Binaya Yoldan Kot Nasıl Verilir? PAİY m.11 | 2026
Kısa ve net cevap: PAİY m.11’e göre yoldan kotlandırmada kural, bina köşelerinin hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesidir. Tretuvar seviyesi kırmızı kota göre belirlenir ve maddedeki 0,18 metre ilişkisi ile onaylı yol kotları esas alınır; kotlandırma fiilî gözleme göre yapılamaz.
Hukuki dayanak: m.11
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.11, yoldan kot verilecek yapıların kot alma noktasını ve yol/tretuvar seviyesinin nasıl esas alınacağını düzenler.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, planlı alanlarda parsel ve yapılaşma koşullarını somutlaştıran temel ikincil mevzuattır. binaya yoldan kot verilmesi hakkında karar verilirken mimari çizim tek başına yeterli değildir. Yürürlükteki uygulama imar planı, plan notları, imar durum belgesi ve Yönetmeliğin açık hükmü aynı dosyada karşılaştırılmalıdır. Bir sayı, oran, mesafe, yasak veya zorunluluk açıkça belirlenmişse bu değer yaklaşık kabul edilemez; projedeki veri ile normdaki değer birebir karşılaştırılır.
Bu içerik 20 Eylül 2026 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan konsolide mevzuata göre hazırlanmıştır. Özellikle 2026 içinde değişen hükümler bakımından eski internet içerikleri veya önceki proje alışkanlıkları dayanak alınmamalıdır. Hukuki sonuç, somut parselin plan kararı ve işlem tarihiyle birlikte güncel metin üzerinden kurulmalıdır.
binaya yoldan kot verilmesi: Yönetmelikteki açık kurallar
1. En yüksek tretuvar seviyesi esas alınır
Yoldan kotlandırmada m.11’in temel ölçütü bina köşelerinin hizasına rastlayan en yüksek tretuvar seviyesidir.
Kot tek bir rastgele noktadan veya parsel sahibinin seçtiği seviyeden alınmaz.
2. Tretuvar seviyesi onaylı yol kotuyla bağlantılıdır
Tretuvar kotu yolun kırmızı kotu ve Yönetmelikte belirtilen seviye ilişkisine göre tespit edilir.
Yol tamamlanmamışsa onaylı yol projesi veya idarenin resmî kot verisi kullanılır.
3. 0,18 metre ölçüsü maddenin teknik unsurudur
Yönetmelik tretuvar seviyesini kırmızı kota göre 0,18 metrelik ölçüyle ilişkilendirir.
Bu değer proje üzerinde gösterilmeli ve zemin kat kotu hesabıyla karıştırılmamalıdır.
4. İlgisiz yol kotu esas alınamaz
Kotlandırma için parselin hukuken ilişkili olduğu yol esas alınır; viyadük, köprü, park veya bitişik olmayan yol gibi durumlar özel hükümlere göre değerlendirilir.
Daha avantajlı kot elde etmek amacıyla ilgisiz yol seviyesi seçilemez.
5. Kot belgesi mimari projeyle uyumlu olmalıdır
Onaylı kot krokisi ile mimari projedeki zemin ve kat kotları aynı veriyi göstermelidir.
Çelişki varsa ruhsat öncesinde düzeltilmelidir; aksi halde bina yüksekliği ve bodrum durumu hatalı hesaplanabilir.
Uygulamada nasıl kontrol edilir?
Parselin cephe aldığı yol ve onaylı kırmızı kot tespit edilir; bina köşelerinin hizasındaki tretuvar seviyeleri karşılaştırılır ve m.11’e göre esas nokta belirlenir.
Kontrol sırası nettir: önce parselin yürürlükteki uygulama imar planındaki kullanım kararı ve plan notları tespit edilir; sonra imar durum belgesindeki yapılaşma şartları incelenir; ardından mimari ve teknik projedeki ölçüler m.11 ile karşılaştırılır. Çelişen belgeler varsa idarenin hangi normu ve hangi plan kararını esas aldığı dosyada görünür olmalıdır. Sonuç, sözlü bilgiye değil onaylı plan ve resmî dosya kayıtlarına dayanmalıdır.
binaya yoldan kot verilmesi bakımından “projede böyle çizilmiş” veya “komşu binada böyle uygulanmış” gerekçesi tek başına hukuki ölçüt değildir. Esas olan yürürlükteki norm, parselin planı ve onaylı resmî belgedir. Komşu parsel ancak aynı plan rejimine ve aynı hukuki koşullara tabi ise karşılaştırma verisi olabilir; emsal gösterilerek Yönetmelikteki açık sınır aşılamaz.
Ruhsat, proje ve idari işlem ilişkisi
Kot verme işlemi belediye veya ilgili idarenin resmî yol/kot verisine dayanmalıdır. Fiilen oluşmuş zemin seviyesi tek başına hukuki kot kabul edilmez.
