Riskli Parsel Boş Parselle Birleşirse Tapu Harcı Muafiyeti Nasıl Hesaplanır? | 2026
Kısa ve net cevap: 4 Şubat 2026 tarihinde değişen 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/11 uyarınca, riskli yapının bulunduğu parsel boş parsel veya parsellerle tevhit edilirse tapu harcı ve döner sermaye/ücret muafiyetleri yeni parselin tamamına otomatik uygulanmaz. Muafiyet, riskli yapının bulunduğu parsel alanının tevhit sonucu oluşan yeni parsel alanına oranı kadar uygulanır. Aynı oransal yaklaşım, riskli yapı parselindeki imar hakkının başka parsele transfer edilmesi hâlinde de transfer edilen hak ile ilgili işlem bakımından güncel Yönetmelik hükmüne göre değerlendirilir.
4 Şubat 2026 Sonrası Harç Muafiyeti Oranı Nasıl Belirlenir?
6306 sayılı Kanun, afet riski altındaki alanların ve riskli yapıların dönüşümünü hızlandırmak için çeşitli vergi, harç ve ücret istisnaları öngörür. Bununla birlikte riskli yapı parselinin daha büyük bir boş parsel veya parsellerle birleştirilmesi hâlinde muafiyetin kapsamının nereye kadar uzanacağı uzun süre uygulamada tartışma yaratmıştır. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği bu konuya açık bir oran kuralı getirmiştir.
Uygulama Yönetmeliği m.16/11’e göre, riskli yapının bulunduğu parselin boş parsel veya parsellerle tevhit edilmesi sonucunda oluşan yeni parselde, 6306 kapsamındaki harç ve ücret muafiyetleri yalnız riskli parselin yeni parsel içindeki alan oranı nispetinde uygulanır. Böylece dönüşümle ilgisi olmayan boş parsel alanının tamamının sırf riskli parselle birleştirilerek genel muafiyet kapsamına alınması engellenir.
Bu düzenleme dönüşüm teşvikini ortadan kaldırmaz. Riskli yapıdan kaynaklanan alan bakımından muafiyet devam eder; yalnızca muafiyetin riskli yapı bulunmayan ek alanlara sınırsız biçimde yayılması önlenir. Tapu ve diğer işlem mercileri bu nedenle tevhit öncesi ve sonrası parsel yüzölçümlerini açık şekilde hesaplamak zorundadır.
Neden Tevhit Sonrası Yeni Parselin Tamamı Muaf Sayılmaz?
6306’daki mali kolaylıkların amacı riskli yapının güvenli biçimde dönüştürülmesini teşvik etmektir. Eğer riskli yapı parseline çok daha büyük boş parseller eklenerek yeni parselin tamamına muafiyet uygulanabilseydi, dönüşüm amacıyla ilgisi sınırlı alanlar da teşvikten yararlanmış olurdu. 2026 değişikliği bu genişlemeyi oransal kuralla sınırlamıştır.
Örneğin 500 metrekarelik riskli yapı parselinin 1.500 metrekarelik boş parselle birleştirilmesi sonucu 2.000 metrekarelik yeni parsel oluşuyorsa riskli alan yeni parselin yalnız yüzde 25’idir. Güncel m.16/11 yaklaşımında harç ve ücret muafiyeti de bu alan oranı üzerinden değerlendirilir; boş parselin yüzde 75’lik alanı sırf tevhit nedeniyle tamamen muaf hâle gelmez.
Bu yaklaşım hem kamu maliyesi hem eşitlik bakımından önemlidir. Dönüşüm teşviki riskli parseli korurken riskli olmayan komşu taşınmazlara sınırsız mali avantaj sağlamaz.
Muafiyet Alan Oranı Nasıl Hesaplanır?
Hesabın temel formülü basittir: riskli yapının bulunduğu parsel alanı / tevhit sonucu oluşan yeni parsel alanı × 100. Bulunan yüzde, m.16/11 kapsamındaki tapu harcı ve ilgili ücret muafiyetinin uygulanacağı oranı gösterir.
Birden fazla riskli parsel aynı yeni parsele katılıyorsa riskli yapı bulunan ve muafiyet hakkı doğuran parsel alanlarının toplamı, yeni parselin toplam alanına oranlanır. Buna karşılık riskli yapı bulunmayan boş parsellerin alanları paya eklenmez. Her parselin tapu yüzölçümü resmi kadastro ve tapu kayıtlarından doğrulanmalıdır.
Alan düzeltmesi, yola terk, ihdas veya parselasyon nedeniyle tevhit öncesi ve sonrası metrekareler değişmişse hesapta hangi resmi alanın esas alınacağı işlem dosyası üzerinden belirlenir. Özellikle tevhit öncesinde kadastro yüzölçümü düzeltilmişse eski tapu fotokopisiyle değil, işlemin dayandığı güncel teknik belgeyle hesap yapılmalıdır.
