Yabancı Kişi Arsa Alınca 2 Yıl İçinde Proje Sunmak Zorunda mı? Tapu Kanunu m.35 | 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişiler satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi, taşınmazın niteliğine göre ilgili Bakanlığın onayına iki yıl içinde sunmak zorundadır. İlgili Bakanlık projenin başlangıç ve bitiş süresini belirleyerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine belirtme yapılması için tapu müdürlüğüne gönderir. Onaylanan projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir. Kanuni koşullara aykırı edinilen, edinim amacına aykırı kullanılan veya belirlenen sürede Bakanlığa başvurulmayan taşınmazlar tasfiye süreciyle karşılaşabilir. Bu nedenle yabancı alıcının arsa yatırımını yalnız tapu devri olarak görmemesi gerekir.
Tapu Kanunu m.35 Yabancı Alıcının Yapısız Taşınmazını Nasıl Düzenler?
Tapu Kanunu m.35 yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinimini belirli ülke, kişi, alan ve güvenlik sınırlamalarına bağlar. Aynı madde, yapısız taşınmaz alan yabancı gerçek kişiye özel bir proje yükümlülüğü getirir.
Kanun yabancı alıcının satın aldığı yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi taşınmazın niteliğine göre ilgili Bakanlığın onayına iki yıl içinde sunmasını zorunlu kılar. Bu kural, üzerinde tamamlanmış yapı bulunan konut satın alımından farklıdır.
Yabancı alıcı “tapuyu aldıktan sonra arsayı süresiz boş tutarım” düşüncesiyle hareket edemez. Yapısız taşınmaz edinimi, projenin belirlenmesi ve ilgili idarenin takibiyle birlikte değerlendirilir.
Yapısız Taşınmaz Ne Anlama Gelir?
Yapısız taşınmaz, üzerinde tapu ve imar mevzuatı bakımından yapı bulunmayan arsa veya arazi niteliğindeki taşınmazdır. Tapu kaydında “arsa”, “tarla”, “bağ”, “bahçe” veya başka arazi niteliği bulunabilir. Yalnız fiilen küçük bir yapı bulunması, taşınmazı hukuken yapılaşmış taşınmaz hâline getirmeyebilir.
Alıcı tapu niteliği ile fiilî durumu birlikte incelemelidir. Ruhsatsız veya tapuya yansımamış yapı bulunan parselin yapısız taşınmaz yükümlülüğünden kurtulduğu varsayılmamalıdır.
Taşınmazın imar planında konut, ticaret, turizm, tarım, sanayi veya başka kullanıma ayrılmış olması proje türünü doğrudan etkiler. Bu nedenle tapu niteliği kadar belediye ve ilgili idarenin imar kayıtları önem taşır.
İki Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
Kanunun amacı, edinilen yapısız taşınmazın belirli sürede proje rejimine alınmasıdır. İki yıllık süre taşınmazın yabancı gerçek kişi tarafından edinilmesiyle ilişkilidir. Tapu devrinden sonra proje hazırlığı ertelenmemelidir.
İki yılın sonunda sadece proje fikrinin bulunması yeterli değildir; kanun projenin ilgili Bakanlığın onayına sunulmasını arar. Bu nedenle proje çizimi, teknik raporlar, imar uygunluğu ve gerekli başvuru belgeleri süre dolmadan tamamlanmalıdır.
Satın alma tarihinin açık biçimde dosyalanması, başvuru takviminin ilk adımıdır. Vekil veya şirket proje sürecini takip edecekse yetkilendirme edinimden hemen sonra yapılmalıdır.
Proje Hangi Bakanlığa Sunulur?
Tapu Kanunu m.35, projenin taşınmazın niteliğine göre ilgili Bakanlığın onayına sunulmasını öngörür. Bu nedenle tek bir Bakanlık tüm yabancı arsa projelerinde yetkili değildir. Tarım arazisi, turizm alanı, sanayi veya başka amaçlı taşınmazın ilgili idaresi farklı olabilir.
Projeye başlamadan önce taşınmazın imar, tarım, çevre, kültür varlığı, kıyı, orman veya özel koruma mevzuatına tabi olup olmadığı belirlenmelidir. Yanlış Bakanlığa veya yetkisiz kuruma yapılan başvurunun kanuni sürede doğru başvuru yapılmış sayılacağı varsayılmamalıdır.
Yetkili Bakanlık proje başlangıç ve bitiş süresini belirler. Bu bilgiler tapu müdürlüğüne bildirilerek beyanlar hanesine işlenir ve proje gerçekleştirme süreci Bakanlıkça takip edilir.
Yabancı Alıcının Projesi Hangi Unsurları İçermeli?
Proje, taşınmazın niteliği ve ilgili Bakanlığın sektörel mevzuatına göre hazırlanır. Konut veya ticari yapı projesinde imar planı ve yapılaşma koşulları; tarım projesinde 5403 sayılı Kanun ve tarımsal kullanım; turizm yatırımında turizm mevzuatı gibi farklı yükümlülükler gündeme gelir.
Sadece mimari çizim hazırlamak her durumda yeterli değildir. Planlama kararı, altyapı, ruhsat, çevresel izin, tarım dışı kullanım izni veya başka idari izinler gerekebilir.
Bu nedenle yabancı alıcı arsayı satın almadan önce yapmak istediği projenin o parselde hukuken mümkün olup olmadığını araştırmalıdır. Tapu devrinden sonra projenin imar nedeniyle yapılamadığı anlaşılırsa iki yıllık yükümlülük ciddi sorun yaratır.
