Taşınmazlarda Mal Bildirimi İçin Değer Sınırı Var mı? Yönetmelik m.8 | 2026

Taşınmazlarda Mal Bildirimi İçin Değer Sınırı Neden Yok?

3628 sayılı Kanun m.5, yükümlünün kendisine, eşine ve velayeti altındaki çocuklarına ait taşınmaz malları doğrudan bildirim kapsamına alır. Aynı maddede para, hisse senedi, tahvil, altın, mücevher ve diğer bazı malvarlığı unsurları için aylık net ödemenin beş katı ölçütü yer alırken, taşınmazlar bakımından böyle bir parasal eşik konulmamıştır.

Mal Bildiriminde Bulunulması Hakkında Yönetmelik m.8 de bu ayrımı korur. Maddenin (a) bendinde taşınmaz mallar ayrı şekilde düzenlenir; (b) bendinde ise beş katlık eşik uygulanacak para, kıymetli kâğıt, hisse, tahvil, altın, mücevher, taşıt, diğer taşınırlar, hak, alacak, borç ve gelirler sıralanır. Bu sistematik, beş kat eşiğinin taşınmazlara uygulanamayacağını açıkça gösterir.

Yönetmelik eki Mal Bildirimi Formunun açıklamaları da tereddüdü ortadan kaldırır. Taşınmaz mallar ile arsa ve yapı kooperatifi hisselerinin değerleri ne olursa olsun beyan edilmesi gerektiği belirtilir. Dolayısıyla düşük ekonomik değere sahip olduğu düşünülen bir taşınmazın “eşik altında kaldığı” gerekçesiyle bildirilmemesi mevzuata uygun değildir.

Bu kuralın pratik sonucu şudur: Kişinin yalnız yüksek değerli konut veya ticari gayrimenkullerini değil, adına kayıtlı tüm taşınmaz haklarını kontrol etmesi gerekir. Eski tarihte mirasla edinilmiş küçük bir hisse, köydeki tarla veya düşük piyasa değerli bir arsa da form kapsamındadır.

Mal Bildirimine Hangi Taşınmazlar Yazılır?

Taşınmaz kavramı, Türk Medeni Kanunu ve tapu sicili sistemi çerçevesinde arazi, bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler gibi tapuya konu hakları kapsar. Mal bildirimi bakımından uygulamada ev, daire, arsa, tarla, bağ, bahçe, işyeri, dükkân, depo, ofis ve benzeri taşınmazlar formun ilgili bölümünde gösterilir.

Taşınmazın fiilen kullanılmıyor olması bildirim yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Boş duran arsa, kiraya verilmemiş daire veya yıllardır kullanılmayan tarla da mülkiyet devam ettiği sürece bildirime tabidir. Aynı şekilde taşınmazdan gelir elde edilmemesi, taşınmazın kendisini form kapsamı dışında bırakmaz.

Taşınmazın edinim biçimi de önemlidir. Satın alma, miras, bağış, mahkeme kararı, paylaşma, trampa veya başka hukuki nedenle edinilmiş olması, malın bildirime tabi olmasını değiştirmez. Ancak formun edinim biçimine ilişkin bölümünde gerçek hukuki sebep gösterilmelidir.

Yurt dışındaki taşınmazlar bakımından da Kanun m.5’in kapsamı yalnız Türkiye’deki tapu siciliyle sınırlı bir ifade kullanmaz. Yükümlünün, eşinin veya velayeti altındaki çocuğunun yurt dışında taşınmazı bulunuyorsa bunun da malvarlığı unsuru olarak değerlendirilmesi gerekir. Yabancı ülke kayıtları, edinim belgesi ve değer bilgisi gerektiğinde açıklanabilir olmalıdır.

Hisseli Taşınmaz ve Miras Payı Mal Bildirimine Yazılır mı?

Evet. Bir taşınmazın tamamına sahip olmak şart değildir. Tapuda paylı mülkiyet biçiminde küçük bir hisse bulunması da kişiye ait taşınmaz hakkıdır ve değer sınırı olmadan bildirim kapsamındadır. Formda pay oranı veya kişinin malik olduğu bölüm doğru biçimde gösterilmelidir.

