TAKS ve Taban Alanı Nasıl Hesaplanır? PAİY m.20 | 2026
Kısa ve net cevap: PAİY’de taban alanı, yapının parsel zemininde kapladığı izdüşüm alanı üzerinden belirlenir; TAKS ise taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Hesap, Yönetmelikte taban alanına dahil edilen ve edilmeyen bölümler ayrıştırılarak onaylı proje üzerinden yapılır.
Hukuki dayanak: m.20
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.20 taban alanının nasıl belirleneceğini düzenler; Yönetmeliğin tanımlar bölümünde TAKS, taban alanının imar parseli alanına oranı olarak tanımlanır.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, planlı alanlarda parsel ve yapılaşma koşullarını somutlaştıran temel ikincil mevzuattır. TAKS ve taban alanı hesabı hakkında karar verilirken mimari çizim tek başına yeterli değildir. Yürürlükteki uygulama imar planı, plan notları, imar durum belgesi ve Yönetmeliğin açık hükmü aynı dosyada karşılaştırılmalıdır. Bir sayı, oran, mesafe, yasak veya zorunluluk açıkça belirlenmişse bu değer yaklaşık kabul edilemez; projedeki veri ile normdaki değer birebir karşılaştırılır.
Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan konsolide mevzuata göre hazırlanmıştır. Özellikle 2026 içinde değişen hükümler bakımından eski internet içerikleri veya önceki proje alışkanlıkları dayanak alınmamalıdır. Hukuki sonuç, somut parselin plan kararı ve işlem tarihiyle birlikte güncel metin üzerinden kurulmalıdır.
TAKS ve taban alanı hesabı: Yönetmelikteki açık kurallar
1. Taban alanı yapının zemin izdüşümüne dayanır
Yapının parsel zemininde kapladığı alan taban alanı hesabının başlangıç değeridir.
Bodrumun açığa çıkan bölümleri veya çıkmalar gibi unsurlar için Yönetmelikteki dahil ve istisna hükümleri ayrıca kontrol edilir.
2. TAKS bir orandır
TAKS taban alanının imar parseli alanına bölünmesiyle bulunur.
Parsel yüzölçümü ile taban alanı aynı birimde kullanılmalı; tapu alanı ile imar uygulaması sonucu oluşmuş farklı alan karıştırılmamalıdır.
3. İmar parseli alanı esas alınır
Oranın paydasında imar parselinin alanı bulunur.
Terk, ihdas, ifraz veya tevhit sonrası parsel alanı değişmişse güncel imar parseli verisi kullanılır.
4. Taban alanı ile emsal alanı aynı değildir
TAKS yapının zemindeki oturumunu; KAKS/emsal ise katlar alanının parsel alanına oranını ifade eder.
Bir alanın emsale dahil olmaması otomatik olarak taban alanından da hariç olduğu anlamına gelmez.
5. Hesap onaylı proje üzerinde doğrulanır
Taban alanına giren yapı parçaları mimari proje ve vaziyet planı üzerinden işaretlenmelidir.
Sadece toplam inşaat alanından oran türetmek doğru değildir; katlar alanı ile taban alanı farklı kavramlardır.
Uygulamada nasıl kontrol edilir?
Önce güncel imar parseli yüzölçümü alınır. Ardından yapının taban alanına giren izdüşümü mimari proje üzerinden hesaplanır; istisnalar m.20’den kontrol edilir ve taban alanı parsel alanına bölünür.
Kontrol sırası nettir: önce parselin yürürlükteki uygulama imar planındaki kullanım kararı ve plan notları tespit edilir; sonra imar durum belgesindeki yapılaşma şartları incelenir; ardından mimari ve teknik projedeki ölçüler m.20 ile karşılaştırılır. Çelişen belgeler varsa idarenin hangi normu ve hangi plan kararını esas aldığı dosyada görünür olmalıdır. Sonuç, sözlü bilgiye değil onaylı plan ve resmî dosya kayıtlarına dayanmalıdır.
TAKS ve taban alanı hesabı bakımından “projede böyle çizilmiş” veya “komşu binada böyle uygulanmış” gerekçesi tek başına hukuki ölçüt değildir. Esas olan yürürlükteki norm, parselin planı ve onaylı resmî belgedir. Komşu parsel ancak aynı plan rejimine ve aynı hukuki koşullara tabi ise karşılaştırma verisi olabilir; emsal gösterilerek Yönetmelikteki açık sınır aşılamaz.
Ruhsat, proje ve idari işlem ilişkisi
İdare ruhsat incelemesinde TAKS hesabının planla belirlenen azami oranı aşmadığını denetler. Hesapta kullanılan parsel alanı ve yapı parçaları projede izlenebilir olmalıdır.
