Onarılabilir Hasarlı Binada Oturulabilir mi? 7269 m.13 (2026)
- Onarılabilir bina ne demektir?
- Onarım yapılmadan oturmak yasak mı?
- Hangi kurum karar verir?
- Onarım nasıl yapılır?
- Ruhsat ve proje gerekir mi?
- Bir yıllık süre ne anlama gelir?
- Süre uzatılabilir mi?
- Onarım yapılmazsa ne olur?
- Kiracı ve malik açısından sonuçlar
- Hak sahipliği ve DASK ilişkisi
- İdari itiraz ve dava
- Sık sorulan sorular
7269 m.13 bakımından onarılabilir hasarlı bina nedir?
Afet sonrasında yapılan hasar tespitinde her hasarlı bina için doğrudan yıkım sonucu çıkmaz. Bazı yapılar teknik olarak tamir ve ıslah edilebilir nitelikte kabul edilir. 7269 sayılı Kanun m.13, bu yapıları yıkılması gereken tehlikeli binalardan ayırır ve kullanıma geri dönmeden önce gerekli onarımın tamamlanmasını şart koşar.
“Onarılabilir” ifadesi günlük dilde basit boya, sıva veya çatlak kapatma anlamına gelmez. Yapının afet nedeniyle gördüğü teknik hasarın, yetkili idarenin ve ilgili mühendislik kurallarının öngördüğü yöntemle giderilebilmesi anlamına gelir. Taşıyıcı sistem hasarı varsa statik proje, güçlendirme projesi veya ruhsat gerektiren imalatlar gündeme gelebilir.
Resmî hukukî dayanak için 7269 sayılı Kanun’un güncel metni, teknik hasar tespit uygulamaları için AFAD’ın resmî sayfası ve 2025 tarihli Afetler Sonrası Bina Hasar Tespiti Yapılmasına İlişkin Genel Kurallar Hakkında Yönetmelik esas alınmalıdır.
Onarım yapılmadan hasarlı binada oturulabilir mi?
Kanunun cevabı nettir: tamir ve ıslahı mümkün olan bina, gerekli tamir ve ıslah yapılmadan kullanıma açılamaz. Amaç, gözle görülen hasarın basitçe kapatılması değil, yapının güvenli kullanım koşullarına uygun biçimde onarılmasıdır. İdari kayıt “onarılabilir” olduğu için malik veya kiracı kendiliğinden binaya dönemez.
Binanın içine girme ve oturma yasağı özellikle can güvenliği bakımından önemlidir. Taşıyıcı elemanlarda afet hasarı bulunan bir yapıda artçı sarsıntı veya yük değişikliği yeni risk oluşturabilir. İdarenin tahliye veya giriş yasağı bulunuyorsa bu karar kaldırılmadan kullanıma dönülmemelidir.
Onarımın tamamlandığını yalnız ustanın veya malikin beyanı belirlemez. Ruhsata tabi iş varsa belediye veya yetkili idarenin proje ve ruhsat süreçleri tamamlanmalı; mevzuatın istediği teknik kontroller yapılmalıdır. Kullanıma dönüş için somut afette öngörülen resmî prosedür takip edilmelidir.
Binanın onarılabilir olduğuna hangi kurum karar verir?
Afet sonrası hasar tespiti, yetkili teknik ekipler tarafından yürütülür. Hasar sınıfı ve yapının onarım/yıkım durumu resmi hasar tespit kayıtlarına bağlanır. Vatandaşın özel mühendis raporu önemli teknik veri sağlayabilir; ancak resmi idari hasar sınıfını tek başına değiştirmez.
Hasar sınıfının yanlış olduğu düşünülüyorsa 7269 m.13 kapsamındaki itiraz mekanizması kullanılmalıdır. Mahallî ilan tarihinden başlayan 30 günlük teknik itiraz hakkında ayrıntılı bilgi için hasar tespit raporuna itiraz süresi rehberimize bakabilirsiniz.