Miras yoluyla kazanılan taşınmaz paylarında, mirasın açılması ve tescil süreci somut olaya göre farklı aşamalarda olabilir. Kişinin malvarlığında hukuken doğmuş bir hak bulunduğunda, formun gerçeği yansıtması gerekir. Tapuda intikal henüz yapılmamışsa mirasçılık belgesi, tereke kayıtları ve hakkın niteliği değerlendirilerek açıklayıcı bilgi verilmelidir.

Bir taşınmazdaki payın çok küçük olması, örneğin yüzde bir veya daha az bir oran, onu bildirimin dışında bırakmaz. Çünkü taşınmazlar için parasal veya oransal alt sınır yoktur. Mülkiyet hakkının bulunması yeterlidir.

Hisseli taşınmazın tamamının piyasa değeri değil, kişinin sahip olduğu payın niteliği ve formda istenen değer bilgisi gerçeğe uygun biçimde belirtilmelidir. Ancak bildirim zorunluluğu açısından “payın değeri beş kat sınırını geçiyor mu?” sorusu taşınmazlarda belirleyici değildir.

Arsa ve Yapı Kooperatifi Hisseleri Neden Taşınmazlarla Birlikte Değerlendirilir?

Yönetmelik m.8/a, arsa ve yapı kooperatifi hisselerini parantez içinde taşınmaz mallar grubuna dahil eder. Bu tercih, henüz ferdileşmiş bir tapu bulunmasa dahi kooperatif hissesinin mal bildirimi bakımından ekonomik ve taşınmazla bağlantılı değerinin görünür olmasını sağlar.

Bu nedenle bir yapı kooperatifinde üyelik veya arsa kooperatifindeki hisse, “henüz tapum yok” gerekçesiyle formdan çıkarılamaz. Form açıklamasında kooperatif hisselerinin değerleri ne olursa olsun kaydedileceği ayrıca vurgulanmıştır.

Kooperatif hissesinin edinim tarihi, kooperatif adı, hisse veya üyelik bilgisi ve gerekli diğer açıklamalar doğru yazılmalıdır. Sonradan bağımsız bölüm tapusu çıktığında malvarlığındaki hukuki biçim değişebilir; bu değişikliğin ek bildirim gerektirip gerektirmediği Yönetmelik m.10’daki önemli değişiklik ölçütleri çerçevesinde değerlendirilir.

Kooperatif yöneticilerinin kendi kişisel mal bildirimi yükümlülüğü ayrıca 3628 m.2/f’den doğabilir. Bu konu, kooperatif hissesinin mal olarak bildirilmesinden farklıdır. Kooperatif başkanı ve yönetim kurulu üyelerinin kişi bakımından yükümlülüğü için Kooperatif Yöneticileri Mal Bildirimi Vermek Zorunda mı? rehberimiz incelenebilir.

Eşin veya Velayet Altındaki Çocuğun Taşınmazı da Değerine Bakılmadan Bildirilir mi?

Evet. 3628 m.5, yükümlünün eşine ve velayeti altındaki çocuklarına ait taşınmazları da kapsam içine alır. Taşınmazın yalnız eş adına kayıtlı olması veya yükümlünün o taşınmaz üzerinde özel hukuk anlamında mülkiyet payının bulunmaması, kamu hukuku kaynaklı beyan yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.

Her iki eş de 3628 kapsamında mal bildirimi vermek zorundaysa Yönetmelik m.4 gereğince her eş ayrı form verir ve her biri diğer eşin ve velayeti altındaki çocukların taşınmazlarını kendi beyanında gösterir. Bu nedenle aynı aileye ait taşınmazın iki ayrı formda yer alması, mükerrer veya yanlış bildirim anlamına gelmez; Yönetmeliğin bilinçli sonucudur.

Velayet altında olmayan ergin çocuğun taşınmazı, sırf ana-baba ilişkisi nedeniyle ebeveyn formuna dahil edilmez. Kanun ve Yönetmelik “velayeti altındaki çocuklar” ifadesini kullanır. Çocuğun başka sebeple kendisinin yükümlü olması hâlinde ayrı bildirim yükümlülüğü doğabilir.

