneklerde ilk fiyatın aynı tabloda karşılaştırılması gerçek maliyetleri göstermeyebilir. Her teklif için panel ve inverter mülkiyeti, izin işlemleri, teknik garanti, çatı hasarı, yıllık bakım, sigorta ve sözleşme sona erdiğinde söküm gideri ayrı hesaplanır. Toplantıya katılan on üç malikin çoğunluğu desteklemesi, oyların toplam arsa payı çoğunluğunu sağlayıp sağlamadığı ayrıca hesaplanmadan 42. madde bakımından sonuç doğurmaz. Aynı kararın çatıya fiziksel müdahale yönünden 19. madde şartları da ayrı incelenir. Şirketin münhasır kullanım hakkı elde ettiği seçenekte ise sözleşmenin niteliği ve 45. madde değerlendirmesi gerekir. Böylece çoğunluk hesabı teklifin ekonomik ve hukuki özelliklerinden koparılmaz.

21. Satış yapılırsa eski yatırım borçları ne olur?

Güneş paneli yatırımı için avans alınmış dairenin daha sonra satılması, eski ve yeni malikin sorumluluğunu somut tarihlerle incelemeyi gerektirir. Bir ödeme kaleminin hukuka uygun kat malikleri kurulu kararından kaynaklanmasıyla, eski malikin kendi adına yaptığı kişisel finansman sözleşmesinden kaynaklanması aynı değildir. Yönetim planı ve 634 sayılı Kanun’un gider hükümleri çerçevesinde borcun kaynağı, dönemi ve muaccel olduğu tarih belirlenmelidir. Satış öncesi alıcının yatırım kararı, tamamlanmamış taksitler, sistemin ortak mülkiyet niteliği ve bakım yükümlülükleri hakkında bilgi edinmesi uyuşmazlık riskini azaltır. Yönetici borç dökümünü tarihli ve dayanak kararı gösteren belgeyle sunmalıdır. Bir malik değiştiği için eski döneme ait kişisel borcun hiçbir ayrım yapılmadan yeni malike yüklenmesi doğru olmayabilir. Konu, icra takibi veya itiraz aşamasına gelmeden önce belgelendirilmelidir.

22. İnceleme için hangi evraklar hazırlanmalı?

Somut dosyada dört klasör hazırlanması pratiktir. Birincisi tapu, yönetim planı, mimari ve statik projeyi içerir. İkincisinde kurul çağrıları, kat malikleri listesi, arsa payları, vekâletnameler, karar tutanakları ve yazılı muvafakatler bulunur. Üçüncü klasör teklifleri, yüklenici sözleşmesini, ödeme planını, teknik kabul ve garanti belgelerini içerir. Dördüncüsünde elektrik aboneliği, üretim-tüketim eşleştirmesi, şebeke işletmecisi başvuruları, resmî yazılar, sayaç ve üretim raporları saklanır. Her belgenin tarih ve imza bilgisinin görünür olması gerekir. Güncel mevzuat ile yapılmak istenen teknik işlem arasındaki bağlantıyı gösteren bu dosya, soyut “site çatısına panel kurulur mu?” sorusunu somut bir hukuk değerlendirmesine dönüştürür. İhtilaf ortaya çıktıysa su sızıntısı, sistem performansı veya yetki eksikliği gibi iddialar ayrı delil dosyalarında incelenmelidir. Hangi eksik belgenin sonucunun ne olduğunu açıkça yazmak sağlıklı yöntemdir.

Güncel mevzuat ve ilgili rehberler

Başlıca resmî kaynaklar: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6446 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, EPDK lisanssız üretim mevzuatı, 2 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete düzenlemesi. Elektrik başvuru şartlarında son değişiklikler somut başvuru tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.

İlgili ancak ayrı konulu sayfalar: Ortak alanlarda değişiklik ve KMK 19, Mersin ortak alan kullanım uyuşmazlıkları, GES üretim performansı ve yüklenici, Çatının kiralanması ve KMK 45, Elektrik tesisi izinleri hakkında farklı bir örnek.

12 sık sorulan soru