Yapı ruhsatı verilmesi veya projenin onaylanması, mevzuata aykırı bir unsur için bağımsız bir kazanılmış hak kaynağı değildir. İdarenin ruhsat aşamasında Yönetmelik hükümlerini denetlemesi gerekir. Sonradan tespit edilen aykırılıkta uygulanacak işlem, aykırılığın türüne, yapının durumuna, ruhsat ve eklerine ve 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle teknik tespit ile yaptırım veya dava sonucu birbirinden ayrılmalıdır.
Bir idari işleme karşı başvuru veya dava gündeme geldiğinde m.20 tek başına genel bir dava süresi koymaz. Tebliğ tarihi, işlemin niteliği, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ve varsa özel düzenlemeler ayrıca kontrol edilir. Süre hesabı yapılmadan bütün imar uyuşmazlıklarının aynı süreye tabi olduğu kabul edilmemelidir.
Dosyada hangi belge ve kayıtlar bulunmalı?
Tapu/kadastro verisi, imar parseli yüzölçümü, vaziyet planı, zemin ve bodrum kat planları, alan hesap cetveli ve imar durum belgesindeki TAKS koşulu birlikte incelenir.
- Yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve varsa yol/kot/aplikasyon belgeleri,
- Onaylı mimari proje ile konuya göre statik, mekanik veya elektrik projeleri,
- Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesinin güncel örnekleri,
- İdarenin yazılı görüşü veya kurul kararı gerekiyorsa dayanak evrakı,
- Ölçü ve oran tartışması varsa teknik çizim ve hesap cetveli.
TAKS ve taban alanı hesabı gibi teknik bir imar uyuşmazlığında hukuki sonucun denetlenebilmesi için ölçünün veya plan kararının hangi resmî belgeden alındığı açık olmalıdır. Dosya varsayıma değil ölçülebilir ve doğrulanabilir kayda dayanmalıdır.
2026 açısından özellikle dikkat edilmesi gereken nokta
2026 itibarıyla taban alanı ve TAKS hesabı yürürlükteki Yönetmelik tanımları ve m.20 kapsamında yapılır.
Mevzuat değişiklikleri devam eden proje revizyonlarını ve bazı tadilat işlemlerini etkileyebilir. Buna karşılık geçmişte tamamlanmış bir işleme güncel hükmün otomatik biçimde geriye yürütülmesi doğru değildir. İşlem tarihi, geçiş hükmü, ruhsatın hukuki durumu ve kazanılmış hak iddiası ayrı başlıklarda incelenir.
Sık yapılan hatalar
Toplam inşaat alanını taban alanı sanmak, tapu parseli ile imar parselini karıştırmak ve emsal dışı bir alanı otomatik olarak TAKS dışı kabul etmek başlıca hesap hatalarıdır.
Diğer yaygın hata, teknik kavramı günlük dildeki anlamıyla kullanmaktır. Yönetmelikte tanımı bulunan taban alanı, emsal, bina yüksekliği, bahçe mesafesi, kat adedi, kot, bağımsız bölüm veya ortak alan gibi kavramlar günlük kullanımdan farklı hukuki sonuç doğurabilir. Sözlü belediye açıklamasına dayanıp plan notunu veya mevzuat maddesini dosyaya almamak da denetlenebilirliği azaltır.
m.20 yalnız düzenlediği konu bakımından uygulanır. Tapu hakkı, kat mülkiyeti, yapı denetimi, yangın güvenliği, erişilebilirlik veya çevre mevzuatı ayrıca şart koyuyorsa bu şartlar da yerine getirilir. Bir düzenlemenin sağlanmış olması diğer mevzuat yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Hızlı kontrol listesi
- Parselin güncel uygulama imar planı açıldı mı?
- Plan notlarında özel hüküm var mı?
- m.20 güncel metinden doğrulandı mı?
- Projede kullanılan ölçü veya oran resmî çizimde açık mı?
- Ruhsat ile proje aynı sürüme mi ait?
- İdarenin farklı uygulaması varsa yazılı dayanak dosyada mı?
- İşlem tarihine göre geçiş hükmü kontrol edildi mi?
- Bağlantılı mevzuat ayrıştırıldı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- Yapı ruhsatı hangi yapılar için zorunlu?
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Ön bahçede bodrum kazısı ve imar sınırları
Sık sorulan sorular
TAKS ve taban alanı hesabı için temel kural nedir?
PAİY’de taban alanı, yapının parsel zemininde kapladığı izdüşüm alanı üzerinden belirlenir; TAKS ise taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Hesap, Yönetmelikte taban alanına dahil edilen ve edilmeyen bölümler ayrıştırılarak onaylı proje üzerinden yapılır.