Yapı ruhsatı verilmesi veya projenin onaylanması, mevzuata aykırı bir unsur için bağımsız bir kazanılmış hak kaynağı değildir. İdarenin ruhsat aşamasında Yönetmelik hükümlerini denetlemesi gerekir. Sonradan tespit edilen aykırılıkta uygulanacak işlem, aykırılığın türüne, yapının durumuna, ruhsat ve eklerine ve 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle teknik tespit ile yaptırım veya dava sonucu birbirinden ayrılmalıdır.
Bir idari işleme karşı başvuru veya dava gündeme geldiğinde m.11 tek başına genel bir dava süresi koymaz. Tebliğ tarihi, işlemin niteliği, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu ve varsa özel düzenlemeler ayrıca kontrol edilir. Süre hesabı yapılmadan bütün imar uyuşmazlıklarının aynı süreye tabi olduğu kabul edilmemelidir.
Dosyada hangi belge ve kayıtlar bulunmalı?
Kot krokisi, yol projesi/kırmızı kot, aplikasyon krokisi, imar durum belgesi, vaziyet planı ve mimari proje temel belgelerdir.
- Yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları,
- İmar durum belgesi ve varsa yol/kot/aplikasyon belgeleri,
- Onaylı mimari proje ile konuya göre statik, mekanik veya elektrik projeleri,
- Yapı ruhsatı, tadilat ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesinin güncel örnekleri,
- İdarenin yazılı görüşü veya kurul kararı gerekiyorsa dayanak evrakı,
- Ölçü ve oran tartışması varsa teknik çizim ve hesap cetveli.
binaya yoldan kot verilmesi gibi teknik bir imar uyuşmazlığında hukuki sonucun denetlenebilmesi için ölçünün veya plan kararının hangi resmî belgeden alındığı açık olmalıdır. Dosya varsayıma değil ölçülebilir ve doğrulanabilir kayda dayanmalıdır.
2026 açısından özellikle dikkat edilmesi gereken nokta
2026 güncel metninde m.11’in yoldan kotlandırma sistemi bina köşesi-tretuvar ve kırmızı kot ilişkisine dayanmaktadır.
Mevzuat değişiklikleri devam eden proje revizyonlarını ve bazı tadilat işlemlerini etkileyebilir. Buna karşılık geçmişte tamamlanmış bir işleme güncel hükmün otomatik biçimde geriye yürütülmesi doğru değildir. İşlem tarihi, geçiş hükmü, ruhsatın hukuki durumu ve kazanılmış hak iddiası ayrı başlıklarda incelenir.
Sık yapılan hatalar
Arsa içindeki mevcut toprağı yol kotu sanmak, daha yüksek kat avantajı için ilgisiz yol seviyesini seçmek ve kot krokisi ile mimari projeyi karşılaştırmamak önemli hatalardır.
Diğer yaygın hata, teknik kavramı günlük dildeki anlamıyla kullanmaktır. Yönetmelikte tanımı bulunan taban alanı, emsal, bina yüksekliği, bahçe mesafesi, kat adedi, kot, bağımsız bölüm veya ortak alan gibi kavramlar günlük kullanımdan farklı hukuki sonuç doğurabilir. Sözlü belediye açıklamasına dayanıp plan notunu veya mevzuat maddesini dosyaya almamak da denetlenebilirliği azaltır.
m.11 yalnız düzenlediği konu bakımından uygulanır. Tapu hakkı, kat mülkiyeti, yapı denetimi, yangın güvenliği, erişilebilirlik veya çevre mevzuatı ayrıca şart koyuyorsa bu şartlar da yerine getirilir. Bir düzenlemenin sağlanmış olması diğer mevzuat yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Hızlı kontrol listesi
- Parselin güncel uygulama imar planı açıldı mı?
- Plan notlarında özel hüküm var mı?
- m.11 güncel metinden doğrulandı mı?
- Projede kullanılan ölçü veya oran resmî çizimde açık mı?
- Ruhsat ile proje aynı sürüme mi ait?
- İdarenin farklı uygulaması varsa yazılı dayanak dosyada mı?
- İşlem tarihine göre geçiş hükmü kontrol edildi mi?
- Bağlantılı mevzuat ayrıştırıldı mı?
Resmî kaynaklar
Site içinde ilgili rehberler
- İmar durum belgesi talep dilekçesi
- Ön bahçede bodrum kazısı ve imar sınırları
- Kapıcı dairesi ve sığınak zorunluluğu
Sık sorulan sorular
binaya yoldan kot verilmesi için temel kural nedir?
PAİY m.11’e göre yoldan kotlandırmada kural, bina köşelerinin hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesidir. Tretuvar seviyesi kırmızı kota göre belirlenir ve maddedeki 0,18 metre ilişkisi ile onaylı yol kotları esas alınır; kotlandırma fiilî gözleme göre yapılamaz.
Hangi mevzuat maddesi uygulanır?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.11 doğrudan uygulanır. Konu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki uygulama imar planı kararlarıyla birlikte okunur.
Plan notu varsa ne olur?
Yürürlükteki uygulama imar planı ve plan notları dosyada ayrıca incelenir. Plan notu, üst normlara aykırı olmamak kaydıyla parsel için özel yapılaşma şartı getirebilir.
Sözlü belediye bilgisi yeterli mi?