Riskli Parsel + Boş Parsel Tevhit Muafiyetine Örnek
Riskli yapı bulunan A parselinin 800 metrekare, komşu boş B parselinin 1.200 metrekare olduğunu kabul edelim. İki taşınmaz tevhit edilerek 2.000 metrekarelik yeni parsel oluşuyorsa riskli parsel alan oranı 800 / 2.000 = 0,40, yani yüzde 40’tır. Yönetmelik m.16/11 kapsamında muafiyet yüzde 40 oranında uygulanır.
Örneğin normal koşullarda hesaplanan ilgili tapu harcı veya ücret 100.000 TL ise muafiyet konusu oran yüzde 40 üzerinden belirlenir; kalan yüzde 60 boş parsel kaynaklı bölüm bakımından genel mevzuat uygulanır. Somut işlemde hangi harç veya ücretin ne şekilde bölüneceği işlemin türüne göre tapu/idare tarafından hesaplanır.
Eğer yeni parsele 800 metrekarelik riskli A, 400 metrekarelik riskli C ve 800 metrekarelik boş B parselleri katılmışsa riskli alan toplamı 1.200 metrekaredir. Yeni parsel 2.000 metrekare olduğundan muafiyet oranı yüzde 60 olarak hesaplanır.
6306 Kapsamında Hangi Harç ve Ücretler Bakımından Oran Önemlidir?
6306 ve Uygulama Yönetmeliği kapsamındaki mali istisnalar işlem türüne göre tapu harcı, noter harcı, belediye harçları, döner sermaye ücretleri ve Kanunda sayılan diğer mali yükümlülükler bakımından gündeme gelebilir. Ancak m.16/11’in özel alan oranı kuralı özellikle riskli parselin boş parselle birleştirilmesi veya imar hakkı transferi nedeniyle genişleyen işlem alanında muafiyetin hangi ölçüde kullanılacağını belirler.
Her işlem için “6306 var, bütün harçlar sıfır” şeklinde genel sonuç çıkarılamaz. Öncelikle yapılacak işlemin Kanun ve Yönetmelikte muaf sayılan işlem türlerinden olup olmadığı, ardından m.16/11 gibi özel oran hükümlerinin uygulanıp uygulanmadığı kontrol edilmelidir.
Tapu müdürlüğünün tahakkuk fişinde muafiyet kodu, işlem değeri ve oran bulunabilir. Malikin yalnız toplam tahsilat tutarına bakması yerine hesaplama cetvelini ve muafiyet dayanağını istemesi, olası hatayı erken tespit etmeyi sağlar.
Boş Parselin Riskli Parselle Tevhidi İçin Malik Kararı Nasıl Alınır?
Harç muafiyeti hesabından önce tevhidin hukuken mümkün olması gerekir. Uygulama Yönetmeliği m.15/8’e göre riskli yapıların bulunduğu parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parselin riskli parsellerle tevhit edilerek birlikte değerlendirilebilmesi için boş parseldeki bütün maliklerin oybirliği gerekir. Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin ilgili hükümleri saklıdır.
Tevhit tamamlandıktan sonra yeni parselde yapılacak uygulamaya hisse esaslı salt çoğunlukla karar verilir. Bu nedenle mali muafiyet hesabı, hukuka uygun bir tevhit işleminin ardından gündeme gelir. Oybirliği şartı sağlanmadan yalnız muafiyetten yararlanmak amacıyla boş parseli projeye katmak mümkün değildir.
Bu sürecin ayrıntıları boş parsel riskli parselle birleştirilebilir mi? ve kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz rehberlerinde ayrıca ele alınmıştır.
İmar Hakkı Başka Parsele Transfer Edilirse Muafiyet Nasıl Değerlendirilir?
2026 Yönetmelik değişikliği m.16/11’de yalnız tevhit değil, riskli yapı parselindeki imar hakkının başka parsele transfer edilmesi hâlindeki muafiyet sınırını da netleştirmiştir. İmar hakkı transferiyle dönüşüm projesinin yapılaşma kapasitesi başka bir taşınmaza taşınıyorsa mali muafiyet, riskli yapıdan kaynaklanan hak ve alanla bağlantılı ölçüde uygulanır.
İmar hakkı transferinin kendisi ayrıca imar planı, belediye veya Başkanlık kararı, gönderen ve alan parsel bilgileri ile teknik hesap gerektirir. Bu nedenle harç muafiyeti hesabına geçmeden önce transfer edilen hakkın büyüklüğü ve hangi parselden kaynaklandığı resmi belgelerle belirlenmelidir.
Muafiyetin amacı dönüşümden doğan imar hakkını desteklemektir; alıcı parseldeki mevcut ve dönüşümle ilgisiz yapılaşma hakkının tamamını muaf hâle getirmek değildir. Bu nedenle transfer belgesi ve yeni ruhsat/tapu işlemi üzerinde oranlama yapılır.