Hangi mevzuat maddesi uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.20 doğrudan uygulanır. Konu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki uygulama imar planı kararlarıyla birlikte okunur.
Plan notu varsa ne olur?
Yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları dosyada ayrıca incelenir. Plan notu, üst normlara aykırı olmamak kaydıyla parsel için özel yapılaşma şartı getirebilir.
Sözlü belediye bilgisi yeterli mi?
Hayır. Hukuki ve teknik değerlendirme yürürlükteki plan, imar durum belgesi, onaylı proje ve yazılı idari kayıtlara dayanmalıdır.
Eski ruhsatlarda güncel madde doğrudan uygulanır mı?
İşlem tarihi, o tarihte yürürlükte bulunan mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı ayrı kontrol edilir. Güncel metin geçmiş işleme otomatik olarak geriye yürütülmez.
Aykırı proje onaylanırsa hüküm uygulanmaz mı?
Hayır. İdari onay, üst normdaki açık zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Ruhsat ve projenin mevzuata uygunluğu ayrıca denetlenir.
Tapu kaydı bu maddeyle değişir mi?
Hayır. m.20 imar ve yapılaşma koşulunu düzenler. Tapu sicilinde ayni hak değişikliği ancak tapu mevzuatındaki ayrı şartlarla gerçekleşir.
Resmî metin nereden doğrulanır?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete üzerinden yürürlükteki metin kontrol edilmelidir.
Sonuç
TAKS, onaylı projedeki taban alanının güncel imar parseli alanına oranıdır. Doğru sonuç için önce taban alanına giren yapı parçaları m.20’ye göre ayrıştırılmalı, sonra oran hesaplanmalıdır.
TAKS ve taban alanı hesabı konusunda doğru yöntem, yürürlükteki plan, resmî proje ve m.20 hükmünü aynı dosyada karşılaştırmaktır. Yönetmelikte sayı veya şart açıkça yazılmışsa sonuç o açık kurala göre kurulur. Değişiklik tarihi bulunan dosyalarda işlem tarihi ayrıca kontrol edilerek güncel hüküm ile eski hukuki durum birbirine karıştırılmaz.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
Bu içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin yürürlükteki metni ve bağlantılı 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut parsel veya ruhsat dosyasında plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenmelidir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 1
Yapının parsel zemininde kapladığı alan taban alanı hesabının başlangıç değeridir. Bodrumun açığa çıkan bölümleri veya çıkmalar gibi unsurlar için Yönetmelikteki dahil ve istisna hükümleri ayrıca kontrol edilir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 2
TAKS taban alanının imar parseli alanına bölünmesiyle bulunur. Parsel yüzölçümü ile taban alanı aynı birimde kullanılmalı; tapu alanı ile imar uygulaması sonucu oluşmuş farklı alan karıştırılmamalıdır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 3
Oranın paydasında imar parselinin alanı bulunur. Terk, ihdas, ifraz veya tevhit sonrası parsel alanı değişmişse güncel imar parseli verisi kullanılır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 4
TAKS yapının zemindeki oturumunu; KAKS/emsal ise katlar alanının parsel alanına oranını ifade eder. Bir alanın emsale dahil olmaması otomatik olarak taban alanından da hariç olduğu anlamına gelmez. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 5
Taban alanına giren yapı parçaları mimari proje ve vaziyet planı üzerinden işaretlenmelidir. Sadece toplam inşaat alanından oran türetmek doğru değildir; katlar alanı ile taban alanı farklı kavramlardır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 6
Yapının parsel zemininde kapladığı alan taban alanı hesabının başlangıç değeridir. Bodrumun açığa çıkan bölümleri veya çıkmalar gibi unsurlar için Yönetmelikteki dahil ve istisna hükümleri ayrıca kontrol edilir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 7
TAKS taban alanının imar parseli alanına bölünmesiyle bulunur. Parsel yüzölçümü ile taban alanı aynı birimde kullanılmalı; tapu alanı ile imar uygulaması sonucu oluşmuş farklı alan karıştırılmamalıdır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 8
Oranın paydasında imar parselinin alanı bulunur. Terk, ihdas, ifraz veya tevhit sonrası parsel alanı değişmişse güncel imar parseli verisi kullanılır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
TAKS ve taban alanı hesabı için madde bazlı kontrol 9
TAKS yapının zemindeki oturumunu; KAKS/emsal ise katlar alanının parsel alanına oranını ifade eder. Bir alanın emsale dahil olmaması otomatik olarak taban alanından da hariç olduğu anlamına gelmez. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.20 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