Eşlerin ayrı bildirim sistemi için Eşler Mal Bildirimini Ayrı Ayrı mı Verir? başlıklı rehberimiz konuya özel açıklamalar içerir.

Taşınmazın Mal Bildirimi Formundaki Değeri Nasıl Gösterilir?

Taşınmazın bildirilmesi değer sınırına bağlı olmamakla birlikte, formun ilgili alanında değer bilgisinin istenmesi hâlinde doğru ve açıklanabilir bilgi verilmelidir. Yönetmelik m.8, malların mal bildirim tarihindeki değerleri esas alınarak beyan olunacağını düzenler. Bu nedenle onlarca yıl önceki satın alma bedelini güncel değer yerine yazmak her durumda doğru olmaz.

Değer belirlenirken tapu harç matrahı, belediye emlak vergi değeri, güncel piyasa göstergeleri, resmi değerleme belgeleri veya somut taşınmazın niteliğine uygun güvenilir kayıtlar dikkate alınabilir. Amaç, formda gerçeğe aykırı veya açıkça anlamsız bir değer yazılmamasıdır.

Taşınmazın bildirim tarihindeki değeri, beş kat eşiğini belirlemek için değil, malvarlığının gerçek durumunu göstermek için önemlidir. Bu ayrım özellikle düşük değerli taşınmazlarda kritik önemdedir: değer çok düşük olsa bile mal yine yazılır.

Yurt dışındaki taşınmazda yabancı para cinsinden değer bulunuyorsa bildirim tarihindeki Türk lirası karşılığı veya formun kabul ettiği açıklama yöntemi belgelenebilir olmalıdır. Ülke, şehir, tapu veya kayıt bilgileri mümkün olduğunca somut gösterilmelidir.

Beş Kat Eşiği Hangi Malvarlığı Unsurlarında Uygulanır?

Beş kat ölçütü Yönetmelik m.8/b kapsamındaki varlık gruplarında uygulanır. Bunlar para ve para hükmündeki kıymetli kâğıtlar, hisse senedi ve tahviller, altın ve mücevher, kara-deniz-hava taşıtları, traktör ve diğer tarım makineleri, inşaat ve iş makineleri, hayvanlar, koleksiyon ve ev eşyaları, diğer taşınırlar, haklar, alacaklar, borçlar ve gelirlerdir.

Kendisine aylık ödenen kişi için net aylık ödemenin beş katı; aylık ödenmeyen kişi için Yönetmelikte belirtilen birinci derece birinci kademe şube müdürü net aylığının beş katı referans alınır. Bu eşik sabit bir TL rakamı değildir ve zamanla değişir.

Taşınmazlar bu listeden ayrı olarak m.8/a’da bulunduğundan beş kat hesabına tabi değildir. Mal bildirimine hangi diğer malların yazılacağına ilişkin genel rehber için Mal Bildirimine Hangi Mallar Yazılır? başlıklı içeriğimiz incelenebilir.

Beş kat eşiğini taşınmaza uygulamak, Kanun ve Yönetmeliğin sistematiğini tersine çevireceği gibi formun açık açıklamasına da aykırı olur. Bu nedenle “evin değeri beş maaştan az, yazmaya gerek yok” şeklindeki yaklaşım hukuken yanlıştır.

Yeni Taşınmaz Alınırsa Ek Mal Bildirimi Ne Zaman Verilir?

3628 m.6/d, malvarlığında önemli değişiklik olduğunda bir ay içinde bildirim verilmesini zorunlu kılar. Yönetmelik m.10 da yükümlünün, eşinin veya velayeti altındaki çocuklarının şahsi malvarlığında önemli değişiklik olması hâlinde değişikliği izleyen bir ay içinde ek mal bildirimi verilmesini düzenler.

Taşınmaz, m.8’de değer sınırı olmaksızın bildirim konusu olduğundan yeni taşınmaz edinimi önemli değişiklik kapsamında değerlendirilir ve dönemsel yenileme yılı beklenmez. Tapuda satış, bağış, miras intikali veya başka edinim biçimiyle ortaya çıkan değişiklikte bir aylık süre dikkatle takip edilmelidir.