Yıkım ve boşaltma bildirimi ayrıca tebliğ edilmişse, m.13’teki üç günlük özel itiraz süresi devreye girer. Bu iki süre birbirinin yerine geçmez. Yıkım tebligatına itiraz rehberi bu kısa süreyi ayrı ele almaktadır.
Onarım hangi teknik ve hukuki usulle yapılır?
Onarımın kapsamı yapının hasarına göre belirlenir. Taşıyıcı olmayan elemanlarda sınırlı tamir yeterli olabilirken, taşıyıcı sistemdeki hasar için mühendislik projesi ve güçlendirme hesabı gerekebilir. Onarım yönteminin binanın mevcut projesi, yapı sistemi ve güncel deprem güvenliği kurallarıyla uyumlu olması gerekir.
Malik, resmi hasar durumunu değiştirmek veya delilleri ortadan kaldırmak amacıyla tespit süreci tamamlanmadan sıva kapatma, çatlak enjeksiyonu veya taşıyıcı eleman müdahalesi yapmamalıdır. Önce hasar tespit ve itiraz süreci, ardından ruhsat/proje ve onarım işlemleri yürütülmelidir.
Onarım sırasında ortak alanlara müdahale gerekiyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri de önem kazanabilir. Ana taşıyıcı sistem ortak yer niteliğindedir; tek bağımsız bölüm malikinin kendi kararıyla kolon veya kirişe müdahale etmesi hukuken ve teknik olarak mümkün değildir. Apartman ve site yapılarında proje bütün bina üzerinden değerlendirilir.
Onarım için ruhsat ve proje gerekir mi?
Yapılacak işin niteliğine göre belediye veya ilgili idareden ruhsat alınması gerekebilir. Basit tamir ve tadil ile taşıyıcı sistemi etkileyen güçlendirme aynı işlem değildir. Taşıyıcı sisteme ilişkin güçlendirme işlemleri, yetkili proje müellifleri tarafından hazırlanmış proje ve ilgili idari onaylar çerçevesinde yürütülmelidir.
Özellikle orta hasarlı veya güçlendirme gereken binalarda, geçmişte belirli afetler için çıkarılan geçici düzenlemeler bulunmuştur. Ancak 2026’da yeni bir dosya değerlendirilirken eski tarihli geçici düzenlemenin otomatik uygulanacağı varsayılmamalıdır. Afet tarihi, hasar tespit sonucu ve o olaya özgü yürürlükteki mevzuat birlikte kontrol edilmelidir.
Ruhsatsız yapılan taşıyıcı müdahale, hem imar yaptırımı hem de can güvenliği riski doğurur. Yapı kullanıma açılmadan önce gerekli idari belgelerin tamamlandığı doğrulanmalıdır.
7269 m.13’teki bir yıllık onarım süresi nedir?
7269 m.13, tamir ve ıslahı mümkün olan binaların kanunda belirlenen süre içinde onarılmasını öngörür. Genel kural olarak onarım için bir yıllık süre bulunur. Sürenin hangi tarihten başladığı somut idari bildirim ve hasar tespit süreci üzerinden belirlenmelidir; yalnız afet tarihine bakılarak hesap yapılmamalıdır.
Bir yıllık süre, malikin hiçbir işlem yapmadan bekleyebileceği anlamına gelmez. Proje, ruhsat, kat malikleri kararı ve teknik uygulama zaman alabileceğinden süreç erkenden başlatılmalıdır. İdarenin bildirimindeki özel son gün esas alınmalı ve başvuru/ruhsat kayıtları saklanmalıdır.
Onarım tamamlandığında teknik uygunluğun ve resmî kaydın güncellendiği kontrol edilmelidir. Yalnız inşaat işinin fiilen bitmesi, kullanım yasağının kendiliğinden kalktığı anlamına gelmez.
Bir yıllık onarım süresi uzatılabilir mi?
7269 m.13, bazı durumlarda onarım süresinin uzatılabilmesine imkân verir. Kanundaki ek süre, haklı ve belgelenebilir sebeplerin bulunmasına ve yetkili idarenin değerlendirmesine bağlıdır; kendiliğinden doğan otomatik bir hak değildir. Uygulamada altı aya kadar ek süre söz konusu olabilir.