Onaylanan Proje Tapu Beyanlar Hanesine İşlenir mi?
Evet. Kanun ilgili Bakanlığın projenin başlangıç ve bitiş süresini belirleyerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne göndermesini öngörür.
Beyan, taşınmazın proje yükümlülüğünün görünür hâle gelmesini sağlar. Sonraki devirlerde veya finansman işlemlerinde bu kayıt dikkate alınır. Proje yükümlülüğünün sona ermesi veya tamamlanması da ilgili idarenin yazısıyla güncellenebilir.
Alıcı ikinci el olarak yabancıdan arsa devralıyorsa mevcut beyanların ve proje takviminin ayrıca incelenmesi gerekir. Yeni devir önceki yükümlülüğün sonuçlarını otomatik silmez.
Arsa Almadan Önce İmar Durumu Neden Kontrol Edilmeli?
Proje yükümlülüğü ancak hukuken gerçekleştirilebilir proje üzerinden yerine getirilebilir. Bu nedenle imar planında yapılaşmaya kapalı, kamu hizmetine ayrılmış, yol/yeşil alan içinde kalan veya özel koruma kısıtı bulunan parsel yatırım amacına uygun olmayabilir.
İmar durum belgesi, plan notları, yapılaşma katsayıları, çekme mesafeleri, kat adedi ve kullanım kararları incelenmelidir. Tarla niteliğindeki taşınmazda yalnız emlak ilanındaki “yakında imara açılacak” ifadesine güvenilmemelidir.
Taşınmazın güncel tapu kaydı ve takyidatları için tapu sicili inceleme rehberi kullanılmalıdır. İmar kontrolü tapu sicilinden ayrı belediye ve idari kayıt incelemesidir.
Proje Yükümlülüğü Yerine Getirilmezse Ne Olur?
Tapu Kanunu m.35, kanun hükümlerine aykırı edinilen; edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen; süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya projeleri süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar bakımından tasfiye sonucu öngörür.
Tasfiye, taşınmazın yabancı malik tarafından serbestçe süresiz elde tutulacağı anlamına gelmez. İlgili idari süreçte taşınmazın elden çıkarılması ve kanunda belirlenen sonuçlar gündeme gelir.
Bu nedenle iki yıllık başvuru süresi yalnız idari formalite değildir. Yabancı yatırımcı, edinim tarihinden itibaren proje dosyasını hukuki ve teknik danışmanlarla takip etmelidir.
Yabancı Alıcı Arsa Almadan Önce Hangi Kontrolleri Yapmalı?
- Tapu niteliğini ve malik/takyidat bilgisini doğrulayın.
- Tapu Kanunu m.35 yabancı edinim alan ve kişi sınırlarını kontrol edin.
- Askeri yasak, güvenlik veya özel koruma bölgesi durumunu inceleyin.
- Güncel imar planı ve plan notlarını alın.
- Tarım arazisiyse 5403 sayılı Kanun kısıtlarını araştırın.
- Planlanan projenin ilgili Bakanlığını belirleyin.
- İki yıllık başvuru takvimini satın alma tarihinde başlatın.
- Proje için gerekli ruhsat ve izinleri listeleyin.
- Tapu beyanlar hanesindeki mevcut proje kayıtlarını kontrol edin.
- Satış sözleşmesi ve ödeme planını hukuki uygunluk incelemesinden sonra kurun.
Yabancıların genel taşınmaz edinme koşulları için Tapu Kanunu m.35 yabancı konut ve taşınmaz edinimi, yurt dışından işlem için Web Tapu rehberi incelenebilir.
Hukuki Dayanak ve Resmî Kaynaklar
Sık Sorulan Sorular
Yabancı kişi Türkiye’de arsa alabilir mi?
Tapu Kanunu m.35’teki yabancı edinim koşulları ve alan sınırlamaları sağlanıyorsa alabilir.
Arsa alınca proje sunmak zorunlu mu?
Yabancı gerçek kişinin satın aldığı yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunması gerekir.
İki yıl nereden başlar?
Yükümlülük yapısız taşınmazın yabancı gerçek kişi tarafından edinimiyle bağlantılıdır; tapu edinim tarihi esas alınarak takip edilmelidir.
Projeyi belediyeye sunmak yeterli mi?
Tapu Kanunu m.35 taşınmazın niteliğine göre ilgili Bakanlığın onayını arar; belediye imar/ruhsat işlemleri ayrıca yürür.
Tarla da yapısız taşınmaz sayılır mı?
Üzerinde hukuken yapı bulunmayan tarla yapısız taşınmaz niteliğindedir; tarım mevzuatı ayrıca uygulanır.
Arsada kaç yıl içinde inşaata başlanmalı?
İlgili Bakanlık onayladığı proje için başlangıç ve bitiş sürelerini belirler; bu süreler tapu beyanlar hanesine işlenir.
Proje yapılmazsa ne olur?
Kanundaki başvuru veya gerçekleştirme şartları yerine getirilmezse taşınmaz için tasfiye süreci gündeme gelebilir.
İmar olmayan arsa alınabilir mi?
Edinim hukuken mümkün olsa bile planlanan projenin gerçekleştirilebilirliği ayrıca imar ve diğer idari mevzuata göre incelenmelidir.
Yabancı şirket için de aynı 2 yıl kuralı mı var?
Bu yazı yabancı gerçek kişiler içindir; yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinimi Tapu Kanunu m.36 kapsamında ayrı rejime tabidir.
Projeyi vekil takip edebilir mi?
Evet. Uygun vekâletnameyle idari başvurular ve tapu işlemleri takip edilebilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.