Ek bildirimde yeni edinilen malvarlığına ilişkin bilgiler gösterilir. İlk bildirim formunun tamamını yeniden ve gereksiz şekilde oluşturmak yerine Yönetmeliğin ek bildirim mantığına uygun davranılır. Tapu kaydı, edinim tarihi ve edinim sebebi belgelenmelidir.

Taşınmazın satılması veya mülkiyetten çıkması gibi azalmalar bakımından somut değişikliğin Yönetmelikteki ek bildirim sistemi içindeki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Yeni edinim ve önemli değişiklik kavramları mevzuatın lafzına göre uygulanmalı; belirsizlik varsa yetkili merciye yazılı başvuruyla açıklık sağlanmalıdır.

Taşınmazı Mal Bildirimine Yazmamak Ne Sonuç Doğurur?

Mal bildiriminde bulunma yükümlülüğü sadece form teslim etmekle yerine getirilmiş sayılmaz; formun mevzuatın öngördüğü kapsamı gerçeğe uygun biçimde yansıtması gerekir. Bildirim konusu taşınmazın bilinçli olarak gizlenmesi, somut olayın niteliğine göre 3628 m.12’deki gerçeğe aykırı bildirim veya haksız mal edinmeye ilişkin diğer hükümler bakımından değerlendirmeye konu olabilir.

Kanun m.12, daha ağır cezayı gerektiren bir fiil olmadığı takdirde gerçeğe aykırı bildirimde bulunana altı aydan üç yıla kadar hapis cezası öngörür. Taşınmazın formda bulunmamasının kasıt, hata, tapu kaydından habersizlik veya başka nedenle gerçekleşmesi ceza hukuku bakımından somut olayda ayrıca değerlendirilir.

Eksiklik fark edildiğinde yetkili merciye kayıtlı şekilde düzeltme veya ek bildirim yapılması, işlemin tarihini ve iyi niyetli düzeltme çabasını belgelendirmek açısından önemlidir. Formu sessizce değiştirmek veya tarihini geriye çekmek doğru değildir.

Bildirimlerin karşılaştırılmasına ilişkin Yönetmelik m.18 uyarınca yeni ve ek bildirimler önceki beyanlarla karşılaştırılır. Açıklanamayan farkların bulunması hâlinde yetkili merciin ilgili süreçleri işletmesi mümkündür. Bu nedenle taşınmaz kayıtlarının baştan eksiksiz kontrol edilmesi en güvenli yoldur.

Sık Sorulan Sorular

Düşük değerli arsa mal bildirimine yazılır mı?

Evet. Taşınmazlarda değer sınırı bulunmaz.

Köydeki küçük tarla bildirilir mi?

Evet. Piyasa değerinin düşük olması taşınmazı bildirim dışına çıkarmaz.

Hisseli tapu mal bildirimine yazılır mı?

Evet. Pay oranı küçük olsa da taşınmaz hakkı bildirilir.

Miras kalan taşınmaz bildirilir mi?

Evet. Hukuken edinilmiş taşınmaz payı, tescil ve intikal durumu açıklanarak forma yazılmalıdır.

Arsa kooperatifi hissesi için değer sınırı var mı?

Hayır. Yönetmelik ve form açıklaması arsa ve yapı kooperatifi hisselerinin değerleri ne olursa olsun bildirilmesini öngörür.

Eşin evi de bildirilir mi?

Evet. 3628 m.5 eşin taşınmazlarını da kapsam içine alır.

Çocuğun taşınmazı bildirilir mi?

Çocuk velayet altındaysa evet.

Beş maaş sınırı ev için uygulanır mı?

Hayır. Beş kat eşiği taşınmazlarda uygulanmaz.

Yeni ev alınırsa ne zaman bildirim gerekir?

Malvarlığındaki önemli değişiklik nedeniyle bir ay içinde ek bildirim yapılmalıdır.

Taşınmazı yazmamak gerçeğe aykırı bildirim sayılabilir mi?

Somut olayın kast ve diğer unsurlarına göre değerlendirilebilir; 3628 m.12 gerçeğe aykırı bildirimi ayrıca suç olarak düzenler.