Uzatma istenecekse bir yıllık sürenin dolmasını beklemeden yazılı başvuru yapılmalıdır. Ruhsat sürecindeki gecikme, teknik zorunluluk, ortak malik uyuşmazlığı veya mücbir sebep ileri sürülüyorsa bunlar belgeyle gösterilmelidir. İdarenin uzatma kararının yazılı örneği alınmalıdır.
Uzatma başvurusu yapılmış olması tek başına sürenin durduğu anlamına gelmez. İdarenin kabul kararı ve yeni son tarih kesinleştirilmeden eski sürenin geçtiği varsayımıyla hareket edilmemelidir.
Onarılabilir bina süresinde onarılmazsa ne olur?
Kanunda öngörülen sürede gerekli tamir ve ıslah yapılmazsa yapı hakkında yıkım süreci gündeme gelir. Bu sonuç, afet mevzuatının can güvenliği amacından kaynaklanır. Teknik olarak onarılabilir bir yapının yıllarca hasarlı halde kullanılması veya terk edilmiş şekilde risk yaratması kabul edilmez.
İdare yıkım işlemi tesis ederse tebligat ve kanuni itiraz süreleri ayrıca takip edilmelidir. Yıkım kararının dayandığı hasar tespitinin veya süre hesabının yanlış olduğu düşünülüyorsa ilgili idari ve yargısal yollar kullanılabilir. Ancak dava açılması yıkımı otomatik olarak durdurmaz; yürütmenin durdurulması koşulları 2577 sayılı İYUK m.27’ye tabidir.
Onarım süresinin geçirildiği dosyalarda en önemli kayıtlar ilk hasar tespit ilanı, onarım bildirimi, ruhsat başvuruları, varsa süre uzatma kararı ve idarenin son yıkım işlemidir. Süre tartışması bu belgeler üzerinden yapılır.
Kiracı hasarlı binaya dönmek zorunda mı?
Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesi, binanın afet nedeniyle güvenli kullanıma kapatılması halinde Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Kiracı, idari olarak kullanımı yasaklanmış bir yapıda sırf sözleşme devam ediyor diye oturmaya zorlanamaz. Kiralananın kullanıma elverişliliği kira ilişkisinin temel unsurudur.
Malik onarım sürecini tamamladıktan ve bina yasal olarak kullanıma açıldıktan sonra kira ilişkisinin devam edip etmediği, fesih, kira bedeli ve teslim konuları somut sözleşmeye göre ele alınır. Afet yardımı veya geçici barınma desteği alınması da özel hukuk kira ilişkisinin bütün sonuçlarını otomatik olarak çözmez.
Kiracının AFAD hak sahipliği ile malikin hak sahipliği aynı değildir. 7269 m.28-30 kapsamındaki kalıcı konut/işyeri hak sahipliği esas olarak kanundaki mülkiyet ve diğer şartlara göre yürür.
Onarım süreci afet hak sahipliğini etkiler mi?
Hak sahipliği başvurusu ve onarım süreci ayrı işlemlerdir. 7269 m.28’deki iki aylık talep-taahhüt süresi, hasar tespit ve onarım dosyasından bağımsız olarak takip edilmelidir. Başvuru süresinin ayrıntıları için afet hak sahipliği başvuru süresi rehberine bakılabilir.
Onarılabilir binanın sahibi bakımından verilecek yardımın türü, hak sahipliği şartları, bina hasarı ve özel afet düzenlemelerine göre değişir. Bu nedenle “binam onarılabilir, kesin konut hakkım var” veya “onarılabilir olduğu için hiçbir yardım alamam” şeklindeki genellemeler doğru değildir. Kanundaki hak sahipliği şartları ayrı uygulanır.
DASK tazminatı da onarım sürecinden ayrı sigorta dosyasıdır. Sigorta tazminatının ödenmesi, resmi kullanım yasağını kaldırmaz; resmi onarım ve ruhsat süreci tamamlanmalıdır.