Tapu Müdürlüğünde Muafiyet Hesabında Hangi Belgeler Kontrol Edilir?
İlk olarak riskli yapı tespitinin kesinleştiği parsel veya parseller belirlenir. İkinci olarak tevhit öncesi tüm parsellerin tapu yüzölçümleri alınır. Üçüncü olarak boş parsel niteliği ve 2026 m.15/8 uyarınca gerekli oybirliği kararı incelenir. Dördüncü olarak tevhit işlemi sonrası yeni parselin resmi yüzölçümü teyit edilir.
Beşinci olarak riskli parsel alanının yeni parsel alanına oranı hesaplanır. Altıncı olarak yapılacak tapu işleminin 6306 kapsamındaki muafiyet türüne girip girmediği belirlenir. Yedinci olarak tahakkuk belgesinde bu oran doğru uygulanmış mı kontrol edilir.
İmar hakkı transferi söz konusuysa transfer kararı, gönderen parsel, alıcı parsel, transfer edilen inşaat hakkı ve uygulama projesi ayrıca dosyada bulunmalıdır. Tapu veya belediye işlemi farklı değerler kullanıyorsa hesaplama gerekçesi yazılı olarak istenmelidir.
Muafiyet Oranı Yanlış Hesaplanır ve Fazla Harç Alınırsa Ne Yapılır?
Öncelikle tahakkuk ve ödeme belgesi alınmalı, hangi vergi/harç/ücret kaleminin hangi matrah ve orandan hesaplandığı belirlenmelidir. Riskli parsel alanı veya yeni parsel alanı yanlış girilmişse resmi tapu-kadastro belgeleriyle maddi hata gösterilebilir.
Fazla alınan tutarın niteliğine göre ilgili idare, tapu müdürlüğü, vergi dairesi veya tahsilatı yapan kurum nezdinde düzeltme/iade başvurusu yapılır. Vergi ve harç uyuşmazlıklarında 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, 492 sayılı Harçlar Kanunu ve özel 6306 hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekebilir.
Başvuru ve dava süreleri tahakkukun niteliğine göre değişebileceğinden ödeme belgesinin tarihi önemlidir. “Kentsel dönüşüm olduğu için hiç harç alınmamalıydı” şeklinde soyut itiraz yerine m.16/11 oran hesabı tabloyla gösterilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
1. Riskli parsel boş parselle birleşince yeni parselin tamamı harçtan muaf mı?
Hayır. 2026 m.16/11 uyarınca muafiyet riskli parsel alanının yeni parsel alanına oranı kadar uygulanır.
2. Oran kişi sayısına veya hisseye göre mi hesaplanır?
Bu özel kuralda temel ölçüt parsel alanıdır: riskli parsel alanı / yeni parsel toplam alanı.
3. İki riskli parsel ve bir boş parsel birleşirse ne olur?
Muafiyet hakkı doğuran riskli parsellerin alanları toplanır ve yeni parsel toplam alanına oranlanır.
4. Boş parselin tamamı neden muaf değildir?
Muafiyet dönüşümdeki riskli parseli destekler; riskli olmayan ek alanın tamamına sınırsız teşvik sağlamak için değildir.
5. Tevhit için boş parsel maliklerinin oybirliği gerekir mi?
Evet. m.15/8 kapsamındaki boş parselin riskli parsellerle tevhidinde bütün boş parsel maliklerinin oybirliği gerekir.
6. Tevhit sonrası uygulama kararı yine oybirliği mi?
Hayır. Yeni parselde uygulama kararı hisse esaslı salt çoğunlukla alınır.
7. İmar hakkı başka parsele taşınırsa muafiyet olabilir mi?
Evet; ancak muafiyet dönüşümden kaynaklanan transfer edilen hakla bağlantılı ölçüde ve m.16/11’in güncel kuralına göre değerlendirilir.
8. Alan düzeltmesi varsa hangi metrekare esas alınır?
İşlem tarihindeki resmi tapu ve kadastro teknik belgelerinde geçerli olan alanlar esas alınmalıdır.
9. Tapu müdürlüğü muafiyet oranını yanlış uygularsa ne yapılır?
Tahakkuk belgesi ve resmi alan kayıtlarıyla düzeltme ve iade başvurusu yapılabilir; gerekirse uygun yargı yolu değerlendirilir.
10. Muafiyet oranı ile maliklerin salt çoğunluk oranı aynı şey mi?
Hayır. Muafiyet m.16/11’de alan oranına; malik karar yeter sayısı m.6 ve m.15’te hisse oranına göre belirlenir.
İlgili İçerikler
- Boş parsel riskli parselle nasıl birleştirilir?
- Kentsel dönüşümde tevhit ve ifraz
- Birden fazla riskli parselde çoğunluk
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk
Resmî Kaynaklar
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- 4 Şubat 2026 Uygulama Yönetmeliği değişikliği
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- T.C. Resmî Gazete
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