Hayır. Hukuki ve teknik değerlendirme yürürlükteki plan, imar durum belgesi, onaylı proje ve yazılı idari kayıtlara dayanmalıdır.
Eski ruhsatlarda güncel madde doğrudan uygulanır mı?
İşlem tarihi, o tarihte yürürlükte bulunan mevzuat, geçiş hükümleri ve kazanılmış hak durumu ayrı ayrı kontrol edilir. Güncel metin geçmiş işleme otomatik olarak geriye yürütülmez.
Aykırı proje onaylanırsa hüküm uygulanmaz mı?
Hayır. İdari onay, üst normdaki açık zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Ruhsat ve projenin mevzuata uygunluğu ayrıca denetlenir.
Tapu kaydı bu maddeyle değişir mi?
Hayır. m.11 imar ve yapılaşma koşulunu düzenler. Tapu sicilinde ayni hak değişikliği ancak tapu mevzuatındaki ayrı şartlarla gerçekleşir.
Resmî metin nereden doğrulanır?
Mevzuat Bilgi Sistemi ve T.C. Resmî Gazete üzerinden yürürlükteki metin kontrol edilmelidir.
Sonuç
Binaya yoldan kot, m.11’deki resmî tretuvar ve yol kotu esaslarına göre verilir; rastgele arazi seviyesinden veya ilgisiz bir yoldan kotlandırma yapılamaz.
binaya yoldan kot verilmesi konusunda doğru yöntem, yürürlükteki plan, resmî proje ve m.11 hükmünü aynı dosyada karşılaştırmaktır. Yönetmelikte sayı veya şart açıkça yazılmışsa sonuç o açık kurala göre kurulur. Değişiklik tarihi bulunan dosyalarda işlem tarihi ayrıca kontrol edilerek güncel hüküm ile eski hukuki durum birbirine karıştırılmaz.
Hukuki bilgilendirme ve yazar
Bu içerik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin yürürlükteki metni ve bağlantılı 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınarak hazırlanmıştır. Genel hukuki bilgilendirme niteliğindedir; somut parsel veya ruhsat dosyasında plan notu ve işlem tarihi ayrıca incelenmelidir.
Avukat Halil BAKIRCI – Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 1
Yoldan kotlandırmada m.11’in temel ölçütü bina köşelerinin hizasına rastlayan en yüksek tretuvar seviyesidir. Kot tek bir rastgele noktadan veya parsel sahibinin seçtiği seviyeden alınmaz. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 2
Tretuvar kotu yolun kırmızı kotu ve Yönetmelikte belirtilen seviye ilişkisine göre tespit edilir. Yol tamamlanmamışsa onaylı yol projesi veya idarenin resmî kot verisi kullanılır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 3
Yönetmelik tretuvar seviyesini kırmızı kota göre 0,18 metrelik ölçüyle ilişkilendirir. Bu değer proje üzerinde gösterilmeli ve zemin kat kotu hesabıyla karıştırılmamalıdır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 4
Kotlandırma için parselin hukuken ilişkili olduğu yol esas alınır; viyadük, köprü, park veya bitişik olmayan yol gibi durumlar özel hükümlere göre değerlendirilir. Daha avantajlı kot elde etmek amacıyla ilgisiz yol seviyesi seçilemez. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 5
Onaylı kot krokisi ile mimari projedeki zemin ve kat kotları aynı veriyi göstermelidir. Çelişki varsa ruhsat öncesinde düzeltilmelidir; aksi halde bina yüksekliği ve bodrum durumu hatalı hesaplanabilir. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 6
Yoldan kotlandırmada m.11’in temel ölçütü bina köşelerinin hizasına rastlayan en yüksek tretuvar seviyesidir. Kot tek bir rastgele noktadan veya parsel sahibinin seçtiği seviyeden alınmaz. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 7
Tretuvar kotu yolun kırmızı kotu ve Yönetmelikte belirtilen seviye ilişkisine göre tespit edilir. Yol tamamlanmamışsa onaylı yol projesi veya idarenin resmî kot verisi kullanılır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 8
Yönetmelik tretuvar seviyesini kırmızı kota göre 0,18 metrelik ölçüyle ilişkilendirir. Bu değer proje üzerinde gösterilmeli ve zemin kat kotu hesabıyla karıştırılmamalıdır. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
binaya yoldan kot verilmesi için madde bazlı kontrol 9
Kotlandırma için parselin hukuken ilişkili olduğu yol esas alınır; viyadük, köprü, park veya bitişik olmayan yol gibi durumlar özel hükümlere göre değerlendirilir. Daha avantajlı kot elde etmek amacıyla ilgisiz yol seviyesi seçilemez. Bu unsurun dosyada doğrulanması için ölçü veya durumun onaylı proje, imar durum belgesi ve yürürlükteki plan notlarında aynı şekilde karşılık bulması gerekir. m.11 hükmünde yer almayan yeni bir istisna idari uygulama yoluyla oluşturulamaz. Teknik verinin hangi belge ve tarihten alındığı açıkça gösterildiğinde ruhsat incelemesi ile olası yargısal denetim aynı somut veriye dayanır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