Onarım kararına veya hasar sınıfına nasıl itiraz edilir?
İtirazın konusu ilk teknik hasar sınıfıysa 7269 m.13’teki 30 günlük hasar tespit itiraz süresi kullanılır. Yıkım bildirimi varsa ayrıca üç günlük özel itiraz süresi vardır. Onarım için belirlenen idari şart veya sonraki yıkım işlemi ayrı bir kesin işlem oluşturuyorsa, buna karşı idari yargı yolu değerlendirilir.
2577 sayılı İYUK m.7’de özel kanunda başka süre bulunmayan idari işlemler için genel dava açma süresi idare mahkemelerinde 60 gündür. Sürenin başlangıcı tebliğ/ilan şekline göre belirlenir. Yürütmenin durdurulması için İYUK m.27’deki açık hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar şartlarının birlikte bulunması gerekir.
Dava dosyasında teknik rapor, ruhsat başvuruları, onarım projesi, idarenin süre bildirimleri ve varsa uzatma başvurusu birlikte sunulmalıdır. Yalnız onarımın pahalı olması idari işlemi hukuka aykırı hale getirmez; uyuşmazlığın kanuni ve teknik sebebi gösterilmelidir.
Onarılabilir hasarlı binada kullanım için kontrol listesi
| Kontrol | Gerekli işlem |
|---|---|
| Hasar kaydı | Resmî hasar sınıfını ve ilan tarihini alın |
| İtiraz | Yanlış sınıf varsa 30 günlük süreyi kullanın |
| Tahliye | Giriş/kullanım yasağına uyun |
| Proje | Taşıyıcı müdahale için mühendislik projesini hazırlatın |
| Ruhsat | Gerekli belediye/idare izinlerini alın |
| Süre | Bir yıllık onarım süresini ve varsa ek süreyi takip edin |
| Bitirme | Onarımın resmî kayda işlendiğini doğrulayın |
| Kullanım | Yasal kullanım izni oluşmadan binaya dönmeyin |
Onarımın tamamlandığı nasıl belgelendirilir?
Fiilî inşaat işinin bitmesi ile idari sürecin tamamlanması aynı şey değildir. Taşıyıcı sistem onarımı veya güçlendirme ruhsata tabi yapılmışsa proje müellifi, yapı denetim veya ilgili belediye/idare tarafından istenen teknik kontrollerin tamamlanması gerekir. İdarenin hasar kaydında kullanım kısıtı bulunuyorsa, bu kısıtın kaldırıldığını gösteren resmî kayıt alınmadan yalnız ustanın “onarım bitti” beyanıyla binaya dönülmemelidir.
Onarım dosyasında ruhsat, onaylı proje, mühendislik raporları, hakediş veya uygulama tutanakları, idareye verilen bitirme bildirimleri ve varsa yapı kullanma iznine ilişkin belgeler birlikte saklanmalıdır. Bu kayıtlar daha sonra satış, sigorta, kira veya yeni bir afet sonrasında önceki güçlendirmenin ispatı bakımından da önem taşır.
Apartman ve sitede tek malik kendi bağımsız bölümünü onararak dönebilir mi?
Hasar ana taşıyıcı sistemi ilgilendiriyorsa tek bağımsız bölüm düzeyinde çözüm mümkün değildir. Kolon, kiriş, perde, temel ve ana taşıyıcı sistem Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak yer niteliğindedir. Güçlendirme projesi binanın bütün taşıyıcı davranışını dikkate alır; bir daire malikinin yalnız kendi dairesinde kolon mantolaması veya taşıyıcı eleman müdahalesi yapması teknik ve hukuki olarak kabul edilemez.
Kat malikleri arasında onarım gideri veya karar nisabı uyuşmazlığı bulunması, 7269 m.13’teki idari süreleri kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle özel hukuk uyuşmazlığı sürerken ruhsat ve onarım sürelerinin ayrıca korunması gerekir. Gerektiğinde kat mülkiyeti uyuşmazlığı sulh hukuk mahkemesinde çözülür; afet idaresine karşı süre uzatımı istenecekse sebepler belgelenir.
Onarım masrafını kim öder?
Afet nedeniyle hasarlı binanın onarım maliyeti, hak sahipliği ve kredi yardımına ilişkin özel hükümler saklı olmak üzere kural olarak maliklerin sorumluluğundadır. 7269 sayılı Kanun kapsamında bazı afetzedelere kredi veya yardım mekanizmaları uygulanabilir; ancak her onarılabilir bina için bütün masrafın devletçe karşılanacağı şeklinde genel bir hüküm yoktur. Hak sahibi olup olmadığı, yardım türü ve borçlandırma şartları ayrı dosyada belirlenir.
Sigorta poliçesi bulunan yapıda DASK veya ihtiyari sigorta tazminatı onarım finansmanında kullanılabilir. Sigortanın ödediği tazminat idari onarım prosedürünü ortadan kaldırmaz. Poliçe kapsamı dışında kalan güçlendirme veya proje giderleri ayrıca malike ait olabilir. Birden fazla kat maliki varsa ortak yer onarım giderlerinin paylaşımında Kat Mülkiyeti Kanunu ve somut yönetim planı dikkate alınır.
Onarım sırasında bina kısmen kullanılabilir mi?
Resmî kullanım veya giriş yasağı bulunan binada “sadece bir katı kullanmak” şeklinde bireysel karar verilemez. Taşıyıcı sistem bütün bina için çalıştığından, hasarın yalnız belirli katta görünmesi diğer katların güvenli olduğu sonucunu doğurmaz. İdarenin veya yetkili teknik birimin kısmi kullanım izni bulunmadıkça tahliye kararına uyulmalıdır.
İşyeri, depo veya ortak alanın geçici kullanımı da aynı ilkeye tabidir. Ekonomik kayıp, kira ihtiyacı veya eşya erişimi can güvenliği kararını bertaraf etmez. Eşya almak için kontrollü giriş gerekiyorsa yetkili birimden izin istenmeli; onarım ekibinin çalışma alanına kullanıcı alınmamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Onarılabilir hasarlı binada hemen oturabilir miyim?
Hayır. 7269 m.13’e göre gerekli tamir ve ıslah yapılmadan kullanıma dönülemez.
2. Bina tamamen yıkık değilse giriş serbest midir?
Hayır. Resmî tahliye veya kullanım yasağı varsa buna uyulmalıdır.
3. Onarımı kendim yapabilir miyim?
Taşıyıcı sistemi etkileyen işlemler yetkili proje, mühendislik ve ruhsat sürecine tabidir.
4. Onarım süresi genel olarak ne kadardır?
7269 m.13 kapsamında genel olarak bir yıllık süre öngörülür.
5. Ek süre verilebilir mi?
Kanundaki şartlarla ve yetkili idarenin kararıyla ek süre verilebilir; otomatik değildir.
6. Süresinde onarım yapılmazsa ne olur?
Kanundaki şartlar oluştuğunda bina hakkında yıkım işlemi uygulanır.
7. Hasar sınıfı yanlışsa ne yapmalıyım?
Mahallî ilandan itibaren 30 günlük hasar tespit itirazını kullanmalısınız.
8. DASK ödemesi binaya dönme izni sayılır mı?
Hayır. Sigorta tazminatı ile idari kullanım izni farklı süreçlerdir.
9. Kiracı hasarlı binada oturmaya zorlanabilir mi?
İdari olarak kullanımı yasak yapıda oturmak zorunlu değildir; kira ilişkisi TBK hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.
10. Onarım süresiyle hak sahipliği başvuru süresi aynı mı?
Hayır. Hak sahipliği m.28 kapsamında ayrı iki aylık talep-taahhüt süresine tabidir.
Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Onarılabilir hasarlı binada temel kural, gerekli onarım ve resmî süreç tamamlanmadan kullanıma dönülmemesidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
